日本曾经过轰轰烈烈的经济发展期，也经历了风起云涌的地产调整期，这对当前中国地产行业的发展有着很强的参考意义。
在日本“失去的20年”中，依旧有三井、住友和三菱这三家地产商拨开迷雾，穿越周期。他们做对了什么？对目前处于困顿的中国地产商有哪些启示？本文进行详解。
#1
泡沫
二战后，日本经济经历过一段高速发展期，直至上世纪80年代，日本经济发展达到空前繁荣时期。当时有多疯狂？
日本的GDP相当于世界第三、四、五经济大国（英法德）的总和。日本东京的GDP甚至高达美国纽约的三倍。日本外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。
此外，日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子、汽车、钢铁、造船等领域更是超过美国。
而从1980年初到1985年3月，美元升值达到了惊人的48%左右。因货币升值必然带来出口下降，造成贸易逆差并带来大量的财政赤字。美国意识到自家经济遇到大麻烦，所以召集了英国、法国、西德和日本五大工业化国家集团（G5）的政府代表到纽约开会，会议签署了《广场协议》，正是这个协议进一步吹大了日本的泡沫经济。
签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，就可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益。国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。
并且在低利率、流动性过剩、金融自由化等背景下，大量资金流向股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股市和不动产中。
从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。1984-1991年日本城市地价指数上涨了66.1%，而同期消费者物价指数仅上升了12.6%，地价高企完全脱离实体经济增长，泡沫日益膨胀。
然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。
由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。
房价高企带来的疯狂与无奈，可以说身在中国的我们是很容易感同身受了。
#2
至暗
在股市与房市双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫，并且采取了非常严厉的调控措施，调整了税收和货币政策，最终导致股市房市泡沫先后破裂。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
与此同时，公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌趋势。
加之日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
“泡沫”破了，地产商迎来他们的至暗时刻。
房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业剧增。紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
当时的日本只有两种房企，一种是已经破产的，还有一种是正在破产的。这和中国现在的情况可谓极其相似了。
日本龙头房企对突然的崩盘一开始也是手足无措，三井、住友、三菱业绩在地产泡沫破裂后连续多年负增长，其中规模较大的三井不动产，更是连续四年发生亏损，三菱的净利润一度是-100%。
然而，在急转直下的20年里，三井、住友、三菱这几家企业并没有一蹶不振，而是积极进行多元业务探索。至今，这三家地产商依旧活跃在日本房地产TOP20的榜单上，也成为日本唯三穿过50年行业周期的地产商。
#3
转型
三井、住友和三菱这三家企业为什么能够穿越周期？我们或许能够从他们的转型路径中看到中国地产商的转型方向。
总结而言，这三家地产商都采取了如下举措：
第一，多元业务探索，用物业管理、运营收入对冲周期风险。
从泡沫破裂到2017年，经过20多年的转型，三井不动产的盈利模式不再简单依赖单一重资产开发销售，而是在开发销售之外，形成了租赁、代建和管理等均衡商业模式。目前租赁收入已经取代房产开发的销售收入，成为三井不动产收入占比最高的单项业务。
具体而言，三井不动产针对存量房市场的轻资产业务进行拓展，主要发展经纪业务和出租公寓管理业务。此外还更为倚重房地产证券化市场，不断推出写字楼、租赁公寓和物流地产REITs，并从中获取物业管理费和基金管理费。
住友不动产转型后的结构与三井雷同，租赁业务的占比在37%左右，超过了销售业务的30%。此外代建业务，房地产经纪业务皆相应提高。
三菱地所则引入第三方资金以加强轻资产业务，提出把“房地产管理和服务业务”作为公司支柱业务，提升房地产开发业务以及房地产服务业务。
第二，持币为王，寻求金融机构以及财团内部支持。
一方面，楼市危机后，日本三大房企通过处置大量闲置土地，出售海外资产以及收益性较差的资产自救，从而强化现金流、改善财务以平稳渡过危机。住友和三菱亦通过缩减人工成本、放弃海外战略、出售海外资产等增加现金储备。
另一方面，这三家地产商分别属于三井、三菱、住友财阀，这三个财阀也是日本四大垄断财阀中的三个，我们耳熟能详的索尼、丰田、东芝、三洋等品牌都是在这三大财阀旗下。他们控制着日本大量公司，长期掌握着日本经济命脉，并通过内部交叉持股的方式，分担了旗下房企的亏损压力，掌管着多家金融机构的三大财阀也随时可以为房企提供充足的弹药。
所以，关键时刻，还是要找到有背景的靠山。就连西游记里面，有背景的妖怪都被领导接走了，没有背景的大多被孙悟空一棒打死。
第三，优秀的管理能力和品牌影响力等。
#4
启示
对中国的地产商而言，虽然不见得会完全重蹈日本的覆辙。但相信日光之下并无新事，历史总是会以相似的方式呈现在现实中。
当前中国房地产调控需要已经多次放松，但市场并未如想象中一样激起水花。无论是从经济形势、还是人口红利、国际局势等角度，人们对市场的预期很难在短期内向好。这意味着房企需要做好过苦日子的准备，放弃调控放松会带来市场改变的幻想，准备迎接一场漫长且艰难的战斗。
根据日本三大地产商的逆袭，我想至少可以学习到四点：
第一，能活着就转型，不能活着就转行。
这一轮，如果还能活下来，无论如何先给自己竖起大拇指。经历了最严最长调控周期以及疫情三年的压力，可以说能活下来就是实力的象征。但行业的发展逻辑和规则已经在发生改变，房地产开发已经进入天鹅瓶颈期，所以必然需要探索新的业务路径，无论是城市更新，还是长租公寓，养老产业，产业地产等，总之能转则转。
若没能挺过这轮周期，也没有什么好遗憾的。个人和企业确实很难对抗时代洪流。失败了，就要认。但这并不意味着过往的一切没有意义，走过的每一步都算数。我曾采访过一位地产从业者，他们的企业不大，项目也不多。经历调控之后，老板就带着他们创业，每个人都可以把自己创业想法跟老板说，审批通过后老板投资进行创业。这位地产人看中了中药材的生意，在老板的支持下，目前中药材生意做得有声有色。
第二，提升服务能力，打造可持续现金流。
从三井、三菱、住友这三家地产商的转型路径来看，基本都在从开发商的角色转为服务商的角色，毕竟开发资源有限，而服务是市场永远需要的价值。万科很早就把自己定位成城乡建设与生活服务商。龙湖在地产开发基础上不断探索长租公寓、物业管理和医疗养老等业务。
在转型后的三菱地所业务中，住宅仅占销售的33%，大部分的销售和利润贡献都来自商业地产。值得注意的是，其住宅业务的销售利润非常薄，竟然仅有8%左右，住宅反而变成了不太赚钱的生意。
想必10年之后的中国，地产商的租赁业务和商业业务等也会成为他们的业务新引擎。
第三，抱紧“大腿”不要松。
日本的案例明确告诉我们一个道理，就是要尽可能抱紧“大腿”。如果没有财阀支持，很难讲三井、三菱、住友是否还能支撑过漫漫寒冬。中国当前也面临同样的问题，有背景的民营房企基本都还能支撑，而没有背景的民营房企根本看不到希望。
第四，以归零的心态，做好重新出发的准备。
中国地产行业正在经历一场前所未有的转轨，过往的发展逻辑毫无疑问已经不适用于以后的发展，高杠杆、规模增长等势必会告别历史舞台。地产高管的工资也会大打折扣。近日，朱荣斌在一个论坛说自己工资200多万被人质疑，这是不正常的。规模发展期，地产职业经理人动辄千万年薪，但以后要做百万年薪乃至更低收入的准备。
无论从规模还是市场容量的角度，地产行业无疑还是个充满希望的好行业，但企业也好，个人也好，都要认清形势，调整心态，做好重新出发的准备。