“跳单”行为是令中介人员头疼的问题之一，【雅成律师】针对这一问题，从“跳单”的定义、《民法典》的新增规定、法院如何认定该行为以及对中介人员的建议几个角度为大家进行阐述，希望能给大家带来帮助，减少“跳单”现象的发生，让每一份付出都能得到相应的回报。
一、什么是”跳单“行为
经常听到中介人员抱怨顾客的“跳单”行为，那么什么是“跳单”呢？【雅成律师】在这里先给大家解释一下，“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议等，中介公司已经按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
二、法院的认定依据
（一）案例：
下面【雅成律师】通过正反两个案例中的法院观点带大家看看一般情况下法院会如何认定“跳单”行为：
1、法院不认定为“跳单”
案例：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，上海市第二中级人民法院，（2009）沪二中民二（民）终字第1508号
法院观点：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
2、法院认定为跳单
案例：国本文化产业有限公司等居间合同纠纷二审民事判决书，北京市第三中级人民法院（2019）京03民终16457号
（二）总结：
三、如何防止“跳单”问题？
上面提到的《民法典》第九百六十五条：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”其中有几个重点值得中介人员注意：
1、建立委托服务关系：
中介人员在提供服务前一定要先与客户签订《委托合同》、《看房确认书》等能够证明双方之间存在委托关系的书面手续，实践中存在很多这样的例子，中介人员在未签书面手续的情况下，直接带着客户去看房，但事后双方之间的委托关系却难以确定，为了避免出现不必要的麻烦，在提供实际服务之前中介人员一定要先与客户建立委托服务关系。
2、分段收费、签约成功提供打包价：
3、尽量做独家房源：
从上述法院的观点可以看出来，法院对“跳单”行为的认定主要就是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，如果能做到独家房源，那么买方务必会利用我们的信息、机会等，会达到买方无法抗辩的结果。
4、努力提供更优质的服务：
某火锅餐饮公司能做到业内龙头，在口味上难以出彩许多的情况下便把服务做到了极致，我们也可以换个思路，如果难以做到独家房源，那么就尽量提供更优质的服务，让客户百分百满意，我想客户肯定也愿意为这份服务买单从而不再“跳单”。
四、中介如遇“跳单行为”应如何组织证据维权？
（1）委托合同+看房确认书等书面手续
（2）为委托人提供信息和服务的证据（录音录像、聊天记录等）
（3）如果是独家房源，则应提供该房源为独家的证据证明
最后，【雅成律师】想说：《民法典》首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人的权益，同时对于违背契约精神的行为进行了严格规制。随着我国法律体系的进一步完善，对于社会经济中公平及诚实守信精神的倡导不仅仅体现在原则上，更体现在合同缔结与执行中，对广大中介人员是件大好事，同时，也提醒我们，在遇到类似行为时，要敢于拿起法律武器积极维护自己的合法权益，吉林雅成律师永远在您身边！