东京房价涨幅惊人，日本房价收入比仍低于OECD平均熊本东京都新建商品住宅

从日本住宅价格来看，东京都心的住宅平均价格已超过1亿日元。不过，与国际水平相比的话，情况明显不同，日本的住宅仍处于称得上“便宜”的水平。

根据经济合作与发展组织（OECD）的数据，按与收入相比的住宅价格来看，日本的房价低于平均水平。由于日本偏重新建住宅，二手房市场并不活跃，包括地方在内的闲置房屋增加。日本全国各地住宅过剩，住宅价格落后于国际水平。

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房价涨幅惊人

海外资金集中都心房产

以各国央行应对新冠疫情而采取宽松货币政策为契机，全球房地产市场开始活跃起来，尤其是日本这几年房价的变化，用“惊人”二字来形容也毫不夸张。

日本不动产经济研究所的数据显示，受土地和建筑成本上涨的推动，2023年日本首都圈东京新建公寓的平均价格创下历史新高，其中东京23区新建公寓平均价格为1.1483亿日元，比去年同期上涨39.4%，首次突破1亿日元。

在过去的五年中，东京23区新建公寓平均价格飙升60.8%。这个涨幅，在过去一年几乎可以傲视除了比特币之外的大部分投资资产。

根据美国JLL（仲量联行）的最新统计，2024年1-3月，日本首都圈不动产投资金额同比去年暴增60%，达到1.2万亿日元。东京超过纽约和伦敦，成为全球地产最火爆城市。

日本作为世界第三大经济体，拥有稳定的政治环境和完善的基础设施，使得其房地产市场成为许多投资者的首选。尤其是这几年日元汇率的贬值，加上较低的房价和低利率的背景下，不少海外投资者涌向日本房地产市场“抄底”。

不过，由于日元贬值的趋势，海外资金明显集中在东京都心的房产上。如果这些资金流入二手住宅和农村住宅，促使房价跟上国际标准的上升轨道，那么拥有这些住宅的个人家庭将受益匪浅。对于日本来说，形成二手和农村房产也能吸引资金的机制必不可少。

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东京房价突破1亿

日本房价收入比仍低于OECD平均

2023年度东京23区新建公寓的平均价格超过1亿日元。国土交通省的房地产价格指数也显示，最新公寓价格水平约为10年前的两倍。

住宅价格涨幅低于经合组织的平均水平

但是，从衡量住宅价格是偏高还是偏低的指标“住宅价格收入比率”(住宅价格÷人均可支配收入)来看，日本房价收入比低于经合组织（OECD）的平均水平，在38个成员国中排名第27位。

新冠疫情后的住宅价格涨幅，也一直低于经合组织的平均值。这表明日本房价相对居民收入而言处于合理偏低区间。

三井住友信托银行贷款业务推进部部长表示，这是因为在日本，人们对新建住宅的偏好依然强烈，特别喜欢买新房。

另外，根据日本国土交通省（MLIT）的数据，在欧美主要国家，市场上流通的二手房比例约为80%，而日本仅为14%。日本新房和二手房的交易比例是78:22。

由于上述原因，日本的二手房流通受阻。经合组织（OECD）的数据显示，日本的房屋空置率（不包括别墅）高达13.0%，每100套房子里就有13套是空着的，超过美国（8.4%）和英国（5.4%）。

另一方面，日本每1000人的新开工住房数量为6.6套，高于美国（5.0套）和英国（4.1套）。这是因为日本长期以来对新建住房给予优惠待遇，从而对该行业产生了重大的经济影响。

日本房地产咨询公司樱花事务所的会长表示：日本的建筑信息是一个黑匣子，需要一个能完善数据、能通过网络从海外轻松掌握和交易的机制。

对于海外资金集中在东京都心这一现象，应采取措施将外国资金分散到日本各地区。东京都心的公寓越来越多地吸引来自亚洲国家的买家。日本大和综研的首席研究员矢作大祐说：“海外资金流入本身并不是坏事。问题在于这些资金偏向于东京都心”。

矢作解释了纠正单极集中现象的必要性，他表示：“在美国，除了纽约以外，还有加利福尼亚州和德克萨斯州等多个商业中心，各地住宅市场正在蓬勃发展”。虽然短期内很难在地方建立大规模的商业基地，但“即使只是进一步扩大远程办公，人员流动也会发生相当大的变化”。

近年来，许多外国游客不断发出有关日本农村地区魅力的信息。如果移居和买别墅的需求出现，哪怕只是少数人的需求，农村地区的住房市场也会发生变化。

根据日本国立人口与社会保障研究所的预测，日本的家庭数量将在2030年达到顶峰。在住宅需求开始加速减少的背景下，海外资金是支撑日本房产市场的支柱。

尽管东京的房价看起来很高，但从全球范围来看，日本的房子其实是“便宜”的，甚至可以说是“物美价廉”。通过进一步对比中国、新加坡及韩国等其它国家的住宅价格，不难发现，日本住宅价格仍然相对较低。

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