想在澳洲买房，年薪至少达到这个数才能无压力
《每日邮报》7月24日报道称，澳洲最便宜的大城市距离任何地方都很遥远，一张上下颠倒的澳洲地图在社交媒体上引起了热议。
达尔文被认为是澳洲最实惠的首府城市，位于热带地区TopEnd。但即使是在这里，购买一套中位价的独立屋也需要六位数的薪水。
悉尼无疑是澳洲最贵的房市，一个人需要年薪29.5万澳元才能负担得起一套中位价为146.6万澳元、首付20%的独立屋，并且不会陷入还贷压力。
这意味着借款人将支付月收入的30%或更多用于按揭还款，并按6.5%的浮动利率计算，这样的房贷使得借款人的欠款金额在税前收入的4倍以下。
上世纪80年代，婴儿潮一代能够以相对较低的薪水在悉尼或墨尔本买到中等价位的独立屋，但如今情况已不可同日而语。
在达尔文，年薪需要达到12.5万澳元（约比澳洲平均全职薪资98218澳元高出27%），才能负担得起一套价值589166澳元的独立屋。而在墨尔本，年薪需要达到19万澳元，才能负担一套价值948879万澳元的独立屋。
2024年初，在布里斯班买房年薪需要达到17.8万澳元，如今中位房价已达953028澳元，购房者需要年入19.5万澳元。
在阿德莱德，需要年收入16.4万澳元才能购买一套价值824669澳元的房子。在霍巴特，需要年收入15万澳元才能购买一套售价691339澳元的房子。
在珀斯，以前购买一套中位价的独立屋需要年收入14万澳元，但由于中位价现已达791926澳元，如今年收入需要达到16.2万澳元。
尽管澳联储的利率已达12年高点4.35%，但在过去一个财年，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价仍然以两位数增长。
2023年，净迁移到澳洲的移民人数创纪录地达到54.73万人，这是有史以来最多的一年，而新增的住房供应却远远落后。
02
超过160万澳洲人面临房贷压力！大批房主恐被迫卖房
澳洲新闻集团7月24日报道称，最新研究数据显示，超过160万澳人正面临房贷压力，比上个月增加了88000人。
这意味着，几乎30.3%的房产抵押贷款业主正面临着还款难题。相比之下，2008年全球金融危机期间，35.6%的房主面临抵押贷款压力，创下纪录。
根据RoyMorgan的数据，过去14年里，因人口增长和抵押贷款数量增加，面临按揭压力的澳人更多。自2022年5月澳联储开始加息以来，抵押贷款压力已经波及到79.5万人。
目前的利率为4.35%，是自2011年12月以来的最高水平，人们担心8月份将再次加息。与此同时，超过一百万的抵押贷款持有人如今被认为处在极度危险的状态，远高于过去十年14.5%的长期平均水平。
RoyMorgan六月的最新失业率估计显示，超过六分之一的澳洲工人处于失业或就业不足的状态，总数超过270万。
面临抵押贷款压力的房主比例对失控通胀的担忧也在不断加剧。据澳洲统计局今年5月的月度通胀数据显示，年度通胀率达到4%，比4月上升了0.4%，为今年的最高水平。
RoyMorgan首席执行官MicheleLevine表示，近年来生活成本的上升使得官方通胀水平远高于澳联储设定的2%至3%的目标水平。
她指出：“关键通胀指标如汽油价格依然居高不下，零售汽油价格已经连续53周超过每升1.8澳元，这在历史上尚属首次。”
她表示，第三阶段减税将会抵消一些抵押贷款压力。
“即便利率在8月和9月分别上调0.25个百分点至4.85%，在截至2024年9月的3个月内，面临抵押贷款压力的人数仍会减少24000人，降至1578000人。”
“最新的抵押贷款压力数据表明，考虑这些数据时，重要的是要认识到利率只是决定抵押贷款持有人是否被认为面临抵押贷款压力风险的变量之一。三阶段减税正在为数百万澳洲纳税人（包括许多抵押贷款持有人）提供重大的财政减免，并提高了他们的家庭收入。”
但失业率的上升可能让房主的处境更为艰难。
Levine表示：“就业市场过去一年表现强劲，新增了67.3万个工作岗位，这为家庭收入提供了支持，有助于缓和自2024年初高点以来的抵押贷款压力水平。”但Finder的最新调查显示，如果利率在明年之前一直居高不下，近一百万房主可能被迫采取极端措施。如果房贷利率居高不下，16.5万人可能会被迫出售房产。
Finder的个人理财专家SarahMegginson指出，许多澳人本指望利率下调，但现在却发现自己处于高利率环境中，面临着财务窘境，不得不出售房屋或向亲友借款来支付账单。
如果利率继续维持高位，有十分之一的房主将不得不转而申请只收取利息的房贷，另有4%的房主需要借款来支付房贷，3%的房主不得不出租房间，2%的人将被迫要求延期还款。
Betashares首席经济学家DavidBassanese表示，本月底公布的六月消费者价格指数将可能决定8月是否加息。
03
昆州房租达每周620澳元有财力者纷纷购房弃租
最新数据显示，昆州全州的房租中位数已达到每周620澳元，租客需求已大幅下降，有办法的人都在尽快放弃租房，购置自己的房产。
PropTrack经济研究部主任兼报告作者库舍尔（CameronKusher）说，租金的增长已经放缓，布里斯班上涨了3.3%，昆州次发达地区上涨了4.2%，使全州房租中位数达到了每周620澳元，相比之下，全国的租金上涨了9.1%。
“租金增长放缓可能反映了租房者因租金和生活成本上涨而做出的权衡，其中一些权衡可能包括租住更小的房子，在租金更便宜的不理想地段租房，或者与其他租客合租。
“首次购房者的贷款活动增加，使得有能力的租房者退出出租房市场买房，而投资者获得的贷款增加也可能会缓解一些租金压力。”
根据“房贷选择”（MortgageChoice）公司的还款计算器，每周620澳元的还款水平适合于借贷44万澳元的抵押贷款，这笔钱可以在大布里斯班（GreaterBrisbane）的12个区购买房产，包括麦克利岛（MacleayIsland）和罗素岛（RussellIsland）的独立屋，以及洛根中（LoganCentral）、库拉尔宾（Kooralbyn）、伍德里吉（Woodridge）、比恩利（Beenleigh）、沃特福德西（WaterfordWest）、沃伦山园（MountWarrenPark）、布瓦尔（Booval）、古德纳（Goodna）、斯莱克斯溪（SlacksCreek）和卡布尔彻（Caboolture）的公寓。
库舍尔说，在截至2024年5月的一年中，全澳首次购房者贷款增长了6.2%，投资者的贷款数量也增加了7.9%。
他说，投资者的反弹是过去一年才出现的现象，近年来许多投资者已退出了全国房市。
截至2024年6月，布里斯班的出租房供应量有所增长。房地产网站REA上的出租屋总量增加了2.4%，尽管新出租屋数量下降了5.3%。
PropTrack公司发现，布里斯班2024年6月的出租房房源总量比截至2022年6月的10年平均水平低30.1%。
布里斯班的出租房空置率目前为1.2%。尽管今年第二季度上升了0.19个百分点，但市场仍然非常紧张。
6月，昆州次发达地区出租房供应趋紧，REA上的新房源和总房源分别下降了13.7%和10.1%。
04
墨尔本写字楼空置率高达20%
墨尔本中央商务区空置率已达到19.6%，为1995年以来的最高水平，因为租户数量越来越少，纷纷转入占地面积更小的高效新大楼，留下了一代不受欢迎、迅速空置的老房子。
悉尼的空置率也在稳步上升，环比上升超过一个百分点，6月季度为15.6%。根据JLL的数据，一年前，墨尔本的空置率为16.2%。
珀斯的空置率为16.9%，而阿德莱德的空置率为16.6%。
拖累墨尔本市场的是大量新的办公大楼供应，这些供应在市场转向南部之前就已经到位。
该市场录得2.66万平方米的“负净吸收量”(相当于一栋中型写字楼的面积)，这意味着6月当季的空置面积大于新租赁面积。
JLL澳大利亚研究主管AndrewBallantyne表示：“虽然墨尔本CBD的总体数据表明市场形势严峻，但一个积极的方面是，2024年转租的可用性大幅减少。”
商业地产联合组织Quintessential的主席投资者ShaneQuinn在过去一年中成为头条新闻，他以远低于峰值的价格购买了悉尼和布里斯班的地标性建筑。
虽然他的公司位于墨尔本，但他将中央商务区市场描述为“一个真正的一团糟，未来五年都会如此”。
租户倡导公司KernelProperty的老板史蒂夫·厄温(SteveUrwin)在悉尼和墨尔本都有客户。他说，过去一年，这两个城市的空置率都在上升。
他在接受采访时表示：“我们的一位客户目前在悉尼向市场提交了一份1000多平方米的申请，收到了177个选择，远远超过了我们之前在市场上看到的情况。”
“墨尔本是一条单向斜坡，尚未触底。未来情况会更糟。”
JLL跟踪了澳大利亚各地的4100栋办公楼。约有15%的这些建筑的入住率低于70%，但这些建筑却占据了市场总空置量的近60%。
在过去的一年里，Quintessential与未上市财团的投资者签订了协议，以2.5亿澳元的价格收购了布里斯班的一栋大楼，该大楼的价格较峰值价格有17%的折扣；还以21%的折扣收购了悉尼CBD的一栋大楼，价值2.93亿澳元。
但Quinn先生表示，他不会买乙级建筑。
“没有人再想要乙级建筑了。没有企业能够吸引和留住员工，并说：‘让自己进入一个没有自然光、没有空调的房间，走上七层楼梯，因为电梯几乎不工作’。
“乙级建筑不能重新出租。所以不要碰它。人们说它很便宜。嗯，它并不便宜，因为它在世界上没有任何作用。
“机会总是存在的。但不要被购买一些多余的东西所欺骗。
“旧建筑需要被推倒并重新建造。它们需要重新利用。人们不再想住在洞穴里，而那些建筑就是洞穴”