实际上，过去两年，政策推手之下，中国房地产业告别黄金年代已再无争议。存量竞争阶段，造就的中国地产公司强弱急剧分化现象，最终亦侧面呈现在了2019年世界500强榜单之中。
文|丁真军@阿尔法工场
7月22日，2019年《财富》世界500强榜单正式出炉，加上港澳台，中国上榜企业129家，史无前例超过美国。
2019财富世界500强排名提升最快企业top20
从世界500强中国地产“火箭军团”视角出发，解读这一现象，启示良多。
01逆势蹿升背后的“马太效应
再看这一榜单的后20名（见下图），销售额规模则只在50亿至65亿区间以里，它们与行业龙头的差距是140倍。
两年之间，仅TOP200的中国地产公司，头尾差距已然从70倍扩大到140倍——且尾部公司的市场份额基本停滞不前，遑论全国数以万计的中小规模地产公司间的“冷暖行情”。
据最新数据显示，2019年这半年多以来，全国共有271家房地产企业宣告破产清算，基本为规模不大的中小型房企。
可见，2019年的当下，中国地产业“马太效应”已极为显著。中国地产“火箭军团”在世界500强榜单中的排名上升，正是建立在中国地产行业加速洗牌、急剧整合的现实基础之上。
02三大启示
【1】地产企业如何打破负债驱动增长的魔咒？
一直以来，外界认为房地产行业的关键成功要素就一个，即资金驱动。那么，资金又是来自哪里呢？
当然是借的，房地产公司收入前置，项目筛选、拿土地、建房子都需要钱；利润后置，一两年以后房子造好卖出去了，才能回笼资金。开发商发展的越快，项目上的越多，就越缺钱，所以这个行业是靠负债驱动的。
高负债驱动高增长的老路，一到行业调控之时就会有房地产公司挺不住，怕走多年前顺驰老路的万科，早早喊出“白银时代”，2018年又喊出“活下去”。对于大多数企业来说，悖论是降低负债会显而易见的降低增长速度。
既要稳健又要高增长似乎不可能？鱼和熊掌似乎不可兼得？
能做到低负债高增长，主要是对于时机的把握和经营杠杆决定的。
【2】地产这一传统行业还需不需要高密度人才？
顶层看准方向，还需要执行层把项目做好。体现一个组织能力的地方，就是其整体的素质。
1300多名博士，无论是在地产行业内，还是整个中国实体产业内都是不多见的。为什么要在一个传统行业里聚焦这么多的高端人才？
答案显而易见：房地产行业增长放缓必然要寻求新的增长点，而多元化——涉及商业地产、先进制造、现代农业等领域——往往代表了商业范式的转变。
这种吸纳人才的理念，近似于VC（风险投资）投资理念。不一样的是，初创公司的成长是不确定的，而房地产项目标准化操作的确定性高很多。
很大程度上可以说，不一样的人才观，最终拉开地产企业间的增长速度。
【3】调控政策持续加码，地产企业如何突破主业天花板？
随着楼市调控政策的不断加码，过去两年以来，如何突破主业天花板成为了整个地产行业的焦点问题。
机器人：主要是对于自身及地产行业制造效率的提升，主业源源不断的现金流可为其提供强大竞争力。子公司博智林机器人，目前研制中的产品主要应用于建筑、物业、医疗、农业、智能家居等领域。
当然，地产头部公司的多元化战略均处于前期投入阶段，确定性的概率亦只是相对而言，需要投资者对此保持密切观察。但无论如何，它们如是动辄施以十亿计的战略性布局，也注定已经在未来将继续拉大与中下游地产企业的发展差距。
03一些冷思考
人均GDP高歌猛进的时代已过去，地产行业增速放缓也是不争事实，存量时代的增长主要是效率的提升，比的是切蛋糕能力，效率提升有三个层面：
个人效率要提升，怎么样激发与驱动Y世代（1981年-2000年出生）后期和Z世代（1995年-2010年出生）员工是其中的重点，他们可是奶与蜜之地长大的。
组织效率的提升，从员工、产品、营销、服务、客户、管理统统都要在线化，乃至智能化。要主动去适应信息时代，改善公司的成本结构与运转速度。
资产效率的提升，努力盘活现有的资产，高效的周转是其中应有之意，周转快了贷款利息等成本就少了；还要防止资产闲置，控制项目选择，做好IRR（内部收益率）测算是关键。
以上，作为投资者，我们再也不能强求在房地产公司身上，获得过去黄金年代那样，两三年七八倍的回报。
但作为中国最赚钱的行业之一，头部公司之所以仍可被视为非常不错的投资标的，逻辑也很简单：