为百姓提供一个宽敞明亮的交易大厅，设置办理各种交易手续一条龙服务办公窗口，包括公证、税务、银行等，为人们办理各种交易手续提供便利；设立咨询服务台，解答办事流程及各种政策问题；提供办事等候坐椅，便于人们休息；安装自动叫号机，保证交易秩序井然；设置绿色通道，为老弱病残孕提供优先服务。
2.加强设备、资源、信息建设
办公窗口和咨询服务台配备电脑、打印、扫描等电子办公设备，通过局域网联网达到信息资源共享的目的，为受理查询，房地产价值评估，交纳契税等业务提供信息资源，从而提高工作效率，也为百姓查询房产信息提供了信息平台。
3.保障交易大厅的安全，定期进行消防安全检查和演练
对交易大厅的电线和消防管线要定期进行更换，排除能使火灾等事故发生的安全隐患，同时还要定期组织保安及工作人员进行消防演练，包括灭火器和消防栓的使用、报警方式及安全撤离等等，以免发生险情时出现慌乱。
4.交易大厅内全面禁烟，创建无烟大厅
面对诸多百姓，我们积极宣传公共场所禁烟的目的和重要性，同时加派保安力量，在大厅内定时巡逻，针对重点区域进行重点看守，达到控烟效果，保证大厅的清新环境。
二、加强房地产交易市场软环境建设
1.要做到办事公平
公平是和谐的基础，作为窗口服务人员，要牢固树立公平办事的理念，对待每个办事人，都要一视同仁，从公平出发，牢固把握标准、尺度，不能厚此薄彼，不搞远近亲疏，能提供便利的尽量给予便利，不断提高服务窗口公平办事的能力和水平，并把公平变成做人的原则和自觉行动，努力建设一个公平的有和谐氛围的服务窗口。
2.要做到讲究原则
“不以规矩无以成方圆”，原则是做人的立身之本，是行事的基本要求。作为窗口服务工作人员，首先要树立讲原则、守规矩的意识，自觉遵守和维护交易市场的各项规章制度和工作纪律。在窗口工作中要严格按程序办事，按法律规章办事，自觉把政府赋予的职能履行到位，努力建设一个讲原则的服务窗口。
3.要做到诚实守信
诚信是人性的道德底线，是人格的内在魅力。窗口服务人员首先要做一个诚实守信的人，要言行一致，表里如一，给服务对象的承诺要做到言必信，行必果，以诚信树立服务窗口的威信。窗口工作人员之间也要以诚相待，以心换心，以情感人，彼此成为工作上的同事，生活上的朋友，齐心协力做好本职工作，努力建设一个诚信的服务窗口。
4.要做到宽容大度
宽容是一种人生智慧和美德，更是维系人与人之间的亲密联系的桥梁和纽带。每个人的性格、风格都各不相同，对事情的想法和处理问题的方法也不一定一样，古人说的好：海纳百川，有容乃大。能够很好地与有不同意见的人一道合作共事，需要宽容和大度。我们作为窗口服务人员首先要学会换位思考，尊重办事人、包容办事人，容纳和尊重办事人的不同意见、不同个性、不同习惯和不同文化，要有容人之短的胸怀，容人之异的肚量，努力建设一个和谐的服务窗口。
5.要做到理解沟通
理解是一种文化，一种集忍让、沟通为一体的良好品格。它不是没有立场、没有原则的让步，而是大事讲原则，小事讲风格。因此，窗口工作人员之间共事要做到不斤斤计较，不耿耿于怀，坦诚对待分歧，加强联系沟通，发现问题相互提醒，发现不足相互补充，在合作中加强理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和谐，努力建设一个团结的服务窗口。
6.要做到注重小节
小节就像一面镜子，越是点滴小事，越能折射人的品质，反映人的思想境界、修养和灵魂。窗口服务人员在日常工作中，不能感情用事，不该办理的坚决不办，决不能错误的认为吃一点、喝一点、拿一点，都是一些是小节问题，殊不知，这些小节问题最终会授人以柄，成为某些怀有不良目的、牟取非法利益人的筹码。因此窗口服务人员要时刻保持清醒的头脑，净化生活圈，管住小节，珍惜名节，重形象，讲分寸，努力建设一个廉洁的服务窗口。
三、加强对房地产交易市场秩序的管理
【关键词】房地产；市场体系；问题
我国房地产是一个复杂型开放性的市场。从经济运行上看，房地产市场由两部分构成，一是房地产市场内部子系统，主要包括土地市场、房地产开发市场、中介服务市场、存量房市场、物业服务市场等；二是房地产市场外部环境子系统，主要包括金融环境、政策环境、社会环境、法律环境、经济环境、国际环境等。一个前景广阔的房地产市场必须是房地产市场内部系统运行有序、结构合理，市场系统环境发育成熟、整合协调；同时，房地产市场内部与外部之间具有畅通的双向信息、资金和物质流，构成一个相互反馈的有机组合系统；此外，房地产市场内部子系统之间、外部要素之间分别健康有序的运行。当前，我国房地产市场体系主要存在如下问题：
一、房地产市场体系概念模糊，认识偏差
对于房地产市场体系，并没有形成统一的概念。房地产市场体系是全方位的、一系列的房地产市场要素，互相联系、互相制约而构成的流通系统[1]。它包括一级土地开发市场、二级一手房销售市场、三级存量房销售与房屋租赁市场等[2]。这仅从构成上去认识它，还应包括运行这一形态。此外，大部分人认为“房地产市场是一个区域性市场”。实际上，房地产市场是一个复合型开放性的市场。其中，复合型表现在房地产市场体系的构成之间的关系，主要为内部市场子系统之间、外部环境子系统之间以及内外部系统之间的复合关系；开放性表现在市场本身具有开放性的特征、社会文化及经济的开放性、城市发展中对内的功能及对外的职能发挥时体现出的开放性。其次，运用逆推法，房地产若为一个区域性市场，则某一房地产市场形态只能在其发展区域内发挥作用，而在其他区域则无法形成市场，这显然与现实不符，因此，房地产市场仅仅只是具有区域性的特征。实质上是房地产的位置固定性、不动产性使其具有地域差异性特征。
二、房地产市场体系内外部系统中存在的问题
（一）内部系统中存在的主要问题
我国土地市场中，无论是出让、转让、租赁还是抵押等都存在一些问题，主要表现为土地出让规模失控；土地供求结构失衡；熟地出让模式发育不成熟；市场操作不规范等，存在较明显的地方与中央政府博弈现象，为了实现甚至超越目标GDP，大搞形象工程、支撑暗箱操作等以背离中央政策的执行要求。
房地产开发市场中存在的主要问题为开发模式没有恰当地与当地社会、经济、生态发展相协调；企业的经营理念还不够成熟、管理模式不够科学、企业文化不够完善、健全及其市场行为还不够规范；市场准入机制不健全、退出机制缺位；开发项目的监督及管理机制较缺乏。此外，房地产存量房市场、增量房市场与廉租房市场之间的联动效应不明显，需相应配套机制的支撑。
房地产中介服务市场中存在的主要问题为起步较晚，自身发育还不健全，仍处在比较落后的阶段；信息推广工作有待改进，推广的广度和深度都还不够，辐射范围较小；服务专业化不足。
（二）外部系统中存在的主要问题
金融上，其风险高度集中于银行。大多数房地产企业融资渠道单一，对银行资金的依赖程度过高，隐藏巨大资金风险。[3]加上资金供求失衡使房地产开发融资成本偏高，使得高度依赖银行资金的房地产开发将金融风险高度集中于银行。随着资本市场的发展，这一风险可能逐步转移到纳税人。
法律上，主要存在立法层级较低，权威性不足，使得各种政策的执行效率不够高，甚至存在比较严重的地方政府与中央政府对弈的现象；缺乏协调性、系统性和完备性；缺乏高效有序的执法和监督检查机制等问题。
政策上，主要的焦点为对房价的调控。而人们对房价的认识并不足，认为房价为增量住宅（新房）的价格。无论是在老百姓饭后闲聊中，还是在房地产业界内，人们的普遍理解都是人们所居住的房屋（多指普通商品住房）的价格。但是，实际上并非如此，在谈论、研究房价时，须明确一个前提——哪里哪种类型房屋的价格。按正常情况来说，房价主要包括增量住宅价格、增量非住宅价格、存量即二手房的价格、租赁市场的租赁价格。
三、房地产市场体系运行中存在的问题
房地产市场供给主体主要为国家及各级政府、房地产开发企业、房地产当前持有者。其中，政府在房地产市场中具有多重身份，既是经营者，监管者，又是政策制定者，因此，房地产市场应以市场规律为基础，政府发挥指导作用。在房地产市场运行中，房地产的经营管理存在着主体行为对市场的作用与市场对主体行为的反作用的哲学关系，则房地产市场运行过程中就不只是市场在起作用，国家及各级地方政府则作为市场主体的一部分在房地产运行中发挥着一定的调控作用；其次，房地产本身既有消费属性又有投资属性，即具有商品性和公共产品行，除了需要市场机制的调节之外，还应重视社会公平正义，强调对特殊人群的社会保障功能，而这些都难以通过市场原理的单一作用来实现，因此，还需其他配套机制来推动房地产市场的运行。也即房地产市场体系运行需双轨制，包括市场机制和调控机制。因而，从这两方面来分析房地产市场体系运行中存在的问题。
（二）从调控机制运行看，我国房地产市场体系存在的主要问题为规划的立法不完善、实施没有与市场运行相结合；缺乏房地产信息系统及预警预报系统；房地产税收体系中部分房地产税种设计不合理，房地产租、费、税混淆不清，“重流通、轻保有”；地方政府贯彻国家调控政策的执行力不够；住房保障体系中，保障范围缺乏明确的界定、政策设计不利于实践操作及管理、中央和地方政府在保障房建设和供应上的职能界定不明晰、保障房产权归属问题以及尚未明确建立保障性住房分配标准及退出机制等等。
参考文献：
[1]齐克来.对健全房地产市场体系的思考[J].中国房地产，1994年，2（178）：60.
[2]卢等文.培养与完善房地产市场体系刍议[J].中国房地信息，1995年，11（113）：45-46.
[3]陶满德，叶明和，彭兴庭.“十一五”期间江西房地产市场发展趋势研究[J].江西社会科学，2006年，6（05）：166.
作者简介：
(一)房地产市场营销的概念
(二)房地产市场的特征
由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.
1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.
2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.
3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场.
二,房地产市场营销观念
企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.
(一)生产观点
20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,"我能生产什么,就能够卖什么",企业的普遍思想是"生产观点".
(二)推销观点
20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用"推销观点"指导企业的经营活动.其基本特征是"我卖什么,人们就买什么".这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种"以产定销"的观念,即"我生产了什么,就推销什么".
(三)市场营销观点
第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用"市场营销观点"代替"推销观点".
我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.
三,房地产市场营销的内容
现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.
(一)房地产市场研究分析
1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.
2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.
(二)确定房地产投资经营目标
在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.
在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务"
企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.
确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.
(三)项目决策
项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.
1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.
2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.
3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.
(四)促进销售
(五)信息反馈和物业管理
提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.
以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.
四,房地产市场营销的基本过程
根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.
1.分析市场机会.
2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.
3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.
关键词：泰国；日本；房地产市场；汇率；逆转
一、泰国房地产市场发生逆转的历程
泰国房地产大幅下跌的外因是亚洲金融危机，泰国货币受到国际炒家的冲击，但其中，也有泰国本身发展的内因，导致国际炒家对泰国的冲击，泰铢大幅贬值，给泰国造成巨大损失。引发的内因有：
2．国际收支恶化，对外负债严重。泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策，但其国际收支情况并不理想。泰国在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差，也为了扩大国内投资，不惜借人巨额外债，泰国的国家短期外债占77％。由于泰国资本市场开放度比较大，流人大量短期资本进行套息或者投资到股市(泰国75％的外资流入股市)，然而一旦泰国国内的经济有所变化，它们很快就会撤走。多年以来，泰国财政盈余稳健，但进入1996年，情况发生了变化，由于美元对日元在1995年、1996年持续上升，已经严重的削弱了泰国出口竞争力。1996年第四季度由于收入短缺而出现财政赤字，相当于1．1％的GDP。财政收支短缺使泰国不再有盈余弥补日益扩大的经常账目逆差。泰国的外债总额1991年只有300亿美元，但到1996年底已经增加到800亿美元。
3．金融体系不健全，高风险贷款过于集中。泰国的金融体系不健全，风险意识差，当经济升温时，金融体系大量资产流入房地产，造成房地产价格猛升，形成地产泡沫。当房地产价格上升到与实际购买力脱节的地步，地产市场出现供过于求，发展商失去支付高利率的能力，金融体系涌现了大量的呆坏账。在1997年5月，泰国91家财务公司的呆帐就达到640亿美元，其中大多数是房地产贷款呆帐，使其经营陷入困境。而泰国的金融贷款集中房地产业，房地产业的贷款占到总贷款额的40％以上。银行对单一行业的贷款过于集中，承受着巨大风险。
二、香港房地产市场发生逆转的历程
1997年的香港，作为国际金融中心，经济基础雄厚，拥有近900亿美元的外汇储备和庞大的财政盈余。香港经济基础健全，经济平稳增长，1996年增长率达4．5％，1997年前3季度分别取得5．4％、6．4％。和5.8％的强劲增长；特区政府几乎没有任何经常账目赤字，反而拥有预算盈余。当时，香港市场气氛高昂，投资者信心充足。并且外资银行(主要是美国投资银行)预测，恒生指数跨越2万点高峰指日可待，将来有望会冲上28000点的新高。
然而，香港的经济并不是如此乐观，经济隐忧在几年前就已经存在，并不断积累，在特定条件下，经济危机有可能爆发。那就是多年来过度膨胀的资产价格，特别是房地产的价格，以及香港货币制度存在的隐忧。
香港的资产价格，主要是楼价在1997年前10年里上升了逾10倍，物业市场一直畅旺炙热，经久不衰。香港人多地少，土地供应有限，并且香港严格限制土地和不动产的供应，为发展商垄断物业价格提供了条件。房地产市场供不应求，然而银行长期的实质负利率及投机炒卖活动，导致房地产飙升。据统计，1984年1月至1997年7月，大单位及豪宅价格上升了12．3倍，仅1997年上半年，住宅价格，特别是豪宅市场价格上涨了将近1倍。据报道，1997年夏秋，香港某些地点的物业价格，无论是住宅还是商用楼宇，都已经赶上和超过了东京，高居全球第一。
与此同时，由于经济增长强劲，薪金连年上升，货币收入节节增长；股票市场也增长强劲，1997年上半年恒指由12000多点一路上扬，直升到16800点。一方面，薪金收入增长加上因股市和楼市上涨而带动资产组合膨胀，使实际收入大幅增加，导致市场需求亢奋。另一方面，由于不动产市场价格上扬，造成经济环境恶化，营销成本增加，在消费需求激升的刺激下，香港整体物价高昂，相比临近地区，香港的物价显得过于昂贵。特别是1997年下半年后，东盟各国货币以及韩元、台币相继贬值；反观香港，港元币值坚挺，资产价格不仅未降，反而持续上升，使得相对竞争力减弱，访港游客骤减，出口萎缩。很明显，香港资产市场过于膨胀，币值高估，资产价格必须大幅下调，或港元大幅贬值。
在金融风暴之后，香港的房地产价格大幅下跌，有20万人沦为“负资产阶级”，在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”是最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其房地产价格从1997年以前约1．3万港元／平方英尺的最高峰，以后逐年下降，到2001年跌落至四五千元。
香港房地产市场发生逆转的原因主要有：
第一，亚洲金融危机，打击了香港的宏观经济，经济增长明显放慢，经济增长甚至出现负增长。
第二，1997年下半年以后，东盟各国货币以及韩元、台币相继贬值；而香港，币值坚挺，房地产价格昂贵，造成经济环境恶化，营销成本增加，使得相对竞争力减弱，访港游客骤减，出口萎缩，失业率上升。
第三，美国以及全球经济不景气，再加上“9．11事件”，令香港经济更加疲弱不振。由于美国经济下滑，欧元区低迷不振，日本积重难返，世界经济环境持续恶化，国际市场
需求下滑。作为一个高度开放的香港经济体，受到很大冲击。以2001年为例，2001年1月至10月，香港出口总值又比2000同期下跌4．8％。“9．11事件”之后，国际市场状况进一步恶化。在2001年10月份，香港的转口贸易和港产品出口，分比2000年同期锐减13．5％和18．1％。很多厂商已遭海外买家要求减少货物付运量，推迟交货期，甚至取消定单。裁员、冻薪、减薪(或变相减薪)便成为不可避免的手段。再加上股票价格猛跌(跌幅高达50％)，股民损失惨重，市民普遍缺乏购楼欲望，这导致房地产价格难以复苏。
第四，近几年来，香港楼宇的供给量有了较大幅度的增长。1997年后，香港特区政府的房地产政策与港英时代有很大的不同。在港英时代，土地供应量受到严格的限制，而对楼宇的需求量又与日俱增，使得建成可供出售的楼宇价格，因供求矛盾尖锐而被迅速抬高。后，特区政府规划在2007年时，香港有七成家庭可以拥有自己的物业。为达到这一施政目标，特区政府提供足够的土地，让公营及私营机构大量建屋以及出售公营房屋。因此，房地产市场供给充足，有大量现房以及短期将落成的期房，房地产价格的下跌是不可避免的。
第五，随着粤港两地人流、物流交往的加快，以及交通条件的改善，也会削弱香港居民对楼宇的需求欲望。因为深圳房地产价格远远低于香港房地产价格，加上香港制造业大规模北迁(近20年香港制造业已有75％迁往内地)，不少人会搬迁到深圳或国内其他地区住。据香港某地产公司的估计，在2001年，香港人在深圳置业购房的单位突破一万个。有的经济学家根据此消彼长的逻辑，测未来香港的楼价不仅不可能上扬，还会继续下调。由于香港市民楼宇的需求呈减弱趋势，楼宇价格自1998年以来持续多年呈下滑态势，2001年12月住房综合消费物价指数又较2000年12下降8．7％。
第六，目前香港的楼价已降到1989年前后的水平。但是，在这12年间，香港人的薪金升幅，绝大多数超过一倍，为何楼市还处于持续低迷的状态。这是不能完全用购买力因素来说明的。而只能从香港人对房地产价格的预期，即绝大多数香港人都看淡楼市前景，即便有各种优惠也吸引不了买家的兴趣。不否认香港楼价还有上升的可能，但有一点是可以肯定的，即香港楼市的基本格局已经逆转。因为香港特区政府确定的长远发展目标，是与高楼价、高地价不相容的。
三、日本房地产市场发生逆转历程分析
1．1985年～1990年间日本房地产价格暴涨原因分析。
2．日本房地产价格暴涨价对日本经济的影响。地租过高会影响社会经济的发展，减弱国际竞争力。其危害性表现在：(1)加剧了社会分配的严重不均。在20世纪80年代后半期，由于家庭拥有宅地资产的差距扩大，日本社会的基尼系数平均为0．56至0．65之间，而基尼系数一旦超过0．4，则被视为超过了临界度，它对社会经济的稳定发展极为不利。(2)高地价严重阻碍社会生产力的发展。例如日本在开设的新企业中，购入不动产费用占75％，其中绝大部分是地价。所以，地价愈高，新企业的开工率愈低。每一个企业的开业资金，1982年度平均为500万日元，1991年度则平均上升到1900万日元。(3)地价上涨是泡沫经济的总根源。20世纪80年代后半期，地价上涨也引起日本股票价格的上涨。因为各大企业都拥有大量的房地产，构成其企业的固定资产。此种资产的价格一旦膨胀，其利润随之而涨，股票价格也望风而涨，于是使泡沫经济有了恶性发展。
由于房地产价格的暴涨，按日本官方公布的材料计算，日本城市的地价远高于欧美诸国。按每平方米计算，东京比纽约高7．9倍，比伦敦高4．2倍，比巴黎高4．5倍，比法兰克福高3．1倍。由于地价高，房租必随之而高。一些外国公司的经营稍有不善，就会撤离日本。在1995年的8月间，原国际上十几家大银行的亚洲银行总部，均已搬出了东京。
同样，由于日本的地价昂贵，使外国公司很难进入日本从事直接投资，从截止1993年底的情况看，外国公司在日本的直接投资只有161亿美元，而同时期日本在国外的直接投资已达到4225．5亿美元。
另据统计，仅日本制造业海外直接投资额，1989年度按大藏省统计的数字为163亿美元，约相当于1985年度24亿美元的7倍。由于日本国内企业大量向海外转移，从20世纪90年代以来失业率节节上升，1999年为2．1％，1994年为2．9％，1996年上升为3．3％，这是战后以来的空前纪录。总之，日本的房地产价格与日元升值一起加速了日本产业的空洞化，造成了日本经济的衰退。
3．日本房地产价格逆转历程。从1989年3月到1990年8月，日本银行连续五次提高贴现率，过于急剧的货币
紧缩加快了资产市场崩溃：股票和房地产市场先后在1990年和1991年价格崩盘。1991年，日本经济进入衰退，政府不得不再次实施扩张性政策，但是金融机构巨额不良资产带来的资产贬值以及经济严重衰退已经不可避免。
为抑制泡沫经济的后遗症，1992年日本政府出台了“地价税”。其主要内容是，凡持有土地者，每年必须交一定比例的地价税。纳税人是在日本国内拥有土地所有权和借用权的法人和个人，税率为千分之三。“地价税”出台后，土地持有者纷纷出售土地，导致地价的5年连续下降。地价下降必然使企业经常利润下降，股票价格下跌，从而使日本国民经济停滞或延长萧条期。
从泰国、香港、日本房地产市场发生逆转可以看出，“楼市崩盘”主要是以下几个因素：
其一，楼价过高，导致人力成本和投资成本过高，经济不堪重负，例如日本和香港等地，房地产价格过高，已经严重的削弱了这些地区的竞争力，房地产资金流入，产业流出，造成了经济发展的停滞，高涨的房地产价格已经使这些地区和周围的地区无法竞争，价格下跌或许是经济发展的唯一选择。泰国在房地产价格降价之前，经济已经陷入困境，资金外撤，收入下降，房地产下降是必然的趋势。
其二，房地产实际需求有限，房地产交易相当程度上处于资本运作状态。也就是说，某一区域的居民安居问题早就解决，但是，本地剩余资本和外来游动资本仍然不断投入房地产交易，使房价高涨并演变为资本交易。
其三，汇率的变动。汇率的变动使得泰国竞争力下降，短期资本大幅外撤，导致泰国经济崩溃，房地产价格下跌。而汇率的变动使得日本的投资外流，其后的经济政策进一步推动了房地产价格的上涨，经济竞争力下降。降低日本房地产的价格，以降低成本，增强竞争力，刺激经济，也是日本政府的必然选择。也正是由于汇率的变动，使得香港物价过高，成本的增加，使得香港的制造业、商业以及旅游业的成本过高，出口锐减，经济出现负增长，最终，导致了房地产市场的价格的下跌。
1．黄少明．对冲基金透视．北京：中国金融出版社，2001．
2．张晓丹．香港房地产“泡沫”回首。新财经，2002，(9)．
3．孙执中．试论1991一1995年日本经济长期萧条的原因．世界经济，1998，(4)．