隔离铺垫：签约前的隔离沟通，一定要给双方一个理由。或者你做得让人感觉顺其自然，否则只要感觉顾客敏感都要有话术。
X姐，我想双方谈价有时候会伤了和气，顾及面子也不好说，不好让我们帮您谈价，所以我想您坐这，有些话我来帮您说比较好，您说呢？
房东这边我再去确认一下他的资料，价格还差点，我去争取下。
行销房东和客户，让彼此有好的印象，更好的感觉，建立信赖，并且让客户和房东说只找我们公司。
跟房东说一定要认可经纪人，好让客户没有想继续砍价的心，让客户更踏实。
让房东少说话，更不要提房子的缺点，如果说看似真诚，却影响了客户购买信心和决定。
放价要有理由，要有策略。
再次强烈给信心，就算是降价反正未来几年您也不卖，自己住肯定能涨，还有小区房子几乎都卖了一遍，房东就算卖，也不会低于他买来时候的价格出售，除非天塌下来。
铺垫合同，销售合同，最后能把其他公司的合同拿来比较。
1、房东提出先给钱再过户
我们刚才跟您讲的二手房交易流程是最正规的，对双方的安全都是有保障的。其实按照正规的流程来走，跟您的意思差不多，具体我们是这样来做的：客户把房款打到您银行的账户上，银行将这笔房款冻结起来，客户拿不回去，您也不能支取。待客户拿到领证通知单后由银行会在两个工作日内放款，您就拿到您全部的房款了。没有问题的，现在的交易都是这样来操作的，既安全又能让双方都接受。
2、行销公司话术
XX先生，XX这家公司真的不错，这是我工作两年后的切身体验，2001年创业到现在短短几年间，链家发展到600多家门店，一下子从房地产三级资质被评为一级资质，占北京市二手房交易30%的市场份额，现在北京每成交三套房就有一套是我们公司成交的，平均每分钟成交一套。已经连续三年稳据北京市场第一，真实的非常不容易，靠的是什么？就是几年如一日的辛苦工作，始终报着对客户感恩、服务客户的工作态度。我带您看房，想必您也感受到了我们公司的员工和其他公司会不一样，我们身上都有质朴的感觉，因为我们都希望能从这个行业里获得成功。
3、房主不接受贷款怎么办
4、房主不收定金怎么办？
5客户要求用自己的合同或者是要求修改合同
A．XX先生，我们所采用的合同是北京市建委统一使用的合同版本，是经过建委、工商局、中介协会共同协商最终才确定的，目前北京市二手房交易全部都采用这种合同范本，网签也使用这种版本的，肯定不会有问题的，这一点您就放心好了，而且作为第三方我们是专门确保双方交易安全的，所以我们在总部设有专门的法务部，都由专业律师组成，在这方面我们甚至比您想的还周到，这一点您放心好了！
B．这是格式合同，您改了就无法网签了，没网签就无法交易过户。
6、客户要求我们承诺税费
XX先生，我理解您的心情。但因为税费是国家收的，都由国家政策来决定的，不过请您放心，我们肯定会按照最低申报给您报的，这样的话您以后有朋友买房子卖房子还会再找我们呢，您说呢？
7、房东说：我不同意低申报
答：1其实您完全没有必要担心，因为北京都是按这税价交税的。北京市所有的房产交易都是这么做的。这也是建委给的地区指导价。
2如果您这边真的要按成交价交税的话，按规定交易产生的个税和营业税是由房东来交的，您说这又何必呢？
8、贷款我自己办，不用你们
答：XX先生，我们合作的银行很多，您可以任选。而且我们是长期合作，所以办理手续能相应快些，从而保证效率。如果您需要还可以评估价高些，多贷点。最重要的是房东希望用我们的合作银行，他认为其他银行不能保证安全。我们作为中介方也有义务保证双方如期拿到房子的同时也如数的拿到钱，您说是吧？
9、物业费我不交？
答：在物业交接前，房子是您一直在使用，所以，物业费就是您交的。
签约完
3、恭喜双方，发短信跟进
例：客户希望2.1万/平，但你的把握只有1.9—2万/平
话术：X姐，贷款这边，评估价我帮您尽量争取，但首付还是多准备一些，现在评估公司也是有时紧有时松，1.9万/平基本有把握的，2万我觉得可能性也比较大，但如果2.1万的话会很难，到时首付多一点贷款也就少一点，这样利息也少一点对吧？但不管怎么样我一定争取让您多贷好吧？
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