最高院公报︱中介公司在房屋买卖居间活动中未尽到必要的注意义务应承担赔偿责任
——最高人民法院公报2015年第2期(总第220期)
李X诉上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇地产）居间合同纠纷案
裁判要旨：
案情简介：
裁判结果：
变更一审法院XX号民事判决中的金额为汉宇房产公司在人民币1O万元范围内就案外人周X刑事退赔不足部分对李X承担补充赔偿责任。
笔者分析：
随着我国经济的迅猛发展以及人均生活条件的不断改善，房地产业出现一片繁荣景象，房产交易已涉足于大量人群的生活中，而通常二手房交易双方一般都会选择通过房产中介完成房产交易，期待通过中介更高效、便捷、安全的完成房产交易，故房产中介俨然成为活跃房地产市场不可或缺的一份子。与此同时，在交易过程中由于交易参与者法律和风险意识匮乏以及中介机构自身良莠不齐从而出现了层出不穷的法律问题，导致交易参与者苦不堪言。故笔者从房产中介的性质、买受人与买受人、房产中介订立三方合同的性质、房产中介的义务以及房产中介应承担的责任的进行以下归纳分析：
一、房产中介的性质：
房产中介是为促成有房产交易需求的双方达成销售和购买提供媒介服务，利用自己的从业条件、专业知识等保证买卖双方安全交易，同时获取一定的报酬。房产中介从事的活动从法律上分析应当理解为居间行为，居间合同的规定主要在《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法），其中第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
二、出卖人、买受人与中介机构三方签订的合同的性质如何认定：
房产交易由房产中介充当介绍人促成出卖人以及买受人最终就成交事项订立合同，而此前通常出卖人与买受人并不相识，双方系基于房产中介的撮合最终签约，交易建立在双方对房产中介产生一定的信赖，由出卖人、买受人于房产中介的就报酬数额及支付方式等进行约定。故出卖人、买受人与房产中介机构三方签订的中介合同中，具备了商品房买卖合同主要内容的，则该三方合同中包含
房屋居间和房屋买卖两个法律关系，发生纠纷时当事人可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼，也可以就两个法律关系同时提起诉讼。
三、房产中介的义务：
《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。住房和城乡建设部、国家发改委、人社部联合发布的《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。
由此可知，房产中介在交易活动中利用其获取的信息、具备的专业能力等获得报酬，其应当将对影响房产交易的重要事项进行调查，向双方如实报告、合理审查，从而确保提供信息的准确性、真实性。房产中介机构在从事房产交易过程中应当就双方订立合同的事项进行核查并且如实的告知，不能隐瞒影响合同订立的重要事实以及损坏委托人利益。具体而言，主要包括房屋质量、房屋其他的瑕疵、房屋的特殊性质、房屋权属、购房人资格、信用资料、委托代理等等问题。本篇公报案例中，法院认定汉宇房产作为专门从事居间活动的单位，开展经营业务应尽职尽力维护好委托人的利益，而汉宇地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况，未严格按照合同约定履行定金保管义务，使出卖人得以实施诈骗，继而造成买受人损失，汉宇房产存在过错。
四、房产中介的赔偿责任：
如前《合同法》第四百二十五条之规定，房产中介机构未谨慎履行受托义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付中介服务费用并应根据其过错程度对委托人承担相应的损害赔偿责任。委托人亦有过失的，可以适当减轻房产中介机构的责任。
《合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《房地产经纪管理办法》
第二十二条房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》
5、因房地产调控政策引发的房屋居间合同纠纷如何处理？
经居间人的居间行为订立的房屋买卖合同，因房屋限购政策导致无法办理房屋所有权转移登记的，或房屋买卖合同中约定以按揭贷款方式付款，买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款，导致合同无法继续履行的，居间人以已经促成合同订立为由请求房屋买卖合同当事人支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求房屋买卖合同当事人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。
居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。
21、出卖人、买受人与中介机构三方签订的合同的性质如何认定？
出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中，具备了商品房买卖合同主要内容的，应认定该合同中包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼，也可以就两个法律关系同时提起诉讼。
《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
12、房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，委托人拒绝支付中介服务费用或请求房屋中介机构赔偿因此造成的损失的，应予支持。
《北京市高院审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》
房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
《上海市高级人民法院关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》
四、由于房屋中介公司不当行为，致使房屋出卖人因政策调整而多支付营业税等税款，房屋出卖人要求房屋中介公司承担该部分税款损失的，如何处理。