上周，东莞地产圈最火的莫过于南城万科瑧湾汇项目的入市！
3月4日，位于南城近市政府的万科瑧湾汇推售161套房源，据莞E认购显示，其线上登记客户共556人，虽没触发积分摇号的要求，但其登记热度仅次于去年大热的华润润府首开盘。
据了解，万科瑧湾汇最终冻资客户达到433人次，平均2.7个人抢一套房，选房当天，仅不到一小时，摇号选房的序号便定格在198号，万科瑧湾汇首开售罄！161套房源迎来了他们各自的主人。
要知道，去年是东莞新房市场十分冷清的一年，新房住宅成交量创2008年以来新低，然而进入2023年，东莞新房市场似乎走出了不一样的行情，先是有华润悦府备案价破6，后有万科瑧湾汇首开日光，东莞楼市营造出一片火爆的迹象。
难道，东莞的楼市真的回暖了吗？
供需不及去年水平个盘支撑市场分化明显
据瑞城搜数据显示，2023年2月，东莞新房住宅成交2422套，环比增长116%，成交均价30945元/㎡，虽然2月量价环比及同比均有所增长，通过观察近2年住宅月度供需量价走势，2月份新房住宅的供需仍不及去年7、8月份水平，对比2021年的全年平均水平仍有差距。
要知道，东莞自去年年底以来陆续放开全域限购，首套房首付及利率均有所下调，然而2月份作为楼市小阳春，一直是开发商争相入市的好时机。
在宽松的政策以及节后购房热潮的加持下，东莞的新房住宅成交并不能说明显回暖。
再从2月楼盘成交套数排名发现，2月成交新房住宅2422套中，其中成交前十的楼盘套数共928套，占所有新房住宅成交38.3%，可见东莞新房市场分化明显。
值得一提的是，根据东莞住建局去年年底发布的新建商品房住宅最新库存情况中发现，截至2022年12月31日，东莞新房住宅剩余库存37609套，若按照今年2月的月成交量，去化周期将达15.5个月，仍处于高位水平。
东莞买房需不吃不喝33年年轻人：生活太辛苦
要知道，万科瑧湾汇在获批预售时的备案均价高达57063元/㎡，而本次推售的户型均为143㎡，也就是说，万科瑧湾汇一套房子总价就要816万！
据东莞住建局1月调整的首套房首付比例20%，以及首套房利率4.1%计算，若是首套房买万科瑧湾汇，首付需163万，每个月还款需约31800元（按30年等额本息计算）。
那么首付163万，月供31800元，是否是每个东莞家庭都能承受得住的呢？
根据东莞统计局去年发布的2021年东莞市平均工资情况显示，2021年东莞市城镇非私营单位就业人员年平均工资为88535元，相对于月收入7377元/月。若是城镇私营单位就业人员年平均工资则为75440元，约6286元/月。
若按照2021年全市新房均价27975元/㎡，刚需三房90㎡计算，房价收入比将达33.3，也就是说，在东莞私营单位上班需不吃不喝33.3年才能在东莞买房。
不少东莞网友更是自嘲：生活太辛苦！
而2023年2月东莞新房均价30945元/㎡，比2021年全年均价上涨10%，然而疫情三年，相信工资水平增长有达到甚至超过10%的也寥寥无几。
大厂放假或倒闭行情衰退致人口流失
当然，近10年来东莞经济发展的成绩有目共睹，有着“世界工厂”头衔的东莞，2022年全市GDP迈入万亿的新台阶，常住人口也早在2020年第七次人口普查中突破了1000万的体量，正式跻身特大城市系列。
另外，东莞60岁以上人口占比仅5.47%，在全省排名第二低，仅次于深圳（5.36%），充分反映出东莞人口年龄结构的年轻化。
但是，这个年轻化的城市，似乎对于年轻人却并不友好！
故事一：东莞长安大厂节后放假三个月
据东莞捷荣科技有限公司内部员工所说，他们目前的订单都是去年的，今年并没有新的订单产生。因为这几年疫情的影响，东莞捷荣科技有限公司的外贸订单严重下滑。
在没有新订单产生的情况下，东莞捷荣科技有限公司只能做出给工人放假的决定，这样才能减轻企业面临的压力。
据不完全统计，2022年上半年东莞倒闭的工厂超过3000家。
这组数据虽然不完全准确，但足以证明2022年的东莞传统外贸出口制造业有多艰难，有业内人士对此总结道：“出货难！”、“资金难！”、“行情难！”
据了解，当前依旧有许多东莞工厂正在负重前行，有些工厂则摇摇欲坠，随时可能倒闭。
故事二：大V团队搬离东莞
上个月，网络卢姓大V搬离东莞事件成为舆论焦点。
卢姓大V搬离东莞的原因不复杂，据他在微博上发表的观点大概有以下几个：
1、东莞房价太贵，同事们买不起
2、东莞基建差
3、东莞高等教育缺乏
九十年代初的中国正是人口红利爆发的年代，大批批的劳动力密集型企业在东莞落户，数十万电子厂、家具厂、塑料厂、玩具厂更在东莞得到发展。
但三年的疫情加速了东莞的转型发展，大量的低端制造业逐渐被淘汰，人口红利逐渐消退。有数据显示，东莞的人口流失率高达41.8%，有人背井离乡选择了更大的城市，有人选择退居二三线老家。
东莞与深圳同样是属于外来流动人口占比高于常住人口的城市，据不少时常往来通勤与莞深的网友透露，春节的东莞比深圳人更少，越来越多深圳人更乐意留在深圳过年。
即使高房价不一定是迫使人离开的主要诱因，毕竟东莞的房租相对于广深也处于低位，但是东莞的人口流失的窘境已逐渐浮出水面，卢姓大V的搬离不过是给揭露了大多数东莞外来人口的伤疤。
金玉其外败絮其中脚踏实地再创高峰
不得不承认的是，东莞的确有过奋发向上的时期，曾经多少来自他乡人不远万里前来东莞谋生，他们在东莞找到自己的事业，自己的家庭，扎根东莞，为了幸福的家庭而奋斗。
然而现在的东莞虽然人口破千万，GDP破万亿，但似乎也只是金玉其外败絮其中。
与东莞高房价劝退年轻人不同的是，隔壁邻居深圳即使面临着人口密度高，土地资源匮乏的现状，依旧为吸引年轻人才而做出努力，积分入户门槛下调、保障性住房、可售型人才房的建设等等，无不是为了吸引人才，留住年轻人才而做出的努力。
不过东莞同样具备多项优势，人口年轻化、区位优越、交通发达、完整的产业链配套等，综上东莞依旧是充满各种可能性，同样相信在东莞人的不懈努力之下，东莞将会再次迈向新台阶，你觉得呢？