目前，澳大利亚的房地产市场呈现出两极分化的趋势。
一些首府城市和地区的房价增长迅猛，而另一些则表现出疲软的增长甚至下跌。
墨尔本正是进入低速增长的一类市场。由于土地税的变更以及较其他城市更为充足的住房供应，墨尔本的房价保持相对平稳。
根据《麦格拉斯2025报告》，CoreLogic数据显示，2024财年墨尔本的住宅中位价仅小幅上涨了1.3%，成为除霍巴特以外最弱的首府城市市场。与此同时，维多利亚州地区的房价在同一时期下跌了0.5%。
墨尔本市场表现疲软的一个重要原因是住房供应量的增加。过去十年，维多利亚州共交付了73.3万套新房，为全澳最佳，显著高于新州的65万套。
此外，维州政府于2024年1月实施的新土地税政策可能也加剧了市场疲软。新政策将投资房产的土地税免税门槛从30万澳元降低到5万澳元。这一政策调整使得维州的投资者活动在今年排名接近全澳末位。
根据CoreLogic和澳大利亚统计局的数据，2024年4月，投资者贷款在维州住房金融承诺总额中仅占30.7%，远低于全国平均水平的37%，也显著低于新南威尔士州（42.2%）、昆士兰州（38.2%）和南澳大利亚州（36.6%）。
更高的土地税和利率可能促使现有投资者选择出售房产。
CoreLogic数据显示，2024年5月，墨尔本的新房销售挂牌量较2023年同期激增39.4%，为全国最大增幅。同时，维州地区的挂牌量在截至2024年5月的一年中增加了42.6%。
在维州人口于截至2023年12月的一年中以全国最高的18.65万人增幅增长的背景下，投资房产的增加销售可能进一步推高了租金。
2024财年，墨尔本的独立房中位周租金上涨了9.2%，为各首府城市中第二高涨幅；公寓租金则上涨了7.5%。
2024财年房价的稳定为首次购房者提供了一个在这一罕见市场疲软期进入墨尔本这一全球最佳城市之一的机会。
许多首次购房者利用了更高的住房供应、较少的投资者竞争以及对75万澳元以下购房的印花税减免，成功购得首套住房。CoreLogic和澳大利亚统计局数据显示，2024年6月，首次购房者占维州自住贷款承诺的32.1%，高于全国平均水平的29.2%。
随着墨尔本人口增长继续超越其他城市，加上预计2025年利率将下降，中期内房价很可能回升。
规划部门预计，未来十年维州人口平均每年将增长约12.5万人。与此同时，建筑行业将面临劳动力短缺和高材料成本等持续挑战。
极强的人口增长、基础设施改善以及短期住房供应限制的结合，无疑将推动墨尔本房市反弹。
地铁隧道铁路项目预计将于明年完工，受益区域包括Cranbourne、Sunbury和Pakenham线路沿线居民。此外，其他重大项目包括计划于2035年完工的郊区铁路环线项目以及计划于2028年完工的东北连接高速公路项目。
02
澳洲高性价比地区房价飙升，一年内涨幅达50%
澳洲一些原本价格实惠的地区在过去一年中表现亮眼，许多地区的房价在短短12个月内增长了50%，成为全澳房产市场的佼佼者。
然而，曾经便宜的房价如今飙升至数十万澳元，这可能让潜在购房者在2025年面临更大的购房压力。
尽管市场预期未来几个月内利率可能下调，但目前仍难以缓解高房价带来的困境。
位于西澳珀斯东南部的Wagin小镇，其房屋中位价一年前仅为18.2万澳元。然而，截至11月底，这一数字已增长至27.2万澳元，几乎接近六位数的涨幅。
Wagin是全澳七个普通房价低于60万澳元并在2024年实现至少44.6%增长的郊区或城镇之一。而在全澳表现最好的十大房产市场中，除Wagin外，其余地区的房价涨幅均超过六位数。
其中，阿德莱德的ElizabethSouth表现尤为突出，房价在过去一年中飙升56.7%，增长了17万澳元，达到47万澳元的中位价，远低于大多数首府城市的购房预期价格。
同样位于阿德莱德的BrightonSouth以52%的涨幅紧随其后，房价增长23万澳元至134.5万澳元的中位价。
此外，昆州、西澳和新州的多个郊区也跻身全澳表现最好的十大地区，而维州无一地区入榜。
该州表现最强劲的市场是MorningtonPeninsula的Tyabb，房价中位数上涨26.3%，达到96万澳元。
PropTrack高级经济学家安格斯·摩尔（AngusMoore）表示，维州近年来市场“表现疲软”是其未能进入榜单的重要原因。摩尔指出，房价的大幅上涨也导致新房贷款的增加，其中许多贷款伴随着更高的首付比例，这表明一些因房产升值获利的澳大利亚人选择在市场繁荣时升级住房。
尽管如此，房价中位数低于60万澳元的便宜地区占据了全澳十大表现最佳房产市场中的七席，摩尔指出，这表明房屋负担能力处于数十年来最低水平，对市场产生了重大影响。
悉尼的富裕地区LittleBay成为2024年表现最好的单元房市场，中位价飙升53.7%，达到135.6万澳元。然而，一些实惠地区也表现突出，例如珀斯的Kelmscott上涨51.6%至47万澳元，昆士兰州的Harristown增长49.6%至38万澳元。
摩尔认为，借贷能力的下降可能是导致珀斯、昆士兰州以及阿德莱德等地实惠单元房市场走强的原因。
在阿德莱德，SomertonPark的单元房价格上涨44%，达到68万澳元，成为全澳第五强的单元房市场。
摩尔指出，尽管这些数据反映了显著的增长，但由于每个郊区的销售量有限，销售结构的变化可能会对房价中位数的增长产生显著影响。
然而，这位经济学家预计，实惠地区在2025年仍将表现强劲，但全国房产市场可能会出现“多样化的结果”。
“展望明年，房屋负担能力仍将对房价构成阻力，我们预计明年将会出现利率下调，这将对房价起到支撑作用。不过，降息幅度有限，无法回到疫情初期的低水平，但仍会有所改善。”
03
澳洲无家可归危机加剧露宿者激增
一份新的报告显示，随着全国各地住房危机的加剧，无家可归的澳洲人越来越多。自疫情爆发以来，露宿街头、住在汽车或公园里的人数激增。
根据周一发布的最新《澳洲无家可归者监测》报告显示，在截至2023/2024财年的三年中，全澳范围内，露宿者的人数增加了22%，其中受影响最严重的是新州，露宿街头的人数激增了51%，这主要是大城市以外的社区中无家可归的人数增加所致。
而日益加深的住房危机是导致无家可归者人数增加的主要原因，在这三年中，以住房负担能力压力为主要原因而寻求无家可归者组织帮助的人数增加了36%。
这份报告是由新南威尔士大学（NSWU）、昆士兰大学（UniversityofQueensland）与澳洲无家可归者组织（HomelessnessAustralia）共同调查研究完成的。
报告发现，在截至2022/2023财年的五年间，接受无家可归者服务的就业人口的比例已从10.9%上升至15.3%，专家表示，这表明住房危机已使露宿者不再局限于最弱势群体。
在所有无家可归者中，澳洲老年人是人数增长最快的群体。在过去六年中，55至64岁的无家可归者人数增长了15%，65岁或以上的增长了31%。
报告说，自2019/2020财年以来，澳洲无家可归者服务机构的月工作量增加了12%，其中四分之三的服务机构表示，为客户寻找住房的难度比一年前明显加大。
报告的主要作者、新南威尔士大学住房研究教授帕森（HalPawson）表示，高昂的房租给服务机构造成了巨大压力，同时迫使更多的人露宿街头。
“自疫情爆发以来，住房租金的中位数上涨了51%，而社会福利住房却只略有增加。许多支持机构正处于崩溃边缘，”他说。
04
维州政府制定住房目标后，第一年就没有达标
据《时代报》报道，政府此前承诺要在10年内建造80万套新房，年均达到80,000套，以应对住房负担问题。但在实施的第一年，建设数量已未达标，令各界担忧未来目标的可行性。
时任州长DanielAndrews在2023年9月底提出改革议程，以解决住房供应不足的问题，确保在未来10年内实现这一远大目标。
州政府也曾表示，预计建设将在本10年末期加速，未来的年度总数需高于80,000套才能弥补初期的差距。
然而，目前为止维州仅建成约70,707套新房。实际数据进一步强化了对维州政府建设进展的质疑。根据澳洲统计局的数据显示，2023-24年间新住宅项目的开工数量减少至52,659个。
住房行业协会经济学家MauriceTapang认为，这一数据更能反映当前住宅建设的实际状况。虽然独立住宅的审批有所改善，但公寓审批数量需翻倍才能实现州政府制定的目标。
劳动力短缺和高利率削弱了购房需求，抑制了开发商的融资能力。不过，预计来年的降息可能会带来信心的提升。
政府为期12个月的准现房购房印花税减免，虽能在一定程度上刺激市场，但未能带来实质性结构变化。IntrapacProperty首席执行官MaxwellShifman认为，政府目标不切实际，“达到目标的可能性为负”。
然而，包括LindaAllison在内的业内人士表示，尽管这些政策有所帮助，但未能解决主要的结构性问题。
政府发言人指出，维州的新房批准和建造量领先全澳，但意识到还需做得更多以满足年轻人的需求。此外，对于房地产业界至关重要的消费者信心，因利率不确定性依然低迷。