“提前还贷”“提前还贷比借钱难”在2023年开年登上各大社交平台热点话题，同时关于调降存量房贷利率的呼声日渐高涨。
存量房贷利率到底能不能下调？银行又该如何应对目前的“提前还贷潮”？对此，中国房地产报记者采访了植信投资首席经济学家兼研究院院长连平、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰、思睿集团首席经济学家洪灏展开讨论。
存量和新增房贷利差拉大是主因
中国房地产报：春节过后，全国各地涌现“提前还贷潮”，主要受哪些因素影响？
陈杰：根本来说是贷款者感觉提前还贷更划算，能在满足同样理财目标下减少支出成本，在资金各种配置中让成本最小化、收益最大化，是自身理性的表现。大部分存量按揭贷款的利率与新增按揭贷款的利率方差较大，也与市面上其他可以获得的融资方式比如信用贷、消费贷的利率差别较大，这是最直接的触发原因。当前其他资产端投资收益率下行严重，按揭贷款利率与之形成鲜明对比，相对机会成本就显得高起来，但凡还有余钱，不如就用来偿还房贷，这是这轮还贷潮区别之前的一个特别背景。
另外，房价上行预期减弱，房贷利率对比反差大，挫伤了投资者用高机会成本的杠杆资金投资购房的积极性。去年以来大部分城市的房价走弱，近期也还没有看到特别明显的反弹迹象。在房价上升期间，利用杠杆去购买资产，只要借贷利率低于资产预期上升速度，都是理性的，享受杠杆放大收益。但如果房价平盘甚至下行，再用高机会成本的资金来进行购房投资就不划算了。
洪灏：其实还是因为房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差越拉越大，导致购房者提前还贷的意愿加强。很多购房者坚持提前还贷还与银行理财收益持续下滑有关，此前虽然房贷利率相对较高，但银行理财产品收益也较高，许多购房者选择将手中存款购买理财产品，来赚取利息差。现在理财收益持续下滑，与其将手中存款购买理财产品，不如提前还贷减少损失。去年全国住户存款增加18万亿元，提前还贷可以理解成“变相理财”，是老百姓基于当下市场对自身财务投资的合理安排，无需过多解读。
下调存量房贷利率对银行来说是“割肉”
中国房地产报：现在调降存量房贷利率的呼声渐高，到底可不可以下调？
陈杰：这完全取决于银行自身的风控能力。存量个人按揭贷款利率跟着市场利率走势下调，对银行来说不仅是“割肉”损失收益的问题，主要是房贷是银行的优质高收益资产，无论资产占比还是收益占比都很高，在大银行资产占比普遍在30%左右（中等上市银行在25%左右），收益占比还更高，会对其流动性和资金配置造成很大冲击。一般银行即使想“让利”或与贷款者“同克时艰”，也不敢轻易开启存量房贷利率调整。
洪灏：以前没有调降存量房贷利率的先例，我个人也不是很赞同这么操作。存量购房者可以提前还贷甚至是想办法“转贷”来替换掉高利率，但要求下调存量房贷利率跟房子降价去大闹售楼处是一个逻辑。银行也缺乏降低存量房贷利率的动力。存量房贷客户还是按照当时贷款合同利率执行，如果合同利率为浮动利率那可以享受到利率下降的优惠。从目前市场来看，2023年LPR仍有较大下调的可能性，可以进一步带动房贷利率下行。
中国房地产报：房贷利率下行引发的提前还贷事件不断，对银行有何影响？银行应该如何应对？
洪灏：直接影响银行的收入。在经济增长放缓的大环境下，银行的个人房贷业务是风险较低、收益相对较高的长期稳定优质资产。增量房贷申请量下降，存量房贷被提前偿还，银行收益自然受到影响，也考验银行资产负债管理的能力。
陈杰：我认为有条件的银行，适当主动进行存量房贷利息成本的阶段性减免或提供一定的优惠，让贷款者观望一下再做决定，市场下行要多方一起共担成本。另一方面，银保监会要组织在银行全行业内考虑研究，增加存量房贷利率基于LPR机制的调整次数、缩短调整周期，部分消除贷款者因为新旧房贷利差长期存在而产生的提前还贷动机。
提前还贷潮对楼市影响不大
中国房地产报：这一轮“提前还贷潮”对楼市影响几何？
连平：提前还贷对楼市的影响只是阶段性的，难有大的扰动。楼市运行关键看政策、周期性和需求等因素。随着国内宏观经济形势好转，包括房地产市场本身有望在今年二季度触底企稳，资本市场信心回升带动整体风险资产回报率的改善，后续考虑提前还贷的群体会逐步减少。当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但仍然不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。下一个阶段政策应针对不同住房需求精准实施，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。
陈杰：提前还贷本身不会直接影响楼市复苏，但要小心存在金融降杠杆机制对宏观经济的影响。在房价上升时，大量居民进行按揭贷款，表面是用房子进行抵押，实际是用未来预期收入流的贴现进行抵押，大大增加了银行可发放贷款能力，银行体系资产负债表为此扩表，引发了连环系列的资金扩张，带来了社会上资金流动性很充足，所以房地产在这个层面上是起到了金融加速器的作用。但如果购房者大规模提前还贷，相当于提前提取储蓄的另一面，同样带来银行体系资产负债表缩表，产生连锁反应，带来货币流动性下降，事实上起到了金融减速器的效应，通过这个机制，可能会对恢复楼市乃至恢复经济都产生一定的抑制作用。
当前一方面要稳定楼市，并彻底消除烂尾楼可能出现的风险；另一方面还要从宏观经济基本面着手，稳定了经济，股市和理财产品收益率回升，收入预期看好，并同时做好社会保障体系建设，让人们敢买房敢改善住房，那提前还贷潮就会消减不少。