导语：如何才能写好一篇房地产估价法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
一、房地产评估的概念
二、我国房地产评估行业发展现状
三、我国房地产评估行业中存在的问题
（一）立法滞后
（二）从业人员素质参差不齐
（三）社会公信力不高
四、对我国房地产评估行业发展的建议
（一）建立健全房地产评估行业的法律法规
（二）加强房地产评估执业人员的资格认证工作
（三）全面推进房地产评估行业诚信体系建设
关键词：房地产评估产业现状趋势
前言
房地产评估作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定了坚实的法律基础，尽管房地产估价行业得以迅速发展，但是房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。
一、我国房地产评估行业发展现状
1我国房地产评估行业管理体制不适合行业健康发展
目前国外和港台房地产评估的管理体制主要有三种类型：第一种是以德国为代表的政府独立管理体制；第二种是以政府为主的管理体制，这种体制实行政府部门与行业协会组织既定分工，均对房地产评估行业进行管理，但以政府为主进行管理，代表国家是德国；第三种是以行业自律为主的管理体制，主要代表国家或地区是英国和我国的香港特别行政区。我国目前的房地产评估行业管理体制是“政府主管、协会自律管理”。政府扮演了相当重要的角色，行业自律是政府推动下的行业的自律，而不是自发的行业自律。国外及我国港台地区的管理模式是以人员管理为主，是通过约束评估人员的行为来约束评估机构的行为的；而我国是以机构管理为主，寄希望通过约束评估机构的行为来约束评估人员的行为。这造成了目前我国评估市场的紊乱，评估人员和评估机构为了争夺客户，而无原则的一味满足客户的需求，严重影响了估价行业的形象，并且导致了行业间的恶性竞争。据调查，十年前评估收费一般为国家收费标准的80%，但近年来，已经降低到国家标准的20~30%，甚至更低。
2法律法规体系不健全，且现有法规涉及范围狭小，限制房地产评估业的发展
3在评估机构和从业人员准入制度上存在问题
国外和我国港台地区对评估人员的准入制度要求非常的严格，并且对这些制度执行也相当的有力。因为房地产评估行业是一个专业性要求相当的高，对于估价师的综合素质要求相当高的一个行业。而我国虽然也在人员准入上有些进入壁垒，但是相对来讲要求不够高，执行力度也不够，这造成了我国评估人员整体专业性不强，整体素质不高，不能满足评估行业的要求。
4房地产评估方法，没有考虑外部性对房地产价值影响的问题
我国房地产评估机构在市场竞争中目前还处于劣势，房地产评估行业还很不规范，这就使得房地产评估机构没有大量的财力和精力去提高房地产评估方法，去仔细地研究现有的评估方法。当前房地产评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法，其次还有假设开发法、残余法、利润法、分配法等，这些方法其实都是三个主要方法的派生。基本的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、朝向、楼层景观等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。为了房地产评估的结果尽可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考虑房地产评估的内部性和外部性。
二、促进我国房地产评估行业健康发展的对策建议
1完善我国房地产评估行业管理体制
中国要找到一种好的管理体制，需要结合中国的历史情况和我国房地产评估起源和发展的历史情况，建立中国特色的管理体制，从而充分发挥管理的作用。
2改变现有的管理模式，推进以人员管理为主的管理模式
目前，我国实行的是通过管理机构来管理人员，实践证明这是一种低效率的管理模式，通过上文的分析和国际上的情况来看，把房地产评估管理模式转为以人员管理为主，通过加大评估人员的责任，来规范评估人员的行为，并进而规范评估机构的行为，从而达到规范整个评估行业目的。
3完善法律法规体系的建立，并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展
4提高房地产评估从业人员的准入壁垒，并且要严格执行准入方面的制度
5借鉴和引入国际先进的经验和管理理念
在国外和港台地区，房地产评估行业已经相当成熟了，并且也在经济活动中发挥了应有的作用。结合他们的成功经验和我国的具体国情是我国房地产评估行业得以发展的可行路线。为此，我国房地产评估业应尽快与国际接轨，发挥其应该发挥的作用，为我国的经济发展作出贡献。
结束语
随着住房制度改革的进一步深化，带动了房地产业的快速发展，使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业。由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连，房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价提出了更高的要求。但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求，还存在一些迫切需要解决的问题，需要认真研究并提出解决方案。
参考文献
[1]和战红.市场法在房地产评估中应用探究[J].现代商贸工业.2011(05)
[2]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].中外企业家.2011(22)
关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育
说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。
一、说课程目标
1．课程性质
在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。
2．课程目标
对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。
二、说学情及学习方法指导
1．学情分析
2．学习方法指导
根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。
反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。
三、说课程内容
根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。
根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）
（上接第20页）
四、说教学设计
1．课程设计理念
课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。
2．课程设计思路
与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。
3．说教学方法
怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。
案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。
五、课程评价
有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。
【参考文献】
[1]黄敏，刘娜.《高职课程说课内涵浅析》[J].广东交通职业技术学院学报．2009，（3）．
[2]程永华.《说课在高校教育中的应用》[J].平顶山学院学报．2008，（3）．
[3]谭冰，王阳，徐国东.《关于说课内容的理论探索》[J].长春理工大学学报（高教版）．2009，（3）．
一、有关税收政策规定
1、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
销售收入低于房地产评估价值的，按评估价值；购买房屋的价款为税务部门统一监制的发票所记载价款。
2、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入（转让收入低于房地产评估价值的按评估价值）的1%核定应纳个人所得税额。
3、房地产交易涉及的其他税收，按有关规定执行。
4、上述销售收入、转让收入在征收营业税、个人所得税、契税等税种时，计税价格保持一致。
二、普通住房划分标准
普通住房标准必须同时满足以下三个条件：
1、凡住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2、单套建筑面积144平方米以下；
3、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。
四、其他有关问题
关键词：投资性房地产公允价值房地产估价
1新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定
新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
2投资性房地产的计量引入房地产估价的原因
2.1新准则中投资性房地产提出的理由随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。
房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。
2.4投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。
3投资性房地产引入房地产估价的途径
3.1国家在法律法规层面上进行引导正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。
3.2拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.
[2]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[s].
[3]房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.
[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.
一、估价比较案例的基本概念
估价比较案例也称估价对象比较案例、估价对象可比实例等等，是指房地产估价活动过程中，估价师或估价人员依据替代原理，根据估价目的与估价对象具体情况性质的需要，为了完成估价任务并保证评估结果质量，选择的相应于估价目的和估价时点的用于估价分析比较的类似房地产的实际存在或已发生实例。
估价比较案例存在于估价服务的分析比较过程中。在估价服务活动过程中，不管是市场比较法、还是收益法、成本法、假设开发法或剩余法，都涉及到估价比较案例的选择与利用问题。可以说，市场比较法中比准价格的确定、收益法中客观预期收益或项目实际客观社会经济效益的分析确定、成本法中客观成本的认识与确立、假设开发法或剩余法中类似房地产开发价值的分析认可，都是基于估价比较案例的认知、筛选、分析、整理与数据应用。
不同的估价项目需要选择不同的估价比较案例。估价项目的性质与特点决定估价比较案例的性质与应用方向。一个良好的估价服务过程，从明确估价对象开始，以了解类似房地产情况为核心，通过判断与分析，得到客观合理的估价结果。在此过程中，相应估价目的、围绕着估价时点的类似房地产估价比较案例的寻找、分析、应用，贯穿于估价作业过程始终。
二、估价比较案例的价值判断
对于特定项目估价服务，其估价比较案例应有特别的有效性与适用性。比如经济适用房的估价、央产房估价、北京特有的腾退安置房估价等，需要寻找同类、相似权利的估价比较案例。
上表列举的八种性能之中，适宜性、实用性、有效性是价值要素判断的重点，适应估价目的、估价服务使用有效、估价结果客观被接受认可，是估价比较案例价值判断要素的起点。笔者认为，在估价服务过程中，估价目的至关重要，估价目的决定并影响估价方案与估价技术路线，乃至决定整个估价活动的作业方式与程序内容。估价目的确定开始于估价过程的起始，估价比较案例的选择与判断必须围绕估价目的进行。
三、估价比较案例的选择与应用
估价比较案例的选择在估价比较案例价值判断的基础上进行，当案例的可用价值判断通过时，才有可能被选择使用。
选择估价比较案例要注意客观、公正、合理性，估价比较案例的选择及其应用，关系到估价结果的准确、公允、合理，关系到估价结果被当事人接受的容易程度。
估价说到底只是一个价格预计，实际上也是相应于估价目的的一种专家建议价或说资信中间价。这种价格估计或说预计，是相应于估价目的的价值方案指导。尽管由于社会管理的威权作用与公信力使估价结果具有依据参考意义，但依据参考不是实际交易，不是实际估价鉴定事项的最后解决，而是双方当事人参考估价机构估价师的专家建议而以估价结果结算了结，或者是在估价结果的基础上讨价还价，最后以双方认可的具体数字结论解决。对于司法鉴定项目，则直接借用了法院的权威与法官的裁决权，法官依据评估结果作出对民事诉讼的经济裁决。凡此，都说明估价结果的参考性、基础性、可讨论性、价值依据的水平界限性（价值“度”），说明估价结果不是定价、不是成交价，不能用成交结果来判断估价结果的准确性，更不宜用实际成交案例来讨论估价比较案例的客观性。
四、估价报告质量问题
估价报告质量包括文字的合法性、数字结果的客观性、装订样式的合规性三个方面。
装订样式的合规性指估价报告的格式、样式与装订质量符合使用或利用要求的程度。国标《房地产估价规范》有所规定，行业协会与地方政府有关部门也都有不同的要求。估价服务的目的是“有用”与“有效”，估价报告的装订样式直接关系到使用要求与送达便利。为了优质装订，引进优良的报告装订设备或与专业图文设备装订印刷服务机构合作（有合作条件情况下），都是很好的保证评估报告装订质量的有效办法。
关键词:企业；利润；税务管理
对于现在的房地产经济来讲,其税务是其经济支出的重中之重,税务和企业利润的关系密不可分,对于房地产企业的经营管理来讲,如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的,目前,房地产行业的竞争愈演愈烈,丰厚的利润对于房地产来讲,即将成为过去式,在这样的形式之下,必须加强对税务管理的重视,将税务管理工作做好了,就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担,加大房地产的利润。
一、企业税务管理的基本概念
企业税务管理是企业在法律允许的范围内,按照本身的具体经营现象和经营目的,为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本,而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。
二、目前房地产企业税务管理的现状
(一)对于税务管理不够重视
在严格的税务制度下,在税务方面仍然存在着很多问题,其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致,偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区,因此在愈演愈烈的房地产竞争中,势必会对自身的竞争造成影响,减少利润的收人,同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。
三、房地产企业税务管理中的风险防控
(一)确定防控重点
在进行房地产企业税务管理的过程中,应该加强工作的效率,保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作,它需要长期的管理,管理过程复杂、工作量巨大,因此在进行管理的过程中,房地产企业不仅需要了解各项税务政策,还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理,同时还应该增加税务管理者的能力,保证税务管理工作的运行。
(二)建立动态的蔽础信息系统
现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛,信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以,房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务,就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统,这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算,税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。
(三)加强税务工作者的专业素养
(四)保证做好和单位外面的联系工作
四、结束语
目前,中国在进行第三次税制改革,尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革,但是全球化的经济和中国经济的发展,提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善,仍与成熟的现代税制有一定的距离;另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点,需要税收制度的创新。因此,积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。
参考文献:
[1]张月玲,洪慧林.我国煤炭企业资源税改革探析[A].中国会计学会教育分会.中国会计学会2011学术年会论文集[C].中国会计学会教育分会:,201L6
[2]杨艳菊.现代企业财务管理与税收筹划[A].郑州铁路局“十百千”人才培育助推工程论文集
关键词：房地产税制，地方财政，房地产
第一，房地产税改革可以很好的解决很多税费方面的问题。改革最重要内容是税收代替收费，这样德牧的是为了解决现在房地产市场乱收费的问题，一个房地产税收形成的有很多的税种，这些税种作为地方税体系的辅助税。
第二，房地产税转型改革可以监官各个地方政府的财政收入和支出。从房地产收入的所有房地产税的形式直接向地方政府财政预算提供，形成详细的房地产税收和支出数额的项目，根据房地产税收利益多的规定，房地产税收入基本满足的城市基础设施建设需求。我们还要防当地政府把房地产收入作为一个有利可图的对象，乱收费，随随便便浪费的情况发生。
还有就是，房地产税改革对房地产市场的健康发展是非常有利的。房地产税可分为流转税和保有环节这两种税。通过对房地产税的科学设计，如增加土地溢价来积累增值税，可以避免房地产市场的投资投机行为，削弱了一些地产商的利润，抑制房价过热，这样可以更好的让房地产市场走向可持续发展的道路。
建立一个全新的房地产税制。中国应该对房地产投资，贸易，职业，收入等各个环节都进行征税，形成许多环节税，实现财产税制度的功能互补。保持征收房地产税，这样就能有效的解决以前的那种不合理的条件，也可以加速房地产的循环。
完善房地产价格评估，房地产评估系统。另一方面，保持房地产价格评估方法，并逐渐形成了一套符合我国房地产估价理论和房地产税评估方法体系的实际情况，为测量提供科学依据；另一方面，税务部门内部培训的专业评估人员，增加对房地产税的征收力度。通过专业人员对房地产价格的估价，以实际数据做出判断，这样就对住房税收制定有效的措施。
税收应简化，统一系统内部和外部的。简化税收不仅有利于有效的计征，但也降低了房地产税，从而引起纳税人的热情。此外，团结税收促进公平和提高效率。将“明租，正税，清费”的基本方向的房地产税制改革产生效应。
加大税法宣传。惩治偷税、逃税行为，提高纳税意识。一些房地产企业纳税申报，有房屋的土地，伪造或高估了开发成本，对隐藏收入的行为方式应该加大处罚。税收宣传工作应是税务机关日常工作的重要组成部分，税务机关应当通过媒体和其他方式，以税法宣传为工作，让所有人知道纳税是公民应尽的职责，偷税，逃税将受到惩罚。偷税，逃税不仅影响财政收入，也会影响到房地产市场，从而使房地产税的效果大打折扣。因此，在税务机关不能忽视。
提高地方政府公共预算的透明度。房地产税是一种“税”，要体现互利的原则。通过房地产税制改革，提高房地产的收入，基本上能满足需求的城市基础设施建设。在预算，用于基础设施建设的房地产税，房地产税和基础设施支出紧密相连，因此可以有效地促进房地产市场良性发展。让纳税人真正理解财政支出的使用。此外，为了提高公共预算的透明度，加强房地产税收监管，让纳税人的信任，以确保房地产税。
[1]吴鹏.时开征物业税的几点质疑
[2]社科院篮皮书：地方政府土地财政推高房价（N）.
一、成本法估价的基础
从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。
虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用成本法。《房地产估价规范》（以下简称《规范》）第5.1.7条指出：“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要的估价方法。”这就告诉我们，对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的首选方法，而不能将成本法作为其主要的估价方法，成本法在这种情形下，一般只能是估价的一种次选方法。在估价实践中，估价师应努力寻找合理使用成本法的实据，即找到使成本法估价结果能准确反映市场价格的数据，而不是为使用成本法而盲目的放弃其他方法的使用。
二、成本法中成本的构成内容
成本法一般定义为：求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通常意义上的成本是指生产销售过程中所花费的代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。而估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润。因此成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种花费（成本）和利润的分析测算来求取估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价对象的生产过程求取其价格或价值的方法。
三、成本法估价如何遵循估价原则
要使成本法估价结果客观合理，应在房地产一般价格构成内容的基础上，针对不同的估价对象合理取舍和增减，并有充分客观合理的理由。为此，我们有必要来思考成本估价时，如何遵循估价原则。
3、供求原则。房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用成本法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格或价值。成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此供求原则要求成本法中在运用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。
4、估价时点原则。当然在运用以上原则进行估价时，我们还应遵循估价时点原则。估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其取值。
以上笔者对成本法估价从理论上进行了一般性回顾性的认识与思考，对采用成本法估价如何遵循和运用估价原则提供了一些思路。但房地产估价中，要使运用成本法的估价结果合理和准确，还有侍于估价师们在实践中对估价理论、估价原则的进一步的理解研究和对房地产市场的不断探索。
参考资料：
1、柴强主编《房地产估价理论与方法》2004年4月第一版；
关键词：物业管理，房地产，销售价格，影响
Abstract:Thispaperdiscussesthemeaningofpropertymanagement,discussedtheinfluencesofpropertymanagementonthepriceofrealestate,propertymanagementasoneofthefactorstoconsider,toformulateareasonableprice.
Keywords:propertymanagement,realestate,salesprice,influence
中图分类号：F293.33
房地产的价格具有双重实体价格的基本特征。房地产价格只有在市场中才能体现到具体的价值，房地产不进入市场，我们是无法对其价格定位的，市场是商品住房的价格真实的反映。目前，房地产的市场竞争相当激烈，优良的物业管理，越来越成为商品住宅特别是品牌楼盘的热卖点，已为业内外人士所共识。老百姓在买房时把物业管理的服务范围、收费标准，特别是在现场选房时所见所闻的物业管理情况作为选房的重要条件之一。良好的物业管理对房地产的开发与销售起了重要的支持作用。
1物业管理对房地产价格的影响
1．1物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响
在一级市场上房地产的销售价格受到位置、规划设计、施工质量、周围环境、自身品牌等多种因素的影响，由于房地产自身价值量大，流动性差的特点，加之目前一级市场上大多采用期房销售的方式，使得购买者在选择项目时十分注重开发商、建筑商与服务商(物业管理公司)的品牌，因为品牌作为一种无形资产，是良好信誉的集中体现。通常一个在市场上知名度和美誉度高的物业管理公司对房地产项目的品质及价格的提升具有很大帮助，往往可以形成一个卖点，而且其对销售价格的影响相对开发商和建筑商而言，其特殊性在于：开发商和建筑商只有经过一定程度的投入，并达到法规的要求后才能制订价格对外销售，而且对销售价格的影响绝大部分都可以量化；而作为服务商的物业管理公司却在没有开始服务的时候已经对销售价格产生了影响，并且很难予以量化。由此可见，物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品牌，树立购买者对项目的信心，产生对项目今后使用的良好预期来实现的，因此在制订销售价格时应该充分考虑物业管理因素，对其影响进行正确地评估。
1．2物业管理对二级市场上房地产客观合理价格的影响
与一级市场不同，物业管理是通过大量、具体和持续地管理及服务来影响房地产价格的。影响二级市场上房地产成交价格的因素往往比一级市场多且复杂，为了能够更清楚地说明问题，文中只是从房地产估价的角度出发，来分析物业管理对房地产客观合理价格的影响，指出房地产估价过程中在哪些方面应该考虑物业管理的因素，从而使估价结果更为贴近估价对象真实的价值。
现在很多购房者购买新房都偏向由品牌物业公司服务的项目。但在选购二手房时，考虑的就较少。但实际上，购买二手房，衡量物业管理水平更为重要。二手房的物业管理水平相对新房更加容易评价，因为小区整体已经成熟，物业管理是否到位一目了然，通过与业主的交流就可以了解。另外，从市场成交情况看，物业管理水平不仅影响房屋价格的增长，同时对于租金收益也有一定影响，好的物业管理会为业主带来更大的升值空间及租金收益。
1．2．1估价原则
《房地产估价规范》中指出：“房地产估价应遵循下列原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。”文中仅对前两个原则进行简单分析：
2)遵循最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价，在考虑最高最佳使用原则时，我认为应该本着可持续发展的思路，在分析估价对象的最高最佳使用方式时，要结合物业管理水平充分研究该方式与周围环境的协调关系。
1．2．2估价方法
选用特定的估价方法对估价对象进行评估时，也应该充分考虑物业管理的影响，下面就以成本法举例说明：