是按照以前发放贷款时候的LPR计算，还是按照现在执行的LPR代入最新公布的“房贷利率下限”？
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近日，有关存量房贷利率下调的讨论一直在进行。
昨天的推文，经大家的回复讨论后，发现解读是有误的，所以凤凰君先删除了。
今天，经过多方了解以及与部分银行人士的探讨后，凤凰君再次重新梳理了这次831房贷的一些疑问，希望能帮到大家！
央行政策与珠海的存量房贷利率下限标准
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
（今夜重磅：可下调存量房贷利率！首套住房首付20%！）
原文如下：
9月1日，中国人民银行广东分行随即公布省内各城市首套房贷利率下限历史调整情况！（珠海具体的情况，下文会解释）
哪些住房贷款可以申请降低利率？
首先，大家必须清晰，并不是所有存量房房奴都能享受此次史诗级的房贷大礼包”，关键是要认定你的住房是否为“首套房”。
存量首套住房商业性个人住房贷款是指：
1），2023年8月31日前金融机构已发放的；
2），2023年8月31日前已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款；
3），或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款
也就是说，主要包括三类人群：
1），房贷发放时，本身就是按首套房政策执行的房贷；
2），房屋购买时家庭没有其他住房，但因当时当地政府“认房又认贷”政策，导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的；
3），房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。
符合以上条件，就可以在2023年9月25日起，向银行申请降低存量房利率。
协商的方式有两种：
1），发一笔新贷款替代旧贷款，但是利率更低；
2），直接修改贷款合同，把利率调低。
珠海存量首套房贷利率最低可降至4.0%
2019年10月8日至2022年5月17日，执行的首套房利率下限为：LPR。
2022年5月18日至2023年1月17日，执行的首套房利率下限为：LPR-20。
2023年1月18日至今，阶段性取消下限。
这意味着，珠海的存量房贷利率，下调后的利率最低不能低于LPR-20BP。若9月LPR与8月持平，存量首套房贷利率最低就可以降到4.0%。（具体利率调整幅度由借贷双方协商确定）
此前大家争议的是：
“执行的首套房利率下限为LPR或LPR-20“，那么，到底是执行贷款当时的LPR，还是执行现在的LPR？
注：以下仅为个人解读观点，仅供参考，具体请以银行的解释为准。
以下，我们将解决大家三方面的疑问：
1），831存量房贷新政所说到底是原来房贷发放时的LPR数据，还是现在的？
2），选择固定利率还款的房贷，可以享受优惠吗？
3），符合条件的珠海房奴，最多能省多少？
1对831新政的原文理解
831新政的原文重点：
“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限”
我们从小学学到的缩写句子的方法来解读下，找出一个句子的主要部分：主、谓、宾。
即，这句话——
主语是：加点幅度，
谓语：不得低于，
宾语：下限。
那么，这句话缩写后应为：加点幅度不得低于下限。
因此，我们要解读的是“加点幅度”，不是LPR。
也就是说，政策原文说的是加点幅度，不能低于当年首套房贷利率政策的最低值。
所以此前我们误读和纠结“当年的LPR”还是“当下的LPR”，是没有意义的。因为LPR本身是一个会浮动的变量。
2房贷利率的组成
目前多数人的房贷利率，是“LPR基点”构成。
2019年利率改革，转为贷款市场报价利率（LPR）形式后，LPR每个月都根据央行报价浮动，也就是每个月都可能改变。
即：LPR浮动，基点不变。
LPR浮动的日期，一种是放款日对年对月对日调，一种是来年的1月1日调。
如果是按照后者调整的房奴，目前大家享受到的还是去年12月20日公布的LPR4.3%，而非目前最新调整到的4.2%。
还有一种情况，如果你此前的房贷利率是固定的基准利率，没有转成LPR。那么：
一来，你的利率是不会随LPR变化而变化；
二来，此次831存量房贷新政，在文件上暂无提及固定利率将如何受益，所以这部分房奴，只能等银行具体细则出来
。
3按照珠海不同年月的下限算，能省多少？
若9月20日的LPR仍是目前的4.2%（注：每月20日，央行公布最新LPR），那么根据利率政策下限，珠海人在今年9月25日后，可以向银行申请调整的3种情况为：
第一个时段，2019年10月8日至2022年5月17日，执行的首套房利率下限为：LPR。
也就是说，这个时段，加点幅度下限为0%。
因此新政策后，你可以降到加点下限0%，即完全没有加点，也就是帮你打掉了所有基点，利率最低可降到4.2%。
例如你当时的利率为LPR100基点，新政后有可能去掉你这100个基点。
你的LPR，即是随着一年调整一次的政策而改变，不是随着831新政而改变。而你的LPR是在2023年6月20日执行的4.2%后浮动的，你便能享受到最多4.2%0基点。
第二个时段，2022年5月18日至2023年1月17日，执行的首套房利率下限为：LPR-20。
也就是说，这个时段，加点幅度为-20个基点。
那么，新政策后，你可以降到加点下限-20个基点，利率最低可降到4.0%（同理是按照6月20日以来的4.2%LPR）。
第三个时段，2023年1月18日至今，阶段性取消下限。由于珠海的利率低于全国下限的-20个点，即LPR-60基点。
因此，这个时段内的利率已是最低，这个阶段的房贷利率，大概率无需调整。
那么，利率能省多少？我们以2020年10月贷款100万，贷款30年，等额本息为例。
2020年10月央行公布的LPR为4.65%，假设当时银行给你加100个基点，即你的利率为5.65%。当时的月供为5772.36元。
831新政后，9月25日后你最低可以调整为4.2%，直接去掉100个基点。
月供变为4890.17元，减少600.94元，一年可省7211.28元。
如果还有老铁不明白，我们再举个例子。
上面是小A的房贷利率，他在2019年10月购房，近几年由于他的LPR随着市场调节而下调，房贷也同样有所减少。
但是由于他利率调整方式为“年初调整”，因此目前他的房贷仍是4.3%108BP。
而按照831新政后，他将可与银行协商，最低可享受4.3%（而非4.2%，因为要等明年初才能按照最新的LPR执行）。
那他能节省的，就是108个基点了！
若按照百万房贷，贷款30年，等额本息计算，他每月可节省654.12元月供！
当然，大家要注意，以上都是极为理想情况。
坊间有传闻，银行方面多多少少会上浮加点，也就是说，存量首套房贷利率想享受到4.0%或者4.2%，可能还是有难度的。
最终落地情况，还需要等后续操作细则公布。
10个常见问题回答
最后，凤凰君准备了大家问得比较多的10个问题的答案，一起来看：
Q1、存量首套房利率什么时候可以申请？
9月25日起可以申请。
Q2、存量房是按城市还是家庭名下判定？
珠海目前暂未官宣“认房不认贷”，但是有银行按照“认房不认贷”收单，按照城市首套判定。
Q3、存量首套房最低可以降到多少？
Q4、什么时候买的房子能申请利率下调？
在2023年8月31日前已放款、或已签订贷款合同未放款的房子都符合申请要求。
Q5、协商申请下调存量首套房需要准备什么材料？
具体需要咨询经办银行。
Q6、二套存量房利率有没有机会下调？
目前存量房利率下调只针对首套。
Q7、在珠海有两套房，早买的一套已还完，二套在供能降吗？
在同一城市有2套房，即便珠海实行“认房不认贷”，也不在政策受益范围。不能享受存量房首套贷利率下调。
Q8、在珠海有两套，第一套已经卖了，二套按二套利率在供，能调利率吗？
如果第一套房卖了，同时贷款也结清了，在认房不认贷的城市，第二套就递进为首套了，但珠海目前尚未官宣“认房不认贷”，建议再等等政策明确。
Q9、怎么样查询当年的房贷利率下限？
目前央行广东分行已经公布广东各城市2019年10月以来的存量房首套房贷利率下限。
其中，2019年10月8日至2022年5月17日，执行的首套房利率下限为：LPR；2022年5月18日至2023年1月17日，执行的首套房利率下限为：LPR-20；2023年1月18日至今，阶段性取消下限。其他省市，请查看各省行文件。
Q10、个人婚前属于首套房，婚后属于二套房，这种情况可以降吗？
婚后二套房，即便是“认房不认贷”执行，若以家庭为单位判断，属于二套房，不在存量房首套房贷利率受益范围内。