主办单位：中国房地产业协会、中国老龄产业协会
承办单位：中房协老年住区委员会、北京盛世华堂投资管理有限公司
主持人：尊敬的各位嘉宾，各位领导，大家早上好！我是今天本次会议的主持人汲颖，金秋的北京，收获的季节，今天我们相聚在北京饭店的金色大厅，举行一场养老敬老的盛宴，感谢各位领导，各位嘉宾，各位朋友的光临。下面我宣布一个通知，原定于在人民大会堂的分论坛活动改到北京饭店的主会场我们共同举行，我宣布第二届中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会正式开始。下面我们有请中房协副会长兼秘书长致开场词并做嘉宾介绍，大家掌声有请。
冯俊：各位来宾，各位媒体界的朋友们，大家上午好！欢迎各位出席中国房地产产业协会与中国老龄产业协会联合主办的第二届中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会。首先我介绍出席本次会议的主要领导和嘉宾，他们是：
住建部原副部长，中国房地产产业协会会长刘志峰先生；
中国房地产产业协会名誉副会长童悦仲先生；
中国房地产产业协会副会长兼老年住区委员会主任、蓝城集团总裁傅林江先生；
河北省张家口市下花区人民政府区长白晶区长；
中国已步入老年社会，关心老年人的生活，为他们提供好的住房，推进养老事业的健康发展，是社会关心的问题，也是房地产企业面临的重大问题，为了促进房地产企业的转型，向大健康养生养老事业发展，适应养生养老事业的需要，使养老服务业与房地产市场平稳健康发展，去年10月我们发起了中国老年住区百城联动计划，今天我们又在这举办第二届中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会。希望通过这次活动，增进养老服务业企业与行业组织间的联系，拓展房地产开发、金融投资、养老服务企业、互联网平台的跨界合作通道，同时帮助参与百城联动的企业开拓企业发展空间，更好的为老年人服务。
出席今天会议的有保利集团、远洋集团、北京太阳城集团、上海亲和源、美林集团、以及人民日报、新华社、中央电视台、中国城市报、中国建设报、中国房地产报、中国青年报、人民网、搜狐网等网站，还有来自荷兰、日本、澳大利亚等国家和地区的嘉宾。下面我们有请中国房地产产业协会会长刘志峰先生致辞。
刘志峰：各位来宾，各位企业家和新闻界的朋友们，大家上午好！首先我代表中国房地产产业协会，对参加第二届中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会的各位朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢！信息交流会主要是总结百城联动计划开展一年以来的工作，进一步加强各参与企业的联系，增进房地产开发、金融投资与度假式养老、居家养老、大健康产业、互联网平台之间的交流合作，帮助各参与企业在全面放开养老服务市场和新的房地产形势下，找准养老地产、养生健康服务业的有效需求。通过结构性改革来推进这项工作，下面我介绍一下联动项目实施以来的情况，谈三点意见。
第一，各方联动，是老年住区事业发展的保障。养老服务业是人人关心的民生事业，也是具有巨大发展潜力的朝阳产业。今年5月份习近平总书记在中央政治局第32次学习会议时指出，要建设居家为基础，社区为依托，机构为补充，医养相结合的养老服务体系，形成党委统一领导，政府依法行政，部门密切配合，群团组织积极参与，上下左右协同联动的机制。10月11号召开的中央全面深化改革第28次会议上讨论通过了关于全面放开养老服务市场，提升养老服务质量的若干意见，提出要引导社会资本进入养老服务业，提升居家社区的养老服务水平。10月14号国务院提出要顺应群众期盼，消除制约养老消费体制的机制性障碍，通过养老等产业，支撑经济转型升级，32个部门参加的全国老龄工作委员会也多次强调各成员单位之间要协调配合，形成养老与健康、旅游、家政、文化产业的联动发展机制。中央和国务院明确出台支持养老产业和事业的政策，给我们极大的鼓舞和支持。一年以来，在各参与企业共同努力下，联动计划也取得了以下五个方面进展。
二是百城联动计划搭建了组织架构和工作平台，初具规模。参与单位和工作站已达到五十多家，机构的工作也在稳步推进。
三是开展了各类调研活动，先后组织人员赴泰安、昆明、南宁、德州等地参观养老地产项目，并讨论合作，组织部分企业赴美国考察不同类型的养老项目。有些项目有的企业比较多，像北京太阳城，蓝城的乌镇等等一些项目比较多。组织部分企业赴美国考察不同类型的养老项目，通过国内外的实地考察调研，大家反映收获很大。有些做法和经验值得借鉴。
四是为参与联动计划的企业开展服务。目前我们正在编辑出版老年住区发展报告，准备收录国内外不同类型的养老地产项目，供大家参考。
五是依托养老智库的智力支持，我们的专家队伍开始发挥作用。在联动计划工作机构的支持下，从事养老产业的企业家和专家、学者面对面的交流，解决了一些理论实际问题。一年来的活动表明，联动计划既符合中央对养老服务业工作的要求，又符合市场和企业的需求，对老人对社会都是有好处的。但在开展百城联动计划时，我们也发现目前老年住区事业还难以适应人口老龄化快速发展的客观要求，老年住区和公共设施不配套的问题还比较突出，医养建游乐五位一体的养老产业才刚刚起步。特别是老年住区建设的标准设施、人才队伍还难以满足养老产业和服务的需求，因此必须创新制度，改善供应结构，优化产品设计，以需求为导向，提升老年住区建设水平，繁荣养老市场，让广大老年人享受优质养老服务。这是我讲的第一个问题。
满足需求还有一个市场问题，要发展旅居度假式养老。下一步联动计划要推动旅居地区发展的房地产企业和健康服务企业合作，一方面拿出一部分旅游目的地的特色房源培育市场，另一方面帮助企业盘活存量资产，化解房地产库存。但也要注意个别利用养老地产，散布虚假信息，进一步整顿市场秩序，加强舆论引导，保障居住人的合法权益，确保房地产市场平稳健康发展。近期一些城市房价上涨过快，与一些中介机构散布虚假信息，故意炒作，借机哄抬房价有关。
我讲的第三个问题，资源整合是老年住区事业发展的抓手。我们开展百城联动计划的真正目的，是在养老地产领域建设信息交流、资源整合、优势互补、成果共享的平台，使参与各方借助中房协老年住区专委会、中国房地产产业协会以及专家的专业指导，开眼界，拓思路，勤学习，有交流，送经验，得借鉴，找差距，共提高。这项工作仅靠几个机构，几家企业是做不到的，要通过资源整合和产业链各方的共同努力，从项目决策、规划设计、施工建造、融资服务、财务与决算、服务创新以及内部管理和项目运营等方面，逐步形成一站式的服务。通过联动计划的桥梁纽带作用，引入企业行业社会资源进入老年住区建设领域，帮助传统的房地产企业向新型的养老地产企业逐步转型。
下一步要重点针对旅居式养生养老的发展模式，把原来不在一个领域的房企和健康服务企业连在一起，既发挥房企在项目硬件开发建设和运营管理方面的作用，也要发挥健康服务企业，为老年入住者提供专业化服务、规范化服务等优势，使两者共赢。最近昆明、桂林、丹东、洛阳等城市建设了旅居养生养老模式基地，推出一卡在手，说走就走的模式，这需要房地产、金融、旅游、大数据的部门合作，用好国家已经颁布和正在制定的各项优惠政策。
各位来宾和朋友们，一年前我们在人民大会堂的第一届中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会启动仪式上面说过，企业和社会力量共建养老服务业是大趋势，也是好机遇，现在国家进一步明确了企业和社会力量参与养老服务业的地位和作用，特别是中央关于全面放开养老服务市场的决定，为我们画出了新的蓝图。让我们加强在这项活动的品牌宣传推广，提高知名度、美誉度，使老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐，这项造福老人，造福社会事业的工作落到实处。无愧于中国房地产地产人的这份社会责任感、光荣使命。谢谢大家！
傅林江：首先我要感谢我们以刘部长为首的协会，对我们老年住区委员会的支持，也感谢各位领导、各位媒体朋友对我们老年住区委员会的支持，使我们这个分会的工作得以有序有效的推进。会议当时安排给我们的题目是供给侧改革大健康的养老特色小镇，我的题目叫我们的养老事业任重而道远，第一部分是养老产业目前存在的问题，第二是我们乌镇雅园养老的一个具体情况。下面我进入主题演讲，我认为在中国是全球人口数量最多的国家，我们向世界展示出中国改革开放的巨大成就，充满了活力和机遇，也面临问题和挑战。
第一部分介绍中国养老产业它的迫切性，中国老龄化到来，尤其是大城市60岁以上的老人比例几乎占到25%以上，所以我们的老龄化人口面临一个非常大的考验，我们老龄化人口规模庞大、老龄化发展速度快、配套产业发展严重滞后。特别在高龄、失能，之我国长期实行计划生育政策，使421的家庭结构和空巢化比例快速上升。现在我们真正做养老产业的，我们的规模小，需求差距大，产业结构失衡，产业水平偏低，产业秩序失范。截止2014年底，我们的住宿养老机构3.4万个，总床位是551.4万张，收住老人288.7万人，从现在的角度上看，一个是机构的平均空置率高，另外我们老人的需求量大。
我们看欧美的国家、日本老年住区的情况，美国以房养老，养老住宅产业，英国去向于老年社区化，日本是社区化居家养老比较多。欧美成熟的养老模式，是有政策性支持，老年人区域办事处的做法，居家养老社区创新倡议，患者保护价遗老壹医疗法案，土地使用，交通出行等等，这些是欧美的做法。我们去过美国的社区，我们也去过日本的，在座的各位可能日本去的比较多，日本这种养老的模式主要的是由政府的福利作为他主要的养老资金的支撑。另外有保险机构，真正我们自己个人付出养老的钱几乎10%左右，这个就是日本老年公寓的一个情况。
中国养老模式现在基本是三种模式，上海社科院的调查，上海人关于这三种养老模式当中哪一种作为最受老人欢迎的？现在看起来是第二种，第一种是家庭养老，第二种是居家养老，老人居住在家中，由社会来提供服务。第三种是机构养老，将老人集中在专门的养老机构中提供养老服务。我们现在是第二种模式，以居家养老作为主要的模式来做。上海社科院的调查数据，对上海人的统计数，以居家养老作为主要的养老模式。
中国养老模式探索的创新模式，第一个是学院式养老模式，乌镇雅园的模式，第二个是上海亲和源老年公寓，会员制养老模式，第三是北京太阳城中国式CCRC养老模式，清华华友学子园，同养老模式，成都幸福公社，田园养老模式，还有北京泰康之家，金融组合型终生退休社区模式，海口恭和苑旅居养老模式。
国家养老支持性政策解读，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，但是没有落地，养老事业任重道远，因为中央有政策，地方还有对策。还有2015年33号，关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见，但是我们在真正执行过程当中，这些政策落实到企业，落实到某一个养老社区的时候，还有很多的路要走。
中国养老产业的问题所在在哪里？第一个问题是我们的养老机构在区域、服务结构上发展不平衡，一床难求和床位闲置现象并存，供需错位，结构性矛盾突出。我在不同场合都讲到我们的机构养老应该是由政府为主导，企业参与管理。居家养老应该以企业为主导，政府支持性政策，但是我们现实当中有些错位。现在机构式养老，留给我们企业来做机构养老，做的非常艰苦、艰难，因为没有财政部的支持，要靠我们现有的老人的消费观念，收取他的会员费，收取他的服务费，非常之难，所以我们出现了高档社区空置率非常高，低档社区一床难求的现象。这是目前我们存在的一些问题。
第二个问题，现在我们在养老产业过程里边，在硬件设计、精装修（软装）设计的适老性标准还没有成型。我们在去年在乌镇雅园第一次召开了精装修的标准，我们在硬件设计标准上面做了很多工作，现在还没有成型。现在老年社区还是以自娱自乐的方式在做，都说自己是标准，其实是没有标准的。第二个问题，机构养老和居家养老的服务标准严重缺失。现在我们没有养老的标准，每个企业都说我是最好的，但是每个企业都没有系统性的标准。第三个就是作为未来发展方向的养老智慧服务还在一个起步的阶段。我的初步定义，标准应该是我们的养老1.0版本，要进入2.0，应该有服务标准，3.0应该就是机器人养老的时代，所以我觉得我们在养老这条路上还有很多的事要做。
养老服务方向的问题，我们问了老人很多问题，第一个是居家养老？机构养老、近郊还是远郊还是市区养老？中国的传统观念还没有彻底转变的情况下，到机构养老，老人有一种被抛弃的感觉，孩子们把老人送到敬老院，感觉是不孝之子，这个观念还没有彻底转过来。第二个谁来做？是政府来做、机构来做还是家庭来做？目前尚不清楚。现在我觉得养老产业这条路上是该政府做的企业也在做，该企业做的政府也在做，现在这个方向性的问题一直没有清晰。第三个方面，如何做？城市大配套的规划对我们的养老产业推进有严重的错位，社区的适老配套，我们的服务团队，我们的专业化人才从哪里来？现在这个都是我们要思考的问题。当今养老政策的支持和落地究竟给企业带来了什么？费用从哪里来？老人的消费观念如何转变？这是我们在养老产业路上遇到的问题，企业、专家、学者在一定范围内提自己的一些建议。
现在我们在政策上的问题，现在所有城市的规模当中，我们资源的集中度，尤其医疗资源和我们商业资源的配置，在老年社区的规划当中没有进行充分的考虑。我们搞特色小镇，自己搭建大健康医疗体系，但是不足以解决社会问题。现在养老社区中应该爱有适老性的强制建筑标准，我给建设部提了一个意见，现在这个标准严重缺失。如何提供土地资源的有效分配，土地价格及税收政策的优惠等等，都是我们养老企业面临的问题。这个问题是刚刚上个礼拜国办和新华社、瞭望智库召开的一个小范围的会议，关于特色小镇建设中的几大问题，我在会上讲了，我们养老产业存在的问题，现在我们中国的医疗保险的异地通用性问题，居家养老如何进入医疗保险？现在我们在搞社区医生进家门的问题，社区医生的执业资质的开放性。以房养老创新模式可操作性政策的落地，现在无法落地。对居家养老化模式物业收费和养老服务收费标准的政策支持及税收政策优惠，还有关于居家养老、机构养老医疗安全性和照护安全管理政策标准的建立，这个机制严重的缺失。现在我们碰到很大的问题，当社区医生进家门服务，当老人发生安全事故，这些责任究竟是由机构来承担、家里来承担？社会来承担？至今没有一个清晰的界限。
服务团队与机制问题，养老服务团队的培养、培训机制的建立，优质服务团队的稳定性，现在要优质的服务，现有的薪酬体系是无法支持优质服务提供的。我们现有的团队的培养是一个难题。还有服务内容标准化和服务流程规范化的建立，很多企业都在做企业的内部标准，但是没有国家级的或者部委级的来做一个养老服务内容的规范化标准。互联网+在养老社区中的充分应用，但是在实际应用中偏离了老年人的需求。现在很多智能化老人不会操作，但是老人需要的东西我们没上去。比如智能化的机器人现在在养老社区中用的很少，这方面还要进行进一步的加强。
现在最大的一个问题，企业想盈利而社区养老收益低，盈利点在哪里？如果我们企业长期得不到盈利点，这个企业能否有生命力是值得考虑的。我们在做养老产业的企业当中有一个统计数，我们70%是不赚钱，有20%左右能平衡不错了，有5-10%的企业能微利。养老这条路上企业的盈利点非常之小，配套的政策有短板，政策的零散化、碎片化，社区养老转型缺乏创新的模式。民营养老机构的问题，包括人力成本、能源费用、房产税等等，这都是我们存在的问题。
简单的说一下未来养老产业的发展方向，家庭养老的功能在进一步弱化，但仍是绝对的基础。居家养老和机构养老需求将不断提升。养老服务体系的完善将是今后养老产业发展的重心。养老服务多元及生活领域拓宽需求不断增加，养老+地产的模式成为房产商转型的突围，养老地产热度会不断提升。
下面我说第二个研究点，关于政策制度的问题，不多讲，政府应主导养老机构的建设，积极发展市场化的公共养老设施。实现养老有资金、服务有酬报，政府要对养老地产专项制定土地、金融、税收等相应的优惠政策。政府要逐步建设公益志愿者的服务良好风气和制度，鼓励用积攒服务时段。
养老社区建设，养老社区需要合理的土地政策、投融资计划、行业标准法律法规，重点解决养老社区的服务运营规划中，都要充分考虑到人口老龄化趋势，合理规划社区蓝图。老人75-80岁的时候，他的活动圈只有300米，超过了300米就不去了，所以我们现有的老人的服务体系里边，一个大社区当中，老人太大的社区，走都走不过去，这些问题都是我们在设计建设当中需要考虑的问题。我们要在绿色生态化、科技智能化、配套多元化方面多做一些这方面的人文文化，重点要延伸我们服务的范围，还要考虑到我们的盈利能力。养老运营人才非常缺乏，养老服务人才现在很难招，有素质的人才非常难招。
第二个特色是新民国学院风设计风格，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，借鉴校园中典型的联桥、拱廊，再借由无言的精巧和校园草坪那种平静相合的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。
第三个特色，颐乐学院还老年人以“大学生活”，学占地150亩，由14栋彼此独立但又有风雨连廊联通的小建筑群构成。
第五个特色，家门口顶级医疗服务让老人们老有所医，雅园配套的雅达国际康复医院，国际养老中心则是非自理养老中心，满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。这是我们长者活动的每一天。
白晶：尊敬的刘部长，各位嘉宾，朋友们，大家上午好！在这放飞梦想的金秋十月，我非常荣幸参加第二届中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会。今年下半年以来，下花区按照国家的要求，加速淘汰电力、煤炭、化工等传统产业，大力培育新兴接续替代产业，特别是通过中房协的牵线搭桥，一些高端项目落地，为我区成功转型注入了持续的动力，在此我代表下花区区委区政府，对我们中国房地产产业协会表示衷心的感谢。
下花区位于河北省西北部，是张家口重要的经济功能区和对外窗口区，与北京的区域间隔仅56公里，是北京大西北的大通道和咽喉。开通了下花区至北京的899公交专线，京张城际铁路在下花园设立枢纽站，并开通了从下花园到北京27分钟，到达崇礼奥运赛场仅需18分钟的线路，省级湿地公园，花蒂保存最美好的原始森林公园，山水园林、生态宜居的特色十分鲜明。
第二，抓引领转型升级，跨越发展的优质项目。推动经济持续健康发展，站位高端，大力引进优质项目，构筑生态宜居的幸福城，与浙江蓝城集团合作建设蓝城小镇项目，借鉴浙江乌镇雅园的项目运作模式，围绕核心功能，建设具有田园风情、舒适宜居特色的高品位社区。同时打造北方地区首个中国农业硅谷为目标，构建农业科研、生产、加工、销售于一体的新技术研发中心和新品种示范基地。蓝城小镇的落地，将成为我区的标杆项目，极大的改善城市品质和人居环境，有效提升对北京及周边地区高端养老消费群体的吸引力。下一步，我们将在手续办理、土地供给、基础设施等方面给予大的支持，确保项目如期开工，早日建成。
二是打造智慧低碳的示范区，基于生态优先、绿色发展、建设健康中国、增强人民福祉的理念，同鲁能集团签署正式合作协议，集中利用大型国企的优质资源，打造涵盖生态、健康、运动、娱乐、科技五大维度于一体，产居游融合发展的国家绿色智慧能源示范小镇，使下花园成为京西北居家养老的优选地。
三是建设健康医疗产业园，以树立大健康理念，发展大健康产业，完善大健康服务为目标，系统整合区域内医疗资源，兴建大型综合医院，有效改善群众就医环境。着力发展医疗健康产业，与国内外的知名心脑血管专家胡大一教授合作，建设康复基地。
第三是全面营造康养发展的良好环境，康养产业的兴起，顺应了新的发展趋势，党的十八届五中全会明确提出健康中国战略，习近平总书记提出要把人民健康放在优先发展的战略地位。国家相继出台了关于健康产业的引领和支持的政策，并对健康中国的建设作出了全面部署。凸显出党和国家对康养产业的高度重视，作为现代服务业的重要组成部分，康养产业与旅游、卫生、休闲、金融服务等产业有机融合，对调结构、转方式、扩内需、促转型作用明显。是推动未来经济增长的重要引擎，随着京津冀协同发展战略的深入实施和京张联合筹办冬奥会的日益临近，下花园作为张家口市对接北京的桥头堡和奥运交通节点城市，必须趁势而上，在优化环境上持续发力，全力打造特色鲜明、功能完备的京津冀协同发展的微中心。一是要优化企业成长的政策环境，二是要优化绿色发展的生态环境，三是要优化智慧文明的城市环境，遵循与奥运并轨，与国际接轨的建设要求，加快打造特色街区，对棚户区、城中村进行改造，提升城市的舒适度和宜居度。
作为地方政府，我们建议创新投资方式，推动政府与社会资本合作，通过PPP等全新模式，引导社会资本参与基础设施和公共服务领域的投资。着眼构建网络化、智能化、服务化、协同化的互联网+物联网、互联网+教育、互联网+健康等产业生态体系。通过满足新需求，带动新供给，以有效的投资和新上项目，为稳增长、调结构提供有力支撑。借助今天的大会，感谢中房协和蓝城集团对下花园的鼎力支持。同时也希望能够同在座的各位嘉宾还是全方位、全领域、深层次的交流、沟通、合作，真正把环首都天蓝水清，秀美的下花园打造成群贤毕至，投资置业的后花园。谢谢大家！
主持人：谢谢白区长的演讲，张家口的下花区实现产业转型，我透露一个消息，下花园区和蓝城合作，在下花园针对北京老年人的一个养老项目，北京两千多万人口，65岁以上的将近两百人，需要健康护理的将近20万人，是这么大的一个人群，为这些老年人提供一个快乐、健康的环境，实际上是北京市一个重要的任务。下花园区把这个问题提出来，我觉得应该是一个非常有前景的项目。我们在座的同志可能在明年可能就能看到那个房子的雏形，我看在座的老年人不多，你们自己不是老年人，家里的老人，北京人在那儿养老。如果理想化的模式，老年人在郊区养老，把北京的城市房子腾给年轻人上下班方便，北京的住房短缺问题就可以改善了，北京的交通就可以改善了。
下面我简单介绍一下我今天讲的内容，先简单说一下，实际上中国目前养老的市场情况，大家都非常熟悉，在这里不过多阐述了。中国的人口老龄化日趋严重，但是当下仅仅是一个开始，我们相信在未来五到十年，中国的老龄化会进入爆发式的增长期。从目前公开资料披露的上百个养老项目我们可以看到主要集中在北京、上海、广州等相对经济比较发达的区域。在这样一个养老大潮里面，我们发现投资的主体有很多种，包括像地产公司、养老服务机构、保险机构等等不同种类、多元化的投资主体，进入到了养老这样一个行业里边来。其中也不乏非常多优秀的企业，像万科、绿城包括中国人寿、泰康、北京太阳城以及保利地产。
经过二十多年中国房地产行业的快速发展，目前从地产行业已经进入到了一个“白银”的阶段。寻找新的利润增长点一定是众多房企的工作重点，保利地产作为国内最大的上市房地产公司，我们应该讲非常看好养老这个方向，也希望在这个新的领域里面有所作为。但是客观的讲，不是说有市场就一定能赚钱，这也是经过了几年的摸索，然后我们有了这样一些体会。
从收入贡献上来看，或者换句话说，从我们盈利能力上来看，养老社区和专业的护理院正逐渐成为美国的养老地产商他们营业收入贡献的核心力量。这一点我相信可能还是比较有价值的。
刚才讲的是投资方，现在我们来看另外的一方，投资方投资的方式因为他是比较多元化的，因此他和运营商之间的这种合作方式就比较多元化。以净出租或委托管理为主，也包括债权投资和股权投资，参与开发与再开发。美国的投资商一般与运营商签订长期租赁合同或委托运营合同，以保证旗下物业的入住率。我们可以得出这样一个结论，美国投资商一方面通过股权融资获得源源不断的外部资金注入，降低融资成本，另一方面通过多元化的投资与运营商建立长期稳定的合作关系，确保收入增长，并且赚取超额的利润。这个特征是在美国养老地产界比较普遍的一个特征。
大家可以看到这样一个图，在这张图上我们可以看到投资者、运营者和建筑者三者之间不同的关系，以及三者在各自份内界限内的工作领域的一些责权利的划分。这些对我们中国目前养老地产的走向，以及大家在选择适合自己的一些业务的时候，可能会比较有价值。
刚才讲的是美国的投资者，现在我们来看一下美国的运营者。美国的养老运营商市场它的市场集中度是非常高的，换句话说，排名前几位的基本在美国养老运营市场上处于一个非常高的份额。比如举个例子，前十大的运营商拥有房间数将近29万，这个数值相当于美国养老市场将近60%的份额。这说明什么呢？说明对于一个运营者的商业逻辑是什么？通过快速的规模化的这样一个扩张，实现自己在相应的业务领域里边足够的市场份额，以及主要的收入能力和盈利的能力。比如我们看一下排名第一位的和排名第二位的，这两家在2014年以前，从2005年到2014年都进行了快速的并购方式的运营商的扩张。在2014年排名第一位和排名第二位的两家又进行了一次并购，也就是二合一，真正意义上成为了美国养老地产运营商市场上的第一。中国会不会产生这样一个第一呢？
日本我们可以借鉴什么呢？第一地缘性客户是养老项目的市场基础，这个不但是日本，中国也一样。第二，单体规模普遍较小，通过连锁化经营实现规模经济优势。在日本一个养老机构里面有十几张床位都是比较普遍的，一旦上百在日本都算是大项目，但是在中国不是，在中国如果没有见到千张床位，我们不好意思说我们做了一个大的养老项目，这就是中国和日本一个典型的差别。第三，户型，房地产企业可能对这方面比较感兴趣，在日本养老机构里边的户型，单人间最小的户型在15平米，大家可以想像15平米是个什么概念。第四，收费模式非常清晰，低入住费的项目更受欢迎。
介绍一下我们这些年做了一些什么事？保利地产是在2010年正式进入到养老地产领域，我们在2010年拿到第一块养老地产的土地，在挂牌之后，我们2012年这个项目正式入市。当时是拿到规划面积27万方，包括老年公寓、护理院等等，不详细讲了。2012年对保利来讲是非常重要的一年，在这一年我们把我们的投资和运营进行了相对清晰的剥离。这种剥离某种意义上是借鉴了美国的商业模式，我们在2012年真正拥有了自己的品牌，我们的品牌叫和熹会。这张图就是我们北京的和熹会老年公寓，我们设计的床位四百张，按照组委会的安排，在明天下午会安排有兴趣的企业和从业者到我们北京和熹会这个项目上参观，在今天这个场合这个项目本身的情况我就不详细来介绍了。如果大家有兴趣的话，因为旁边有保利地产的养老方面的一些展示区，我一会儿会在那边，明天大家参观的时候我回到那边去，如果大家有兴趣，我们会更多的现场交流。
这个项目对房地产开发企业来讲，它的价值，一个是真正意义上的养老项目的一个试点，因为每个想进入这个行业的人都必须有他的第一次。这个项目对保利而言是他的第一个项目，第二点，这个项目是个酒店改造项目。现在很多的房地产开发商他手里没有很多的存量资产，如果这种存量资产不能得到很好的利用，有可能就会变成不良资产。这个项目带给保利的是什么？我们可以通过进入养老这样一个业务领域，有效的帮助我们的主业，帮助我们去化我们的不良资产，盘活它，使它产生很好的经济价值，这是它非常重要的意义。
在2014年，在民政部、全国老龄委、广东省妊妇的指导下，保利地产承办了首届中国国际老龄产业博览会第一届，我在这里诚挚的邀请大家，在11月11号到13号，欢迎大家来广州参加我们第三次中国国际老龄产业博览会。
最后一个板块，我向大家介绍一下目前我们主要的一些架构，以及我们主要铺排的一些业务，希望对各位的在座起到一些参考的意义。架构方面，保利形成了一个专业化养老健康产业的架构，我们通过保利健康产业投资公司作为我们的重资产投资平台，保利安平养老产业运营管理公司作为轻资产投资平台。
介绍一下我们的优势，医疗很重要，因为如果没有医疗能力的话，你做养老，确实是比较困难的。核心优势要提及一下，我们依托保利平台，确实获得了很好的品牌影响力以及对接资源的一些便捷的效率，讲一下我们的品牌优势。我们各个业务发展比较平衡，我们目前在国内有六十多个平台公司，在主要的发达城市都可以实现项目的落地，这一点非常感谢我们的兄弟企业。这是我们医疗资源的代表，包括我们行业培训，现在保利以及我们和熹会品牌已经是民政和卫计重要的养老培训指定的一个合作商以及基地。
这是我们标准化输出的能力和专业研究能力，这一块集团是非常重视的。以及强大的设计能力和成本控制能力，这一点我相信是每个房地产开发企业都没有办法回避的。
姚建国：尊敬的各位领导，尊敬的各位来宾，上午好！非常有幸得到我们百城联动计划委员会的邀请，来介绍我们澳洋优居壹佰项目。前面各位嘉宾、各位领导都讲了，从国家层面上，从行业大的层面上，都介绍了我们中国养老汹涌而来的这样一个行业趋势。我今天就讲一个很微观的，我们具体在操作养老这个项目上，我们澳洋优居壹佰从第一个项目到第二个项目，我们在这个过程中间的一些体会。
我在PPT介绍一下我们目前正在运作的这个项目，我们澳洋优居壹佰在2006年的时候，当时就在江苏提出了一个口号，关心长者的今天就是关心自己的明天。当时我还在三十几岁的时候，就跟我们董事长一起在提出这个口号。我们经过了这十年，我们在前五年一直在世界各地考察这个项目，到底这个行业怎么做？我们在2012年的时候正式开始做这样一个项目。我们自己创立了澳洋优居壹佰这个品牌，我们是一个区域化的多产业、多元化的一个企业，我们有医院，有房产公司，在房产公司转型过程当中，我们把大健康和房产结合到一起，做了一个养老地产。中国的地产行业正在向更专业化、更细化的方向发展。
一定要专业，我们在运营过程中间，我们在管理过程中间，做到更加的精细化。我们医养结合这块，作为一个养老机构，他的整个医疗服务并不是大家想象的那么难，最重要的就是一个慢性病人的管理。我们医生不需要去常驻，我们可以组成一个强大的医生团队，每个星期去巡诊，平时对老人的慢性病进行管理，在紧急的时候送医院就可以了，医生不是必须的，但是护理是必须的。在招人的过程中间，医疗的护士才是我们的重点，我们培训的这些护工才是我们的重点。在这方面我们一定要做的很专业，因为专业，所以专注。
潘丕松：尊敬的刘志峰部长，尊敬的各位领导，各位嘉宾，朋友们，大家好！感谢中国房地产产业协会，中国老龄产业协会各位领导及嘉宾出席本次会议，为了适应广大消费者对旅居度家式养老的需要，同时盘活存量房产，促进养老服务业和房地产市场平稳健康发展，根据去年10月发起的中国老年住区百城联动计划倡议书的倡议及一大堆企业的愿望，我们举办第二届中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会。通过本次盛会，我们希望能够增进养老服务业与各行业组织间的粘合度，满足养生养老消费者的有效需求，同时也帮助参与百城联动的企业开拓更多的产业增长空间。
第二，中国老年住区百城联动计划的发展方向，当前中国养老地产面临产业政策、规划设计、运营模式等发展难题，为推动百城联动计划参与企业的业务发展，我们将继续组织各类的主题研讨、沙龙及国际间的交流与合作，推动百城联动计划参与企业在项目投资、规划设计、项目运营服务等方面的交流合作，为企业之间搭建桥梁，实现互惠互利，加大宣传推广力度，提高百城联动计划成员企业的核心竞争力，树立百城联动计划的知名度和美誉度。进一步加强学术研究与行业实践的结合，广泛开展深入企业，尤其是百城联动计划会员企业的走访调研工作，有的放矢解决企业亟待解决的实际问题，做到早发现，早解决。
在中国房地产产业协会、中国老龄产业协会的领导下，百城联动计划会集企业、社会团体及个人，努力打造养老领域的信息交流平台、成果共享平台，为百城联动计划参与企业，为更多的会员单位发布真实信息，解读产业政策，推动行业交流，促进企业合作，提升服务水平，以刘志峰会长倡导的服务政府有作为，服务行业有推动，服务会员上水平为宗旨，锐意进取，不断探索，为政府分忧，为企业助力，为会员谋福，让百城联动计划成为我们大家共同拥有的资源平台，成为中国地产养老的领航者。最后感谢大家的支持和参与，祝大家身体健康。谢谢！
主持人：有请刘志峰会长和冯俊秘书长上台为他们颁牌，大家掌声鼓励一下。
主持人：再次感谢领证的单位和嘉宾，请到台下就坐。下面我们进入大会的第二个环节，老年住区主题同台活动的论坛，有请清华大学客座教授、养老E智库理事长贾洪杰上台为我们主持，大家掌声有请贾洪杰。
贾洪杰：下面进入到这个环节，老年住区主题论坛，首先我们有请中国房地产产业协会名誉副会长童悦仲、上海亲和源股份有限公司副总裁华山、河南美林集团董事长熊新峰、社区居家养老国际专家宋志颖，资深媒体人万莉，山东申菱养老服务有限公司总经理王兴全上台。在今天这个环节是我们百城联动项目在今年的第二次论坛，去年的论坛是在人民大会堂启动。与会的嘉宾对养老项目如何去建设，如何去发展，大家都提了自己的一些观察和建议。在今年主题是养老项目的百城联动项目交流计划，所以在今天的论坛上我们请各位嘉宾谈一下在经过这一年的实践和一年的探索、发展，包括我们参与了很多嘉宾的一些项目，大家在这个环节可以谈一下。首先我们请童会长给我们交流一下在过去的一年里以及我们未来，因为今年还是16年，大家在房地产的一些政策和一些新的方向上给我们做一点指示。
童悦仲：我注意到本来我们这个对话是在11点开始，现在已经十一点二十几分了，大家一会儿要吃饭，我觉得今天的会应该少说话，尽量简练一点。这一年当中大家知道我们从房地产来说，发生很大变化。现在我们国家经济在下行，增速在减缓，为了保证我们国家的稳定发展，国家希望能够保持一个中高速增长这样一个势头，所以房地产业在国民经济当中的作用就显得额外重要。现在住房和城乡建设部陈政高部长说，他说历史又把我们住房和城乡建设部推到舞台中央了。因为房地产它的产业链很长，它对其他的行业拉动作用、关联作用非常强，2014年9月30号晚上开始就出了一系列的政策，降准、降息，调公积金，采取很多政策，我们房地产政策是历史上最宽松的。到去年年底，并不是很理想，政策那么宽松了，不太理想。但是16年元旦之后，突然间的销售量、销售面积、销售额很快的上升。带头的是北上广深这些一线城市，也在增长，厦门、合肥、苏州、南京、郑州等等很多城市增长的非常快。国家又感觉到出乎意料，增长太快了以后，市场也不健康，所以在4月份又采取了一些调控政策。住房和城乡建设部约谈了其中四个城市的市长，但是还是没有抑制住。
在今年十一，有二十个城市又出了限购、限贷很多的政策，于是全国我们房地产市场现在真是叫做冰火两重天，增长快的又采取很多行政措施来抑制。但是对其他的地方来说，仍然是一种非常宽松的政策。但是尽管很宽松，仍然我们有很大的库存量。因为前些年我们开发力度比较大，上一周我们在陕西开了一个中日韩第十四届住房研讨会，我们是从2001年开始开，已经开了14届，其中因为钓鱼岛，因为非典，有几年没开。我发现十几年当中，我们跟日本、韩国越来越接近，我们遇到的问题越来越相似，说明我们中国经济发展比较快。日本专家就说，他们最头疼的就是现在很多房子没有人用，房屋太多，这跟我们三四线城市中西部地区的情况很相似。怎么消化？他们把它改作商业，有的做咖啡馆，有的做经营，相当一部分做养老。跟我们盘活存量资产，去库存也是有很大的关系。
朱凤泊：谈到创新，回顾一下中国养老的现状。现状用最简单的话来形容它，其实就一个字，难。政府难，要面对这么庞大的老年群体，面对只有中国才出现的断崖式的独生子女家庭的出现，财政支撑不足，我们的社保养老金不足，这都是中国政府面对的困难。企业我们都知道做养老，投资大，回本慢，利润低。作为家庭，在养老消费上，家庭的存款不足。到机构养老或者失能以后的养老消费者，这种资金的能力不足也凸显出来。
这三难谈到的都是钱的问题，缺钱，围绕缺钱，这几年来我们一直有个梦想，梦想什么？怎么能够让养老少花钱，不花钱，甚至还挣钱。真是一个梦，但是就这样一个梦，现在我们实实在在的把它破题了。真的实现了让养老少花钱，不花钱，还挣钱，这个就是老来宝。老来宝首先是一种跨界的和金融领域的合作，太阳城和一家保险公司合作之后，用列后来支付前面的养老投入问题。
老来宝还是一个发展的工具。我们从去年在人民大会堂参加那个会议，一直在思考怎么做房地产当中的去化，老来宝就是工具。我们一些房子可以两种形态，用老来宝收购房地产开发商的存量房，我们通过去销售老来宝来收购房，也可以给房地产开发商用老来宝植入，让他大量的回笼现金。而他还不失去这套房的房产权。通过这段实践，我们深深体会到养老要突围。养老产业要突围，要有创新的思维，当然要有跨界的合作。用金融+的思想，用互联网+的思想，来实现打磨最好的工具，使我们完成突围。谢谢各位。
贾洪杰：朱董事长讲得非常棒，我们在不断的创新过程当中，像老来宝这个产品感觉依托在我们国家整体的经济健康发展大的背景下，事实上我们每个人如果都能够去安守自己的本职工作，努力创造价值，才可以为老来宝产品创造一个稳定的环境。今天来自山东申菱养老服务有限公司接触到一个烂尾楼的酒店，前期交流的时候，我感觉您是花了大量的心思去让这个价值一次一次的呈现，我们掌声欢迎王总给我们介绍一下他的经验。。
熊新峰：大家上午好！我是河南美林公司的董事长，叫熊新峰，目前我们在河南有两个养老项目，其中一个是在周口市中心城区棚户区改造，这个占地1200亩，我们拿出来200亩做养老项目。为什么拿出200亩呢？因为有两个好的条件，第一个，200亩在城市中心一个河北岸，环境比较好。第二个，我们对岸就是周口市最大的一个中心医院，是三甲医院，最大最好的，做医养结合的养老项目非常好。这块我们下决心要做养老项目。
第二个项目在我们河南的信阳市，大概是6000亩土地，我们是四面环山，靠近信阳市，有山有水，交通也是郑州高铁到信阳市一个小时，各方面条件都非常好。我们项目也比较大，所以我们这段一直在研究养老项目，去年也到韩国去参观，去看韩国的一些先进的经验。我们经过这几年的研究，我们认为医养结合是必须的，和熹会也提出来医养结合这一块。大家退休以后，还是对自己的生活质量，起码有一个依靠，有一个依赖，心理上有一个安慰。我们第一个项目正好在三甲医院，第二个项目我们准备引进一个三甲医院，彻底解决后续问题。第一，我们认为必须要医养结合。
第二，我们是房地产搞养老的，养老地产，我们首先的定位，我们是养老地产，而不是养老院。养老院我们调查过，在民政部下属部门，国家出面，是福利性的养老院，现在我们一说养老产业，多少床位，其实有是有的，但是不是主流。你就是房地产，你就是在房地产基础上搞养老，所以首先定位要定清楚，我们是养老地产，以销售为主，后期配套服务，好的自然条件为辅。
宋志颖：大家好！大家坐了一上午，听了前面的领导和专家介绍，可能现在比较累了，跟大家互动一下，请大家跟我来发两种声音，这是一个养生操的一部分，吼，哈，我在过去十年研究幸福学，把幸福学和养老结合，过去五年和很多养老界的同仁学习，有很多心得。尤其是今年6月份的时候，我们的李克强总理在达沃斯的会议上专门提出了养老产业是五大幸福产业之一。基于养老是原原本本的一个民生服务，任何的民生服务它的基础就是有房子住，我们每一位朋友都需要有房子住，我们的老人更加需要适老宜居的房子。在座所有的房地产养老的精英和同仁们真的是在为老人的幸福作贡献这方面是大功臣，所以给大家自己一个掌声。
第三个全就是全人服务，我们知道马斯洛有一个需求论，五层理论，大多数朋友从最基础的服务给老人提供，很多老人需要的是高层的服务。未来我们要给老人提供的服务也是高层次的，我们要把我们的老人当做人，而不是当做动物来服务。人最大区别于动物的就是他的价值，他的自我实现，我们需要更多精神层面、价值层面的服务。
还有一个就是全智慧的服务，我们现在提很多智慧养老，基本还是在硬件层面，信息平台，包括机器人，但是我们真正的智慧在哪里？真正的智慧是在社会人的里面，尤其老人的智慧，我们有没有这样一个机制，把老人的智慧给它整合起来，为他自己服务。
贾洪杰：谢谢宋博士，下午宋博士不仅是一个理论研究者，也是实践家，给我们带来了社区老人现场呈现，什么是真正的幸福。在我们这个环节最后，有请资深媒体人万莉，给我们做一个点评，掌声感谢。
第一，我们还需要更多的精准的定位，像上午说的金融养老或者是医疗养老，我们的养老企业更多是结合自身的资源禀赋，做好精准的定位。
第二，非常重要的一点，更好的利用好政策。上午很多的企业家都在说我们在等待政策的落地，我想现在这个决策的环境，更多希望我们的企业能够结合自身的实践，把自身的诉求和当下的情况更多的反馈上去，以利于我们政策的落地推动，比如我们的土地政策、金融政策一系列政策的落地。
第三，我想是一些行业标准的建立，我们都知道行业标准的建立是对规范这个市场的发展以及培育龙头企业具有重要的意义。我也希望通过中房协这个平台，更多的企业参与到这个标准的建立，对我们规范养老服务业的市场，以及培育我们的龙头企业起到更大的作用。
第四，我想说的是打造金字招牌也是非常重要的。现在对于养老，我们过去很多企业都是从事房地产开发的，我们现在华丽转身到养老服务业里边来，对于服务业来说，它的一个重要特点，可能它的品牌影响力很大程度上决定了它的市场竞争力，我提醒各位企业家要重视自己的企业文化和企业品牌的推广。这是我的四点看法，希望对大家有所借鉴。