截至2021年12月31日，由朗诗地产提供代建服务及进行小股操盘的项目有83个，总可售面积约378万方，可售货值预计超706.2亿元，基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。
报告解读
1.1我国代建行业发展历程
代建概念最早起源于政府代建。
1994-1998年，我国住房分配向住房市场化改革过渡，政府代建中民资逐渐进入招标范围。
“98”房改后，商业代建逐渐成形。“98”房改后，民资和市场化的代建委托逐渐出现，商业代建逐渐成形。
2008年开始，“地王”潮推动房企成本压力升高，行业利润空间受到挤压。为了缓和成本压力，承接保障性住房融资成本低，两方面因素导致部分房企纷纷承接政府保障房项目代建。
近年来，房企希望在保证规模的同时提升品牌影响力，进而保证收入和盈利水平；市场对于房产品质和行业服务的诉求提升，行业专业化程度有待继续增强。在行业政策趋严的背景下，房企和市场需求侧的诉求促进行业提升专业程度，代建行业得以顺势发展。
1）政府代建
政府代建模式是指政府或行使政府职能的机构对非营利性项目通过招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对项目建设进行全过程的管理。
2）商业代建
商业代建是由非政府类委托方委托，以营利为目的，受托方以品牌输出或管理输出为主要运营模式并收取代建管理费或服务费的代建模式。当前，商业代建模式种类较多且复杂，包括纯收取服务费的、资本介入等多种形式的商业代建模式。
纯收取服务费的商业代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权投入，根据双方签订的代建委托协议中的契约关系行使项目操盘权，承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。
在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。
3）资本介入的商业代建—资本代建
近些年，随着资本的介入，商业代建模式亦在不断演变，除纯收取服务费的商业代建模式外，又演变出配资、股权式和资本三类商业代建模式。
2.1轻资产运营
代建的本质是提供项目运营服务的轻资产模式。传统房地产开发公司，通过负债拿地、开发、销售的业务模式，房企需要维持较高水平的借贷，并倾向在行业上行期加杠杆，在增速放缓时去杠杆。
2.2抗周期性
在市场上升期，代建业务可受益于充足的客户与项目资源；在下行期，代建多元化的客户结构有助于抵御周期性风险，在楼市低迷期保持规模稳定。过去一年，住宅开发业务毛利下行，房企频频暴雷，反观代建业务，业绩稳健增长，仍维持着较高的毛利水平，吸引着新老玩家不断布局。
图：2012--2021年代建新签约面积增速与商品房销售面积增速对比
图：代建上市企业业务表现
2.3高利润率
图：代建行业高利润率特点
代建行业的渗透率仍处于低位，代建行业处于快速发展期。
3.1需求端变化为代建行业带来机遇
行业的基本面在供需两端均发生了较大变化，代建行业也随之迎来了新机遇。在供给端，房企的融资资金来到历史低位，亟需依靠销售去化实现保障现金流稳定；在需求端，投机需求退潮后，产品力成为项目去化的最大依仗，而提升项目产品力及品牌口碑，正是代建公司的核心业务。行业逻辑的转向给代建行业提供了良好的发育土壤。
1）产品品质需求提高
但是这类品质住宅对于实力有限的房企有如下难点：1）更新产品难度大，无法及时获取时下流行产品类型；2）成本压力大，满足购房者需求的同时加大了前期设计等成本投入。对于这类房企，与知名度高、经验丰富的代建公司合作会提升自身的产品竞争力，有助于项目销售和去化。
2）中小房企代建需求增加
对于中小房企而言，行业政策整体收紧，容错空间被极限压缩。在行业竞争加剧、政策趋严的背景下，开发成本高、产品竞争力弱、知名度低都使得中小型企业生存压力增大。行业逐渐下降的利润率和开发成本提升对于中小房企都是较难解决的问题。对于中小房企而言，与执行能力强和品牌知名度高的代建公司合作，有助于提高其市场知名度和市场竞争能力，这将有助于房企的项目销售和项目融资。
3.2“逆周期”助推商业代建需求增加
1）国企及城投拿地占比提升，开发能力欠缺催生代建需求
2021年下半年以来，受融资收紧及销售下行影响，房企拿地力度减弱，尤其以民营房企下降幅度最大，2021年年末民营房企已很少出现在土地市场，为了避免出现大面积流拍，地方城投及国企平台公司开始对土拍进行托底。而城投企业大多产品力较弱，为代建业务拓展提供潜在机会。
图：22成集中供地国央企、城投、民企拿地金额占比
从22城集中供地的土拍结果来看，在2021年第二批、第三批集中土拍中，国企、城投公司拿地金额占比明显提升，总占比分别为75%和71.6%。
从2022年的房企拿地结构来看，城投高比例托底的趋势短期仍会延续，城投政府平台及国央企依旧是拿地主力。从18城集中供地的土拍结果来看，城投公司及央国企拿地金额占比近一步提高至81%。
3.3不良资产处置，资本代建空间大
部分出险房企资产处置的转让方的金融机构有较强的代建需求。
代建的部分委托方便是这些“金主”，即土地或项目的实控方——AMC、信托等金融机构。通过收购已投项目股权，信托公司可将出险房企对项目正常运行的影响降低，同时掌握对项目控制的主动权，此后再通过引入代建公司开发的形式，回收资金投入，而出险房企也因此获得了宝贵的流动资金。
资管公司是代建服务需求的另一主体。2022年1月券商中国报道称，金融监管部门已召集几家全国性金融资产管理公司开会并研究风险房企的资产处置。随后在2月18日、3月14日东方资产及长城资产公司分别获批发行100亿债券用于房企风险化解，资产管理公司已陆续入场。资管公司的参与将扩大金融机构在房企风险化解的规模，而由于缺少开发能力，也将促进代建需求进一步扩张。
3.4政策支持带来政府代建新高峰
保障房、旧城改造、城市基础设施建设为政府代建新增量。在最新召开的两会政府报告及十四五规划中均有提及，政策支持将带来政府代建需求新高峰。
1）保障性租赁住房
住建部表示依据“十四五”规划，“十四五”期间要在40座重点城市新增650万套保障性租赁住房，2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套；国务院要求多数购房需求较多、房价偏高或上涨压力较大的城市新增保障性住房供给占比设置为30%；两会工作报告同样要求推进保障性住房建设,保障性租赁住房将迎来建设高峰期。
2）旧城改造
2022年两会工作报告要求提升新型城镇化质量，有序推进城市更新,开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治,再开工改造一批城镇老旧小区；十四五期间规划目标完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，扣除2019-2021年间政府工作报告披露的已完成改造共11.4万个老旧小区，十四五期间尚需改造10.5万个老旧小区。
3）城市基础设施建设
两会工作报告中要求加大社区养老、托幼等配套设施建设力度,健全常住地提供基本公共服务制度，加强县城基础设施建设。尽管基础设施建设非代建主要发力方向，但仍可为代建公司提供潜在的业务机会。
4、房企纷纷入局代建
随着其它房企陆续加入，代建市场这片“蓝海”，将有更多的竞争者，对于委托方来说乐于看到这样的局面，因为委托方将可以有更多的选择对象，在代建合作的谈判中将有更多的话语权。