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2016.12.01
日本城市化率，1970年代/70%，1990年代/77%；我国城市化率，2016年/56%；
日本GDP年均增速，1974年之前/9.3%，1975-1985年/3.7%，1991年以后/GDP年均增长1%；我国GDP年均增速，2000-2010年/10%，2011-2015/8%，2015-2020年/6.5%；
日本人均GDP，1974年/4100美元，1991年/2.8万美元，2013年/3.8万美元；我国人均GDP，2010年/4400美元，2015年/8000美元（相当与1978年日本）；
1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌，大城市涨幅明显大于中小城市。1955-1974年快速上涨期，20年涨44倍。1975-1985年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍。
似乎，我国与70年代的日本更为相似。日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何1991年是大拐点？如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂，可以发现，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。
2014年全国35城房价收入比排名：深圳第一，超20倍，京沪近20倍。
***以下选择阅读***
1.从疯狂到崩溃：日本房地产价格的历史走势
1.1.房价上涨期---1991年前
1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌，大城市涨幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1955至1991年36年间，日本住宅用地价格上涨了83倍，期间仅1975年出现过下跌（-4.0%），年均增速达13.4%。六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，年均增速达16.6%，其中除1975年下跌外（-7.5%），其他年份均是上涨。
(备注：跟城市化率什么关系？)
上涨过程经历了大概三个阶段。
1955-1974年快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。
1975-1985年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%（年均增速6.2%）。其背景是日本经济进入第一次换挡期，GDP和人口增速放缓。
1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值、货币政策宽松。
最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。1955-1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986-1991年间，所有城市土地价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。
1.2.房价下跌期---1991年后
日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。见图1。大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅19.4%。相对于股价而言，泡沫破灭后，房价下跌速度缓慢得多。日经225指数在1990年之后的两年内下跌了近一半，而住宅用地价格1992-2000年10年间年跌幅均不超过5%，累计跌幅21%。
1.3.房价泡沫对比：1974与1991
1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点，从绝对值来看，1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比，需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间，日本所有城市名义房价上涨了167%，六大主要城市房价上涨407%。同期，日本人均名义GDP从4281美元，上升至28541美元，增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%（期间日元兑美元大幅升值）。可见，1975-1991年间，以日元计价的日本房价涨幅（167%）低于日本人均名义GDP的涨幅（315%），但六大主要城市房价涨幅（407%）大于名义收入涨幅（315%）。即日本整体房价泡沫，1974年大于1991年，但六大主要城市房价泡沫，1991年大于1974年。
2.从基本面支撑到泡沫化：日本地产泡沫的成因
2.1.长期基本面因素：经济增速、人口等
日本房价长周期大致可以用经济增速和臵业人口差异来解释。日本房价最快速上涨期在1974年之前（上涨44倍），期间日本经济快速追赶，GDP年均增长9.3%，臵业人口快速增长。1975-1985年日本房价步入缓慢上涨期（上涨不到1倍），当时日本经济增速换挡，GDP年均增长3.7%，臵业人口增速放缓（见图3）。1991年以后，日本房价持续下跌期间，日本经济增速停滞，GDP年均增长1%，人口下降。
此外，人均土地面积少与高储蓄率的问题也是日本房价泡沫形成重要原因，人均土地面积少导致房价上涨预期强烈，高储蓄率导致长期资金过剩。而对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用，当时到处充斥着日本第一，日本“超过美国，买下美国”等声音。
2.2.谁导演了最后的疯狂-----广场协议与货币超发
“广场协定”签订（1985年9月）后，日元大幅升值，使得日元资产吸引力大增，房价疯狂上涨和日元升值无疑有一定关系。另外，广场协议后，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。（注：日本出口在1985年5月便开始明显下滑，这源于当时美国经济的显著下滑，但“广场协定”后，美国经济停止下滑，9月之后的出口下滑可以归因于日元升值）。
为缓解经济下滑和通货紧缩压力，日本央行大幅降低利率，并增加银行信贷。再贴现率从1984年的5%下调到1987年的2.5%。拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。1986-1990年间，日本国内货币供应量显著扩张，M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。另外，“帮美国的忙”助推了泡沫。1987年，美国出现股灾----著名的黑色星期一。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本暂缓加息。
日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来刺激国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策。稳定的通胀掩盖了泡沫。为何决策者没有发现问题，因为稳定的通胀掩盖了泡沫，而且泡沫经济解决了日本的财政问题，1990年日本赤字国债发行额为零。货币扩张而没有通胀，归因于日元的持续升值。
3.结局：泡沫破灭原因与影响
3.1.泡沫破灭的原因之一：适龄购房人群和经济增速拐点
前面提到，日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何1991年是大拐点？如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂，可以发现，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。
1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974-1991年间维持在高水平。
3.2.泡沫破灭的原因之二：主动收紧并刺破
在股票市场与房地产双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫，并且采取了非常严厉的行政措施，调整了税收和货币政策。（1）紧缩的货币政策随着通胀压力在1989年开始出现（3%-4%），而且股价和房价加速上涨，日本央行从1989年开始连续5次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。与此同时，货币供应增速大幅下滑。当然，日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害，如果提前知道，可能政策会有所变化。
（2）对房地产贷款和土地交易采取严厉管制。1987年7月，日本财务省召集有关金融机构举行听证会，了解金融机构在房地产市场上的活动。此后，财务省发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%（见表1）。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
3.3.日本地产泡沫破灭的影响
日本泡沫破灭后，经济陷入了失去的二十年和长期通缩，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。另外，日本政治影响力下降，超级大国梦破灭
（1）陷入失去的二十年和长期通缩1991年地产泡沫破灭后，日本经济增速和通胀率双双下台阶，落入高等收入陷阱。1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均增长0.2%，而危机前十年，日本GDP平均增速为4.6%，CPI平均为1.9%。值得注意的是，这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长，央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值，反应未来前景仍不乐观。
（2）私人财富缩水辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和，这个数字还相当于日本3年的GDP总和。从下图可知，房地产比重无疑大于股票。
（3）企业资产负债表恶化
房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品，随着这些资产价格的暴跌，日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表，不得不努力归还债务，1991年后尽管利率大幅下降，日本企业从外部募集资金却持续减少，到90年代中，日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值（见图11）
（5）政府债台高筑经济的持续衰退，和政府的逆周期调控，使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%，低于美国的61%，意大利的99%，略高于德国的39.5%，2014年，日本政府债务/GDP比重为230%，远高于美国（103%），德国（71.6%），意大利（132.5%）等。（6）国际地位下降1991年后，日本经济陷入停滞，和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看，1991-2014年间，日本累计增长30%，美国增长194%，中国增长26.3倍，德国增长114%。1991-2014年间，日本GDP占美国比重从60%下降为26%，中国成为第二大经济体。
4.1.当前中国房市与1991年日本的异同
从购房人群看，中国和日本1991年前后类似，20-50岁购房人群开始快速下降。美国、日本、中国等普查数据表明，20-50岁是住宅消费主力人群和购房适龄人群，从图13和14可以看出，日本20-50岁购房人群1991年前后迎来大拐点，而中国在目前也迎来大拐点。从当前一线城市和三四线城市分化特征看，更像日本1991年。
1974年之前，日本房价普涨，不同城市之间分化并不明显（见图1），1991年之前，日本大城市大涨，中小城市涨幅较小，分化明显。中国当前也具有类似情况，近期一线城市房价大涨，三四线去库艰难，区域分化很大。
从增速换挡期进程看，中国类似于日本1974年前后。当前中国经济第一次面临增速换挡，这和1974年前后日本相似，从人均GDP来看，中国也和1974年的日本更像，因为1991年日本早已是高等收入阶段。这意味着，未来中国经济依然会维持中高速增长，购买力有一定保障，可以消化一定泡沫。而1991年后的日本经济停滞，购买力下降，无法消化泡沫。
从城镇化进程看，中国更接近1974年前后的日本。当前中国城镇化率为56.1%，还具有很大潜力，这和1974年前后的日本更类似，1990年日本城镇化率已经高达77.4%，1970年日本城镇化率75%，事实上，日本1960年城镇化率已经达到63.3%，高于当今中国，显示城镇化是未来支撑中国房地产的重要变量。
从房地产发展阶段看，兼具日本1974和1991年前后的特征。对照典型工业化经济体房地产发展的历程，中国房地产发展正进入新阶段：
1)从高速增长到平稳或下降状态，2014年20-50岁臵业人群达到峰值、城镇户均1套、城镇化进程放缓；
2)从数量扩张期到质量提升期。随着住房趋于饱和(城镇户均一套)，居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。购房需求结构从20-35岁的首次臵业为主演变为35-50岁的改善性臵业为主。