国内外宏观经济大环境的波诡云谲，叠加调控加码和行业周期的波动调整，让整个上半年的行业走势显得一波三折。上半年，“房住不炒”依然作为政策主基调贯穿始终。同时，“因城施策”也在全国范围内相继落地，或以放宽落户、放松信贷、下调利率等刺激市场需求，或以大力支持租赁来引导市场转型，部分城市甚至已细化至更加对症下药的“因区施策”。而随着分类调控逐步落权地方，上半年楼市整体销售和成交热情都有所衰退。尽管一季度轻微破冰积累回暖势能，二季度小阳春红五月在多城市如期而至，但后续却难言“入夏”，一首楼市的“锉冰进行曲”始终没有唱到高潮。在此期间，城市间分化也愈加显著，一线城市复苏回升，二线整体趋稳，大部分三四线压力较大。与之相比，地市复苏相对明显，围绕优质地块的抢地大战层出不穷，溢价率一路走高。但政府稳地价压力也因此骤升，从而又倒逼了政策收紧、为土地市场降温。可以预见，下半年无论政策还是市场都将继续稳字当头。面对这样的行业格局，考验城市活力与潜力、考验房企实力与耐心的时候到了。
中西部
2019上半年武汉市场结构性矛盾进一步深化，市场内部动能出现衰减；同时限价点式放松又刺激了市场成交趋稳，部分修复了企业利润；二手房供求两旺，一二手房价格倒挂。
军运会影响总体供应不足
结构性矛盾进一步深化
2019年1-6月，武汉全市商品住宅供应预计将将超过900万平方米，同比基本持平。考虑到去年下半年武汉土地市场成交占全年比重达64%，以及半年度新开工达到近1200万平方米的历史高位水平，今年上半年总体供应量释放明显不如预期。下半年将在武汉举办的军人运动会虽不要求项目停工，但在城市道路翻新、严抓施工现场违规操作等因素影响下，叠加行政管控，实际供应水平确实受到影响，被压缩至相对低位，继而使得市场一方面热度阶段性回升，另一方面结构性矛盾进一步深化。
自去年下半年以来，武汉整体开盘去化下滑趋势逐渐收敛，持销项目去化加快。部分项目在3-4月份出现了比较明显的电访增加，存量房源去化速度在一定程度上也有所加快。上半年总体开盘去化水平稳定在76%上下，对比去年四季度平均79%的水平，并未出现加速下滑。在供应总量不足的背景之下，新增供应开盘去化水平总体趋稳，叠加持销项目走量速度加快，导致上半年库存总量依然难以回升。而在成交量上涨的影响下，去化周期甚至再度下滑。但与此同时，今年上半年全市开盘日光率从去年同期的64%大幅下降至35%。小步快跑式推货策略使得武汉上半年截至6月16日的开盘总频次达到208次。而在开盘总次数相比去年同期增多45次的前提下，日光现象仍然减少了32频次，这在一定程度反映出购房者情绪的相对冷静。
一边是持销速度的加快和开盘总去化水平的趋稳，另一边是日光现象的减少，从中不难看出，武汉市场内部动能还是出现了一定衰减，后市转冷可能性依然较大，但2000万方总量需求拖底的特征依然不改，因此，供应总量及节奏直接影响市场状态变化。
而受土地供应与置业需求结构不匹配之间的矛盾影响，城市不同板块间供求矛盾进一步深化。对比武汉中心城区及远城区，2018年至今连续三个半年度的开盘去化水平显示，中心城区与远城区开盘去化水平均在连续下跌，但远城区下跌幅度更大，速度更快。回想克而瑞在2017年底时曾预测，未来远城区土地端供应总量将大幅放大，但由于产业规划和人口导入速度不匹配，必将导致相对中心城区更早、更深的市场调整，如今预判已逐步应验。
2018-2019年上半年武汉中心城区/远城区半年度开盘去化对比
限价点式放松修复利润
匹配土地出让节奏加速
武汉自2016年底实现限价政策以来，整体执行强度相对严格，结构性分布调整了整体市场价格以及重点区域价格走势，使全市均价涨幅合理控制在5%以内，收效甚好。
但受近两年土地成交价格大幅上涨影响，部分高价地项目投资利润被压缩，从而影响了市场供应总量及节奏，区域间供求矛盾进一步深化。因此，年内限价出现了点式放松，部分项目获准出现5%-10%价格涨幅，一定程度上刺激了市场成交趋稳，同时也部分修复了企业利润，疏导了开发企业投资落地的宏观诉求，继而实现了对投资环境的保护。因此，克而瑞认为，限价政策的局部结构性放松符合城市发展的大目标，契合经济增长的刚性需求，如操作得当，与市场格局及节奏相匹配，将有助于部分板块市场恢复自身市场化调节。
二手房供求两旺
但抛压难以快速消化
2018年3月，武汉市挂牌在售二手房约3.4万套。2019年截至6月，在售二手房总量已上涨至9.2万套，涨幅171%。其中，仅5月单月即有2万套新增挂牌，市场抛压可见一斑。
同时，虽受二手房供应增长以及新房供应不足影响，二手房成交有所回暖，但成交价格的下跌几乎势不可挡。目前武汉全市二手房均价约17000元/平方米，对比去年一度突破20000元/平方米的均价，跌幅达15%。
鉴于武汉大部分区域不限售，夸张的价格倒挂在市场冷静期必然会得到修正，叠加新房供应在途总量和限价政策对供求矛盾的结构性疏导，必将引导二手房市场进一步回调，其价格下跌之势预计下半年仍将延续。就短期操作而言，在武汉出售二手房的时机，一是去年年中，另一个就是现在。
总体而言，武汉市场在2019年上半年开启了本轮周期内部调整的第二个阶段，下半年预计仍将再下一个阶梯后再度站稳，逐步触底后进入调整深化期。但面对如今的房地产行业格局，武汉市场本身的活力与潜力都属于上乘。无论是对比二线城市更高的容量、更强力的后劲，还是对比一线城市更大的空间、更丰满的想象，不管从哪一个角度而言，我们都坚定看好武汉中长期发展。
2019年上半年长沙政策调控延续高压态势；土拍市场回暖，房企积极性回升；楼市转为买方市场，去化分化加剧。
对于长沙而言，过去的半年充满挑战和变数，相继经历了年初的冷清、后期的回温、外部市场的变幻莫测、政策的落权地方及松紧不一。在坚决执行房住不炒的主体环境下，长沙维持高压政策，城市发展稳定运行。纵观上半年，长沙市内六区商品住宅成交约529.3万平方米，同比上涨4.1%，均价上涨7.2%。
政策延续从严，房住不炒仍是主思路
保障刚需、遏制炒房依旧是2019年市场调控的主体思路。全国范围内，“一城一策”相继落地，以放宽落户、放松信贷、下调利率等一系列方式来降低购房门槛、刺激市场需求。不过长沙在2019年间并未受到外部市场影响，仍然坚决执行全国第一梯队水平的高压调控，不仅延续了2018年的严厉机制，“四限”政策从严执行以填堵炒房漏洞，全方位遏制炒房行为，还在此基础上继续加码，取消了二套房契税优惠，自此，长沙购房者个人购买二套房契税全部按4%税率征收。
土地利润空间提升，土拍市场回温
2019年上半年，长沙供地力度加大，六区经营性用地供地总建面770万平方米，同比去年上涨46%，其中主力供应集中在6月份，以岳麓区梅溪湖、洋湖片区为主力区域。成交成眠，上半年成交总建面积约435万平方米，同比下降19%。受制于政策强控，上半年土地成交溢价率低位运行，楼面价趋向平稳，平均楼板价达3426元/平方米，同比上涨12.7%。
但在市场预期回暖、限价地放宽限价、利润空间提升的情形下，长沙土拍市场较2018年下半年有所转向，房企拿地意向和竞拍积极度有所上升。上半年多宗限价地块熔断，优质地块参拍房企较多，部分地块提前熔断。同时在百强房企中新房企进驻长沙意向高涨，并共同参与了多宗地块的拍卖。
楼市转向买方市场，去化分化加剧
2019年长沙住宅市场先抑后扬。年初春节期间市场收缩，供求走低，并2月达到近一年低谷，商品住宅供应仅7.7万平方米，成交45万平方米。随后，随着传统“金三银四”到来，市场供应有所回升，5月供求更盛，供应量达到142万方，为上半年峰值。整体而言，2019年上半年长沙市场推货意向增强，供应量达到433.9万平方米，同比上涨16%，成交量529.3万平方米，同比上涨4.1%。
在经历了2018年“625”政策后，长沙客户购房资格锐减，整体市场去化受阻，去化率逐步下滑，到2019年2月，去化率达到近一年最低，之后有所回升并稳定在60%-70%区间。在有效客户总量有限的情况下，市场转向买方市场，客群置业回归理性，从而导致市场分化加剧。从各区到各板块再到各项目，市场显得冷热不均。六区中，受制于板块偏远以及配套优势不显著，同时由于其它五区有部分低价项目入市，导致望城价格洼地优势丧失、客户量流失，望城区去化率最低。在板块对比中，位置偏远且配套欠缺、项目量多导致客户分流或高端项目居多的板块去化较受影响，而高性价比及高热点板块去化依旧处于高位。上述板块去化分化在2019年日渐加剧，客户的理性选择也体现出当前市场的需求偏向。
长沙二手房市场在2019年活跃度有所降低。这主要是由于差别化信贷和购房难度的提升，抑制了长沙二手房市场价格上涨速度，迫使二手房市场进入冷静期，新房、二手房市场倒挂现象弱化，推动长沙市场理性发展。
2018-2019年上半年长沙商品住宅成交结构
预判：市场维稳，房地价受控，楼市更趋理性
2019年后市，预计整体市场将以维稳为主，房住不炒仍是市场的主体调控思路，而“一城一策”也将依据各城市特性调整为合乎自身需求的长效机制。从2019年其它城市调控力度的松紧变动中可以看出，今年将是政策不断试水的一年。而长沙以中央指导思想为原则，坚决遏制投资投机，目前政策严厉度已成为全国第一梯队，加码空间有限，后期预计将以稳为主。
需求端，在政策落地拦截大量客户购房资格后，长沙市场将以刚性需求为主导，强劲的内生动力，以及吸附省内地级市人流量的能力，将成为助推长沙市场的驱动力，再加上目前第一批限购已经两年期满，这必将推升长沙总体购房客数量。总体来看，预计长沙后市需求端依旧旺盛，
价格端，目前长沙市场价格稳定发展。鉴于目前土地限价放宽，未来土地入市价格或将稍有提升，但受制于政策压制，价格涨幅空间有限。
2019年上半年重庆楼市迎来一波小阳春，部分房企对楼市也仍存信心，轮番上演高价拍地，但受到市场、政策、需求等诸多因素影响，短期内重庆市场仍处于盘整期。
上半年重点政策回顾
住建部针对上半年拿地积极企业限制融资：截至发稿时，住建部正在同银监会协商，准备对存在囤积房源、哄抬房价等行为的开发企业采取列名单制度，并将名单送至各地的商业银行，从而在融资、重组方面给予限制。根据这份名单，以前的地王或准地王都会被采取一定程度的限制融资。克而瑞认为，住建部对于这部分企业融资的限制，会在一定程度上减缓整个土地市场的拿地节奏。
重庆进一步放宽人才落户门槛：重庆今年开始实施人才落户“宽门槛”政策，所有人才落户均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制，甚至也没有年龄限制。而高层次人才和受到省（部）级以上表彰奖励的人才，不受是否已在渝就业的限制。克而瑞认为，重庆人才落户宽门槛政策的一大亮点，是与人才共同居住生活的配偶、未成年子女、父母均可申请随迁来渝落户。而入户门槛降低，势必会导入大量人口，增加购房需求，或许会在未来引起一波购房热。
两江新区商务楼盘和过小户型不纳入学校划片区域：两江新区教育局印发的《重庆两江新区2019年义务教育阶段招生工作方案》提出，从2019年6月开始，新建小区不适宜家庭居住、以商业用途为主的公寓房、商住楼和过小户型住宅（包括2019年6月以后取得的二手房）不直接纳入学校划片招生，适龄儿童、少年入学由教育局统筹安排。对此克而瑞认为，随着适龄儿童入学高峰期的持续到来，名校学位持续紧张，自沙坪坝区出台对需入学的适龄儿童家庭房屋面积进行限制的政策之后，如今两江新区的小户型住宅也划出学区房领域，且此次规定包含对商务楼盘的限制，“以房择校”现象预计会逐渐减少。
重庆高新区管理体制改革实施方案制定，高新区扩容在即：《重庆高新技术产业开发区管理体制改革实施方案（送审稿）》表示，将结合新一轮国土空间规划修编，以原重庆高新区为基础，整合九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、巴南区、江津区现有工业集聚区，组建新的重庆高新区，辖区面积1031.2平方公里，分为直管园和托管园。原两江新区照母山片区约4.3平方公里，不再纳入重庆高新区管辖。克而瑞认为，此次高新区扩容升级，意味着重庆将正式向西拓展，进而将带动周边楼盘热度，推动西区不断升值。
土地市场盛况延续，外拓加速
2018年上半年，重庆土地市场供应量充足，成交量高达1367万平方米，下半年则仅成交246万平方米。到今年上半年，土地成交量大幅上涨，成交价6834元/平方米，较去年同期上涨34%，可见土地市场回暖，城市热度有所提升。
2016-2019年重庆土地成交走势
2019上半年重庆主城各区土地成交情况
西区方面，大渡口区今年楼板价涨幅颇高；九龙坡区今年增大供应，7宗供地楼板价重回巅峰时期，其中重钢板块和华岩板块均在5月刷新板块地价峰值，华岩板块较往年同期涨幅更是高达两倍。
近三年重庆西区土地成交均价对比
另值得一提的是，5月28日下午16点23分，浙江荣安以10.85亿元斩获九龙坡区大杨石核心地块，成交楼面价13549元/平方米，刷新了2018年5月弘阳石桥铺地块11727元/平方米的记录，成为重庆新地王。该地块竞拍73轮，参与竞拍房企有万科、保利、华宇、雅居乐、龙湖+平安、碧桂园等13家知名房企。
重庆九龙坡区大杨石核心地块简报
该地块周边生活资源丰富，在售项目稀缺，加之所属的九龙半岛板块近几年供地也较为稀缺，且目前已进入棚改阶段，各种稀缺性的叠加，以及未来的可期性，吸引了各大房企哄抢，地王由此产生。但是西区市场总体而言主要以刚需或刚改产品为主，目前尚未出现高端产品，此次在高地价之上开发出的高价产品能否得到西区客户接纳，还是未知数。
住宅市场迎来小阳春，刚需受青睐
从2018年三季度起，重庆住宅市场需求量在一系列政策影响之下出现了枯竭，市场进入下行期，持续供大于求。进入今年上半年，市场趋于理性，供应和成交双双下降，同时价格维稳。同时，由于上半年土拍市场火热，刺激了购房者的价格预期，加上利率松动，3月起重庆楼市迎来小阳春。不过与去年同期相比，今年上半年住宅市场整体表现仍然不佳。
2015-2019年上半年重庆住宅供求走势图
注：数据截至2019年5月31日。
成交结构方面，自2017年开始，重庆的改善型需求大量释放，洋房别墅成交迎来井喷式增长。但从2018年下半年开始，改善型物业需求经过前期的高量消化，目前迎来去化瓶颈期。相反，小面积低总价的刚需产品备受青睐，高层成交占比重新回归至75%。
2015-2019年上半年重庆商品住宅成交物业结构
库存方面，2018年下半年重庆市场热度下降，加上房企年底密集放量，住宅市场存量有所反弹。到了2019年上半年，随着住宅供应放缓，市场稍有回暖迹象，库存持续去化。截至5月，住宅存量已下降至725万平方米，去化周期3.7个月，房企可适时补货，但去库存仍然不可松懈。
2015-2019年5月重庆主城商品住宅存量及去化周期
新开项目方面，2019年1-5月，重庆商品住宅新增推量相比去年同期明显放缓，新开盘去化率较低，平均去化率为68%。其中改善盘开盘多滞销，刚需盘去化则相对较好，表明客户仍保持观望情绪，对价格抗性较大。
2018-2019年5月重庆新项目开盘去化走势图
从板块来看，2019年1-5月重庆商品住宅成交量前三甲为西永、蔡家、李家沱板块。随着重庆城市西拓，市场风向也逐步转变，西永在2019年迎来了爆发元年，1-5月成交量以94.14万平方米高居首位；蔡家土地价格也出现攀升，区域价值凸显，上半年商品住宅市场火热；李家沱板块则以刚需低价走量位列第三。
2019.1-5月重庆主城各板块商品住宅成交情况
二手房方面，此前成交多集中在新房供应较少的核心成熟区域，整体价格较高，同时受低地价项目限价政策影响，形成一二手房价倒挂现象。其中，由于一手房市场供不应求，市场需求挤向二手市场，2018年下半年新房二手房价格倒挂特别明显。
进入2019年，由于一手房市场环比去年下半年有回暖迹象，市场供应充足，加上二手房挂牌过高有价无市，部分意向二手房购房客户被分流，成交量有所下滑，一二手房价倒挂差距缩小。1-5月重庆二手房共成交683万平方米，成交价格12879元/平方米。
2017年9月23日，重庆出台限售政策，要求在主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。随着两年限售即将期满，预计今年下半年被限售束缚的部分房源会大量涌向二手房市场，并冲击二手房市场量价需求。
2017-2019年上半年重庆二手房成交走势
2019年下半年预测
政策：今年3月召开的两会再次重申房地产市场要坚持“住房不炒”，保持政策的连续性和稳定性。预计下半年重庆市场将继续保持宏观严控基调不放松，并以秩序维护类的政策微调为主，不会出现加码现象。
土地：结合全年供地计划来看，今年重庆整体供应量不及2018年。鉴于上半年供应节奏较快，下半年供地节奏会有所放缓，预计9-11月将是下半年供应高峰期。
经过上半年土地市场一轮又一轮的“刷新”，房企已轮番补货进仓。而上半年未拿地的房企预计会将目光转向下半年，核心区域的优质地块将是房企争夺之地。随着城市向外拓展趋势越来越明显，预计二环内土地会成为重庆的供应主场。在土地政策宽松的大环境下，下半年重庆土拍热度预计将会持续。
2018-2019年重庆土地供应量走势及预判（万㎡）
注：供应量为土地占比面积。
住宅市场：虽然今年上半年受利率利好及高价项目入市刺激，重庆楼市迎来了一波“小阳春”，部分房企对楼市也仍存信心，轮番上演高价拍地，但受到市场存量、政府限价、改善需求被提前释放等因素影响，短期内重庆市场仍然处于盘整期。受到大环境影响，预计重庆主城全年住宅成交在2300万-2500万平方米区间。
2013-2019年重庆主城区住宅成交量走势及预判（万㎡）
注：2019年全年成交量根据新开工面积、人口及城镇化率等多项指标预估。
2019年成都市场基调仍以“维稳”为主，整体呈现“地热房冷“，主城及近郊土地市场回温，新房供需双跌，但二手房市场信心有所恢复，一、二手房价格剪刀差逐渐缩小。
上半年，成都楼市“地热房冷”。主城及近郊土地市场有所回温，成交量、成交楼面地价及成交金额均呈同比上涨态势，优质地块受热捧。与此同时，3·15公积金新政正式执行，精准支持刚需职工购房，成都商品房市场供需同比双跌，住宅市场区域、产品持续分化，二手房市场成交量同比回升，挂牌价有“抬头”迹象，一、二手房价格剪刀差逐渐缩小，市场预期将发生变化。
公积金贷款新政打头阵，“一城一策”在路上
今年1月23日，成都市政协委员、市住建局局长张樵在接受专访时表示：市住建局正按照国务院要求，研究“一城一策”的具体方案，此后将制定“因地制宜”的政策，精准调控房地产市场，实现房地产市场健康发展，满足市民住房需求。这番讲话为2019年成都楼市定下“维稳”基调，同时也表明，成都“一城一策”已经在路上。
主城及近郊土地市场回温，远郊市占率下滑
2019年上半年，成都土地市场整体供需总量同比提升，其中成交量同比上涨了6.99%，成交金额同比上涨15.03%，平均楼面地价升至4812元/平方米，去年同期上涨9.64%。房企举牌积极、楼面地价被刷新、主城频推地块等画面，组成了成都土地市场“久违的热闹场面“。主城及近郊多个优质地块引爆市场，3月中旬拍卖的金牛-茶店子地块受到36家品牌房企青睐，竞拍现场一度白热化，德商以志在必得之势频频举牌，最后以76.41%的溢价率、17200元/平方米的楼面地价成功斩获，一举刷新区域楼面地价记录；5月中旬拍卖的锦江-琉璃场地块同样吸引了30余家房企报名参与，最终被禹洲地产以18400元/平方米的楼面地价竞得，刷新了大成都的成交楼面地价；6月中旬拍卖的双流-怡心湖地块吸引了24家房企参拍，最终被奥园以14820元/平方米的成交价拿下并刷新了双流区域楼面地价。由此可见，上半年成都市场高质量地块竞争格局较为激烈，房企也需更加理性。
另一方面，虽然土拍仍延续了2018年的模式，但在配建公建配套、人才住房、租赁住房以及带产业引进等常见要求外，“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式在成都又重出江湖，这也从侧面印证了成都土地市场热度的回升。
但这种回温更多体现在主城及近郊区域上，远郊区域热度反而有所减弱，供需量、成交金额、成交楼面地价及溢价率均同比下跌。CRIC监测数据显示，上半年，成都主城土地供需量同比增幅超过了100%，同时近郊供需量同比也上涨了近五成。而远郊区域土地供需量则同比减少，市占率由此下滑至不足五成，主城及近郊占比相应大幅回升。
商品房供需同比双跌，远郊去化难
CRIC数据显示，2019年上半年成都商品房供应量为1249.39万平方米，同比减少9.44%，成交量为1326.2万平方米，同比减少9.90%。数据上来看，上半年商品房整体供需同比双跌，并呈供小于求态势，这主要是由于一季度开发企业推盘意愿较弱，而传统旺季的到来虽然拉升了一部分供需，但效果较为有限。
开盘端口方面，上半年区域、产品表现持续分化，开盘售罄楼盘多拥有较高性价比，或地段优势明显，或产品优质。而另有不少楼盘却出现了购房登记人数不足甚至无人报名、购房者弃选率居高不下的情况。
值得注意的是远郊区域，上半年供应量较大，供应占比达到了整个成都市场的41.28%，但成交占比却刚过3成，甚至频频爆出购房登记人数仅个位数甚至“线上零报名”的新闻，“开盘零去化”也偶尔可见，可见在政策高压之下，远郊区域去化难度不小。
价格方面，上半年成都限价政策从“一刀切”，发展到启动房价与地价的联动挂钩机制，逐渐缩小了一、二手房价格剪刀差，尤其是在热点区域，真实市场水平开始展现。
二手房价格波动维稳，成交同比回升
国家统计局数据显示，今年前5个月成都二手房价格同环比均呈现波动维稳态势。从长期数据来看，成都二手房挂牌均价自去年5月一路下滑，自去年11月起小幅波动，直到今年2月才出现“抬头”迹象，显示二手房市场信心或将逐渐恢复。
未来成都值得期待，远郊需慎之又慎
城市规划建设方面，去年，成都明确提出要加快建设世界文化名城，聚力打造“三城三都”金字招牌。今年6月，《成都市公园城市建设条例（草案）》公开征求意见，该意见稿对城市形态、城市绿态、城市文态、绿色生产生活、法律责任等方面进行了规范，成都公园城市建设由此迎来立法护航。在中国城市轨道交通产业发展潜力榜上，成都已进入第一梯队，仅次于北京、上海、深圳，位列全国第四位。而在2019新一线城市排行榜上，成都更是蝉联第一。未来三到五年，一个崭新的成都更加值得期待。
*本文出现的土地、商品房、二手房数据统计周期为2019年1月1日-6月16日。
上半年西安楼市政策基调维稳；住宅价格稳中有涨，市场分化，产品精细化，库存去化周期持续缩短；土地市场成交外扩，对优质土地的竞争度持续加强。
2019年上半年，受落户政策和全国房贷利率下调影响，西安市场看涨预期上升，住宅成交价格相比2018年稳中有涨，直逼14000元/平方米；政策层面则是贯彻维稳基调，紧盯价格机动调整，通过“公积金限制外地提取”政策对楼市进行“微调控”，表明“稳定”依然是今年西安楼市主旋律。
全国货币稳健中性，西安房贷利率逆势求稳
经过一年多的国民经济去杠杆，目前我国杠杆率暂时高位企稳。但由于国内经济下行压力加大，以及贸易争端带来的不确定性，提振本国经济同时防范债务危机，成为当今经济发展的先决条件。在这样的经济环境下，央行首先通过降准和借贷便利工具为市场“定向滴灌”来缓解前期由于杠杆收缩引起的市场流动性紧缩问题，从而保证市场投资资金的适度充裕，应对经济下行压力；其次继续严格控制高负债领域的杠杆率，如房地产市场的贷款资金，来防范商业银行违规信贷流入房地产行业，防止资金风险加重。
而央行前期释放的流动性导致商业银行之间货币量显著增加，继而促使市场产生了利率下降的预判。从2018年年末到2019年年初，全国各地房贷利率出现不同程度回落。其中，二套房贷款平均利率连续半年下降后，降至5.81%，与半年前的6.07%相比下降了26个基点。但就西安而言，上半年并未受到利率普降的大环境影响，房贷政策基本保持不变。西安11家银行中，首套房房贷利率均在基准基础上上浮了15%，二套则上浮20%。由此看来，经济对西安房地产市场维稳提供了重要支持，保证西安房价在房贷资金严控的情况下，仍能有现在相对稳定的局面。
政策收紧态势不减，落户强化看涨预期
从政策层面来看，西安楼市依然延续“限购、限贷、限售、限价”的四限政策，土地市场也出台了“转性住宅用地限制”“土地供应结构调整”等配套政策来共同抑制房价过快过高增长。整体来看，调控政策基本面未有放松，市场维稳目的明显。
在2019年两会提出的“因城实策、分类指导”宏观方针指引下，各地方政府被赋予了更多的政策制定主动权。对于西安而言，面对楼市高热现状，今年调控的主要方向依然是控房价、稳市场。这也是今年西安楼市政策一以贯之的主基调。
在这样的基调下，上半年西安出台有“暂停外地购房提取公积金”“全省暂停受理新增建设用地报件”等紧缩型政策，前者主要抑制投资客对楼市的炒作，而后者旨在通过控制土地供应来调整全省各地库存结构向合理化方向发展。
一边是调控政策遏制房价，另一边是落户政策持续引流。统计局公布的数据显示，西安常住人口2018年增加38.7万人，加之2019年年初落户大闸再开，目前常住人口总量已突破千万大关。而落户引进的人口必将增加潜在的购房需求，加剧看涨心理预期。虽然目前调控政策严格，但是也难掩人口红利对市场看涨预期和市场需求方面的促进作用，这也是今年上半年西安房价再度出现上涨的重点因素。
高溢价土地频现外围市场
2019年上半年，西安土地成交量为512.25万平方米，其中外围市场（界定为主城区三环外的城市周边区域）成交量为392.47万平方米，占总成交量的77%，表明城市外围区域已成为西安土地成交的主要场所。其中浐灞、西咸新区、城北是房企争相拿地的核心，区域土地市场竞争呈现白热化。而土地出让条件也随之逐渐严苛，竞配建、竞自持、竞现房销售等条件几乎成为拿地“标配”。公开市场竞价又促使土地价格不断上涨，2019年上半年溢价土地达到19宗，平均溢价率高达73%，其中又有13宗来自西咸新区、浐灞、城北等城市周边区域。总体而言，西安土地市场成交呈现外扩趋势，对优质土地的竞争度持续加强。
2019年上半年西安城市主要区域土地成交分布情况
注：土地数据为各区域住宅、商住、商业用地；土地价格不包含旧改拆迁费用以及拿地限制条件的隐性费用。
出清周期持续缩短，市场分化、产品精细化
2017年上半年-2019年上半年西安住宅成交量价走势
随着购房消费的升级和住宅市场竞争加剧的影响，西安住宅产品逐渐走出“量”的过去，迎来“质”的未来。在改善需求倒逼下，住宅产品愈加注重产品设计和附加值的提升，具体体现在户型设计的优化、精装细节的考究化、智能化家居的应用以及极致的物业服务理念等方面，房企产品竞争已经扩展至多维度综合实力的抗衡。
此外，城市产业分布密集、自然景观资源丰富、生活配套完善的区域对客户的虹吸效应在品质需求时代愈加明显。未来各区域的市场表现也将依托于对客户的吸引力，表现出明显的差异化特征。其中，高新、曲江作为西安市场品质需求的集中地，代表着城市住宅品质第一梯队，得益于住房消费升级和改善需求释放，其区域成交表现颇为亮眼，上半年成交量分别为49.53万平方米和119.24万平方米。而浐灞、西咸新区、城北作为城市住宅主力成交区域，占据城市最大市场份额，代表着城市住宅成交量第一梯队，上半年成交量分别为200.92万平方米、96.32万平方米和96.81万平方米。
2019年上半年西安各区域住宅成交分布情况
下半年政策继续从严
价格高位基准之上或有上浮
下半年西安市场预计将更多体现“承前”，维稳基调将一如既往。城市经济层面，利率阶段性触顶后，或将在未来迎来下降拐点；政策层面将加强对房价上涨的敏感度，楼市“微调控”和市场规范类政策或将频现；商品房市场将增加供应，承接库存下降压力。
具体来看，上半年西安房贷利率一直较为稳定，其中还有小幅上涨态势，利率目前处于相对高位，具备下降空间，但是利率实际下降还取决于银行资金额度，如果后期央行还有降准动作，那么西安房贷利率下降将成为大概率事件，楼市价格也将承接上涨压力。
政策层面，对于上半年西安房价的上涨表现，政府立即做出回应，出台了紧缩型的政策进行迅速管控，这从侧面也传递出今年房价管控势在必行。未来短期内，预计政策对于房价的敏感度将明显提升，政策内容制定将结合房价和地方政府财政水平进行综合评估，为区域楼市量身打造，政策力度也将有缓有紧，灵活度显著提升。如果下半年西安房价再出现明显上涨，不排除会有较为严格的调控政策出台，因为房价稳定的重要性有目共睹，而政府管控房价的决心也不曾改变。
从商品房市场来看，近三年来的住宅供求数据显示，下半年市场供货量会比上半年普遍上涨30%左右，可以说下半年往往是市场供应的高潮期。其次，目前西安市场开盘去化率呈现分化特征，品牌开发企业的楼盘去化率基本上是100%，非品牌房企楼盘去化率相对较低，但也近8成，侧面说明西安市场需求未有明显减少。所以，在市场容量没有明显变化的情况下，为应对库存下降压力，下半年市场供应量增加的可能性加大，预计规模将在700万平方米左右。
上半年昆明楼市平静，地市躁动。预计下半年楼市继续维稳，但在这一轮房地产大周期仍在持续的情况下，三季度乃至下半年，房企仍需保持谨慎。
住宅供应加剧，地市躁动，房企仍需谨慎
2019年上半年，昆明住宅市场供小于求，供应351.9万平方米，成交416.7万平方米，成交均价13543元/平方米；截至5月库存面积为538万平方米，总体呈现下降趋势，去化周期7个月。
相比之下，昆明土地市场躁动明显，房企拿地意愿强烈，开年以来土地成交溢价涌现。数据显示，上半年昆明土地供应1225.37万平方米，同比上涨58%，成交可建面积706.81万平方米，成交楼面价2660元/平方米，整体溢价率为16%。纵观上半年，昆明土地市场招拍挂净地溢价率最高可达129%，楼面价“破8”，达到8595元/平方米。但部分地块限制条件较多，如政府配建及商业自持比例等。另外，国企、央企、外资企业成为昆明市场主力买家，多家企业上半年均有拿地。
鉴于这一轮房地产大周期仍在持续，三季度乃至下半年，房企在保有信心的同时，仍需心存谨慎和敬畏，才能与行业共同健康发展、历久弥新。
预判一
维稳是主旋律，政策更多体现“承前”
预判二
土地供应持平，抢地和高溢价率持续
2019年上半年，昆明土地市场供应98宗，同比上涨42%；可建面积1225.37万平方米，同比上涨58%；土地成交83宗地，同比上涨22%，成交可建面积706.81万平方米，同比下跌7%；成交楼面价2660元/平方米，整体溢价率为16%。此外，每次净地出让都会引起众多外来房企的争抢，使得溢价拿地成为常态。预计下半年土地成交将维持700万平方米水平，和上半年持平。
2016-2019年上半年昆明商住类土地楼面价及溢价率走势
注：数据截至2019年6月14日。
预判三
土地热度不减，三环外或成供应成交主力
2019年初昆明主城各区披露的当年土地供应方向工作计划显示，城建依旧是主城各区今年工作的重点，其中不少区域在去年甚至更早就开始大力发展，也有许多片区是初次被列入重点建设范围。
其中，五华区龙泉路沿线和西北新城仍是发展重点，也是房地产开发的热点区域。下半年，预计三环外的西翥场扣旅游片区将会成为供地主力。
官渡区的滇池会展片区和巫家坝的开发价值基本受到认可，但东市区由于开发较晚，环境仍然较差。今年,官渡区计划对金马-凉亭片区约3000亩地进行连片开发，预计三环外的凉亭、金马将会成为重点供地的主力。另外，空港板块的大板桥一带也是主力供地区域。
今年稍早，盘龙区区委十一届八次全体会议提出，将积极推进北京路沿线城中村改造，继续开拓白沙河。所以就可供应开发的净地而言，盘龙区的东白沙河片区预计会出现持续的开发建设热潮，实现片区连片开发。
根据2019年工作计划部署,西山区今年主抓产业、土地、招商、项目四个关键性要素，预计下半年该区仍将以草海板块为重点。
而呈贡区仍将是一大热点，其中，马金铺、大渔、雨花片区都将会是未来供地的重点区域。
预判四
区县轮动增长，“产业+”成房企重要拿地模式
预判五
下半年量价小幅微涨，住宅均价或突破14000元/㎡
由于市场整体表现较好且供小于求，2016-2018年，昆明商品住宅价格上涨幅度较快。2019年起，市场进入调整期，价格增速放缓。
2016-2019年上半年昆明住宅成交量价情况
随着下半年大量项目入市，届时供应面积预计将略超上半年。由于主力项目价格较为坚挺，从而拉升住宅整体均价水平，预计今年年末，昆明住宅均价突将破14000元/平方米。
2019年下半年昆明部分即将入市项目
预判六
更多中端刚需入场，成交有望提升
从城市客户地图来看，随着楼市价格的不断上涨，刚需首置客户逐渐外溢，主要外溢区域集中在经开板块、呈贡马金铺等外延板块。从放量来看，2019年上半年大牌房企仍是市场主力,预计融创（微风十里）、保利（阳光城）、旭辉、金科（春夏里）等品牌房企未来将持续有货供应,包括改善和刚需型房源，并且更多是满足刚需客群所需的功能性三房。
华北
上半年天津楼市波动不断，住宅市场整体健康，库存略存风险；土地市场燃爆，高溢价频现；预计下半年稳中有缓。
2019年前5个月，全国楼市的走势可谓跌宕起伏。据统计，1-5月楼市调控政策超200次，同比增加将近30%。单就2019年宏观环境来看，国际形势变幻、贸易规则调整、产业转型升级等外部因素不一而足，经济大环境复杂叠加行业周期波动，更是让楼市走向扑朔迷离。而聚焦到天津，2019年上半年楼市经历了供求失衡，利率上调，土地热度持续高涨……亦是波动不断。
整体市场呈现供大于求发展态势
回顾上半年天津楼市表现，整体呈现出供大于求之发展态势。具体来看，1-5月，天津新建商品住宅累计供应525万平方米，成交505万平方米，同比上涨40.7%；成交均价为15886元/平方米，同比微降0.2%，整体价格高位盘整，并呈结构性小幅下滑。从月度来看，3月市场迎来“小阳春”，4月整体成交量价齐涨，到了5月，整体成交又有量价齐跌之势。进入到6月，各大开发企业为冲刺半年度业绩，纷纷集中供应新房，并打出特价、优惠、首付一成等促销字眼，以吸引购房者。但购房者与开发者的博弈现象依旧存在，预计成交会有一定程度上涨，但涨幅不会太大。总体来说，2019年上半年天津楼市发展较为稳定，整体楼市健康度较好。不过值得注意的是，截至5月，天津住宅库存量将近3800万平方米，去化周期长达34个月，已破库存红色警戒线，市场相对存在一定的风险性。
一级市场热度持续高涨，溢价率重回轨道
与2018年相比，上半年天津的土地市场“燃爆了”，供应成交均有较大幅度升温。据数据统计，截至5月，天津宅地累计供应90宗，约708万平方米，累计成交面积高达640万平方米；成交金额超710亿元，同比上涨68%，在全国排行第二。
同时，相较去年的理性状态，土拍市场再一次掀起“抢地”热潮，流拍、停牌、无限延期等现象几乎没有出现，开发企业拿地积极；地价整体相较去年同期有一定程度的下滑，成交楼面价平均6787元/平方米，土地溢价率回归，平均达约9.4%，目前最高溢价超过40%。更值得一提的是，截至6月24日，6月份土地累计成交金额也已达56亿，如加上6月最后一周几块土地的成交，天津上半年宅地成交总额将近900亿元，数字很是惊人。
后市判断
回顾2019年1-5月天津市场整体表现，可谓是稳中有升。但市场仍处于调控严苛期，再加上刚下发实施的银行利率上调政策，倘若没有新的政策刺激，可以预知下半年，天津楼市仍将以稳为主，成交量还会有一定程度的下滑，整体市场行情要比上半年表现稍差。同时，随着下半年地王、高端楼盘等集中入市，整体推盘节奏及供货量会有所加快、加大。依照目前市场表现，以价换量将是下半年的主旋律。同时，一级市场方面，市内六区将会迎来一波新的供应，围绕环城远郊优质地块的竞争预计将进入白热化阶段。二级市场方面，消费者、开发企业、市场三者依旧会处于博弈状态，刚需、刚改会成为市场主力；全面房价会有小幅度波动，总体上趋于理性。
2019年上半年济南市场整体呈现趋稳的发展态势。一季度初，市场延续了2018年下半年的低迷走势，整体成交不振，观望情绪浓厚；从一季度末开始，随着政府解除限价及降低贷款利率等政策，市场出现复苏，成交有所回暖，走出“小阳春”行情；在经历了春节后这一波小高潮后，从5月份开始，市场渐渐恢复到正常水平，成交量逐渐趋于稳定。考虑到济南热点片区后期仍有大量供应，加上购房者行为逐渐趋于理性，以及“房住不炒，因城施政”的主基调和中央强调健全房地产健康发展的长效机制，预计2019年下半年济南房地产市场仍会保持平稳发展的态势。
土地市场回温
回顾济南2019上半年的土地市场，年初二级市场的降温，导致一级市场较为平静。随后由于市场出现回暖趋势，加上部分优质地块的出让，土地市场热度有所回升。
从土地出让节奏来看，一季度由于二级市场的降温，开发企业拿地意愿较低。3月份后，市场回暖，部分开发企业对于未来市场预期向好，叠加土地储备增加等因素的影响，围绕市场优质地块的竞拍较为。3月6日，中南经过25轮竞拍，以楼面价14401元/平方米摘得市中区枫叶散热器厂地块，溢价率为60%。随后政府出让土地节奏也有所加快，4月份土地新增供应30宗，占地153.34万平方米。5月8号，中骏以约32.5亿元的成交总价竞得机床一厂6宗地，整体溢价接近91%，三宗住宅楼面价分别达到10245、11002、13469元/平方米。6月份，佳宝乳业地块和曹家馆也分别以41.57%和52.58%的溢价率被四建和中铁竞得。预计下半年济南土地市场仍会保持一定热度，但出现2016年下半年和2017年开发企业疯狂“抢地”情况的概率较低。
此外，6月15日，济南先行区首次供应经营性用地，共出让7宗、共408430平方米图书展览、商业商务和居住用地。
2019年上半年济南高溢价率土地出让明细表
限价放开，住宅成交恢复正常
从供应量上来看，2019年1-5月济南一共供应259.63万平方米商品住宅，与去年同期相比上涨9.2%，平均月度供应量为52万平方米左右，其中三月供应量最高，共供应107.6万平方米。
2019年1-5月济南商品住宅供求量价走势
另从成交量价来看，2019年1-5月份济南商品住宅共成交279.46万平方米。随着市场回暖，3、4月份住宅成交量也逐渐上涨，5月份又随着市场趋稳有所下降。从3月份开始，随着市场限价政策的放开，市场网签价格有所上涨。
后市预判
由于2018年济南市场趋冷，拿地未上市项目较多。随着市场逐渐回暖，新的项目会不断入市，未来市场仍然会保持较高的供应量。与此同时，在一二线市场乏力的大背景下，多家品牌房企仍旧看好济南，对济南保持着较高的进驻热情。随着供需趋于平衡、购房者趋于理性，预计未来济南市场竞争将更加激烈。
2019年二季度，青岛一二手住宅市场转冷，但土地市场异常火爆。预计下半年青岛市场探底趋势还将继续。
趋势不可改变。2019年上半年，青岛市场转冷和成交量下滑已是事实。从CRIC2016的监测数据来看，截至2019年6月15日，2019年青岛全市商品住宅成交530.1万平方米，同比跌幅高达30%；供应面积则同比上升了30%，为585.7万平方米。尽管供求比仍接近于零，但一升一降之间，仍能看出市场的反转。
分季度来看，第二季度截至6月15日，青岛商品住宅成交面积环比一季度上升了62%，达到292.2万平方米。上升原因主要有三方面：一是一季度正逢春节，造成成交量走低；二是3、4月份的“小阳春”拉动二季度签约量；三是去年积存的限签房源陆续签约，支撑起了成交数据，这一点从青岛项目销售面积TOP10排行榜上也能看出端倪，其中有近一半年上榜项目为去年四季度热销盘。
可以预见，进入三季度，市场或将再度转冷。伴随着上述三个因素的消失，市场下行的趋势在数据层面上会更为明显。
分区域来看，上半年，胶州市、即墨市、胶南市、城阳区四个区域商品住宅成交面积出现了同比20%－58%的跌幅，而同期供应面积则出现了同比20%－70%多的涨幅，是整个青岛销售压力最大的几个区域。
2019年上半年青岛各区商品住宅供求同比情况
二手房方面，二季度前两个月市场表现尚佳，商品住宅月度成交套数分别为5550套和5240套，但进入6月份后成交套数回落明显，前20天只成交2879套，市场回落的现实，从二手房成交行情中就可见一斑。
与住宅市场的冷清相反，上半年青岛土地市场表现的异常火爆。截至6月20日，全市涉宅用地共成交总建面928万平方米，相比去年上半年增幅已经达到了20%以上；成交楼板价为3506元/平方米，同比涨幅也略超20%。少数自由竞拍地块溢价率最高达到了78.57%，可见虽然地价上涨，但在开发商看来，涨幅仍被低估。
分区域来看，截至6月20日，上半年胶南市涉宅用地成交建面高达252万平方米，如果再加上黄岛区近60万平方米的成交面积，西海岸成交面积在全市占比已超过三分之一；即墨区上半年也成交了217万平方米，排名第二；另外城阳区成交了140万平方米，胶州市虽比去年有所降低，但仍成交了94万平方米。
从中长期趋势来看，随着青岛城区供地量趋少，上述供地量较大的外围区市将成为未来主要的购房区域，但波动会较为剧烈。
展望下半年可以预见：一，青岛市场探底趋势还将继续；二，不同区域市场分化将更为明显，外围区域将承受更大压力，城区市场或将在下半年末或明年初企稳；三，客群将向刚需倾斜，低价、紧凑户型产品将在当前市场下破冰前行。
2019年上半年的郑州市场冷中有暖，土地及商品住宅市场保持热度，但房企和购房者态度较为理智。预计短期内市场不会有大的波动。
2019年上半年的郑州市场，相比2018年年底的寒冬，有点暖色，甚至出现了一波“小阳春”，可谓是冷中有暖，跌宕前进。政策层面而言，响应两会“稳地价、稳房价、稳预期”的政策方针，限购限贷政策并无大的变动，但是加强了房地产长效机制的建立，比如今年新出让的一宗土地，就被要求配置租赁住房用地。
从开发企业角度而言，市场下行周期内，企业多主张”稳中扩规模”，部分房企更是以降低利润点为代价来回现金流，力争平稳前进。从购房者角度而言，目前郑州执行的购房贷款利率上浮至15%，虽未回归基础利率9折时代，但加上案场促销、全民经纪人、分销优惠等刺激，客户认知中的购房时代已经来临。虽然投资属性被打压，但刚需以及改善客户观望情绪相比之前有所缓解。在当前政策执行条件下，预计郑州房地产市场在量平价稳的周期之内不会出现大的波动，但一旦市场进入下行期，开发企业在利润、现金流和规模之间将面临选择，而购房客户与开发企业之间的矛盾也易于凸显。
环郑州方面，恒大在港区斩获新能源用地，用于汽车技术开发，并配备住宅用地开发；金科强势进驻荥阳，开始大郑州甚至地市的布局模式；另外，越秀地产首进郑州南龙湖，斩获地块溢价率高达135%，进驻意愿明显。
市场供求方面，2019年上半年截至6月21日，郑州市主城区商品住宅供应424.84万平方米，同比下降10%；受限签放开影响，成交497.24万平方米，同比上涨34%；成交均价14812元/平方米，同比基本持平。从开盘数据来看，3、4月份明显出现了“小阳春”形势，开盘去化有所回调。
2018年-2019年6月郑州主城区商品住宅供销价走势（备案）
2018年-2019年6月郑州商品住宅量价及去化走势（开盘）
注：数据截至2019年6月21日。
2019已经度过一半。从一级市场到二级市场的表现来看，郑州市场依然保持着高热度，但是开发企业与购房者表现都相对比较理智，楼市发展平稳。在郑州市新任市长上任之际，预计短期内郑州房地产市场不会出现大的波动，政策方面政府依然会注重加大组合效应，建立长效机制，从房贷利率、加大人才政策力度、建立政府统一租赁平台等维度着手，保障2019年郑州楼市平稳健康发展。
得益于多重利好的集中释放，上半年长春整体市场达到高峰。但在利好出尽后市场显得动力不足，房企需提前做好抗压准备。
土地市场方面，2019年上半年截至6月19日，长春经营性土地上市占地面积249万平方米，同比下降10.8%；成交面积249万平方米，同比下降18.7%；成交楼板价为2668元/平方米，同比上涨17.1%。
商品住宅方面，2019年上半年截至6月16日，长春商品住宅供应量303.72万平方米，同比下降26%；成交量416.99万平方米，同比上涨9.5%；成交均价9358元/平方米，同比上涨11.1%；商品住宅供求比0.73，处于供不应求状态。
近两年来，长春房地产市场相继经历了国家级新区的确立，地铁一号线及二号线和北湖快轨的正式开通，以及高新南区、高新北区优质学区的落位，多种有利因素的集中释放带动了整个城市房地产市场的快速发展，至2019年，长春整体市场已经来到顶峰，而量价仍然处于持续走高的过程中。但在多重有利因素基本释放完毕后，整体市场的上涨动力不足。
2017-2018年，市场成交快速发展与去库存政策相重叠，导致市场供应大幅减少，供不应求让长春市场出现了一房难求的现象。大部分在售项目加推均处于开盘即售罄的状态。进入2019年后，开盘加推逐渐降温，5-6成左右的开盘状态成为市场在售项目的主流表现。此外，新开盘项目开盘销售价格多与周边竞品保持一致，或小幅上涨，个别开发企业甚至选择以低价入市。市场整体的表现也是趋于平稳，市场过热的状态趋于缓解。
与此同时，需要注意的是，长春部分板块土地供应较为集中，产品定位类似，销售竞争压力有所增大。在整体市场从快速扩张转为稳增长的现状下，开发企业的销售周期也会延长，需提前做好抗压准备。
从整体状态来看，长春仍然是一个不断增长的市场，市场规模将持续增加。但最好的时期已经过去，随着未来城市发展速度放缓，开发企业竞争必将加剧。
选自《CRIC地产观察》50期·首分论市
-------感谢阅读-------
《CRIC地产观察》50期纸质杂志即将出街，更多精彩内容+高清图表请君期待
克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。