本文分析房企处理城镇土地使用税业务过程中容易招致税务风险的几个问题，以期能对房企财务人员有些帮助。
一、城镇土地使用税纳税义务人问题
案例1.2011年4月，大庆市龙凤区政府引进老城区改造“千祥雅苑”项目，项目位于卧龙路两侧、外环路东侧，规划占地面积40.54公顷，包括01#、02#、03#三个地块，其中02#、03#属于同一个整体控祥规划，占地约30公顷。通过招拍挂程序，2012年8月6日，甲房地产公司与大庆市国土资源局就“千祥雅苑”项目中03#地块签订了《国有建设用地使用权出让合同》，受让人甲公司全额缴纳了土地出让金115568300元。合同同时约定，出让人在2012年9月6日前将出让宗地交付土地受让人。虽然签订了土地使用权出让合同，但02#、03#地块中涉及的部分集体土地仍未办理完成土地征转用手续，直到2013年7月黑龙江省国土资源厅方将地块中的集体土地批复为国有建设用地。因为02#地块还有部分附着物没有拆迁，导致该宗地块一直不能挂牌出让。由于02#、03#地块属于整体规划，即使甲公司先行签订了《国有建设用地使用权出让合同》，也无法单独审批03#地块的规划方案，致使项目一直未能开工建设。2016年4月，大庆市城乡规划局批复03#地块单独规划，并为甲公司办理了规划许可证，甲公司才进场开工建设，并于同年6月取得了该地块的国有土地使用权证。2013年10月至2016年6月间谁是土地使用税的纳税义务人
通过以上的税法文件梳理和分析，我们看到税法文件对究竟谁是土地使用税的纳税义务人没有一致的观点，从原来的首选土地使用权人到最近文件规定的直接承租人，我等被彻底整蒙圈。但已有的司法判例支持拥有土地使用权的单位或个人为纳税义务人的观点。
二、城镇土地使用税免税面积的扣除问题
案例2.浙江嘉兴的某房地产公司开发“大树金港湾项目”，在计算缴纳土地使用税时扣除了该项目中大树幼儿园工程的占地面积942平方米，也扣除了小区里的街道、绿化用地面积35034.10平方米，税局不认同企业的做法，认为可以扣除幼儿园工程的占地面积，但不能扣除小区里的街道、绿化用地面积，要求补缴城镇土地使用税并加收滞纳金。双方争执不下，只有法庭相见。
在揭开法官观点之前，让我们梳理下房地产企业在计算土地使用税时有哪些占地面积可以扣除。
案例3.A房地产企业开发住宅小区项目占地面积10万平方米，2018年4月完工交付并对外销售。依据房屋购销合同和测绘部门提供的土地占用面积，A公司在4月、5月、6月销售房屋对应的土地占用面积分别为2万平方米、3万平方米和1万平方米。第二季度A公司应该缴纳多少土地使用税
案例3中，A公司第二季度应该缴纳土地使用税=10×12÷12+(10-2)×12÷12+(10-2-3)×12÷12=10+8+5=23(万元)。
2008年10月的解读——
房地产开发用地缴纳城镇土地使用税
因此，土地使用税的征收管理并不是只针对国有土地而言，而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。
因此，房地产开发企业无论是在开发期间还是在开发过程中自用、出租、出借本企业建造的商品房过程中的用地均应享受依法缴纳土地使用税，不得享受减免税政策。
3．房地产开发企业建造期间土地使用税计税时限的规定。纳税人取得的土地，属于城镇土地使用税开征范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税。土地使用税按年计算，对房地产开发企业而言，在纳税时限上，根据土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳土地使用税，征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
因此，未销售的商品房占用的土地应缴纳土地使用税，而已征用未开发的土地也应按规定申报缴纳土地使用税。
因此，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，并非没有取得土地使用证就无须纳税的规定。