浙江省台州市玉环县人民法院(2014)台玉执异字第11号执行裁定书
2．案由：执行异议之诉
3．当事人
执行异议人：陈公志
申请执行人：曹金祥
被执行人：刘明建、董海花
【基本案情】
【案件焦点】
房屋买卖合同已经生效履行、但所有权尚未变更登记的情况下，法院在执行过程中，能否将房产作为原所有权人的财产进行查封。
【法院裁判要旨】
浙江省台州市玉环县人民法院经审理认为：陈公志与刘明建、董海花签订房屋买卖合同后，陈公志依约支付了大部分房屋转让价款，但未全部付清，且异议人并未实际占有该房屋。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该法条规定的第三人（即房屋买受人）的责任是一种严格责任，须具备支付全部价款并实际占有，同时未办理过户登记第三人对此没有过错。
现经查明，陈公志与刘明建、董海花签订房屋买卖合同后，依约支付了大部分房屋转让价款，但未全部付清，且陈公志并未实际占有。本院查封登记在刘明建、董海花名下的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路390号二间五层房屋符合法律规定。，
浙江省台州市玉环县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，作出如下裁定：
驳回异议人陈公志的执行异议。
【包头房地产律师后语】
对于本案中执行异议的处理，实践中一直存在分歧，笔者则认为可以查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人的责任是一种严格责任，需支付全部价款并且实际占有，同时未办理过户登记的第三人对此没有过错，方可对抗法院的查封。下面，笔者试从几点进行论述：
1．根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，不动产物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予查封。因此，当事人在变更、转让不动产时应及时到登记部门办理登记，进而避免登记不及时而造成钱物两空的局面。本案法院查封时，该房屋不动产仍登记于两被执行人名下，因此法院有权查封。
3．本案中第三人是否已经实际占有不动产的问题。该问题较为清晰，根据法律规定和学理观点，交付占有并不能引起房屋所有权的转移，因此，即使存在异议人陈公志所说的两被执行人已将房屋钥匙交给其本人，将房屋正式交付使用，但房屋所有权的法律事实只有一个：买卖的房屋未办理过户登记手续的，房屋所有权没有发生转移，被执行人刘明建、董海花仍为该房屋的所有权人。更何况从案件笔录可以看出，房屋的承租人冯军及“重庆刘一手火锅店”的店长康定文均证实房屋的钥匙是由承租人保管的，被执行人并无房屋钥匙，也不存在房屋交付的事实。
4．第三人有无过错。本案中未体现这一点，但值得讨论的是未过户登记的原因。如果被执行人不配合或者下落不明导致第三人无法在法定期限内办理过户登记，第三人应主动主张其权利，向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求其配合办理产权过户手续，若第三人怠于办理的，法院仍可查封执行。否则也应属于怠于主张权利，主观具有过错。
综上所述，笔者认为，第三人陈公志的执行异议的主张不能成立。只有第三人在付清全部价款并实际占有不动产，并在未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院才不得对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。本案中，第三人陈公志没有实际占有该房屋，也并没有付清全部价款，因而不符合对抗人民法院查封决定的要件，其执行异议自然不能成立。