海景房像座“围城”，外面的人想进去，里面的人想出来。
一套半山海景的顶豪，5折甩卖都没人要。
今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍价558万元，但最终因无人竞价而流拍。2019年3月时，该房源的评估总价则是1175万元。
该房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍价也由最开始的823万元降到了现在的558万元，降幅达265万元。
2007年天麓1区开盘至今，15年过去了，这期间深圳不少片区房源上涨迅猛，但相对而言，天麓的房价并未呈现太大变化。甚至2017年时，还曾有网友发帖，宣称愿意降价1000万元售卖天麓8区独栋别墅。
而2009年入市的天麓8区，一度以近13万元/平方米单价晋升深圳楼王。[1]
从天麓的过往拍卖记录了解到，近5年来已有60次拍卖记录，但整体看成交并不多，多数房源都以“本场已流拍，无人出价！”而草草结束。
青岛维多利亚湾航拍|每经记者王佳飞摄青岛，我国著名的滨海城市，从北部的即墨到南部的胶南，分布着许许多多沿海楼盘，有的刚刚搭起框架，有的则已开发多年。和一些以海景房闻名的城市不同，青岛许多沿海楼盘并不太以海景作为卖点，因而并没有形成一个独立的细分市场，价格也随着整体楼市的涨跌而浮动。无人机视角下，一个可容纳10万人的庞大社区显得孤独而拥挤，一栋栋超高层建筑排布而来，三面临海的蓝色和钢筋水泥的灰白形成了巨大反差。由此向南2000公里，上千栋楼层俯视着海面，一座巨大的城邦沿着蜿蜒的海岸线徐徐展开，一边繁华，一边寂静。
逃离青岛最大海景房社区
这里是青岛最大的海景房社区维多利亚湾，开发至今已有8年，超过10期，也是当地人口中“青岛最便宜的海景房”之地。小陈的买房故事，从这里开始。过去这些年，小陈先是给父亲陈大爷在这里买了房养老，又给自己买了房投资，一家人的命运与维多利亚湾紧紧关联。
维多利亚湾内部|每经记者王佳飞摄但事与愿违，尤其是2020年之后，维多利亚湾的房价开始断崖式下跌。在为什么会降价这个问题上，当地人给出的答案几乎都是“房子太多了”。目前，维多利亚湾二手房7000多元/平方米便能买到，新房则在1万元/平方米左右。小陈说，看着房价他也慌了，正好孩子到了该上学的年龄，就合计着卖了维多利亚湾的房去青岛市区买房，“再不卖的话，不知道还会不会下跌。”于是小陈把房子委托给了中介机构，“当时中介给我渲染的气氛是，附近二手房市场不景气，价格低一些才好出手。”房子出手倒也快。来看房子的人还是挺多的，但都不愿意岀高价，小陈说：“有时候听中介给我传递的对方报价，我都想摔门而去。”在接待了小10拨看房人之后，小陈的房子终于以一个差不多的价格卖出去了。小陈算了一下，投资维多利亚湾的这几年，没赚钱，反而赔进去了一些。
维多利亚湾街景|每经记者王佳飞摄就这样，小陈逃离了维多利亚湾。目前来看，他这个决策还属于及时止损，这里房价还没有回升的迹象。而小陈的父亲仍旧选择在这里养老：“房价升降不关我事，我住就行了。”维多利亚湾曾被寄予厚望。2013年9月12日，万达集团在黄岛区一口气花20多亿元拿下了15宗地块，总面积超过350万平方米，其中的13宗位于黄岛区前湾港南港区内，也就是如今维多利亚湾社区所在地。但几年后，万达、融创的一场“世纪大并购”，令操盘公司的名称由青岛万达游艇产业投资有限公司变成了青岛融创游艇产业投资有限公司，项目名字也逐渐从万达海公馆变成了维多利亚湾。记者跟随当地中介小李看了维多利亚湾各个方位的多套房源，有的可以看海，有的能俯视整个小区，它们都有着相同的特征——毛坯全新，无人居住过。入夜，三面临海的蓝色变成巨大的灰幕，包围着这个依旧在开发的庞大海景房社区。
小规模建造、小规模销售
售楼处没有来访人员|每经记者王佳飞摄事实上，珠山秀谷·御墅2014年便取得了预售证，从航拍画面看，别墅区已经充满了生活气息。根据公开资料显示，项目开盘单价约1万元/平方米，8年房价涨幅不大。销售人员坚持强调的是，“我们是现房，您肯定能住进去。”和珠山秀谷·御墅紧邻的悦和山海，售楼处门口还停靠着由大巴车改装而成的流动售楼处。从青岛市区的角度来看，古镇口的确稍微偏远了一些，开车到青岛站有50公里左右，而坐地铁则需要1个小时以上。另一侧的海语东方正在销售第三期，给出的报价在1.1万-1.2万元/平方米左右。记者了解到，2017年8月22日项目二期取得预售证，参考价格在1.7万元-2.4万元/平方米，如今相距最高点已经腰斩。
建设中的黄岛区某项目|每经记者王佳飞摄与海语东方几乎并排的还有灵犀湾和公园壹号，这两个盘被不少当地自媒体称为“青岛最大的韭菜基地”。从公开资料看，灵犀湾曾经卖到2.5万元/平方米，公园壹号开盘价也在2万元/平方米左右，但如今这两个盘在市场上几乎已近乎销声。青岛北部的即墨，官方打造的蓝色硅谷核心也矗立着大片海景房。6月末记者到达蓝色硅谷时，当天下了不小的雨，蓝谷之光售楼处人并不多，销售人员姗姗来迟，多次确认了记者此行目的，似乎诧异于为何此时会有人到访。
蓝色硅谷某待建工地航拍|每经记者王佳飞摄根据销售人员小史的解释，“以前开发周期猛，建设一大批，卖掉一大批。现在去化速度慢，就只是卖一点、再建一点，开发商不敢让自己的资金成本太高。”记者曾询问多位青岛房地产业内人士，为何这里的海景房会出现上文所说的情景，得到的答复大都是“疫情影响”。但显然，短短4个字并不足以解释一切。
十里银滩挂牌急售的房源挂出了卖房横幅|每经记者陈荣浩摄看出了记者的疑虑，许丽娇说：“居住的便利跟深圳、广州自然没法比，不过平常可以点外卖，要买菜的话，平常我们都是开车去旁边的惠东县，也就10分钟不到的车程。”相比基础配套，许丽娇似乎对这边的发展规划更有信心，她指了指窗户前的大海，“海边未来也是有规划的，未来这边景点将会打通，旅游船将从双月湾出发，这边也有站点，那时候惠州海景区域的人流量都将大幅提升。这个价格，你可以闭着眼睛寻思，反正你不会亏钱。”
惠东片区某海景房项目，曾因一套1.66折法拍房而上热搜|每经记者陈荣浩摄在记者实探过程中，业主降价销售其实很是普遍。“现在惠州买海景房价格已经很低了，基本上每平方米六七千元，可供选择的楼盘数量都挺多，而五六年前这边的海景房价格普遍在1.2万元/平方米左右。”当地从业10年的老中介许聪带记者看了多套急售房源，基本上业主的选择都是降价卖，比如2017年1.3万元/平方米在碧桂园梵高的海买入的一套房，如今9440元/平方米出手。““这边海景房本来总价就不高，八九十万元总价的房子，持有5年，亏损二三十万块都是常态。”所以，像许丽娇这样不愿意大降价卖的业主，最直接的结果就是，往往房源挂出去半年甚至一年以上，仍无人问津。”
一个盘，“一座城”
惠州的惠东和惠湾片区拥有优质的滨海资源，距离深圳也就50-60公里，驱车行驶约1个半小时。对比深圳不少海景项目动辄15万+的单价，惠州的海岸线显得无比美丽动人。
巽寮湾海世界项目周边某中介门店挂牌信息|每经记者陈荣浩摄惠州不少项目都属于典型的超级大盘。如金融街巽寮湾占地面积2900万平方米，华润小径湾规划建筑面积270万平方米，碧桂园十里银滩建筑面积160万平方米，都属于典型的一个盘就像“一座城”。
惠州临海区域部分项目情况|每经记者陈荣浩如果住在惠州的海景房，基本上都容易面临“长期生活没那么便捷”的困境，这些地方的公共交通方式并不是很发达，出租车也不算多，若自己无私家车，出行并不是很方便。记者在惠湾片区出行，主要依靠当地居民开的四轮电动车；在惠东片区出行，通常依靠扫码使用项目附近的双轮电动车。此外，随着海景房的热度褪去，越来越多问题摆在了购房者面前。部分购房者仅仅看到了海景房的居住环境，想着居住在这儿的感觉不错，并未考虑到此后的使用价值问题；部分购房者则把海景房当作自己的“资产配置之一”或者是“第二第三居所”，却忽略了长期空置带来的资金沉淀、清理维护和房屋管理等问题。
两个不同小区内的泳池：正常营业和干涸状态|每经记者陈荣浩摄在惠州沿海区域，除碧桂园十里银滩外，还有两个典型项目，华润小径湾和金融街巽寮湾，这两个项目在一定程度上代表了两种打造海景房的模式，前者把做“商业街”和“商场”的经验，运用到了海景项目上，虽说整体人流量不大，但仍能看到各种店铺还在正常营业。
按照不同模式打造的华润小径湾（上）和金融街巽寮湾（下）|每经记者陈荣浩摄
海景房还有投资价值吗？
关于海景房的市场统计数据很少。作为北方城市的另一个代表，秦皇岛也是海景房集聚地。乐居秦皇岛曾披露过一组数据，北戴河新区5月共有24个楼盘在售，其中住宅1个楼盘，海景房23个楼盘，住宅均价约8800元/平方米，海景房均价约14443元/平方米（以上海景价格包含多个合院产品），均价同比、环比均有所下降。从公开信息看，今年北戴河蔚蓝海岸、阿那亚临海公寓等的售价与去年同期相比，略降几万元；新房与二手房存在倒挂行情，二手房有可议价空间；酒店、民宿价格大涨，海景房却降价了。7月27日，记者以购房者身份咨询秦皇岛当地海景房中介机构，对方也表示“今年项目性价比高，因为大多降价了，单价1万余元的项目占大多数。”东戴河海景房销售亦不如去年，二三十万元买一套海景房的情况比比皆是，楼市目前仍是供大于求。整体来看，据安居客，秦皇岛7月二手房均价约11185元/平方米，同比下跌4.66%。