1、万脉置业房产中介商业计划书世界顶级的投资家、世界股王沃伦巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。当您看完这本商务计划书，是否可以作这个断言呢？！一、项目概述90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的
5、分配：公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得1%（共6000股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。三、市场分析根据国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“国房景气指数”为106.19，房地产业总体景气水平在
6、明显上扬。全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上年增加2.7个百分点。3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5
7、%。5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻
9、个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，2002年上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75。上海约50的新建商品房销售和90的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。图11999年以来成都二手房市场交易面积示意图（万M2）蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房
11、世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司CendantCorporation，纽约股票交易所（NYSE上市公司，股票代码为CD目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。2000年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先
12、导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪有限公司于2001年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人（在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人）。21世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房
13、地产交易手续、搬家服务、房屋装饰）美联物业成立于1973年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司（香港联交所编号：1200）。在1997年全港的分行网络已经超过了300家，2000年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，
14、集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，2003年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，
15、在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立中国房地产连锁服务商第一品牌的口号。顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。我爱我家公司成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家
17、业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。2000年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为
18、8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没
19、有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。五、竞争优势任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会
20、且又规避风险的投资，而万脉置业连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特营活动许者统一的业务模式下从事经，并向特许者支付相应费用。特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许经营企业有8
21、0%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作；而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到2002年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多家。2、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电子商务Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有
23、Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。3、完整、便捷、阳光操作的业务模式手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过
26、盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到
30、的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。1、基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。同时，在深圳成都区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。公司名称：成都市万脉置业连锁服务有限公司；公司住所
31、：法定代表人：AD；注册资本：300万；企业类型：有限责任公司；经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济信息咨询。2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。行政财务部；对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。人力资源培训部；根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的
34、成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划二级市场事业部；下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作3）、建立企业门户网站建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形
37、经营体系，目标在四川省及周边的陕西、重庆、云南等省房地产发展较快、前景较好的城市建设1个区域分部和发展4个以上区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。在本阶段中，公司计划成都总部再开设3家直营店和发展15家以上的加盟店；新建设的区域分部将在本地开设2家直营店和发展10家以上的加盟店；新加入公司的4个或更多的区域加盟商，公司将协助他们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的圆满完成，本计划已详细将工作进行安排。1）、利用各
39、经营使用权；4）、总公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店加盟商接受业务和管理技能培训；总公司协助开店，并提供开店手册、管理手册、业务手册、培训手册、VI手册、标准的合同表格；铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续；房地产经纪人招聘、培训；5）、连锁加盟店正式营业总公司领导出席参加并致词；邀请嘉宾出席并致词；新闻媒体做跟踪采访；6）、提供后续服务解决加盟商经营中存在的问题；接受加盟商投诉和见意，并及时回馈；定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导；年终举办工作总结大会、表彰大会；3、稳固发展阶段，为期24个月。这一阶段里我们目标是：借助特许经营加
40、盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全国范围内建成一个拥有30个以上区域分部、800家以上连锁店、10000名以上房地产经纪人的大型房地产中介服务连锁网络，并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率，成为中国房地产中介服务行业的品牌中介。在本阶段中，公司计划在全国范围内投资建设6个以上区域分部、开设25家以上直营店和发展200家以上加盟店，同时发展20个以上区域加盟商，并协助他们在区域内开设至少500家直营店或加盟店。本阶段公司应该注意以下各个方面：1）、增租500怦的办公场地以改善办公条件和提升
41、企业形；2）、更换服务器以满足数据的存储；3）、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善；4）、人力资源培训部应该加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握熟练的业务技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的认同；5）、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不断壮大，行政财务部更应该加强对员工的管理，财务监管也要加大力度；6）、根据业务的需要购置办公车辆；七、财务分析1、基础建设阶段1）、投资预算总部的建设投资预算：名称计价方式数量金额（元）总部注册专业公司协助注册25000聘请房地产经纪人6000元/年人3人18000聘请房地产估价师6000元/年人3
42、人18000小计61000注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职）名称计价方式数量金额（元）总部固定资产投资预算办公场地押金35元/m2250m28750场地装修100000办公桌椅700元/套3021000会议台3000元/套13000服务器30000元/台130000主机10000元/台110000个人办公电脑4000元/台1248000复印机12000元/台112000扫描仪2000元/台12000普通打印机400元/台2800图片打印机2500元/台12500传真机
47、阶段的投资总额:276.14万元公司注册费用（6.1万元）+固定资产投资（74.81万元）+六个月的办公费用（183.96万元）+六个月的固定资产折旧（11.27万元）=282.24万元2）、效益分析项目比例中介服务业务利润分配经纪人提成佣金收入X20%连锁店管理人员提成佣金收入X5%总部服务费佣金收入X5%税收佣金收入X5%连锁店提成佣金收入X65%（注：提成比例为平均数）项目比例评估业务利润分配评估业务员提成评估收入X20%评估师提成评估收入X5%税收评估收入X5%公司提成评估收入X70%项目比例二级市场业务利润
48、分配销售代表提成佣金收入X3%销售经理及主管提成佣金收入X5%策划及其它参与提成佣金收入X7%税收佣金收入X5%公司提成佣金收入X80%而后30万元。本阶段作为公司成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估计没有产生营额；三个月各项业务都逐步进入轨道，也产生了一定的业务收入，保守估计：a、直营店的月均佣金收入为8万元，3个月5家店总佣金收入为120万元；b、评估业务的月均评估收入为5万元，3个月总评估收入为15万元；c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，3个月总营业额为公司在基础阶段的总业务收入为165万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理
51、元/月1月10000午餐费1500元/月1月1500小计24000区域分部投资预算：名称计价方式数量金额（元）区域分部注册专业公司协助注册25000聘请房地产经纪人6000元/年人3人18000聘请房地产估价师6000元/年人3人18000小计61000名称计价方式数量金额（元）区域分部固定资产投资预算办公场地押金35元/m2150m25250场地装修60000办公桌椅700元/套20套14000会议台3000元/套1套3000主机10000元/台1台10000个人办公电脑4000元/台
55、月的办公费用（228万元）+所有的固定资产折旧（38.94万元）=835.47万元2）、效益分析公司在基础建设阶段对5个连锁店的试营，操作过程中深入的了解自己的商业模式，不断整理和完善业务操作流程，让加盟者使用我们的商业模式创业时，完全可以直接复制，更容易取得成功。因此我们相信在这阶段里可以圆满的完成目标，得到丰厚的回报。项目比例加盟业务利润分配业务专员提成加盟收入x5%管理人员提成加盟收入x2%其它部门奖金加盟收入X3%税收加盟收入X5%公司提成加盟收入X85%加盟商资质要求：区域加盟单店加盟加盟方式以市为单位申请区域加盟以社区为单位申请加盟
56、申请人要求能按要求参加培训，并全身心投入工作，不急功近利营业执照现已是独立企业法人或新注册均可资金准备200300万元以上25万元以上加盟费2050万元35万元保证金2050万元35万元连锁店数量1020个以上1个总部服务费区域内所有连锁店收入的2%单个连锁店收入的5%特许期限20年20年预计深圳总部业务收入为1223万元a、单个直营店的月均佣金收入为10万元，1年5个店的总佣金收入为600万元；新增单个直营店的月均佣金收入为8万元，7个月3个店的总佣金收入为168万元；共计768万元b、评估业务的月均评估收入为5万元，1
57、年的总评估收入为60万元；15万元，1年的总佣金收入为180万c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为元。d、特许经营收入按4个区域加盟支付120万元加盟费、15个单店加盟支付60万元加盟费以及收取3个月的总部服务费35万元（每个店3个月，月均收入为8万元），共计215万元预计全资的区域分部业务收入为289万元a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元，7个月2个店的总佣金收入为112万元；b、评估业务的月均评估收入为5万元，9个月的总评估收入为45万元；c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，9个月的总佣金收入为90万元。d、特许经营加盟业务收入按10个单店加盟支付30万元加盟费以及收取的3个月总部服务费12万元（每个店3个月，月均收入为8万元），共计42万元公司在发展阶段的业务收入为1512万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、