证券时报刊文：房产中介前途在哪里中介房产中介新房

近日，住建部和市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求降低住房买卖和租赁的中介服务费用。深圳一个中介小哥很无奈地告诉我，这些年楼市交易量已经很低，中介抢单竞争可谓惨烈，佣金费率基本在1%-2%，已经很低了。而且，好不容易开一单，卖家中介、买家中介、按揭代理等多方都要来分这笔佣金，以后中介机构还有活路吗？

笔者留意了一下，自己所住小区门口的商铺，大概30%-40%的是房产中介，有的街区50%左右的底商门店被中介环绕，印象中是2020年下半年后入驻的。记得前两年，房产中介的生意好得不得了。一方面，居民开始换房了，“卖一买一”的连环单不断；另一方面，开发商“房子难卖”，给出的佣金费率高，至少也有2个点，文旅项目在5个点以上，中介都进入新房赛道。

这个赛道赚的钱是“easymoney”（容易钱），不像二手房那样反复带看、磋商，也很难成交一单。但好景不长，从2021年下半年开始，开发商爆雷，大面积拖欠佣金。没爆雷的，或产品有硬实力，或不愿被渠道绑架营销，渠道费率也很低，中介们在新房市场竞争很激烈，加上抖音、快手等入局，“返佣”（将部分渠道费返给买房人）成了常态，市场迅速走向红海。

那就是，行业准入“无门槛”、“开单”为唯一目的生态环境下，早就形成了客源端（找到买房人）惨烈、无底线的竞争。多开店、“线上+线下”成为一种竞争策略，大量门店和中介人员被投放到市场，特别是在市场上行时期。这种短期行为，也导致抢对手的经纪人（而不是培养经纪人）、开“高提成”（佣金的50%-70%给到经纪人）成为应对竞争的不二法门。

房价上涨的整体预期下，市场一致行动的规则就是把“涨价红利”吃掉，谁进入市场早、胆儿够大、吞下的多，谁的红利总和就最大。中介在其中的作用并不大，充其量是润滑一下交易。所以，不管是卖家、买家，大多不会太认可服务的价值，不会给予中介太高的评价。当然，中介行业竞争模式下的过往印象、业务素养、营销话术等等，也导致了这一结局。

未来，居民对室内、小区、社区和街区的重视程度会日渐上升，其需求就会向上下游拓展和延伸，比如装饰装修、室内设计；城市更新到来，中介人员对片区规划、学位政策都要熟悉，甚至成为专业人员；老龄化到来、单身钟爱宠物等，会衍生出照料和代购等需求。总之，房产中介和物业服务一样，对人的服务是核心，必须要顺应需求的变化来转型。