无论是身处学校还是步入社会，大家或多或少都会接触过论文吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。相信写论文是一个让许多人都头痛的问题，以下是小编为大家整理的房地产论文，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
摘要：房地产开发项目的设计管理涉及项目开发和产品设计的各个关键环节，其工作是贯穿始终的，合理的设计管理对方案设计、质量管理以及成本管理都有很大促进作用，在房地产项目开发周期中占据至关重要的地位。
关键词：房地产；设计管理；措施
1房产项目设计管理的指导意义与重要价值
2房地产开发不同阶段的设计管理措施探究
2.1前期拿地阶段
这个阶段首先有一系列的注意事项：当地生活习惯、日照要求；基地地形/基地地质和地下水文情况；开挖回填土情况；政府规划或倾向建筑风格；周边市政、公建配套；当地部品材料、苗木情况调研；地方规范（如节能标准/抗震标准/人防标准等）以及当地的一些习惯做法。这个阶段设计管理还只是辅助作用，其主要工作就是设计研究，提供拿地的强排概念方案供营销部门进行初步的市场定位以及成本部门对总体的目标成本进行初步测算。
2.2方案设计阶段
方案阶段随着设计工作的展开，设计管理开始成为主角，目的就是要求项目设计人员结合成本控制人员按技术经济分析方法和价值工程原理以及美观度、合理性角度来选择最佳设计方案。通过设计任务书从设计、工程，销售等多角度把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程，作为设计管理人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展。设计管理组织者还必须具备一定的风险意识，及时分析项目风险，采取一些规避措施，防患于未然，设计管理部门在这个阶段应加强与其他部门的沟通与协调，明确项目定位和发展模式，提高产品开发能力，加强对设计师的管理。
2.3初步设计阶段
2.4施工图设计阶段
2.5施工现场配合阶段
本阶段设计管理的主要工作就是配合现场施工以及设计变更控制：由于在设计阶段受到外部条件的限制，如工程地质、设备材料的供应、物资采购、供应价格的变化，以及人们主观认识的局限性，往往会造成施工过程中的局部变更，由此会引起对己确认造价的改变，但这种正常的变化在一定范围内是允许的。至于涉及到建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案的重大变更时，就应进行严格控制和审核。因此，要加强设计变更的管理和建立相应的制度，防止不合理的设计变更造成工程造价的提高；对影响工程造价的重大设计变更，要用先算账，后变更的办法解决，以使工程造价得到有效控制。
2.6后期竣工阶段的优化总结
随着计算机联网的普及，可以由造价工程师牵头、结合设计管理各专业技术人员、经济人员可以通过互联网跨地区、跨省进行技术交流、互通信息、全面了解建筑市场，实行网络化投资管理，并建立集团标准化材料库。总结公司已有优秀项目并在此基础上加以深化完善后形成系列产品。
3贯穿始终的技术管理，合同管理和责任管理
4结论
总之，在房地产项目设计管理，根据不同阶段，采取不同措施，严格把控技术管理、合同管理、责任管理等方面的问题，才能保障工程项目每一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献
[1]张闽强.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].福建建材，20xx，01：115~116.
[2]王辛乾.房地产开发项目设计与变更管理方式研究[J].北方经贸，20xx，05：135~136.
[3]殷飞.浅析房地产住宅项目设计管理要点[J].建材与装饰，20xx，18：141~142.
[4]招志凌.房地产设计管理浅析[J].建筑设计管理，20xx，09：46~48.
【关键词】房地产经纪管理；问题；解决对策
一、引言
二、我国房地产经济管理现状
1.对于我国的房地产行业，我国颁布了一些关于房地产宏观调控的政策，也对房地产行业的管理控制进行了加强，然而这些房地产宏观调控的政策却没有起到实际的作用，这些政策完全解决不了房地产行业中问题，却一定程度上提高了商品房的房价。
2.我国的房价持续不断的上涨。我国物价水平的持续上升，带动了房地产行业所需的建材以及土地等资源成本的提高，这就造成了我国房地产行业商品房的房价持续上涨。
3.从当前的发展形势来看，房地产行业在未来几年还是有很好的发展前景的。而在20xx年经济危机后，国家已经意识到推动经济发展的不合理的发展模式，以投资、出口的形式来扩大内需，而我国同时出台了一些促进消费的政策，使商品房的房價进一步提升。
而我国在今后的推动城镇化发展的进程时，房地产行业一定会快速发展，房价也会逐渐稳定上升。
三、房地产经济管理中存在的问题
1.房地产经济管理缺乏完善的管理机制
2.管理目标不确定，没有长期的政策
3.缺少完善的法律法规体系
1.建立完整的管理机制
对于我国的房地产市场混乱的状况，可以建立健全房地产行业的管理机制进行规范。建立完整的管理机制，政府要要发挥出应有的作用，汲取国外先进的房地产经济管理的经验，然后国家制定一个完善合理的制度。
2.建立连续的房地产政策
我国的房地产行业发展还不成熟，只有制定连续的房地产政策，才能促使房地产行业的有序进行，以防房地产行业出现混乱，保证房地产行业的健康发展。另外，还要制定长远的计划，明确房地产经济管理的目标，争取引导居民住房消费。
五、总结
由于房地产经济管理是一个比较繁杂的项目，要想把房地产经济管理做好，就要制定完善的管理机制，确定管理目标，制定连续的房地产政策以及要有完善的法律法规体系，只有这样才能使我国的房地产行业的市场进行规范，避免投机者钻空子，故意抬高房价，保证房地产行业的健康发展。
参考文献：
[1]董艳.我国房地产经济管理中的问题与对策[J].现代经济信息，20xx，（09）.
[2]张嵩.我国房地产企业市场竞争策略研究[J].中国商界（下半月），20xx，（02）.
[3]徐琳.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].前沿，20xx，4（04）：822-823。
关键词：投资性房地产；增值税；进项税额；一次性抵扣；分期抵扣
国家为了促进社会经济的发展，给企业减少税负和扩大增值税的征收范围，从20xx年5月1日起，在全国范围内全面开始实行营改增政策，所有的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等以前是营业税纳税人的，现在全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。为了便于营改增政策的顺利实施，国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，即国家税务总局公告20xx年第15号，公告第二条规定,“增值税一般纳税人自20xx年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及20xx年5月1日后发生的不动产在建工程，其增值税进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。”在实务中产生歧义的，是对公告中第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”的理解差异很大，对此规定的不同理解，是引起“投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣”的直接原因。
二、投资性房地产增值税进项税额需分期抵扣的观点分析
持“投资性房地产增值税进项税额分期抵扣”观点的人认为，15号公告第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”，需从“会计制度”和“固定资产”两个方面来考虑。
1.《企业会计制度》中没有“投资性房地产”这个科目，在会计准则中才设置了“投资性房地产”这个科目，15号公告应该是从“会计制度”的角度讲的，“投资性房地产”符合“使用期限超过1年的房屋建筑”这个条件，故会计制度中的固定资产应包括“投资性房地产”在内，所以取得投资性房地产发生的进项税额应分2年期限进行抵扣。
2.15号公告第十一条规定，待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。“应交税金”科目是会计制度中的会计科目，而在会计准则中设置的是“应交税费”科目。
3.15号公告中规定，“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”其中并没有列举“投资性房地产”这个项目，因此企业取得投资性房地产发生进项税额应分2年期限抵扣。从以上三点看，笔者认为这种理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但没有反映出税收优惠政策的本意，更无权威性依据，不能令人信服。
三、投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣的观点分析
持“投资性房地产增值税进项税额一次全额性抵扣”观点的人认为：
3.总局之所以在15号文中强调必须是“在会计制度上按固定资产核算”的不动产，是因为原来增值税中“固定资产”的进项税抵扣是不包括不动产的，现在实行“营改增”涉及到不动产也可以抵扣进项税额，而不动产既包括属于固定资产的不动产，也包括不属于固定资产的不动产，只是明确一下按固定资产核算的不动产。
4.由于对此项规定的不同理解，内蒙古国税局在《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二（不动产部分）》第十一条明确：“20xx年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。”此项解答明文指出“投资性房地产”的进项税额可以一次全额抵扣。这个解答是对此项规定的具有一定权威性的解释。综合上述四点分析，笔者认为，这个理解符合出台政策惠民的原意，还有权威性解答，此观点应该是正确的。
四、结论与建议
参考文献:
[1]财政部、国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知.财税[20xx]36号，20xx-03-23.
[2]国家税务总局.关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告.国家税务总局公告20xx年第15号，20xx-03-31.
[3]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，20xx.
关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入
一、房地产开发企业税收管理现状
（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售代理等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。
（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。
二、房地产开发企业税收风险应对措施
（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。
三、结论
[1]秦筝.新形势下房地产开发企业战略转型研究[D].河南大学,20xx.
[2]张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究———以房地产开发企业为例[D].云南财经大学,20xx.
[3]张起良.房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学,20xx.
[4]宋晶晶.商业银行的房地产信贷风险分析[D].中国人民大学,20xx.
[5]贾敬芝.加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究[D].内蒙古大学,20xx.
前言
企业财务成本管理根本目的是帮助企业降低成本、提高获利能力。企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。房地产企业要在激烈的市场竞争中生存并发展壮大，关键在于设计出能够满足市场需要或提供优质价廉的产品和服务，也只有这样，才能更好地满足消费需求、赢得客户、占领市场，并在激烈的竞争中立于不败之地。
1企业要实行成本管理的意义
1.1成本管理是保护股东权益的重要手段
企业发展的最大目的是获取最大利润，这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流，这就要求企业精打细算，通过一系列的成本控制手段，能够降低经营成本，减少很多不必要的费用支出，这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平，为企业未来发展打好坚实的基础，使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。
1.2成本分析是成本控制的基础
古谚语提到“种瓜得瓜种豆得豆”，有付出才有回报。企业同样如此，成本是企业产生利润的必要条件。成本管理贯穿于企业发展的始终，展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析，找出成本控制的关键点，没有成本管理提供的基础数据是无法完成的。
1.3成本管理是提高企业竞争力的有力保证
2房地产项目成本管理的几个阶段
2.1项目投资阶段的成本管理
2.2项目规划设计阶段的成本管理
项目规划设计阶段是对投资项目进行必要的设计，以确保后期项目的顺利施行。此阶段的成本管理主要目的是降低规划设计阶段的企业成本，包括设计规划人员的人工费、材料费、设备维护费，另外还可以降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。此阶段一般是房地产公司自行设计，考虑到个人容易受思维定势的影响，适当的引入招标制度是一个不错的选择，这样可以得到最优化的设计规划方案，同时可以极大程度的节约房地产公司的企业成本。项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，必须要合理科学的进行项目设计，否则就会造成投资成本过高、建设周期更长、回收资金更慢，最终影响项目工程的经济效益最大化。所以，房地产开发商都会对项目设计进行周密细致的分析，确保成本管理有效实现。
2.3项目施工阶段的成本管理
房地产项目的施工阶段其实就是项目投资的实施阶段。这个阶段的复杂性超过其他的几个环节，是最为复杂的环节。这个阶段既要对质量把好关又要尽可能的节约工程成本，找到两方面的平衡点。质量好、成本少这是两个相互矛盾的方面。双方的统一方面是能保证按时按质的完成。在保证质量的同时降低人力、财力及物力的支出。通过对大多数房产企业的研究，施工过程中的成本控制措施一般从以下几个方面进行分析：
2.3.1企业在施工前，要审查好施工组织设计
这项工作看似对成本管理没有什么帮助，其实不然。因为施工组织设计体现了承包方和发包方相应的权利和义务，同时也是双方处理分歧的依据。施工组织设计一般都会包含项目质量、施工进度、建设成本控制目标、处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾处理方式、工程款的支付与管理等等，这些方面如果可以约定好，对后期的工程施工会起到极大的推动作用，避免出现问题相互推诿扯皮的情况出现。这从某种意义上讲是对施工工程成本进行了管理。
2.3.2物资采购方面要做到比价
物资采购对工程的成本及质量有相当大的影响作用。物资采购过程对质量、价格、服务信誉等方面进行把关，同时对不同的'供应商进行此价。这样才能做到物美价廉，保证质量的同时降低成本。
2.3.3严格管理工程变更
工程出现变更必然会造成预算成本的增加，所以应尽可能的避免工程变更，这就要求前期严格审核成本计划和工作流程图，管理好设计图纸和施工图纸。
2.4引入价值链管理理念，树立房地产企业战略成本管理思想
3结语
综上所述，成本管理对于企业而言有着非常重大的意义，为了保障企业的经济效益，促进企业决策的科学化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
摘要：宏观经济形势看好、产业地位不断提高、行业内竞争持续加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展的外部环境真实写照。在此宏观背景之下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要实施调整投资开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。
关键词：房地产；开发企业；投融资；融资决策
近年来随着国家在住房用地制度、房地产金融制度和房地产产业政策发展等方面一系列规范房地产行为的政策法规的相继出台，房地产开发企业面临壁垒提高、开发投入加大和信贷融资困难的严峻挑战，绝大部分开发企业在开发资金紧张和还贷压力的双重困局下，需要寻求新的融资途径。本文的主旨就是在上述政策环境下，通过对房地产业发展和房地产开发企业投融资现状及存在问题的分析，从资金这一关键性战略资源的运用和取得方式入手，对我国房地产企业开发过程中的价值链系统、投融资规模和融资方式等问题进行探讨，提出适应现行市场体制条件的房地产企业投融资运作模式。
一、房地产开发企业规模及投融资现状
(二)政策变化催生新的市场游戏规则从20xx年以来，国务院、国土资源部、央行、住建部等相继出台一系列针对房地产行业的政策、规定和通知，在新的游戏规则下，行业门槛大幅提高，贷款难度进一步加大，“房地产行业的血管里流着金融的血”的风险性被迫降低。房地产开发企业适时调整价格策略，寻求新的融资渠道势在必行。
二、房地产开发企业投融资面临的问题
(一)房地产投融资的贷款形式单一
(二)企业缺乏多方位的融资决策和体系
(三)资金的核算缺乏科学性
三、房地产开发企业投融资的解决办法
(一)寻求企业的合伙制
寻求企业的合作伙伴，形成一个合伙制。企业可以通过寻找实力相当或者比资金实力稍强的企业进行合伙开发，两者其一为土地所有者，以土地入股，共同开发，弥补自有资金的不足，鉴于目前银行禁止发放土地出让金的贷款，这是一个行之有效的方法，双方进行合同约定，避免以后利益问题产生一系列纠纷。20xx年天津市国土房管局就推出三项服务举措。一是鼓励以联合方式参与土地竞买。全面实行允许房地产开发企业、投融资企业或机构等以联合方式参与公开出让土地竞买。二是支持企业多方融资开发项目。允许土地竞买人在竞得土地后，按照竞买申请书约定内容，在地块所在辖区注册出资比例不低于51%的新公司，并以新公司作为土地受让人与出让人签订土地出让合同。三是适当延长土地出让金缴纳时限。根据土地成交价总额和地块开发要求，出让金缴纳时限可延长至6至12个月。这些举措都将对房地产企业的发展产生深远影响。
(二)增加融资方式
1.融资租赁房地产开发企业可以通过在自己的房产开发项目上，按照承租人的要求，建造“私人订制”的房产，双方通过签订长期(通常10年以上)合约，房产开发企业据此合约可像银行等金融机构进行贷款申请抵押[2]。另外，房地产开发企业可以通过回购融资的手段，将自己企业名下的房产以低于正常市场价的优惠价格出手给具有资金实力的机构，再以同等价格回收，开发房产的企业通过出售房产取得的现金，再以回购的方式进行长期的分期付款。
2.房地产信托对于我国目前的发展状况来说，资本市场体系才是未来房地产开发企业的必经之路。所谓的房地产信托，就是信托投资公司充分发挥他们的专业理财优势，在房地产开发企业的委托下，通过实施信托计划募集资金，为房地产开发建设。对于资金严重匮乏的企业来说，虽然房地产信托的投资成本相对较高，但是在项目进行过程中，一旦房地产开发企业满足贷款要求后，信托公司可以中途退出，从企业角度来说，也是一个不错的选择。
3.寻求企业上市自从证监会恢复房产企业上市资格后，房地产开发企业上市的方式渠道有很多。除了简单的国内上市之外，还可以通过收购国内已经上市的公司，凭借上市公司的影响力募集资金，对房地产项目进行大规模投资。另外，还可以通过收购海外的上市公司进行融资，国外的收购相对于国内手续审批及资金成本方面都相对具有优势，能够为房地产企业融资迅速的提供便利。
四、结束语
[1]霍雪梅.房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].财会研究，20xx(06):7-8.
[2]秦学静.房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，20xx(07):8-9.
关键词：资金管理；房产企业；改善对策
一、对房地产企业进行资金管理的必要性
房地产企业因自身企业性质原因，在经营的过程中需要大量的资金作为运营的保障。一旦在这一过程中发生资金链断裂情况，那么势必将会对企业的整体运营带来负面的影响作用。就当前市场内房地产企业运营情况来看，其中一些中小型的房地产企业因为资金链的断裂而陷入危机，一些甚至因此而倒闭。而房地产企业的资金管理则是对资金运用的一种合理化、科学管理，可有效的避免资金管理不当而对房地产企业经营所带来的负面影响。因而就这一角度而言，当前对房地产企业进行资金管理是非常有必要的一件事。
二、房地产企业中资金管理方面所存在的问题
(一)资金预算管理方面
(二)资金结算管理方面
另外，在当前的房地产资金管理中还存在有一个问题为资金结算问题。因房地产企业行业性质，企业在经营期间项目会横跨省市。为了方便日常的运营，各项目会设立独立的银行账户。该情况的存在引发了资金结算时的分散问题，直至集团无法及时的、全面的、准确的了解到当前资金的结算管理问题，最终会影响到房地产企业资金的循环利用。此外，应收账款的回收不及时导致资金占用率高，融资不理。
(三)企业人员资金管理意识薄弱
当前很多房地产企业管理人员将管理的重心放在了项目的建设管理方面，并未于思想上重视起内在的资金管理。从某种程度上而言这与其资金管理意识薄弱不无一定的关系，而该情况的发生则无法有效的对成本进行控制，导致项目资金挪用情况的发生，相应的便提升了房地产企业资金管理风险。
(四)资金管理制度等方面存在不完善情况
三、房地产企业资金管理对策
(一)全面强化资金预算管理
(二)强化资金管理
针对房地产企业项目分散，资金管理困难问题。有关人员应强化做好资金的集中化管理，为了实现这一目标。房地产企业内部应首先做好制度的制定，以集中资金流的管理，对资金进行统一调单，避免因此而带来财务风险。进而强化对于各项目银行户头的管理，为房地产企业的运营提供更为有利的保证。
人的意识决定了人的行为，所以当前为了进一步提升房地产企业的资金管理，于内在有必要提升房地产企业内部人员的资金管理意识。事实上，房地产企业资金管理与建筑施工安全、质量管理具有同等的作用。因而，当前为了更好地来完成房地产企业内部资金管理，企业内部有必要提升员工及领导者的资金管理意识。
(四)做好房地产企业的资金监管
而为了避免房地产企业内部资金的不合理运用，管理者应加大日常的资金监管力度。具体到实际工作中，应结合企业的实际经营情况来制定相应的监管政策。于各环节来做好资金管理工作，确保房地产企业资金有效的回收，减少因资金管理不善而为企业带来的资金压力，避免资金链断裂等不利情况的发生，确保企业的稳定发展，同时完善各项制度。
四、结语
[1]安尼.试论房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国乡镇企业会计，20xx(05).
[2]喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财经界(学术版)，20xx(05).
[3]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师，20xx(22).
（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显着。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。
（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
（一）前期准备阶段税务筹划
（二）开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。
（三）商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
（四）物业持有阶段税务筹划
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。
（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。
（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、
会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
（三）房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
（一）增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
（二）重视培养税务筹划的专业人才
一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。
（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
关键词：房地产投资信托基金风险类型防范方法
1概述
1.1房地产投资的形式
房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资，这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金，这是间接投资当中较为新型的一种投资方式，也是扩大房地产融资渠道的途径之一。
1.2房地产投资信托基金的含义
所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式，并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式，其收益股份的组成也是可以转换的，是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展不够成熟的阶段。
2房地产投资信托基金的风险类型
2.1客观风险（系统性风险）
2.1.1政策风险
2.1.2法律风险
2.1.3金融风险
2.2主观因素造成的风险（非系统性风险）
2.2.1项目风险
在房地产项目筹建的前期，都会涉及到一些问题，例如土地及贷款等方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式，但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此，其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响，都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。
2.2.2经营和管理风险
房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力，而且在房地产建设的过程中，房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中，有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题，这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益产生较为直接的影响。除此之外，市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一，可能导致房屋的滞销，从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。
2.2.3流动性风险
所谓的流动性风险就是指在投资过程中，由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候，由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体，属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制，如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损，无力偿还投资的本金的时候，投资方无法变现信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。
3风险防范的方式
3.1信托公司加强内部的管理和控制
信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然，这一过程的完成除了需要靠法律规制之外，还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练，使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制，对每个员工的工作态度进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。
3.2建立完善的风险规避机制
风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前，虽然部分风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如，信托公司可以對融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解，以对经营风险进行一定的评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解，以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。
3.3分散进行多样化组合投资
3.4增加信托产品的流动性
前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。因此为了解决这一流动性风险，信托公司可以在进行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配，以此来增强信托公司所信托产品的流通性。除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的特点。因此，信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作，为投资人进行质押或担保服务，从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。
3.5进行合理的风险分担设计
3.6房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理
要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险，除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外，房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此，实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理，也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。
3.7政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则
由于房地产投资信托基金投资方式具有较大的风险性。因此，在进行房地产投资信托基金投资的过程中，国家的政府机关也应当从投资者的利益角度出发制定相应的房地产投资信托基金的管理规则，并通过这种规则对我国房地产行业的融资渠道当中信托基金所占的比重进行一定程度的规定，使个人投资者受到的影响和面临的风险不至于太大。除此之外，在规则制定的借鉴方面，应当选取与我国经济类型及国情相似的国家进行借鉴，而不应当过度借鉴美英等与我国经济具有较大差异的国家。
4结语
总的来说，任何一种投资形式都有可能存在风险，本文通过对房地产投资信托基金风险因素的直观分析突出了其风险程度，并提出了相应的规避措施，以期对减小房地产投资信托基金的投资风险起到参考作用。
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关键词：地理；信息；房地产
1地理信息系统
2房地产地籍、产权产籍管理
3传统的房地产地籍、产权产籍管理系统存在的问题
4地理信息系统在房地产信息管理中的具体应用
首先，需要利用地理信息系统对土地、房产进行测绘，对测绘的成果和数据按照CAD制图软件的统一要求标准进行质量检查和数据编辑，最终建立完善的房地产地理信息系统空间信息数据库。其次，要利用地理信息系统的关联性，将房屋的空间地理属性信息、自然属性信息以及社会人文属性信息等一一联系起来，使其能够彼此对应关联，从而建立房屋信息关联。地理信息系统正是应这一发展要求而进入房地产管理工作中的，完美的解决了困扰房地产管理工作的难题，在未来发展过程中，还要进一步挖掘地理信息系统在房地产管理中的潜在功能，以促进我国的城市化建设和社会经济建设的发展进步。
5地理信息系统对于房地产信息管理的实际意义
利用地理信息系统进行房地产管理的重要意义，主要体现在：首先，使房地产管理更加智能化，将房屋的地籍、产权产籍与房产分幅平面图紧紧相联，满足了房地产管理中对于图形信息的管理需深圳市，更建立了房地产空间信息的关联，使房地产信息管理更加准确。其次，大大提高了房地产管理的工作效率。最后，由于信息和数据处理的误差大大降低，使信息和数据更加真实可靠，依靠这些信息和数据做出的决策，自然也就更加可靠。
作者:陈跃单位:重庆市城市建设配套费管理办公室
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【摘要】如今，房地产事业不断发展，在房地产档案管理过程中，为提高管理的有效性，要结合现阶段科学技术，以科技引入为宗旨，不断丰富房地产档案资源的利用价值，随着科学技术的完善，在房地产档案管理过程中，以数字化管理为基础的房地产档案管理越来越被重视，本文结合科学技术的发展，简明分析了房地产档案管理引入科学技术的优势，同时也基于科学技术视角，具体分析了提高房地产档案管理能力的策略，以此分析，旨在进一步为房地产管理提供科学助力。
【关键词】房屋档案；科学技术；管理；策略
从现阶段社会的整体发展看，现代化、科技化水平都在不断提高上升，这也提高了人们的科技认识，也进一步明确了各项工作过程采用有效的科学技术的必要性，从房地产档案管理工作方面看，随着房地产事业发展，其档案管理更具有一定的复杂性，传统档案管理模式必然要转变，以积极的信息化档案管理与科技化管理为根本，不断实现档案管理服务水平的完善，推动房地产事业的健康发展。具体分析如下：
1.房地产档案管理引入科学技术的优势
1.2便于设置权限。房地产档案涉及到商业机密，在进行科学管理过程中，不仅要对企业负责，同时也要对个人负责，现代科学技术引入，档案数据调取与使用过程，提供了查询端口，但这仅仅是档案检索一部分，在进行深入档案资源的运用，会设置很多限制性权限，工作人员也基于有效范围，在权限允许范围可以进行资料的管理，这样一来，权限设置通过计算机实现，工作强度与难度都会降低，提高了档案保密工作能力，也进一步实现了服务的有效性。
2.科学技术发展视角下房地产档案管理的策略
2.2完善档案的科学化管理制度。传统档案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，应该优化管理形式，利用信息技术，以及管理能力，不断形成有效的管理制度，其管理制度应该包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于这些制度的构建，不仅要把管理科学性作为重要管理内容，同时更要完善管理的安全，强化安全规范，不断把数据资源进行有效保管，避免因制度的疏忽，造成档案数据的丢失，也要避免因计算机病毒的入侵，对档案资源的安全性产生威胁。
2.4建立完善的科学化管理标准。科学技术发展前提下，档案管理工作应该建立完善的标准，以标准体系为依托，不断实现管理的统一化，包括档案的录入、扫描以及备份，都要严格按统一标准，避免因格式问题出现差异，同时也要避免因数字化管理的标准不统一，对日后档案的调取与查找利用造成一定困难，此外，在建立完善的科学化管理标准时，要以实际情况为主，重视实践深入研究，标准要规范，要具有一定的科学性，以此才能进一步做到管理工作的准确性。
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一、理论基础
劳动合同，是指劳动者与用人单位之间为了确立劳动关系，明确双方的权利和义务所签订的协议。其中，劳动合同双方的权利和义务是统一的。劳动合同的目的产生于当事人之间的权利与义务。从合同依法成立之时起，相应的有约束力的权利义务关系就立即建立起来了；劳动合同双方都必须履行自己的义务，否则，一旦出现违反合同约定条款的情形时，就要承担相应的法律责任；劳动合同双方在工作层面是一种从属关系，这也是劳动合同区别于其他合同的一个重要特点。
劳动争议是指劳动关系主体（用人单位与劳动者）之间，因劳动权利和义务引起的争论和纠纷，即劳资关系纠纷，它涉及用人单位与劳动者双方的切身利益。改善劳资关系，可以避免劳资冲突，改进工作条件等，充分实现劳动者的潜能和价值。
二、企业案例
HZ房地产公司成立于20世纪90年代，是一家国有企业。公司注册资金500万元，拥有房地产开发二级资质，为广东省重点企业。但在企业实施新《劳动合同法》的过程中，出现了一系列的问题，以下是有代表性的两个案例。
（一）员工投诉
（二）农民工拒签劳动合同
HZ公司属于房地产企业，农民工占据很大比重。公司人力资源部门根据新《劳动合同法》决定与农民工签订新的劳动合同。因为新《劳动合同法》第八十二条规定：用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。所以，如果公司不与农民工签订劳动合同就会面临巨大损失。然而，在实际操作中，人力资源部门与农民工产生矛盾，农民工普遍表示反对，并且出现了农民工罢工事件，严重影响了公司施工进度和企业形象。
三、劳动合同规范分析
（一）劳动合同管理水平低下。HZ公司没有依法建立劳资纠纷调解组织，因此，一旦发生薪资、福利、工作条件等争议时，往往由人力资源部门简单处理，留下巨大“隐患”;在处理纠纷的方式和程序上，也没有做到规范化和制度化；此外，人力资源管理形式单一，采取传统经验管理，对员工潜能开发和自主性调动作用低下。
（二）员工法律意识淡薄，劳动合同需要规范。企业员工多为农民工，其法律意识较为淡薄；当他们的工资被拖欠时，企业往往实施“胡萝卜加大棒”的管理方式；企业处理劳资纠纷的方法也过于死板，态度过于强硬，往往惩罚多于激励，压制多于沟通。[1]
（三）劳动合同关系复杂。公司大部分员工是露天作业，工作环境十分恶劣。由于房地产行业的特殊性，公司在用工方面存在队伍庞大、构成复杂、劳务外包严重、不易管理等问题，导致用工不规范，影响工期和质量等。
四、建议
（一）制定劳动规章制度，提高劳动合同管理水平。企业应及时修改与新《劳动合同法》不一致的内容，依法制定企业内部劳动规章制度；成立职工代表大会，发挥工会的作用；严格执行新《劳动合同法》，按照规定实施管理。
（二）建立员工素质培训体系。企业要加强员工基础法律知识培训；开展企业文化教育培训，增强员工主人翁意识，调动其工作积极性；开展文体娱乐比赛或活动，活跃企业氛围，促进员工交流沟通。
（三）建立激励性的薪酬管理体系。企业人力资源部门要发挥作用，实现“人岗匹配”,采取适当的激励原则来激发员工潜能；将员工薪酬和公司绩效挂钩，不断完善企业整体薪资结构，给优秀员工提供良好的发展空间。
五、结论
第二，企业应建立工会组织，发挥工会的机制保障作用，依托工会组织开展教育培训，健全集体谈判和集体合同制度，使工会能够真正代表并维护员工的合法利益。
第三，企业应提高自身管理水平，严格执行新的劳动合同制度，完善员工绩效考核与薪酬管理体系，健全劳资纠纷处理机制，实现管理科学化、制度化和长效化。
总之，劳动合同纠纷是一个跨管理学、法学和社会学的多学科问题，解决劳动合同纠纷是一个系统工程[3].只有通过有效加强政府监管[4]、充分发挥工会作用、加快提升企业管理水平等多方面的对策，才能够解决企业劳动合同纠纷的困扰，促进企业快速健康发展。也只有正确处理企业劳动合同纠纷，协调好各个利益层面的关系，才能构建和谐的劳资关系，形成建设社会主义和谐社会的稳固基础，为实现“中国梦”奠定坚实基础。（作者单位：东北农业大学文法学院）
[1]雷佑新，雷红。论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路[J].经济体制改革，20xx,04
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[4]雷佑新，雷红。论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路[J].经济体制改革，20xx,04
随着经济的逐步发展，高新技术在现实生活中的利用越来越广泛。数字化技术作为现阶段重点使用的技术之一，在诸多行业得到了普遍的应用。从目前的行业发展来看，房地产行业发展迅速，而且呈现出持续发展的态势，在这样的环境下，做好房地产档案的管理，可以为行业健康发展提供有利的参考依据。由于房地产档案具有数量多、规模大的特点，所以在档案管理中积极地进行数字化技术的应用，可以有效地提升档案管理质量。本文就数字化技术在房地产档案管理中的应用进行分析，旨在强化认识，提高技术利用率，进而提升管理的效率。
一、房地产档案管理的特点
（一）专业性和项目性。房地产档案管理有自己的特点，突出表现在专业性和项目性上。就专业性而言，因为房地产档案是在房地产的管理活动中形成的具有真实性的历史资料，其产生的基础是房地产特定的专业活动，所以其具有较强的专业性。就项目性而言，因为房地产的建设是以项目为区分的，所以档案资料也是按照项目内容进行建立，因此，在档案管理的时候，便会按照项目来进行。简而言之，房地产档案的产生具有专业性和项目性，所以在管理中也要重视这两个特性。
（二）分散性和集中性。房地产档案管理除了具有专业性和项目性的特点外，还拥有分散性和集中性的特点。就房地产开发而言，由于项目需要完成不同的工作，而每一项工作都具有差异性，所以对于不同工作的资料要进行分散管理，这就造成了管理的分散性特点。另一方面，虽然项目有不同的环节划分，但是整体上具有统一性，所以在管理当中，项目资料需要进行集中保管。这也就形成了房地产档案管理集中性的特点。简言之，分散和集中的结合，使得档案管理更具效率性。
二、数字化技术在房地产档案管理中的应用
（一）在档案检索和查询中的应用。数字化技术在房地产档案管理中的应用价值巨大，首先体现在档案检索和查询中。
（二）在系统权限设置方面的应用。数字化技术在房地产档案管理过程中，在系统权限的设置方面也有着积极应用。在房地产档案的数字化体系建设中，为了保证信息资料的完善性、全面性以及保密性，需要在系统中进行一定的安全权限设置。数字化技术能够清楚地将档案管理的环节进行划分，然后在环节连接处进行权限设置，这样，整个系统的环节性更加的明显，安全性也得到了相应的提升。
（四）在档案分析中的应用。数字化技术在房地产档案管理中的最后一个突出应用体现在档案分析中。档案分析是档案管理的重要内容，利用数字化技术，可以迅速地将电子档案进行分类和整理，从而提取出有效的信息为管理效果的提升服务。利用数字化技术，档案分析的效率会明显提升，档案管理的质量也会显着加强。在进行档案管理的时候，要想使得档案的价值得到最大化的发挥，那么就必须进行档案分析。数字化技术利用信息的手段，对档案资料进行重新的分析和组合，这样，档案的价值便会得到提升，其利用的效果也会加强。
三、结语
随着房地产市场的持续发展，房地产档案的数量持续增加。数量繁多的档案资料给有效地管理带来的一定的困难，而管理难度的增加又会造成档案资料利用价值的降低，所以积极地利用新技术促进房地产档案的管理，提升其利用价值具有重要的意义。数字化技术是近年来发展起来的高新技术，在管理中具有突出的作用，利用数字化技术对房地产档案进行管理，可以更加科学地掌控档案资料，从而提高资料利用率，这对于档案管理的价值提升而言意义重大。
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一、我国房地产税收体系
除了已经实行的11个税种外,现在还有一个争论比较大的一个税种,就是物业税。物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
二、我国现行房地产税制存在的主要问题
(一)税种繁杂、重复征税
目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达11种,占我国实际征收税种数量的一半,而且许多税种之间存在税基重叠,重复课税的情况。如房产税与城镇土地使用税存在重复课税。房产税和城镇土地使用税条例颁布时,房产的原值中一般不包括土地的价值,因为土地都是无偿划拨的。因此,不存在重复课税问题。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》,全面推行土地的有偿使用,此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值,这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税;另一方面还要再缴纳土地使用税,很显然存在重复课税问题。
(二)课税范围狭窄、税基覆盖不全
这在房产税和城镇土地使用税两个税种上表现最为突出。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区,而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前,许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的临界区域,其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。
(三)税负结构不合理,房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重
世界各国重视对房地产保有环节征税,而房地产权属转让的税收则相对较少,而我国房地产税费在开发流通环节税费多、负担重,在保有环节课税少、负担轻。目前的房地产税制基本上是不卖不税、不租不税,一旦租售,则数税并课,造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。在房地产的转让环节,土地增值税的税率则过高,现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率,若再加上5%的营业税和25%的企业所得税,企业的实际平均税负水平达到40%以上。
(四)计税依据失当,税率设置不合理
突出表现在城镇土地使用税和耕地占用税计税依据和税率失当。城镇土地使用税开征的早期由于土地的收益差别体现并不明显,因此,当时的计税依据是纳税人实际占用的土地面积,但随着社会经济的发展,土地收益的差别日益明显,我国现行城镇土地使用税应由按面积课征变为按土地价值课征,而现行城镇土地使用税的税率也不合理。与按土地面积课税相适应,我国现行城镇土地使用税的税率为定额税率,主要按照城市的大小将适用税额分为4个级次,其中最高税额30元/平方米为最低税额0.6元/平方米的50倍,似乎较大,但就税额差别的绝对额而言,最高税额与最低税额之间的年差别仅为29.4元/平方米,这样的税额差别与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。
(五)税制本身存在有欠公平之处
我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的地方,例如因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定,企业自用的房产按照房产原值扣除10%~30%之后的房产余值每年按1.2%的税率计征,而出租房产则按照租金收入的12%计征。这种规定导致了两种税负不公状况的产生:第一种,处于城市繁华地段的老房产,由于其建造较早,因此账面原值较低,但由于其所处地段较好,若出租则租金往往较高。所以,这类房产若出租,其承担的房产税一般远远高于自用所承担的房产税。第二种,处于稍偏远地段的新房产,由于其造价较高而租金收入较低,此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。因此,现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。另外城乡税制也不统一。
三、我国房地产税收改革的若干建议
对房地产流转环节税收进行精简。取消房地产交易领域的营业税、城市建设税和教育费附加,将其合并到所得税中;同时将印花税合并到契税当中,扩大契税的征收范围,因为印花税和契税在很大程度上存在重复征收,而契税更具有实际代表性。另外,在房地产取得税类开征遗产税与赠与税,可以弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位,遗产税和赠与税应实行“高起征点,高税率”的原则。
套政策的支持,这其中还会涉及到中央和地方、政府和企业之间利益的博弈,还需要健全的税收信息披露制度。这对于我国现阶段还是一个比较遥远的设想。
但是,面对我国房地产税收“重流转,轻保有”的不足,可以从以下几个方面进行改革:第一,进行房产税改革。改当前按房屋原值一次减除10%-30%后的余值计征的办法变为按房屋的评估价值计征;将目前的从价计征和从租计征统一为从价计征,税率也应该统一。第二,如前面所说,取消城市土地使用税和耕地占用税开征地价税,以土地的评估价值作为计税依据,向土地的实际占有者征税。第三,开征土地闲置税。土地闲置税以闲置未用的土地为课征对象,对闲置土地的实际持有人课税。
关键词：投资性房地产会计政策成本模式计量
理论上讲，随着近年来我国投资性房地产市场价值持续增长、其账面净值显著低于公允价值现象，采用公允价值计量模式将会给企业带来较为丰厚的账面收益，进而为其获得资本市场和再融资提供便利的条件。但是实际情况却是大多数公司仍采用成本模式计量投资性房地产，使用公允价值模式计量模式的企业少之又少。若要深入的剖析投资性房地产会计政策的选择背后的深层原因，还应对有关会计政策及会计政策选择的动因进行深入的了解。
一、投资性房地产会计政策选择原因分析
其次，由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同，为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况，为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的，留给会计人员进行职业判断的余地，企业需要进行会计政策的选择。
二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析
了解了投资性房地产会计政策选择原因之后，我们就应全方位、深入的剖析，以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因：
（一）成本模式的选择
对税收更有利成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。
由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重，也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外，“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但却不能计提折旧抵税。
（二）公允价值模式一经确定，不得随意变更
《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。
（三）公允价值模式的应用不具备完全市场条件
三、完善投资性房地产会计政策选择的方向
（一）完善会计准则与政策法规
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