不动产，包括房地产开发企业自行开发的房地产，也包括非房地产企业以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。在实务中，由于房地产开发企业特殊的经营模式，在产品开发经营及销售过程中与一般企业转让不动产增值税的处理存在一定的差异，本文主要就房地产开发企业在转让自行开发的房地产过程中增值税的处理进行分析。
房地产开发企业开发项目，由于周期长，资金占用量大，通常采取预售方式。在项目开发前期预先收取一部分资金。那么就形成了房地产开发企业在预收环节只是资金的流入，并未正意义上发生不动产转让行为，在税法上，对于这样的开发模式，采用先预交增值税，待纳税义务发生后，再确定应交的增值税。
按照房地产开发企业销售自行开发的房地产增值税征管规定，企业在收取预收款时先预交增值税，预交增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+10%或5%）×3%，这里的10%是指一般纳税人的适用税率，5%是指小规模纳税人的征收率。计算出应预交的增值税，账务处理如下：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
如果是简易计税，账务处理如下：
借：应交税费——简易计税
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（1）法律层面
（2）增值税抵扣链条匹配
（2）交房清算，如：浙江国税、四川国税；
（3）交房或者办理产权证书，如：河南国税。
对于房地开发企业来说，房地产老项目适用征收率5%，在预售阶段按照3%预交增值税后，交房时再补交剩余部分增值税。
对于一般计税项目，增值税的计税相对来说复杂一些。
纳税义务发生时，按照适用税率确认销项税额。
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，土地价款对应的税额作为销项税额抵减处理。
借：应交税费——销项税额抵减
贷：主营业务成本
以'销项税额'减去'销项税额抵减'确认应缴的增值税。
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费——未交增值税
将预交的增值税转入应交税费——未交增值税。
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——预交增值税
补交增值税
如果是简易计税方式，不需要设置增值税三级明细科目，应交、预交以及实际缴纳增值税均通过'应交税费——简易计税'处理。
房地产企业在纳税义务发生后进项税如何抵扣，要不要分项目抵扣？预交的增值税如何抵减，可否跨项目抵减？实务中还是有一些争议的。
1、进项税可否跨项目抵扣
增值税纳税人是以发生应税行为的企业单位或个人作为纳税主体的。另外，增值税是以销项税额减去进项税额两者之差来确定应纳税额的。税法只对纳税人适用不同税率或者征收率应分别核算做出规定，并未要求进项税分项目抵扣。因此，房地产企业增值税进项税额不需要分项目抵扣。
2、预交的增值税可否跨项目抵减
企业同时开发多个项目时，会存在不同项目进度不同，各个项目预交的增值税可否互相抵减，实务中理解各异，各地处理也不尽相同。
我们认为：
增值税本身是以企业为单位缴纳，不是以项目为单位缴纳，这是基本原则，不因交纳方式不同和行业不同而改变。
因此，房地产企业不因项目的不同而将预缴税款滞留到本项目完工对应抵减，而应按照企业单位汇总计算，相互抵减。