1、二手房交易典型个案详细分析案例1：未办理到银行房屋贷款客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的
7、多，各种手续繁琐（4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。案例4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？回答：应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖公章），受托人身份证，国资局批文。若该办事处被撤销，应出示如下手续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托人身份证。上述手续齐全，才能办理销售。案例5：客户杨某认购房产一套，该房产产权性质为联营体，产权人为A公司，但A公司已于1年前
12、户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那李先生只能依买卖合同追究其违约责任。案例9，客户潘先生打算在购买一套二手房，中介公司告之，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法风险是什么？分析：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法
13、律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。中介公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。案例10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这们市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：“自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3.5%支付违约金。
14、”分析：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效力，应予撤销。这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中介公司的合同约定条款。案例11，一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为96万，而合同虚填房价为87万元
15、。岂料，买方的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介公司多收了他9万元的购房款，打官司要求返还。法院的另一起案子中还上现，明明房屋成交价为38万元，中介公司的售房合同中却虚填为50万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。分析：法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有人均没有得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同出本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。案例12，客户徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定
18、更容易收回成本。案例14，买房投资成功案例分析：前期租赁后期自住姓名：黄先生年龄：55岁职业：已退休分析：投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住的广州老城区某小区位于6层的单位内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近1万元，除可出支持两位老人家的日常开支，还有一部分的闲置资金可作投资用途。由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇可以为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上6楼仍能胜任，但是多过几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。去年年中黄氏夫妇以92万
19、元购入帝景苑138平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以7000元/月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近9厘。地产中介的建议：像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的上展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充实的保守型投资者。案例15，周女士今年3月份购买了一套面积为133平方米的住房，就想把原来的老房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房子买了刚刚一年半多，如果按照新政，这套40万的房子，如果按照46万卖出的话，可能要多交1.5万元的税费，周女士觉得划不来，于是通过中介，与买房人约定了一个价格，准备的年底等
22、样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。节约数额：新政下需缴纳的营业税：64.5万5.5%=3.5475万元，避税后缴纳的营业税0，省钱数额3.3万-1.2万=2.1万=3.5475万元。案例17，胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽，买时的价格为108万，因为刚买了1年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出价120万买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失1万多元，他心有不甘，而且移民的手续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以60万的价格卖出。双方约定今
23、年年底去国地局进行最后的手续交接。省下的60万元双方则私下交易。分析：采用方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花公证费，就可避免缴纳部分营业税。通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以赁产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。节约数额：新政下需缴纳的营业税:120万5.5%=6.6万元，避税后缴纳的营业税=60万5.5%=3.3万元，省钱数额=6.6万-3.3万=3.3万元。案例8，市民张女士手头有
24、套房子价值45万，有买主愿意出60万买下这套房子，但是，新政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。分析：采用方法：通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。因赠与行为没有发生市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约
25、束力。此外，我国合同法规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担风险相对较大，如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。避税省下多少钱，新政下需缴纳营业税：605.5%=3.3万元，假赠与需缴纳的营业税：0元，省钱数额=3.3万元。案例19，客户通过某中介公司与卖房主签订的房屋买卖居间合同，且支付定金20000元，双方在合同补充条款中还约定“于3月28日前签订房地产买卖合同”，同时支付不低于总房价
27、”但中介公司坚称：“合同规定是28日前！”“28日前”，究竟是否包括“28日”？一般认为应予包括。但中介公司则辩称因房东坚持认为并不包括28日，买房者已违约在先，故不愿再签买卖合同，也不愿返还定金，因几方各执一词，调解无效已告终止，坚持讨回定金且按原先居间合同和约定签约购房的客户，如今只得将卖主和中介公司告上法院，公堂对簿予对裁决。其实这场争执的发生，即已给大家提了个醒，即目前因房价变动而发生的各类违约、毁约、克扣定金、拗断定金纷争日趋增多，即便对“28日前”究竟是否涵盖“28日”的理解，原先虽有约定俗成，如今也可能“豁边”，故执笔签订各种条约合同时，不妨再“多此一举”：在诸如“日前”后再添上
28、一笔“含日”。案例20，2003年12月8日，赵某（买方），李某（卖方）、房地产中介公司3方签订了一份房地产转让合同（下称转让合同）。转让合同约定，买方向卖方购买价格为人民币31.6万元的商品房一套，首付7.6万元，余款采用按揭贷款的方式支付；买方支付定金20000元后，可入住该房并应在入住后10天内付清首付款；其中第十条约定，如专访在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。2004年1月5日，赵某将定金2万元交付约李某后入住该房。13日，赵某携首付款至中介公司欲交付给李某，但遭到李某拒绝。2004年3月13日，李某以赵某拒
29、不交付购房首付款，已构成根本违约为由，向仲裁委员会提出申请，请求解除转让合同并要求赵某承担违约责任。赵某则答辩称是李某拒绝受领才导致首付款无法支付，过错在于李某，请求继续履行合同。中介公司员工出庭作证证明赵某欲交付首付款的事实。仲裁庭审理后，根据转让合同第十条的约定作出终局裁决：解除3方签订的转让合同，申请人在解除合约后应双倍返还定金。分析：所谓“定金”是指合同当事人双方约定的，为确保合同履行在法律规定的范围内，一方向另一方预先交付的一定金额的款项。“定金”分为“成约定金”、“违约定金”、“解约定金”等。本案中转让合同第十条约定的定金性质即是解约定金。解约定金是指在定金交付后，交付定金的一
31、刹那突发奇想，认为如果和业主私下交易便可省下一笔佣金，于是赶忙联系到了业主，业主对此也无异议，他就下了两万元定金，交换到一张手写的收据，并约定了去国土局办理过户的日期。没想到了那一天，A先生没有筹到全部的房款，就又去跟业主交涉办理银行按揭，业主不肯，并以毁约为由，将其定金全部没收。分析：假若A先生当时没有绕开中介，可以肯定的说绝对不会发生这种事情。中介公司不但能协助买卖双方办理一切过户、按揭事宜，还可控制风险，尽可能地维护两方面的利益。此事通过中介机构，至少可有以下两种解决方法：（1）办理银行按揭。没有中介的参与，买卖双方实际上是很难办理银行按揭手续的，即买方不可能愿意以原业主的名字办理房屋
32、抵押，以至买到的房子还在原业主名下；卖方也不会愿意先将房产过户，以至房款没收到，房屋已经转让了。但若有中介参与，则所有事情迎刃而解。由于中介公司与银行签有协议，可以按照以下程序：买方先交部分首期款（一般是全款的三分之一以上）后，中介公司拿委托书到银行申请按揭，银行承诺可按揭后再到国土局办理过户手续，然后以新的房产证抵押贷款贷款额为房价的剩余部分），所贷钱款交原业主。这样，风险得到控制，双方利益均可保障。（2）中介公司垫支。如A先生确实困难，而业主又急于收到房款，中介公司会考虑在收取一定手续费和办理全权委托的前提下，替A先生垫钱支付，以解燃眉之急。这也是给那些跳开中介私下成交的一个教训。案例
33、22，B先生是位业主，通过中介找到买家后也甩开了经纪人，只收取了少许定金，并约定了先过户后付款，就去国土局递件办理过户。但不想买家又看好了其它的房而毁约，并且因为损失了定金而不愿配合B先生办理撤件手续，这下可害苦了B先生，由于没有见证人，各种撤件手续办下来花了几个月，耗费两万多。分析：据统计，80%以上业主都是第一次做买卖二手楼交易，大多不了解个中详情，而且买卖二手楼也不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到下定，交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，没有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白，实际操作也有很多困难，操作起来存在很多风险。毕竟，仅仅一个先过户、还是先付款，
34、付多少才合适的问题，就可以难倒所有的自行交易者。中介公司在整个交易过程中实际上还扮演了一个风险承担人的角色，它分别同买卖双方签定委托代理合同，等于把一个复杂的过程分解为买和卖两部分，买卖双方都直接面对中介。这样对于各自的风险，比如毁约、挞定、欺骗等，都可以转嫁到中介公司身上，出了问题，可以凭委托书找中介公司依法交涉。同时，对于各方应承担何种责任、何时交纳多少钱，中介公司明文规定得一清二楚，基本不会发生什么争执。再和客户打交道的时候要告之绕开中介的坏处。案例23，王先生本来是向一家大型的、有信誉的中介委托购楼，后来又觉得佣金太高，于是被人怂恿去了一家非法中介公司，因为该公司可以保证佣金打折。于
35、是王先生下了定金，并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后，被告知15个工作日再去办手续，谁知到时一看，已是人去楼空。分析：这样的事情在1993年、1994年发生得特别多，近来也会偶尔碰到。由于买卖房屋动辄是几万、几十万的钱款转移，很容易对不法分子产生诱惑。还有近来一些不正规的中介公司由于生意，不得已铤而走险，使颃出现了一些亚意“吃定”行为，即他们刻意制造一些小借口，以买方银纸为由占有定金，此类官司打起来也非常麻烦，受害方很难不受损失就“全身而退”。对此唯一的办法就是去找有知名度的、有信誉的大型中介公司，那里虽然佣金不打折，但买卖双方利益能够得到充分保证，并且服务也绝对是高质量的。切忌：“占
36、小便宜吃大亏”。案例24，2005年4月，客户赵某和中介公司达成口头协议，购买一套价格为21万元的二手房，由住佳代办房屋过户以及按揭贷款所有手续。2005年6月23日，按约定赵某将首付款15万元和办理贷款所需的军官证复印件、未婚证明、收入证明一并交给了住佳，并缴纳代办贷款服务费和代办过户服务费580元。2005年9月23日，赵某向中介缴纳了2100元中介佣金。2005年12月27日，赵某领到了房屋所有权证，但银行贷款和按揭手续始终未办理下来。今年5月，赵某才发现银行根本不知道他要办理贷款的事，15万首付款未交到银行，卖主也没拿到。买卖双方交了中介佣金，15万元房款在中介存放了近一年，贷款
39、现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。案例26，客户秦先生通过中介看好一套二手房，并在承购意向书中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦先生当天付了1万元诚意金。但是一周以后，秦先生经过和家里人的反复考虑，还是决定暂放弃购房，于是他找到中介公司表明有了自己的赣，要求退回一万元的诚意金。秦先生认为，没有签定正式的购房合同，交易还没有开始，中介理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多方索要未果后愤怒的秦先生把这家中介告上了法庭。分析：秦先生根据意向书付了1万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，诚意
40、金转为购房定金，如承购房违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收”。议价是否成功二手房买卖纠纷里算是比例较高的一种，诚意金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。对诚意金的约定及上下家议价是事成功是诚意金应当返还的关键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的诚意金后，上下家产生定金法律关系。这意味着任何一拒绝交易，都按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回诚意金。一是诚意
41、金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把诚意金转为定金。案例27，客户何某日通过学习中介联系看房并达成购买意向，当天向中介会了诚意金1万元。当何某美美的等着办理手续搬新家的时候，中介方面却告诉他，当中介联系业主确认房屋买卖事宜时，业主却要求提高房价，何某不同意，中介也只得通知何某，请他另换其他房屋，或取回诚意金。何某认为：自己已经交了诚意金，承担了购房的风险，现在说不卖就不卖，道理上如何说得过？何某提出如果把这次买卖无法达成，要求中介公司承担违约责任。经多次协商未取得一致后，何某把中介告上了法院，要求中介按照“定金法则“承担赔偿责任。令他失望的
42、是，最后法院却并没有支持他的赔偿要求。分析：中介并不能保证买卖成功最近由于房价上涨，许多原来的卖家想要抬高房价或者是改卖房为租房等，于是象何某遇到的情况在二折交易里面出现的频率也一下增多。买家认为既然与中介签证了委托合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的诚意金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，就是中介违约了。这一类的纠纷常常被称为“包购纠纷”。买房不成而房价上涨，购房者心理自然难以平衡。但是像何某这样的主张法院是不能支持的。中介服务属于居间服务，是一种信息服务和媒介服务，最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最
43、后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国合同法的规定，中介不得向委托人收取报酬。何某交纳的诚意金卖家没有收取，而且双方对楼价也没有达成统一，因此何某也只能是拿回诚意金。案例28，吴某通过中介看中一套二手房，经过中介的居间服务，吴某与卖家朱某签订了房地产买卖合同。合同签订当天吴某付了定金1万元，上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某从购买房屋的街坊邻居等多处得到消息说该房了“不吉利”，虽然喜欢这套房子，但迷信的他左思右想还是觉得不妥。于是吴某向中介发出书面通知，指出上家隐瞒了该套房子在一年左右房屋里连续两人死亡的重要事实，造成了他的重在误解，
44、要求以此为理由解除买卖合同。经中介沟通协商后，卖家同意解除买卖合同，但却不同意返还定金。事情一拖就是两个月。这时又有他人看中该套房子，于是卖家将房屋重新售出。但这时候，吴某终于恼火了，他把卖家告上了法院，要求取回定金。分析：吴某认为，自己购买房屋是用做结婚新房，房屋内发生过死人情况不吉利，而卖家没有主动告知自己，让自己产生了误解，合同最后的解除责任在卖家。卖家却反驳说，生老病死属从之常理，吴先生没有询问，自己也没有告知的义务，合同解除责任在吴先生。（1）除非下家事先有特别要求，上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。（2）没有证据证明上家或中介有欺诈行为。（3）重大误解之说难以成立。重
45、大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。案例29，马某为改善居住条件，将其滨江东睡一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。双方在合同中约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于28万元的价格出售房屋，合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作合同成立，应按房屋成交价格的2.5%计收中介。但是，居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下已经达成了房屋买卖的交易，也就是说，马某逃避了应该向中介交纳的费用。中介找到马某交涉，马某这时候却不承认他和中介之间的委托合同了，他辩称：房屋是夫妻共有财产，
46、自己以个人名义与中介签订了居间委托合同是无效合同，并以此为由拒绝向中介支付中介费。多次协商无果，无奈之下，中介将马先生告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。法院经过调查了解后认定居间合同合法有效，依法判决马先生支付约定的中介费。分析：马某存在着一丝侥幸心态，希望能够逃避中介昂贵的费用，但最后还是输了官司。依法签订的合同受国家法律保护。马先生被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。居间合同与房屋买卖合同有本质的区别：属共同财产的房屋若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在这个纠纷中，中介公司已经履行了合同的义务
47、，马某私自成交逃避中介费，难以得到法院的支持。案例30，张某于2001年与王某签订卫份二手房买卖，在契约中双方约定：张某将个人位于城区的房改房出售给王某，由王某在本合同签订后一次性付给张某人民币28万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时却被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王某要求退款及相应的经济损失，张某不同意，于是王某将张某告上法庭，要求张某退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。法院经审理查明，张某所有的房改房是于1983年企业分的福利房，根据和单位的协议，20年后张某才有出售的权利。因此法院判定该契约是一份无效合同，张某返还王某的购房款28万元整，利息不予支持。分析：由于
51、有一套单位分配的公有住房。由于所在区域有一所较好的中学，林先生的妹妹林女士提出把自己儿子冯某的户口适到该处，以便在该学校就读。此后，迁入户口必须与户籍内成员具有直系亲属关系，林女士和冯某相继迁入户口，并写下一份承诺书：“冯某考取高中之后即将冯某户口迁出。”但2002年冯某考取大学后，两人户口迟迟没有迁走。2004年10月竟然林女士和儿子冯某向法院起诉，声称自己离婚之后无房可住，自己和冯某的户口在林先生房屋内，属于同住人，因此要求法院确认两人享有该房屋居住权。分析：本案例关键在于区别林女士与冯某是否享有林先生的房屋居住权。冯某虽然在表面上符合同住人的条件，但是本案应当对于其取得户口并居住在内
52、的原因作出判定。冯某迁入户口是为了就读学校，但是在入户时主观上已经表示了不取得该房屋的意愿，所以不享有居住使用权。而林女士迁入户口的行为是为迁入冯某户口所作的准备，也不享有居住使用权。林女士与冯某迁入户口是为了冯某就读学校，公房依法不享有居住权。虽然两人现在均他处无房可住，但林先生对于两人并没有安置的义务。案例33，2004年9月，任女士与某经纪公司签订委托代理购房协议，由经纪公司代理购买位于北京市海淀区永泰西里一处建筑面积77.43平方米的二居室房屋，成交价为34.5万元。签协议同时，任女士支付该公司购房定金3万元。协议还约定经纪人收到定金后不得向其他人出售此房屋，并确保此房屋不欠任何费
53、用。在该公司办理过户手续期间任女士若不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续，经纪公司有权不退还定金。不久，任女士得知所购房屋的物业费及供暖费尚欠两万多元，于是向经纪公司提出解除合同。分析：双方签订的有效协议中约定房地产经纪公司应确保此房屋不欠任何费用，但在实际履行中，出现了协议房屋有物业费及供暖费尚未情况。协议中虽约定任女士在办理过户手续期间不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续的，经纪公司有权不退还定金，但导致任女士不认购的原因系协议房屋存在欠费，经纪公司存在过错，因此任女士放弃购买并主张退还定金。案例34，2004年4月17日，张女士与某中介公司签订了房地产
54、居间合同与定金协议，由张女士委托中介公司居间介绍买受上海市浦东新区东环龙路某弄的一套住房。双方在合同中约定“房价为131万元，合同有效期为自合同签订之日起72小时，张女士支付中介公司诚意金6000元”。同日，双方还另行签订了一份买受方看房确认书一份，载明“张女士不得私下与中介公司曾介绍的出售方进行本委托事项的交易，违者张女士应按私下成交价的1%支付中介公司违约金。”此后，张女士与卖方都未合同规定的4月20日之前到中介公司处签订合同，中介公司书面通知后，也未见有回音。不久，公司得知，张女士在4月30日已经以101万元的价款与上家自行进行了房屋买卖，房屋产权业已正式变更。由于张女士始终未支付居间服
57、要被没收。此案例中，黄先生很难拿回多付的差价。这起交易合同手续齐备，除非李女士没有同意让林某吃差价，否则黄先生就只能认了。如果要避免黄先生的情况，也很简单，只需签合同前到国土部门进行查询，看所交易的房产是不是挂在与自己签合同的人的名下。案例36，房主张某有一套面积1994年85平方米左右的住房，经朋友介绍，与买家王女士签订了二手房买卖合同。合同中约定，房屋总价款34万，王女士在合同签订时支付6万元定金，余款在办理房屋过户时一次性付清。合同签订后，张某收取了房屋定金，但在办理过户手续时，王女士提出资金不足，要求先办理过户，房款后付。因朋友介绍的缘故，张某答应了王女士的请示，但与王女士约定，余款
58、必须在3个月内付清，否则每逾期一日，需要支付全部房款千分之一的违约金。转眼半年就过去了，但张某迟迟未收到房款，于是找到王女士要求解除合同，并要求王女士赔付定金及违约金，王女士同意解除合同，不同意定金及违约金的主张。怎么办？分析：根据担保法及合同法的规定，合同的双方当事人可以约定定金条款，如果双方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。但合同中如果既约定了定金又约定了违约金的话，则只能选择一项，不可同时主张。张某与王女士签订的两份合同均有效，只是后达成的合同对付款期限做了变更。王女士未按照约定支付
59、房款并且在我催促的合理期间内仍未履行，所以张某有权要求解除合同。但合同中同时约定了违约金和定金条款，只能选择其一，不能既要求王女士赔付定金，又要求支付违约金。案例37，客户李某有一套房三月份在中介成交，当时买卖双方签了合约买方交了5000元定金，由于房产证在银行抵押赎楼，定金暂由中介托管，但当时张某没签定金托管书，因中介说张某第二天作了全权委托公证就可给定金，第二天做了公证我因忙没去拿，后来听说买方一直没交首期款（买方违约）张某就中介要定金，但中介说合约无效不给钱一直到现在。请问我能拿回定金吗？谢谢！分析：不能。房屋转让合同以房屋的实际交付为生效要件，虽然双方的合同已经签订，但双方均未实际履行。定金的交付是对双方诚实履行合同的保证，但这并不表示买方对定金的交付负有当然义务。如你以买方违约要求买方履行义务，因你对房屋