管理税收专业创造价值房产税基础知识管理税收专业创造价值一、房产税.开征范围：《房产税条例》（国发〔1986〕90号）第一条规定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。（1）城市市区和郊区设有街道办事处、居民委员会的区域；（2）县城（县人民政府所在地）；（3）建制镇（镇人民政府所在地）；（4）工矿区（工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地）。吉地税函〔2004〕51号：农业生产区域（农村）仍不征税。
高速公路——休息区，原九台——龙嘉机场一、房产税.开征范围：《房产税条例》（国发〔1986〕90二、什么是房产
是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。财税[2008]123号加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
A、自行车棚，B、传送带，C、粮仓★房产税——以房屋为载体——有没有《产权证》都交二、什么是房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋三、房产税.纳税人（一）房产税以开征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。1．产权属于国家所有的，经营管理单位为纳税人；2．产权出典的，由承典人纳税。3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的
——由房产代管人或者使用人纳税。4．产权未确定及租典纠纷未解决的
财税[2006]186号：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
如：小区的物业公司，使用房地产开发企业开发的商品房：还有销售公司使用的“销售部”。“样板房”三、房产税.纳税人（五）房地产开发企业经营性房产.纳税人四、税率及计算税率按照《房产税条例》的规定，房产税分为按房产余值计税和按租金收入计税两种：依据房产计税余值征税的，税率为1.2%；依据房产租金收入征税的，税率为12%。（一）按照房产计税余值计算
应纳税额＝房产计税余值×1.2%其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）（二）按照房产租金收入计算
应纳税额＝租金收入（不含税）×12%例如：房产原值800万元。计算：
800×（1－30%）×1.2%=6.72万元（全年）
800×0.0084=6.72
四、税率及计算税率按照《房产税条例》的规定五、房产原值（计税依据）财税[2008]152号：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
如：原中央空调的一个电机（价值10万元）坏了，更换新的（15万元），可以15－10=5万元。就5万元加入原值中计税。如果更换新的8万元.，应该是减10万元，加8万元，也就是从原值中减掉2万元后计税。更换房屋附属设备对于更换房屋附属设备和配套设施如：原中央空调具备房屋功能的地下建筑财税[2005]181号规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。吉财税[2006]119号补充：
1．工业用途房产：应税额=应税房产原值×50%×（1-30%）×1.2%2．商业和其他房产：应税额=应税房产原值×70%×（1-30%）×1.2%3．对于与地上房屋相连的地下建筑，视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
4、出租的——按租金征收房产税。具备房屋功能的地下建筑财税[2005]181号规定：凡在房产计算A、地下部分与地上房屋相连——两部分原值加一起计算。
B、如果出租地下室，应以租金收入×12%计算缴纳房产税。
C、如果就地下部分单独开超市，应按上述规定计算：假如地下部分的原值是600万元，年应纳房产税？
600×70%×（1－30%）×1.2%=3.528（万元）※吉地税发〔2009〕69号对全省各级人防主管部门及其事业单位平时开发利用的人民防空工程（含口部伪装房、管理房）暂免征收房产税。计算A、地下部分与地上房屋相连——两部分原值加一起买地建房+土地价值应并原值
财税[2010]121号第三条：关于将地价计入房产原值征收房产税问题规定：
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。★“地价”包括：开发土地发生的成本，费用等。即：基准地价、拆迁补偿款；耕地占用税、契税；政府配套费以及“三通一平”之前发生的费用。都应当计算在内。
如：买地成本费用280万元，建房420万元=计税原值700万元税务机关检查：房地产开发企业自用的销售部。买地建房+土地价值应并原值财税[2010]121号买地建房+土地价值应并原值财税〔2010〕121号：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。★容积率:1㎡土地盖1㎡房屋——容积率=1如：宗地面积为1万㎡建造厂房总建筑面积为4000㎡。计算得=容积率0.4，低于0.5。
建筑面积的2倍计算4000㎡×2=8000㎡
假如地价款1.2亿（每米1200元），这样就要按建筑面积的2倍即：8000㎡×1200=
960万元的地价款计入房产原值一并计算房产税。（还剩240万元）如：厂房建造价4000万元，即：4000+960=4960（原值）买地建房+土地价值应并原值财税〔2010〕121号：宗地容积该地块再建房有两种方法计算：假如：2017年在原土地上又建个人仓库（2000㎡），这时4000+2000=6000，6000÷10000=0.6容积率大于0.5这时需要将1.2亿全部计入房产原值。建筑面积每平米承担：12000÷6000=2（万元/㎡）假如：厂房建造价4000万元；新建仓库700万元即：厂房不调整（原来）：4000万+960=4960（原值）厂房调整为（4000×2）=4000万+8000=1200万元仓库不调整（原剩240）：700+240=940仓库（2000×2）=4000+700=4700不调:4960+940=5900
我省没具体文件，应请示，以解答为准。土地评估增值部分是否并入房产原值征收房产税？答：2014年3月13日，经请示省局财产和行为管理处答复：按照财税〔2010〕121号文件，计入房产原值的土地价值是取得土地使用权支付的价款，在财政部、国家税务总局未明确前，土地评估增值部分暂不计入房产原值。注意事项B、租赁土地建房，是否并入原值？讨论问题
有人问：土地使用权50年，而房屋的折旧年限20年，将土地价值记入房产原值后，帐务上如何处理？
“如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的——应作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，则将其价值转入无形资产进行摊销。如：企业取得土地价值800万，使用期限50年，建造房屋2000万，假如并入原值（作为固定资产入帐为：2800万）正常计算：按20年折旧，2800÷20=140万（错误）按要求：要将800÷50=16，16×30年=480万，要将480万作为残值预留：即2800-480=按2320万元计提折旧
2320÷20=116万（正确）还原：房屋2000÷20年提=100万100+16万=116万讨论问题有人问：土地使用权50年，而房屋的折旧年限2房屋装修费的处理
吉地税发[2006]42号：对新建房屋进行初次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。对旧房重复装饰装修的投资额，按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。
1、自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。“建成”的概念应该是通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目，或者实际投入使用。
2、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。所谓“验收手续”应当是房屋质量监督部门出具的手续。
1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。如：3月份购买，4、5月装修，6月使用——交付使用
2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
1、装修时
2、营业时
3、办理产权证时？
4、是否属于产权纠纷未解决？
5、原房主是否应缴纳房产税（计税金额）
事例存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房提前已使用房产.税务处理
《吉林省地方税务局关于印发房产税和车船使用税若干问题的解释和补充规定的通知》（吉税四字〔1988〕75号）第四条规定：纳税单位已投入使用尚未决算入帐的新建房屋，按基建计划价值计算征税；没有基建计划价值的，由税务机关核定价值计征；入帐后按入帐原值计征，已按基建计划价值或核定的价值计征的税款不予退补。内蒙地税公告2016年第8号：
——下期讲解待续说明
2、我是研究税收政策的，对于各种报表（网报）我不会（真不会），请向主管局或12366咨询。
3、咨询问题要具体，不要太笼统（如：我要办个企业都交那些税？房产税有那些税收优惠政策？）我无法回答。
5、重要一点，任何人以我的名义“推销”商品、办事，都是假的。要重的事情.说三便1、我是地税的，从事地税工件《股权转让.个税.管理办法》
《股权转让.个税.管理办法》
1、什么是股权？所称（个人）股权是指:自然人股东投资于在中国境内成立的企业或组织（不包括个人独资企业和合伙企业）的股权或股份。三个关键词：A.自然人股东B.被投资企业C．投资额
★从会计核算角度：股权也称股东权益，是指公司总资产中扣除负债所余下的部分，也称为净资产。★净资产是指：股本、资本公积、盈余公积、未分配利润的之和，代表了股东对企业的所有权，反映了股东在企业资产中享有的经济利益。
★股权转让：某自然人将所持有的股份转让给他人。
1、什么是股权？所称（个人）股权是指:自然人股东投资2、股权转让.例题
一般投资时——按多少元计算。
转让时——称作多少股。惯例是以1元钱——作为1股如：某某实业有限（责任）公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。现张三将其中100万股转让给王五，这时发生“股权转让行为”。也可以说：张三将自己持有的60%股权，转让出20%给了王五。2、股权转让.例题一般投资时——按多少元计算。3、股权的存在形式：如果从工商注册的角度说——是注册资金（包括认缴制承诺的数额）；如果从市场存在形式角度——股权（投资者拥有的权力）分为：
A、法人股（企业持有）
B、自然人股（本办法针对的非上市的股权）上市的股票，分为：
A、流通股B、非流通股
C、限售股个人在上海证券交易所、深圳证券交易所转让从上市公司公开发行和转让市场取得的上市公司股票，转让限售股，以及其他有特别规定的股权转让，不适用本办法。3、股权的存在形式：如果从工商注册的角度说——是注册资金（包4、股权转让.行为（1）出售（转让）股权；（2）公司回购股权（很少发生）（3）发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售；假设：我有本公司原始2000股（票面1元），发行时我将1000股以5元一并发售，我获得4元的“溢价”—交税。（4）股权被司法或行政机关强制过户；如某犯罪人（判刑），需要赔偿受害人，经法院判决将其犯罪人持有的股权判决受害人。（5）以股权对外投资或进行其他非货币性交易；（6）以股权抵偿债务；（7）其他股权转移行为。4、股权转让.行为（1）出售（转让）股权；5、股权转让.纳税人.扣缴义务人
《办法》第五条
个人股权转让所得个人所得税，以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。
《办法》第四条：个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。
三个关键词：A.收入；B.原值和合理费用；C.余额（所得额）上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。现张三将其中100万股，以120万元转让给王五，这时A、张三的收入120万；B.原值和合理费用100万元；C.所得20万元
所得20万元（属于财产转让所得），按20%税率缴纳个税6、股权转让所得《办法》第四条：个人转让股权，以股权转让7、股权转让收入的确认
如果不满足公平交易原则，主管税务机关有权核定股权转让收入。什么情况下——主管税务机关要核定？7、股权转让收入的确认A.股权转让收入是指转让方因股那些情行.主管税务机关要核定？《办法》符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收入:（一）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的；（二）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（三）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；（四）其他应核定股权转让收入的情形。
以下只讲：转让收入低于股权对应的净资产份额明显偏低且无正当理由《办法》符合下列情形之一，视为股权转让收入低于股权对应的净资产份额什么是净资产？净资产是指股东权益与股本总额合计数净资产是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。包括实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润。
每股净资产=股东权益÷股本总额上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。经过几年生产经营后，资本公积、盈余公积和未分配利润为400万元。这时（看转让时点）该公司总资产减负债加上所的者权益合计净资产为900万元。
每股净资产=900÷500=1.80元
收入低于股权对应的净资产份额什么是净资产？
8、净资产核定法股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。
上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。经过几年生产经营后资本公积、盈余公积和未分配利润为400万元。每股净资产=900÷500=1.80元
假设现张三将其中100万股，以100万元（平价）转让给王五，税务机关将按（1.8×100）=180万元确认收入进行核定。即：180－100=8080×20%=16（万元）
上述理由，主管税务机关在核定时会酌情考虑。视为有正当理由：《办法》符合下列条件之一的股权转让收入明
★个人股权转让所得个人所得税以被投资企业所在地地税机关为主管税务机关。★具有下列情形之一的，扣缴义务人、纳税人应当依法在次月15日内向主管税务机关申报纳税（纳税义务发生）
（一）受让方已支付或部分支付股权转让价款的；（二）股权转让协议已签订生效的；（三）受让方已经实际履行股东职责或者享受股东权益的；（四）国家有关部门判决、登记或公告生效的；（五）本办法第三条第四至第七项行为（股权被司法或行政机关强制过户；以股权对外投资或进行其他非货币性交易；以股权抵偿债务；其他股权转移行为）已完成的；
（六）税务机关认定的其他有证据表明股权已发生转移的情形。
六.被投资企业.如何操作《办法》规定：报送资料第二十一条纳税人、扣缴义务人向主管税务机关办理股权转让纳税（扣缴）申报时，还应当报送以下资料：
（一）股权转让合同（协议）；（二）股权转让双方身份证明；（三）按规定需要进行资产评估的，需提供具有法定资质的中介机构出具的净资产或土地房产等资产价值评估报告；（四）计税依据明显偏低但有正当理由的证明材料；（五）主管税务机关要求报送的其他材料。
报送资料第二十一条纳税人、扣缴义务人向主管税务机关办认缴制名下的股权转让？
吉林市某企业会计咨询：我们老板（甲）与两个哥们投资1000万（甲400，乙300，丙300）设立有限公司，注册时资金到位300万元（各100万），现在那乙丙不合作了，将股权转让给我们老板了，我们作“股权变更”时，税务人员让我们按1000万元，交印花税？A、注册资金同贴花按300万元（正确）B、股权转让合同——按合同所载金额（正确的按600计算贴花）国税发〔1991〕155号规定：“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。《印花税.细则》第十六条产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。（不是企业贴花）认缴制名下的股权转让？吉林市某企业会计咨询：我们老板如果还没讲清楚.再重申一下
企业发生股权转让行为，首先要看“转让时点”的净资产情况。比如2017年5月25日发生股权转让——要看一下4月30日报表（即：实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润）——肯定有个数（假如600万）★用上述这个数与实收资本（假如500万）比，盈余100万★计算每股净资产=肯定有个数÷实收资本即：600÷500=1.2（元）假如：张三转让给王五100万股，转让价是：A、是100万元——低于净资产了——不行（税务要核定征收）B、是120万元——等于净资产了——正好C、是140万元——高于净资产了——可以（但是）还要看看是否有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等。（如果有，提供评估报告）如果还没讲清楚.再重申一下企业发生股权转让行为，首先结束语以上讲解只就股权转让低于净资涉税,进行辅导。个人理解（仅供参考）。具体执行与操作以及涉及其他股权转让行为的，仍需阅读《股权转让所得个人所得税管理办法》的公告原文件。结束语以上讲解只就股权转让低于净资涉税,进
此处可能无掌声！
C、限售股个人在上海证券交易所、深圳证券交易所转让从上市公司公开发行和转让市场取得的上市公司股票，转让限售股，以及其他有特别规定的股权转让，不适用本办法。3、股权的存在