市国土房管局在近日印发的《关于全面开展经纪机构存量房屋买卖网签工作的通知》（以下简称《通知》）中提到，要规定本市全面开展经纪机构网上签订房地产经纪服务合同和存量房屋买卖协议工作。凡通过经纪机构成交的房屋，均由经纪机构网签存量房屋买卖协议，不得收取任何费用。
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言，通常就是人们所说的二手房。关于存量房买卖，到处都是坑。
很多网友疑惑，中介网签存量房到底收该不该收费。
现在《通知》已经明确了，凡通过经纪机构成交的房屋，均由经纪机构网签存量房屋买卖协议，不得收取任何费用。不要再被骗了！
此外，《通知》规定，买卖双方未通过经纪机构居间自行完成存量房屋交易的，仍可以共同到房屋所在地的区不动产登记大厅由不动产登记经办机构网签协议。
房地产经纪机构如何取得网签资格
《通知》规定，房地产经纪机构取得《营业执照》和《天津市房地产经纪机构备案证明》后，应向开展业务所在地的区县房管局申请开通网签功能。各区县房管局结合日常检查情况出具有关意见，符合条件的，报送天津市房地产市场管理服务中心为其开通网签功能。
委托房屋通过核验方可网签服务合同
《通知》规定，经纪机构网签经纪服务合同时，应查验委托人的户口簿、身份证明、婚姻关系证明文件和委托出售房屋的不动产权属证书等有关资料，并将出售人身份信息及不动产权属证书证号录入网签系统进行匹配核验，凡通过核验的方可网签服务合同并发布房屋出售信息。
对房屋已设定抵押的信息，经纪机构应向买受人明示；对正在办理不动产权属证书补发或已办理查封登记等被依法限制转让的房屋，不得接受出售人委托。
存量房屋买卖协议网签有哪些程序
《通知》规定，经纪机构应认真核对买卖双方出示的户口簿、身份证明、婚姻关系证明、不动产权属证书等材料。凡买卖双方未出示上述材料或经核对信息有误的，不得网签存量房屋买卖协议。
买卖协议网签信息的修改或删除
《通知》同时规定了网签的存量房屋买卖协议提交确认后需修改或删除协议信息的办理程序。
二是买卖双方协商一致解除已签署的协议需删除网签协议的，应持本人身份证明共同到房屋所在地的区不动产登记大厅书面确认后，由不动产登记经办机构通过网签系统删除原协议。
单方办理删除网签协议的，应持本人身份证明及买卖双方同意解除已签署协议的书面材料或已生效的法律文书。
经纪机构违规可取消网签资格
为严格房地产经济机构网签存量房屋买卖协议管理，《通知》规定，开通网签功能的经纪机构，要严格按照网签系统使用说明正确操作，不得利用网签系统从事与网签业务无关的工作。经纪机构工作人员未经买卖双方同意，不得擅自网签存量房屋买卖协议，不得以逃避税收、资金监管，或骗取银行贷款等为目的，协助买卖双方隐瞒或虚报实际成交价格。
区县房管局将加强对已开通网签功能的经纪机构的业务指导和执法检查，对有违规行为的经纪机构，要依据《天津市房地产交易管理条例》《房地产经纪管理办法》等法规、规章规定，坚决依法查处，查处期间关闭网签系统端口，情节严重的可取消网签资格。
揭秘二手房中介市场十大陷阱及最全应对策略
一、虚假宣传，吸引客户
当房屋买卖双方处于买卖观望状态时，房产中介经纪人通常会采用虚假宣传的方式，吸引客户与其签订房屋买卖居间协议。房产中介惯用的虚假宣传方式包括：
1.虚构房源、虚标价格，吸引客户。
2.以低税费、低佣金为诱饵，诱骗客户。
3.夸大房屋价值、哄抬房价，催促客户尽快决定。
二、虚假承诺，锁定交易
交易初期，房产中介经纪人往往会向客户做出虚假承诺，进而锁定交易，但这些虚假承诺通常难以实现，而客户往往又因为缺乏书面证据而难以维权。房产中介向买卖双方所作出的虚假承诺包括：
2、向卖方承诺房屋交易款为净到手价、无需支付任何佣金、税费，但承诺内容不写入格式合同，交易完成后反而再依据格式合同佣金条款起诉卖方追讨佣金。
3、向卖方承诺佣金和税费全部由买方承担，但签订空白格式合同后，私自填写合同、约定由买卖双方各自承担一定比例的佣金，待交易完成后再向卖方起诉追讨。
4、向买方承诺可以做低交易价格、减轻税费，但在过户时却被房地产交易中心审税人员发现并按照核定房价计税，导致买方多支付购房款佣金、税费。
5、向买方承诺可以尽快放贷、有渠道可以高额放贷，诱骗买卖双方签订房屋买卖居间协议，但之后买方却因无法办理贷款而无奈中止交易。
三、隐瞒事实，促成交易
四、乘人之危，强迫交易
签订房屋买卖居间协议后，房产中介公司通常会暂扣卖方的房产证，并要求买方支付一定数额的定金。如果买卖双方试图终止居间服务协议，房产中介公司则会以扣留产权证、收取定金不退还等事由强迫买卖双方继续交易。如果买卖双方坚持终止居间服务协议，房产中介公司还会以此为由强迫买卖双方签订《居间服务终止申请书》，并要求买卖双方自认违约。但买卖双方在自认违约后，中介不仅不会退还房产证和定金，反而还会以买卖双方违约为由提起诉讼索要居间服务佣金。
五、诱骗卖方签订独家委托协议，剥夺交易自主权
六、利用格式合同，加重买卖双方责任
房产中介公司与买卖双方所签订的房屋买卖居间合同基本上都是格式合同、格式条款，这些格式合同和格式条款往往会免除房产中介方的责任，加重房屋买卖双方的责任，而房产中介方往往又不允许买卖双方对格式合同进行任何的改动，特别是格式合同中有关佣金、违约金的约定，《房屋买卖居间协议》往往约定：“买卖双方有一方原因致使本协议无法履行，该方签署人应向居间方支付房屋总价的3%，作为居间方的劳务费。”如此约定，无论买卖双方是否履行合同，无论买卖双方因何原因不履行，无论中介方是否存在过错，根据合同的约定中介方必然能够获得佣金或者与佣金等额的违约金、劳务费。
有的中介公司为了规避提请义务和说明义务，甚至在《房屋买卖居间协议》末尾以黑体字注明：“甲乙双方已经认真阅读了全部协议的内容，且居间方已对居间协议的全部条款及内容进行了明确地提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明”，以此来证明其已履行了法定的义务。
七、降低佣金支付标准，恶意促成合同订立
《房屋买卖居间协议》往往会作如下约定：“买卖双方应于《房屋买卖协议》签订当日向居间方支付佣金”。根据这一约定，只要买卖双方签订《房屋买卖协议》，就视为居间服务已经完成，佣金支付条件已经成就，这显然不符合市场交易习惯，因为房产中介的居间服务不仅包括合同签订过程中的斡旋、协商、谈判，还包括督促买卖双方积极履行合同、协助过户等义务，而仅仅促成合同的订立并不能视为居间服务的成功，因为合同是否生效、是否可以履行尚不确定，如果约定“合同订立即视为佣金支付条件成就”，必然导致中介不择手段地促成合同订立，从而忽视买卖双方的切身利益，不顾合同签订后的履行问题，更无法保证交易的质量。
八、模糊佣金支付方式，双向收费。
《房屋买卖居间协议》通常会作如下约定：以下条款中以“□”选的情形时，务必进行勾选。若没有勾选，则视为以该款项下第一项约定为准。（支付方式：□由买卖双方各自支付总房价的1.5%；□由买方全额支付上述款项；□由卖方全额支付上述款项；□以服务费确认书为准。）房产中介方在作出解释时，往往会模糊告知买卖双方不作勾选即视为选项作废，但这明显是在误导消费者。《房屋买卖居间协议》已经明确约定，“没有勾选应以第一项约定为准”，不予勾选并不意味着选项作废，而意味着应当由“买卖双方各支付一半”的佣金。
九、违规收费，花样百出
注意，二手房买卖中介市场通常存在的收费乱象有：
1、巧立名目：看房需交“看房费”，定房需交“意向金”或“诚意金”。
2、虚构税费：审税需交“审税手续费”，贷款需交“按揭手续费”、“公关费”或“包装费”等。
3、私自截留：房产中介公司在收到定金或购房款后自行截留，事后以房产中介经纪人涉嫌诈骗或被开除为由让买卖双方重复支付。
4、断章取义：收取定金时言明是定金，退还时却说一半是定金、一半是佣金，对于一半佣金不予退还。
5、私下收费：以降低佣金为诱饵私下索要“好处费”、“帮助过户费”等。
十、违规操作，恶意网签
房产中介公司往往会要求买卖双方草签《房屋买卖协议》，甚至是先签订《房屋买卖协议》再协商买卖事宜，以此来证明居间服务的成功。为了防止买卖双方解除协议、终止服务，房产中介公司还会在未取得买卖双方同意的情况下或买卖双方不知情的情况下，私自对拟交易房屋进行网签备案。
当买卖双方拒绝与中介继续合作或房屋买卖无法完成、无法继续进行时，房产中介公司就会以网签备案不撤销为条件，要求买卖双方签订自认违约的书面材料。因为在网签备案不撤销的情况下，卖方将无法向他人出售房屋（也即不能一房二卖），买方再购买其它房屋时，也将会陷入购买“二套房”的窘境。
面对二手房买卖中介市场的诸多消费陷阱，消费又该如何应对？
一、事前调查
买卖双方在与房产中介公司签订房屋买卖居间协议前，可以事先调查房产中介公司的工商登记信息，看中介公司是否真实存在，也可以在中国裁判文书网上调查一下该中介公司的涉讼信息，及调查一下是否被列入失信人名单或被行政机关处罚。如果中介公司涉讼案件过多或是涉嫌行政处罚，买卖双方应当提高警惕，慎签委托协议。
二、事中防范
1、核实交易信息。
2、不轻信虚假宣传、虚假承诺。
房产中介公司受利益驱使，往往会作出各式的虚假承诺，其目的不外乎争夺客户资源、尽快促成交易、收取佣金。客户在不知其所做宣传及承诺是否属实的情况下，可以向专业人士进行咨询，对于房产中介公司在职权范围内能够做出的宣传、承诺，客户应当要求其写入房屋买卖居间合同；对于房产中介公司作出的虚假承诺、虚假宣传，客户可以向房地产中介行业协会、工商部门、房管局等主管行政部门进行投诉。但在房产交易信息核实之前，客户不应当签订任何协议或支付任何费用。
3、慎签合同、不留空白。
房屋买卖双方和房产中介公司在签订协议时应当避免留下空白条款，不作填写时应当用“\”或是“X”代替，以避免房产中介公司私下篡改合同。即便是房屋买卖双方与房产中介公司另有约定，也应当以书面形式作出，而不应当仅仅停留在口头约定上。
4、对格式合同、格式条款，主动要求解释说明。
5、拒签“霸王合同”、“霸王条款”。
房产中介公司通常会通过格式合同、格式条款加重买卖双方责任、减轻自身责任，这些合同、条款即为“霸王合同”、“霸王条款”，比如仅仅约定买卖双方违约责任而未约定中介方违约责任的条款等。面对这些“霸王合同”、“霸王条款”，买卖双方应当坚持要求对其进行修改，如果房产中介公司不同意，买卖双方应当拒绝签订“霸王合同”、“霸王条款”，避免事后遗留法律风险。
6.留存原件，保存收据、发票。
房屋买卖双方同房产中介公司签订房屋买卖居间协议时应当一式两份，注意保留原件，落款处应由中介公司盖章。在交纳定金、购房款或者其他税费时，应当要求房产中介公司提供正规的发票或者加盖房产中介公司公章的收据，并写清款项的事由。
7.对扣押房产证的行为说“不”。
公民享有物权的绝对的排他的权利，任何单位和个人都没有权利非经法律程序而剥夺他人的权利，房产中介公司扣留房产证的行为严重侵害了消费者的合法权利，对于扣押房产证的行为，卖方应当坚决说“不”，当然卖方也可以通过向房产中介公司出具保证书的形式代替房产证被扣押的情况。
8.坚决抵制违规收费行为。
三、事后维权
如果房屋买卖双方已经掉入房产中介公司的消费陷阱，那么应当及时、主动的寻求法律帮助，避免合法利益受到侵害或避免损失的进一步扩大。
9、中介负有如实报告义务，故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，不得要求支付居间报酬。
根据《中华人民共和国合同法》第425条规定，中介负有向交易双方如实报告的义务，如果中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害交易人利益的，不仅不得要求支付报酬，还应当承担损害赔偿责任。因此，房屋买卖双方如果发生此类事情，应该敢于维护自己的合法权益。
10、虚假承诺、虚假宣传涉嫌消费欺诈，依法应当给予受害者惩罚性赔偿。
11、签订霸王条款，法律不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第40条规定，如果中介方提供的格式条款免除其责任、加重买卖双方的责任、排除买卖双方的主要权利的，该条款无效。如果房产中介公司给房屋买卖双方提供了不利的格式合同，那么消费者可以主张该条款无效，也即房产中介公司不得依据该“霸王条款”的约定收取佣金。
12、恶意促成合同订立，视为佣金支付条件不成就。
根据《中华人民共和国合同法》第44条规定：当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。如果房产中介公司为了赚取佣金，而以不正当的手段促使买卖双方订立《房屋买卖协议》，并以此证明收取佣金条件成就的，应当依法视为收取佣金的条件不成就，那么房产中介公司就不能据此主张要求支付佣金。
13、违规收费、恶意网签等行为扰乱了市场交易，应当接受行政处罚。
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