证券研究报告“网红”鹤岗，焕发新春——鹤岗城市概况及房地产市场特点总结2024年8月7日投资要点1、
鹤岗城市特点：百年煤城，“石墨+文旅+中俄外贸”开启转型新动能产业资源：百年煤城，矿产、生态、外贸资源得天独厚。1）东北地区重要资源宝库：煤炭储量
32
亿吨，已有百年开发历史，是黑龙江省四大煤城之一；石墨矿石储量
20.08亿吨，矿物量1.94
亿吨，居亚洲第一；2）黑龙江沿岸生态康养之都：位居小兴安岭向三江平原过渡地带，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，且夏季平均气温为20.6℃，是我国夏季避暑圣地；3）国家对俄开放桥头堡：地处中蒙俄经济走廊，拥有国家一级口岸“萝北口岸”，年吞吐能力达50
万吨，4年内中俄贸易额增加2.2倍，萝北口岸贸易规模具备增长空间。财政特点：鹤岗财政收支不匹配，2021年成为全国第一个财政重整地级市。
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S鹤岗财政重整情况301鹤岗城市概况4鹤岗城市概况011.1城市概况百年煤城，矿产资源得天独厚鹤岗位于黑龙江省东北部，北接黑龙江，南连松花江，西靠小兴安岭，东拥三江平原，与俄罗斯犹太自治州隔江相望，处于黑龙江省东部城市组团对俄开放合作带。
1）东北地区重要资源宝库：煤炭储量
32亿吨，已有百年开发历史，是黑龙江省四大煤城之一；石墨矿石储量
20.08
亿吨，矿物量1.94
亿吨，居亚洲第一；2）黑龙江沿岸生态康养之都：位居小兴安岭向三江平原过渡地带，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，鹤岗是夏季的避暑圣地，夏季平均气温为20.6℃，全年平均气温为3.5℃，冬季平均气温为-13.7℃；3）国家对俄开放桥头堡：地处中蒙俄经济走廊，拥有国家一级口岸——萝北口岸，年吞吐能力达50
万吨。图：黑龙省发展规划图图：五矿石墨高温纯化炉厂区外景图：鹤岗地理位置对俄开放合作带鹤岗市图：萝北口岸资料：《黑龙江省国土空间规划（2021-2035年）》，政府官网，正解局，百度图片，浙商证券研究所鹤岗城市概况011.2水文交通机场建设推进中，规划水陆空立体式大交通格局图：黑龙江省都市发展轴机场：鹤岗梧桐机场于2013年开始筹建，位于萝北县，距鹤岗市中心约21千米，为4C级国内支线机场，目前机场仍处建设状态。水路：鹤岗东临松花江，北临黑龙江，处中蒙俄经济走廊，是黑龙江省重要口岸边境城市，也是国家对俄开放桥头堡。鹤岗的萝北口岸与俄罗斯阿穆尔捷特口岸相距1.5千米，明水期乘船7分钟、冰封期乘车5分钟就可抵达，是距哈尔滨最近、道路交通条件最好的沿江口岸，经黑龙江出海可进入鞑靼海峡驶往韩、日等国，可实现江海联运和跨国运输。陆路：鹤大、鹤伊、鹤名三条高速公路构成外部交通主骨架，佳鹤铁路使鹤岗融入哈尔滨两小时经济圈。2023年公路货运量为897万吨，4年CAGR为5.9%；铁路货运量205.8万吨，
4年CAGR为-5.6%；机动车保有量为15.3万辆，4年CAGR为7.9%。图：铁路、公路货运量及机动车保有量鹤岗市10008006004002000201510589784681814.371470312.215.313.211.3259.2251.22022218.7205.8159.22020公路货运量（万吨，左轴）02019202120236铁路货运量（万吨，左轴）机动车保有量（万辆，右轴）资料：
《黑龙江省国土空间规划（2021-2035年）》，鹤岗政府官网，浙商证券研究所鹤岗城市概况011.3绿地及旅游资源旅游资源丰富，绿地面积快速提升
2019年4月，发文指出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。收缩城市在规划设计上主要有两种策略，其一是应对策略，也就是让人口回流、经济复苏，比如鼓励城市再开发、引入知名企业和刺激性的投资项目等；另外一种是适应收缩，适应人口的流失，比如说建立土地银行、将废弃用地转换为公园绿地、都市农业等绿色基础设施。
鹤岗市绿地面积在2019年之后快速提升，2020年鹤岗市公园数量达到22个，较2015年的7个提升15个，绿地面积提升约20%。鹤岗市位居小兴安岭向三江平原过渡地带，原生态保存完好，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，旅游资源丰富。鹤岗市有3个国家森林公园，全市森林覆盖率46.87%，城区森林覆盖率69.7%。著名景点包括龙江三峡、名山风景区、普陀山宗教文化风景区等。鹤岗夏季平均气温20.6℃，风速2.1米/秒，2023年城市空气质量优良天数达359天，气候舒适度和气候旅游度假指数较高。图：鹤岗人文地图图：鹤岗市区绿地面积4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050014%12%10%8%3455338229982863
28862897
2903
2870
2870282425036%4%2%0%0-2%2011
2012
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2020
2021鹤岗市区绿地面积（公顷，左轴）
同比（%，右轴）7资料：Wind，鹤岗政府官网，百度百科，浙商证券研究所鹤岗城市概况011.4GDP及人口结构23年人均GDP为全国50%水平，60岁以上人口占比超30%根据鹤岗市统计局数据，鹤岗2023年全市实现GDP384亿元，10年CAGR为+1.8%；人均可支配收入28712元，同比增长5.1%，10年CAGR为+6.0%。2023年人均GDP为44605元，是2014年的1.85倍，约为全国平均水平的50%。国际上通常把老龄化社会定义为：60岁及以上的人口占总人口比重达到10%，或65岁及以上的人口占总人口的比重达到7%。鹤岗自2016年起，60及以上人口占比已超过了20%。截至2023年末，鹤岗全市户籍总人口94万人，其中，城镇人口占比80.9%，60岁及以上占比30.3%。鹤岗正面临人口流失和老龄化趋势日渐加剧的问题。图：鹤岗GDP及人均可支配收入图：鹤岗户籍人口及人口结构4504003503002502001501005035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00001101051009535%30%25%20%15%10%5%40930%38410628%9535835434026%33610425%9732023%9828712290101283266
26425910023%22%21%9619%94900850%2012
2021
2022
20232015
2023鹤岗户籍人口（万人，左轴）
60岁以上占比（右轴，%）鹤岗GDP（亿元，左轴）
鹤岗城镇居民可支配收入（元/年，右轴）8资料：
Wind，鹤岗市统计局，浙商证券研究所02鹤岗房地产市场9鹤岗房地产市场022.1二手房销售情况低房价出圈，2019-2024年鹤岗位列全国房价最低的城市排行榜首位，“网红”效应带动外地客群助推二手房市场回温根据光明网消息，2019-2023年鹤岗完成二手房交易登记48152笔，其中外地人到鹤岗购房11138套，占比23.1%；2024年1-5月，鹤岗二手房交易登记6693笔，同比增长35.27%，其中外地人购房2080笔，同比增长56.27%，外地人购房占比31%。根据58同城数据，2024年1-7月鹤岗二手房均价为1780元/平，同比增长5.1%，较2021年高点下降16.5%。根据安居客数据，鹤岗市在2019-2024年7月均为全国房价最低的城市。图：鹤岗二手房均价及同比图：安居客统计全国低房价城市图：鹤岗外地购房者购房数量2,5002,0001,5001,00050015%10%5%城市鹤岗2024年7月房价（元/平）218921331948
19550.4%12.0%17802831346835633657371237893920392439965,0004,0003,0002,0001,00004731400%300%200%100%0%17805.1%1694吐鲁番双鸭山大兴安岭博尔塔拉铁岭371%21130%-5%-2.6%184%217830%-10%-15%-20%-25%16761667-21%-79%449-100%张掖-20.6%0辽阳-200%2019
2023
2024.72018
2023外地人购房数量（套，左轴）
同比（%，右轴）七台河四平二手房均价（元/平，左轴）
3.80销售额（亿元，左轴）同比（%，右轴）销售面积（万平，左轴）同比（%，右轴）11资料：Wind，中国房地产报，浙商证券研究所鹤岗房地产市场022.2商品房销售情况新房在售房源较少，价格波动上涨伴随着城市购房热度的提升，2019年以来鹤岗市新房房价呈现出波动上涨的趋势，2023年鹤岗新房销售均价为3800元/平，同比增长8.2%。根据鹤岗市房天下数据，截至2024年7月，共有5个新房项目显示为在售状态，在售项目均价在3200-4300元/平。鹤岗市在售新房项目较少，且主要以改善型房源为主，均为本地开发商开发项目。图：鹤岗商品房销售均价图：鹤岗在售商品房图：鹤岗在售商品房信息4,00037723800
15%35123692项目欧洲皇家花园财富家园
瑞达锦华公馆
北国明珠
天水新城348533673059329529413,5003,0002,5002,0001,5001,0005003236279210%单价（元/平）30384100110-14045-57304000107-12743-5110430089-9131-39133200-5%主力户型（㎡）120-140
2013年5月
2012年6月
2018年6月0美邦房地产房地产
瑞达房地产1.2
1.66房地产歆通房地产物业费（元/㎡/月）1.5-2销售均价（元/平，左轴）同比（%，右轴）12资料：Wind，房天下，浙商证券研究所鹤岗房地产市场022.3
租售比租金相对稳定，租售比保持高位
2022年-2024年7月鹤岗市住宅平均租金保持相对平稳，租金价格主要波动区间在10-11元/平/月。根据58同城数据，鹤岗2024年1-7月二居室房屋的租金价格为664元/月，和2023年基本持平。租售比：根据Wind数据，鹤岗市2024年7月住宅平均租金为10.09元/平/月，二手房挂牌均价为1948元/平，通过计算可得租售比约为6.2%，通过计算历史数据，可以看到鹤岗市二手房价格、住宅租金及租售比自2022年以来保持相对稳定。根据诸葛找房统计，2024年上半年我国重点50城租售比为2.03%，鹤岗市二手房租售比较重点50城优势明显。图：鹤岗市住宅平均租金图：鹤岗市二手房租售比图：鹤岗市二室房屋租金价格700680660640620600580560540520678141312111099%8%7%6%5%4%66766410.8110.096.2%579872021202220232024.1-7鹤岗市二室租金价格（元/月）鹤岗市住宅平均租金（元/平/月）租售比（%）13资料：Wind，58同城，浙商证券研究所；注：租售比根据wind提供的鹤岗市二手房挂牌价计算。03房地产市场实探14房地产市场实探033.1
实探地图实探热点新房及二手房为探索鹤岗市在售新房及二手房现状，我们选取不同价位的楼盘和房源进行实地探索，新房项目中我们主要探寻在售热点改善型项目，二手房项目选取1-9W不同价位，包括从极致刚需到中等价位的不同房源类别。图：鹤岗市地图图：调研实拍欧洲皇家花园二期山水国际施工现场儿童公园新房：山水国际天水湖公园体育公园人民医院比优特时代广场二手房：荣华家园平安宝塔鹤岗一中新房：欧洲皇家花园二期北国明珠光宇小区五指山公园二手房：北国明珠麓林山公园人民广场二手房：光宇小区：高德地图，浙商证券研究所资料房地产市场实探033.2
二手房特点低价房特点主要为：高楼层、楼龄长、无电梯鹤岗市二手房的楼层差价较大：楼上楼下明显的价差主要是因为面对客群的不同，本地客户购房主要是置换需求，从高楼层换到低楼层，从旧房换到新房，外地客户来鹤岗购房的群体主要是追求性价比，因此买楼层较高的房源的客户主要以外地人为主，即本地客群是1-4楼主要的购买群体，而5-7楼的高楼层主要的购买群体则为外地客群，
而外地人的到来为本地人的改善置换需求提供了支撑。电梯房源少加大楼层差价：房龄在10年以上的老房源较多，电梯房源也很有限，且电梯房源的价格较普通房源要有明显的涨幅。因此，在没有电梯的情况下，低楼层和高楼层之间的价差就更加明显。因为市区面积相对有限，通勤较为方便，区位不是限制房价最明显的因素，我们看到部分低价房源区位良好，生活便利。因此，我们认为鹤岗市低价房特点主要为：高楼层、楼龄长、无电梯。图：鹤岗市光宇小区环境实拍图：鹤岗市光宇小区楼道实拍图：鹤岗市光宇小区在售房源室内实拍备注：该套房源位于光宇小区，建面63平米，两室一厅，7楼顶楼，无电梯，08年建成的回迁房，有房本。小区周边为人民广场，配套齐全、生活便利，售价1.8万元，折合286元/平。16资料：浙商证券研究所实拍房地产市场实探033.2
二手房特点老龄化催生置换需求，30万以下房源中介收费标准为3000元/套外地的购房群体主要包括：1）从周边考到鹤岗市事业单位和公务系统的有编人群；2）在外地发展几年后返回家乡生活发展的本地人；3）可以远程办公的新职业人群；4）也有人喜欢鹤岗的气候，夏天避暑，冬天冰雪的度假人群。鹤岗的城镇人口占比持续维持较高水平，2019-2023年均在80%以上，因此从农村来到市里买房的新进城人群占比较小。鹤岗60岁以上人口占比逐年升高，至2023年已升至30.3%，而且鹤岗电梯房源稀少，因此催生出老年人置换需求，即从高楼层置换到低楼层。中介费收取标准有所不同，低于30万元的房源3000元/套，超过30万元的房源收取1%的中介费。图：鹤岗市二手房中介收费标准公示图：鹤岗市城镇人口占比图：中国与鹤岗60岁及以上人口占比90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%35%30%25%20%15%10%5%81.4%81.2%81.2%81.0%80.9%30.3%21.1%27.9%26.0%18.9%24.8%18.7%23.4%18.1%19.8%0%2019202020212022202320192020202120222023城镇人口占比（%）鹤岗60岁以上人口占比（%）中国60岁以上人口占比（%）17资料：Wind，鹤岗市政府官网，浙商证券研究所房地产市场实探033.3
新房特点新房产品力改善明显，主要体现在电梯及户型优化在售新房特点主要为：1）面积大：鹤岗市新房项目在售面积普遍较大，其中部分项目最大户型超200平，总价超120万元；2）有电梯：在售的新房项目普遍有电梯，部分新房项目配备地暖；3）户型改良：鹤岗部分老旧小区客厅较小，功能性差，在售新房项目户型改良；4）价格高：与老旧项目存在明显价差。在售新房的客户群体中，多以有老人的家庭或新婚夫妇为主的改善客群。图：鹤岗市某新房在售项目案场图：鹤岗市某新房在售项目173㎡户型图：鹤岗市某新房在售项目小区实景拍摄18资料：浙商证券研究所04产业结构情况19产业结构情况044.1鹤岗产业结构鹤岗被列入“第三批25座资源枯竭型城市”名单，第二产业占比逐步减小
2011年，鹤岗被列入“第三批25座资源枯竭型城市”名单中。资源枯竭型城市是指矿产资源开发进入后期、晚期或末期阶段，其累计采出储量已达到可采储量的70%以上的城市。资源枯竭型城市往往会面临较多社会问题，例如：①随着资源枯竭，产业效益下降；②产业结构单一，资源产业萎缩，替代产业尚未形成；③经济总量不足，地方财力薄弱；④职工收入低于全国城市居民人均水平。
2011年鹤岗市第二产业占比达到顶峰，占比达47.7%，此后持续降至2023年的32.6%。第三产业占比逐步提升，2019-2023年稳定在40%左右。图：鹤岗市产业结构表：2011年第三批资源枯竭型城市中地级市名单1009080706050403020100城市省份24.1
23.727.046.626.425.929.146.432.343.632.834.7
34.441.8
42.534.9
35.8
36.2濮阳市河南省37.436.540.2
39.839.741.8南川区新余市鹤岗市泸州市乌海市双鸭山市韶关市重庆市江西省46.947.744.8
31.429.9
29.931.032.530.029.330.532.2
38.0
32.629.328.9黑龙江省四川省35.8
35.234.3
32.9内蒙古28.1
29.4
29.228.127.723.5
23.1
24.1
24.525.5黑龙江省广东省2006
2007
2008
2009
2010
2011
30%
35020%
3001263127612361187
依靠存量的煤炭资源，从粗放走向集约，做精细化开11461047路径1路径2路径395693810%
2503.3%2001501000%
对不太丰厚的煤炭资源的开发利用-10%-20%-30%
延伸煤炭产业链和利用效能201520162017201820192020202120222023原煤产量（万吨，左轴）
2024年6月，鹤岗市发布《2024年鹤岗市夏季避暑旅游“百日行动”暨鹤岗盛夏消费季实施方案》，从2024年6月24日至2024年10月8日，开展2024年夏季避暑旅游“百日行动”，我们认为政府这一举动能够借助官方力量对当地旅游业进行宣传，有助于城市旅游业发展。图：鹤岗市旅游五大战略支撑图：鹤岗旅游行业收入及接待游客数量核心支撑重点任务依托鹤岗丰富的文化旅游资源和交通优势，积极构建以鹤岗为中心，萝北、绥滨为两翼的文化旅游圈，加强项目对接与拓展，优化我市文化旅游空间布局，针对文化旅游资源有重点地进行保护性开发，形成历史文化体验集聚区、主题公园、历史纪念馆等多层次旅游空间布局。优化全域旅游空间布局706050403020100800700600500400300200100064.258.0668.8以特色文化为核心，以旅游资源为依托，以历史发展为脉络，实现旅游和文化的深度融合。使文化具有更长久的价值和意味，让消费者去真切的感受文化资源的打造全域旅游功能载体
3,00060%
2,50040%30%20%29.5%萝北县商务局“十四五”规划中部分内容社会商品零售总额年均增长6%；进出口贸易额年均增长10%；利用外资年均增长10%；口岸过货量年均增长10%；口岸过人年均增长5%36.3%29.6240128.03025201510527.3%1071总规划190322.122.0%56.4%2,0001,5001,00050040%20%0%39.0%抓住国家沿边开放战略的重要机遇，俄罗斯《2024年前远东发展国家纲要及2035年远景目标》中提出的从2025年将研究升级改造阿穆尔捷特混合口岸的发展纲要为契机……努力把萝北建设成为黑龙江东部地区对俄贸易重要平台和对俄旅游经贸合作高地。计划到2025年，力争出入境人员达到5万人次，进出口货物达到20万吨。19.3146926.2%打造对俄经贸合作的高地--11081078-2.7%10%
跨境经济合作区0%3.5%-19.3%-20%-40%一是加快推进萝北口岸码头改扩建，建设3000吨级泊位一座，1000吨级泊位两座，扩建后方场地约20000平方米。建成后码头吞吐能力为年100万吨。二是萝北口岸海关监管场所二期工程（保税仓库），在现口岸海关监管场所规划区域内，建设海关监管仓库4座(保温仓库1座、制冷仓库1座、常规仓库2座)总面积8000平方米，硬化地面19000平方米。三是口岸联检大楼改扩建项目。计划投资约3500万。0-10%打造辐射力强的对俄口岸大通道02018
20232020202120222023中俄进出口贸易总额（亿美元，左轴）进出口贸易总额（亿元，左轴）同比（%，右轴）同比（%，右轴）资料：Wind，萝北县国民经济和社会发展统计公报，第一财经，中国日报网，俄罗斯商业咨询报，政府官网，浙商证券研究所05鹤岗财政情况26鹤岗财政情况055.1鹤岗收支情况鹤岗财政收支不匹配，成为全国第一个财政重整地级市
2021年12月23日，鹤岗市人力资源和社会保障局发布《关于取消公开招聘政府基层工作人员计划的通知》，原因是，“因鹤岗市政府实施财政重整计划，财力情况发生重大变化”，鹤岗成为全中国第一个财政重整的地级市。
2021年在鹤岗市宣布财政重整之前，2018年、2019年、2020年，鹤岗市公共财政收入分别为25.2亿元、24.9亿元、23亿元，而公共财政支出却分别达到115.7亿元、143亿元和136.8亿元。2018-2020年鹤岗市财政收入连年下降，财政支付不降反增。在鹤岗市宣布财政重整之后，2021-2023年财政自给率由17%左右提升至23%左右，虽然财政自给率有所提升，但仍意味着77%的财政支出需要通过财政转移满足。图：鹤岗市财政收支情况1601401201008040%35%30%25%20%15%10%5%143.034.3%34.0%79.8136.8136.9134.830.2%121.3115.727.1%75.6111.2106.322.5%74.789.822.9%23.5%23.3%21.8%20.8%61.821.26051.315.517.3%17.7%16.8%17.4%24.932.24030.827.128.325.223.123.020.518.916.815.62000%2010201120122013201420152016201720182019202020212022202327地方公共财政收入（亿元，左轴）公共财政支出（亿元，左轴）财政自给率（%，右轴）资料：Wind，环球时报，浙商证券研究所鹤岗财政情况055.2鹤岗债务情况地方政府债务高筑，已进入偿债高峰
2017-2023年鹤岗市地方债务余额持续增长，其中，2020年鹤岗市地方政府债务余额为131亿元，政府债务率达571%。2023年鹤岗市债务余额合计为217亿元，同比增长33.9%，地方政府债务率升至674%。
2019年1月，鹤岗市财政局在鹤岗市第十六届人民代表大会第三次会议上作报告时指出，2018年鹤岗市已进入偿债高峰期。2021-2023年鹤岗市还本付息金额分别为15、16.1、29.1亿元，偿债规模逐步增加。图：鹤岗市地方政府债务余额及同比图：鹤岗市地方政府债务率图：鹤岗市地方政府偿债情况800%700%600%500%400%300%200%100%0%2502001501005040%35%353025201510535.4%34.2%21729.1674%571%33.9%
30%25%162524%
527%148463%16.115.013111524.2%6420%338%23.28515%271%
275%10.49.713.8%10%5.35.65.92023年12.8%09.6%5%2021年2022年00%还本金额（亿元）付息金额（亿元）2017
20232016
2023债务余额合计（亿元，左轴
）28还本+付息合计金额（亿元）地方政府债务率（%）债务余额同比（%，右轴）资料：Wind，鹤岗政府官网，观察者网，浙商证券研究所；注：本文地方政府债务率计算公式为（一般债务余额+专项债务余额）/地方公共财政收入。鹤岗财政情况055.3地方财政重整方法“88号文”提供了地方政府财务重整的法律依据
2016年国务院办公厅印发的《地方政府性债务风险应急处置预案》中指出，市县政府年度一般债务付息支出超过当年一般公共预算支出10%的，或者专项债务付息支出超过当年政府性基金预算支出10%的，债务管理领导小组或债务应急领导小组必须启动财政重整计划。“88号文”作为财政重整的规则依据，对财政重整计划的启动条件和实施要求做出了原则性的规定，把地方政府性债务风险事件划分为四个等级。表：
2021年鹤岗市财政重整后，收入端在一般公共预算收入及债务收入的带动下保持增长，支出端受债务还本金额增加影响整体支出规模增长。收入端：公共预算收入逐步增长，由2020年的2023年亿元增长至2023年的32.2亿元，3年CAGR为11.9%。上级补助收入基本保持稳定，2019-2023年补助金额在96-110亿元之间。债务收入增长，其中2023年增长明显达41.6亿元，与2022年相比几乎翻倍。支出端：2022和2023年与2020年相比一般公共预算支出未有明显减少，受偿债规模增加影响，
2023年整体支出规模明显增加。根据《2023年预算执行情况和2024年预算（草案）的报告》，2024年鹤岗市预计总收入达到155.7亿元，其中一般公共预算收入安排增幅7.5%，财政补助减少37%至68.8亿元，总支出预计为155.7亿元，实现收支平衡。图：鹤岗市预算执行情况图：鹤岗市收支情况单位：亿元一般公共预算收入2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年E25020015010050227.824.923.013.39.7104.717.331.01.228.315.213.096.414.026.10.530.819.011.8104.321.431.61.332.219.412.8109.341.637.04.934.6其中：税收收入
15.1191.1188.1157.0非税收入9.9105.532.022.82.2178.2152.1179.1155.7
155.7166.4上级补助收入债务（转贷）收入上年结转动用预算稳定调节基金调入资金收入合计一般公共预算支出上解支出68.8154.0134.848.73.50.61.11.21.72.8188.1143.06.5178.2136.86.0166.4121.33.6191.1134.84.9227.8136.92.7155.7153.42.3调出资金07.10.5157.131.008.50.8152.126.10.047.62.3134.831.60.110.43.8154.037.00.535.33.7179.148.7债务还本支出安排预算稳定调节基金支出合计031201920202021202220232024E155.7收入合计（亿元）支出合计（亿元）结转下年资料：鹤岗政府官网，浙商证券研究所鹤岗财政情况055.5鹤岗土地财政情况房地产市场销售规模限制土地出让，土地财政难以为政府收入提供明显支撑
2016-2021年鹤岗国有土地使用权出让收入规模在0.9-2.3亿元，收入规模占比政府财政收入比例较小。土地财政往往是地方政府的重要收入，但鹤岗受房地产市场的低迷影响，土地财政收入十分受限。
2019-2022年鹤岗市新房销售规模在3.6-6.4万平之间，2023年鹤岗市新房销售面积虽然同比高增57%，但绝对值仅为10万平，我们认为，鹤岗市新房销售规模较小是限制开发商拿地的原因之一，从而限制了土地的出让规模，使得鹤岗土地财政难以为政府收入提供明显支撑。图：鹤岗市土地出让收入表：鹤岗市土地购置面积及土地购置费2.52.01.51.00.50.02.33504030201004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005002.2243.73,5003,1653,3861.502,6422,16412.21.322,2941.020.891,18010.610.66536501.09401.84312.96.16.22020.40.00.002011
2021-2023年基建类、机关部门支出、安全类及社会发展类支出均得到了压