当2024年元旦的钟声敲响时，上海某房产中介小温回顾刚刚过去的2023年楼市，他选了一个词：寒冬。
回望这一年，从中央到地方，各级政府部门因势而谋，频频优化楼市政策，保交楼、保民生成为监管施政重心。但居民预期弱、房价下跌预期仍在、出险房企化债存不确定性等因素，依然影响着房地产市场修复的节奏，“熬过寒冬”仍是行业共同心声。
2023年的楼市迎来关键转变。当年7月召开的中央政治局会议明确提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。这意味着，我国房地产市场要彻底告别“追量”的时代，在深度调整中转向“求质”的时代。
2023年政策回顾
（一）宏观经济政策：正视曲折式前进的新格局
1、政策方向：巩固向好发展的基本面
2023年7月召开的中央政治局会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。
同时会议也对下半年工作做了重要部署和指示。会议强调，做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
而在2023年底召开的中央经济工作会议上，则对全年工作做了系统总结和分析。会议认为，今年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年。以习近平同志为核心的党中央团结带领全党全国各族人民，顶住外部压力、克服内部困难，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回升向好，高质量发展扎实推进。
现代化产业体系建设取得重要进展，科技创新实现新的突破，改革开放向纵深推进，安全发展基础巩固夯实，民生保障有力有效，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。同时会议指出，我国发展面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，要增强信心和底气。
2、货币金融与财政政策：支持实体经济发展
货币政策方面，2023年11月，央行发布《2023年第三季度中国货币政策执行报告》。《报告》指出，总体看，今年以来货币政策精准施策、持续发力，为实体经济提供了更有力的支持。货币信贷保持合理增长，信贷结构持续优化。社会融资成本明显下降，存量房贷利率调整工作基本完成。人民币对一篮子货币汇率保持稳中有升，市场预期趋稳。
财政政策方面，年底召开的全国财政工作会议明确，各级财政部门以深入开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育为先导，积极做好六项工作。一是加大财政政策调节力度，打好政策“组合拳”。二是强化重点领域投入保障。三是加强民生保障。四是坚持化存量遏增量，推动制定一揽子化债方案，扎实推进地方政府债务化解。五是加大财会监督力度，进一步提升财政管理水平。六是深化国际财经合作。七是扎实开展主题教育，纵深推进全面从严治党。
（二）房地产政策：宽松力度明显加大
2023年全国房地产政策呈现持续发力、精准施策的特征。其中，7月份中央政治局会议明确房地产市场供求关系发生重大的变化。随后国务院常务会议召开，明确要积极调整优化房地产政策。
2023年二季度销售市场降温后，很多房企资金状况变差，也影响到了债务偿还和保交楼等工作的开展。供给端的政策聚焦在对此类金融风险的防范化解方面，尤其是强调了大型民营房企的金融风险问题，进而也提出研究“50家系统重要性房企名单”的思路。
3、需求端政策：从注重刚需转向重视改善型需求
支持合理住房消费需求，是中央层面和地方层面持续发力的政策。发力较早和力度较大的当属金融信贷政策，尤其是体现在对于购房首付比例和房贷利率进行下降、积极引导各地房贷利率突破利率下限等。当然在供求关系发生重大变化的情况下，对于需求端的政策支持相比2022年有了变化，即对于改善型住房需求的提振更加重视。
最典型的一个政策即为“认房不认贷”政策，该政策使得更多的购房者可以享受到首套房认购资格，进而享受更低的首付比例和房贷利率，以更好进行换房和进行住房改善。在此过程中，各地均有各类创新做法，包括积极落实购房补贴政策、支持三孩家庭购房、公积金提高贷款额度、全面放宽限购和限售政策、积极推进“以旧换新”的工作等。
4、价格端政策：从不让放松到允许放松
当然，随着房企去库存的压力增大和销售策略的调整，对于房价方面的管控明显放松。比较典型的例子是苏州明确房价调整属于市场化行为、东莞明确对备案价调整的管控约束将减少。此类现象充分说明，各地根据市场运行情况和房企资金状况，实事求是地对房价管控政策进行了松绑，其信号意义非常强。
2023年楼市总结
中指院发布2023年楼市总结。
按照传统的行业分析指标：
1、先看销售：
销售价格，百城新房上涨0.27%基本持平，二手房累计下跌3.53%。
这个数字看起来不是很明显，再来看一个数据：
百强房企销售总额为62791亿元，同比下降17.3%。
好像也不是很大，那么再结合2022年来看，2022年百强房企销售下降41.3%。
换句话说：
两年销售总额跌了近六成。
销售面积，新房下降6%，二手房上涨36%。
这有点不寻常，以往新房二手房价格倒挂的时候，二手房卖不出去，现在反过来了。
其实就是二手房降价抢跑。
年底，不少城市也放松了房企降价的限制，不知道明年会不会收紧。
2、再看开工
房企这部分，今年一波三折，险象环生。
年底大力救助之下，又是三支箭又是白名单，有没有好一点呢？
2023年，开工面积下降21.2%，年底有所好转。
这个也要对比2022来看，2022年开工面积下降37.8%：
两年也跌了近六成。
不过年中的时候，郁亮表示今年房企新开工可能会跌到6.6亿平，回到2006年的水平。
现在看来，没有那么惨。
今年是8.7亿平，应该是回到2009年的水平。
不过，现在住房过剩，明年能做好保交房就不错了，除了热点城市，其他城市没有必要新开工了。
未来主要集中在：
保交楼+三大工程。
3、土地市场
面包卖不出去，面粉也没人买。
2023年土地市场成交面积下跌20%。
大家发现没有：
销售总额、开工面积和土拍成交数据基本一致。
有关部门说的没错的：
这是人、房、地、钱要素联动的直接体现。
年底的时候，除了一线城市，其他地方都放开了土地最高限价，毕竟土拍关系到地方财政，这个时候把一些好地块拿出来，既能缓解地方财政问题，也能多少激活一下房地产市场。
不过一轮土拍过后，基本都是底价成交。
热度还是有限。
三个指标看下来：
2023年房地产就是一个字，颓。
年初小阳春和年底金九银十都没能刺激起来。
看来之前的估计过于乐观了，以为疫情和房地产下行并不会带来多少疤痕效应，其实还是有的，只是今年晚来了几个月。