为了解答网友的疑问，我也特意做了一番功课，本文一起来看看。
一、小区一二期房源价格差距大，中介透露背后三大原因
小区分为一期和二期，其中一期天景苑位于南京市建邺区黄山路128号，二期云景苑位于南京市建邺区富春江东街81号。
小区地理位置优越，属于奥东板块核心区，周边教育配套丰富，小区旁边就是新城小学南校区、南京市建邺高级中学。云景苑小区对面就是缤润汇大商场。
据了解，小区在2017年8月正式更换为万科物业。这也是南京河西最早一批换物业成功的小区。
经纪人表示，更换物业后的嘉业阳光城小区房价整体上有了明显的涨幅。
在365二手房网站上，目前小区一期天景苑的挂牌均价是58302元/，二期云景苑的挂牌均价是65659元/。肉眼可见，小区二期的价格比一期高了7000多元/。
为什么同一个小区，一二期房源价格相差这么大？
对此，经纪人告诉我，主要有以下几个原因：
1、二期的房龄比一期更新一点，里面居住环境更好。
2、二期户型方正。一期里面有一些户型不方正的房源，价格偏低，会拉低小区均价。
3、二期距离学校更近，上学更方便。
对于一二期的实际居住环境，我也实地去进行了查看。
二、小区整体绿化尚可，但物业管理有待提升
第一站，我先去的是云景苑，云景苑旁边就是新城小学的南校区。
云景苑门禁管理一般，进入云景苑内部后，我发现小区整体绿化还不错，道路也很整洁干净。
部分绿植被修剪成小动物形状，很是可爱，还有一些挂起来的多彩花瓣，给小区增添了很多色彩。
此外，小区里配套也很齐全，有供孩子玩耍的游乐园，也有一些简单的健身设施。但是健身设施这边的路面有些破损，器材也显得老旧和单一。
小区部分楼栋单元门旁停放了少许电动车，单元门是随意打开的，进去后发现电梯间还是比较干净的。
从云景苑小区北门出来后，我看到了对面的天景苑。
于是我沿着恒山路来到了天景苑小区的西门。进去后发现小区的整体环境和云景苑相差并不大。道路很宽阔，绿化率也还行。
但是因为季节的关系，地面上也飘落了很多树叶，还没来得及打扫。而且还有着乱飞的毛絮，实在恼人。
此外，我发现天景苑小区里面的一些基本配套也有。
因为天景苑是嘉业阳光城的一期，因此房龄比云景苑早个一两年，小区整体房龄是在2008年左右。距今已经10多年了，现在看小区的外立面是有一点破旧，但整体还好。
现在小区虽然换成了品牌物业万科物业，但是小区里面的一些环境和管理还是有待加强的，比如卫生问题、门禁问题等。
三、学区一样，5大实力小区大PK，你更钟意哪个？
据悉，嘉业阳光城是南师附中新城小学南校区+新城初中的学区房。
根据去年的施教区划分，目前这个学区组合的施教区是：江东中路以东、泰山路以西、奥体大街以南、河西大街以北的地区。
在这个范围内，除了嘉业阳光城，还有拉德芳斯、仁恒G53公寓、万科金域缇香、兴元嘉园等。
目前来看，嘉业阳光城的价格在其中偏低，万科金域缇香和仁恒G53公寓价格已经突破7万/。
针对这些小区的市场情况，我也从经纪人处了解了一下：
1、嘉业阳光城
嘉业阳光城是这些小区里面挂牌单价最低的，但是因为户型面积比较大，所以总价较高。小区140平左右的房源成交总价已经突破700万。181平的大户型已经突破1000万。
而对于天景苑和云景苑，中介表示云景苑是总高7层的多层，带电梯，而天景苑是小高层，加上房龄老一点，所以云景苑小区的居住舒适度会高点。但是遗憾的是云景苑的挂牌量并不大，因此成交也不多。
目前来看，嘉业阳光城在售是大户型较多，90多平的2房属于稀缺房源，挂牌较少。经纪人表示，90多平的户型并不通透，此外110多平也是两房，只有140平左右的大三房户型比较好，成交量也还行。
2、拉德芳斯
拉德芳斯目前在365二手房网站上的挂牌单价是6.2万/，挂牌量还行。
据中介透露，小区小户型房源成交比较好。我从某网站上查询到小区近期成交的一套70多平的单室房源，成交单价近7.7万/。
去年4月成交的另外一套50多平的小2房，成交周期仅7天，单价已经高达8万/。
中介表示，很多买拉德芳斯的人是冲着这里的小户型来的。
3、仁恒G53公寓
仁恒G53公寓因为是仁恒打造的，目前也是仁恒物业进行管理，品质自然是没的说，我也去小区实探过。内部环境和管理很到位。
小区目前在365二手房上的挂牌价已经高达7.2万/，房价也一直比较平稳。
仁恒G53公寓面积涵盖80－125平方米平层经典、并创新75－86平方米高T复式产品。项目配置仁恒第三代成品房标准，并在住宅一体设计中，加入了更多都市生活的潮流元素。
中介表示，仁恒G53公寓是小户型非常抢手，79平的平层两房和77平复式一室一书房尤其受买房人追捧。
4、万科金域缇香
万科金域缇香是万科金域系产品，品质更高，房龄也较新，而且小区物业一直管理很到位，里面还配有游泳馆。
因此小区的房价在周边小区中也处于高位。目前在365二手房上的挂牌价也已经突破7.2万/。
据中介透露，这个小区70多平的房子只是单室套，卖的最好的还是88平的房源。因为很多人是看中新城学区的房子而来的，单室套不够住，大户型总价又太高，88平正合适。
5、兴元嘉园
兴元嘉园就位于万科金域缇香的对面，但是房价比万科金域缇香便宜近1万元/。目前在365二手房网站上的挂牌价是6.2万/。
中介告诉我主要是兴元嘉园这个小区的品质相对万科金域缇香差了点。据了解，兴元嘉园现在的小区物业是万科物业，自从万科物业进驻后，小区环境有了很大的改善。
365二手房网站上显示，兴元嘉园小户型85平的2房房源很稀缺，挂牌较少。挂牌最多的还是100多平的大户型。
从成交来看，小区也是三室房源卖的最好，总价控制在700万左右。
综上，这些小区各有优劣，学区都是一样的，经纪人告诉我至于具体选择哪个小区，还是根据家庭的预算和实际需求来，比如是700万的预算还是600万的预算，是想要两房三房还是单室套。
但经纪人也说一般买这边房子的家庭还是兼顾改善居住和学区需求的，所以还是小三房比较多。如果从性价比来看，兴元嘉园是不错的选择，700万以内，可以买到妥妥的小三房。
其实，总的来说，学区房市场上，还是小户型好流通，因为总价低，很多家长只是为了让孩子获得一张学票。