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2020.03.14
作者：学堂君
在房产投资过程中，你需要及时确定自己目前究竟是处于买方市场还是卖方市场，这对你投资策略的适时变化来说十分重要。
那么如何确定你是买方市场还是卖方市场呢？我们总得有一个指标来判定。就像我们说一个人是不是发烧，那是由温度来确定的。
判断是买方市场还是卖方市场，我们就可以用一个称为吸纳率（AbsorptionRate）的指标来确定。
01
吸纳率的含义及计算方法
AbsorptionRate（吸纳率）的计算方式为：
第一步：确定在过去12个月里，卖掉了多少个房子；
第二步：把过去12个月里卖掉的房屋数量除以12（月），你就得到了每个月平均卖掉的房子的数量；
第三步：确定现在市场上有多少房子在卖，也就是我们所说的ActiveListing；
最后一步：用每个月平均卖掉的房子的数量除以上步所得的ActiveListing，就可以得到你所在地区的吸纳率。
我们可以简单举个例子：
假设市场上现在有30套（ActiveListing）房子在出售，每个月平均可以卖掉6套房子。
那么这个地方的吸纳率就可以用每月平均卖房数量6除以在卖房子的数量30，就是20%。
如果把它倒过来推算，用在卖房子的数量30除以每月平均卖房数量6，就可以得出这个地区的房子需要5个月才能卖完（库存5个月）。
02
如何用吸纳率来判定买/卖方市场
算出你所在区域的吸纳率以后，我们就可以来判断你现在是处于买方市场还是卖方市场。
一般来说吸纳率大于20%，我们就称之为卖方市场，这个地区的房子会卖得比较快。
如果吸纳率低于15%的话，我们一般称之为买方市场。也就是说房子卖得比较慢，买方可以有更多选择的权利，因为房子比较多。
03
吸纳率的实际运用
对于Fix-flip（房产翻新）
知道这个比例有什么用？其实对于Fix-flip（房产翻新）来说，AbsorptionRate（吸纳率）是一个非常重要的概念。
如果你投资Fix-flip，在前期找投资区域的时候，你就应该计算一下你的意向投资地区的房子的吸纳率怎么样。
如果吸纳率比较高的话，那么这个地区翻新出来的房子可能会卖得比较快；如果吸纳率比较低，这个地方的房子就会卖的比较慢一些，因为是买方市场。
对于开发商或者自己买地建房子
不仅仅是翻新房子，开发商在建房子的时候，他也得考虑到所在地区的吸纳率。
对于房屋买方和卖方
对于房产的买卖双方而言，懂得计算吸纳率也是十分重要的。
学会计算吸纳率后，你就可以更好地判断自己是处于买方市场还是卖方市场，从而在后期的交易谈判中可以处于优势地位。