大家还记得前几天上海的民政局的热闹场面吗？一大批人排队离婚，而他们的理由就是想再买套房，为什么他们会选择离婚买房了？
让我们先算笔账：
买卖首套房，要交契税1.5%，二套房要交3%，以上海1000万的房子为例，首套房所交契税为15万，二套房需交30万。
也就是说，离个婚可以少交近15万的契税......（一纸证明价值15万+啊！而这张证明的成本也就200多而已）
二手房交易，税费的确很让人肉疼，房价高就罢了，税费全部加一起说不定要交几十万，这钱都可以在二线城市买套房了。难道就没有一些合法的避税方法吗？
答案是：当然有！
二手房交易税费主要有哪几种？
1.增值税（税率5%，卖方缴纳）
今年5月1日起，房地产业由缴纳营业税改为缴纳增值税。
适用于北、上、广、深：
房产证年限不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
房产证年限2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；
房产证年限2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）
适用于其它地区：
房产证年限不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
房产证年限2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2.个人所得税（房屋总价1%或两次交易差的20%，卖方缴纳）
如果卖方居住此房五年，但这套房子不是他唯一的房产，则此税要交。
如果有其中一个条件不满足，都必须缴纳个人所得税；如所售房产属于非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
具体要求如下表：
3.印花税（税率1%，买卖双方各半）
交税计算方法：印花税=计税价格×0.05%，征收标准：0.05%。
免征情况：个人销售或购买住房暂免征印花税。
房地产证上按件贴花需交5元（买卖双方都要交）。
4.契税（基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳）
如果是二手房普通住宅，此项税费的缴纳和买卖双方是否首套房、房面积有关。
购买首套房即：90平米以下按1%缴纳；90～140平米内按1.5%缴纳；140平米以上按3%缴纳。
非首次购买住房，那么契税均按3%收取。
如果是二手非普通住宅，此项税费的缴纳只和是否首套房有关。
只要是首套房，契税均是总房价的1.5%缴纳；非首套房契税均为总房价的3%缴纳。
5.附加税（城建税7%＋教育费附加税3%＋地方附加税，卖方缴纳）
“营改增”前，多数附加费与营业税一起按照5.65%缴纳。
“营改增”后，应该按照增值税的税额作为计税依据。主要包括：城建税7%＋教育费附加税3%＋地方附加税（各地不同）。
房产证满两年的可免除附加税。
6.其它税费
除了上面介绍的几大税种，在二手房交易中还会产生一些其它费用，比如评估费（最高为千分之五，买方负担）、登记费（工本费80元共有权证10元，买方负担）以及中介费（买卖双方共同负担）等。
注意：虽说法律规定：增值税和个人所得税应由卖房者缴纳，契税应由买房者缴纳。但就北京二手房交易市场的实际情况来看，这部分税负到最后还是会被转嫁到买方身上。
“营改增”新规有何影响？
解读：新政规推出后，对于北京、上海、广州、深圳以外地区的个人，如果要出售住房，只要房产证满两年将不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”，统一执行免征增值税。
这也意味着，除北上广深外地区的人们，5月1日之后购买那些证满两年、房屋建筑面积≥144平方米的非普通住宅时又省下一笔税费。
总的来说，个人交易二手房的税负略有下降。即原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%，税负等于下调了0.24个百分点。
二手房交易“避税”招数及风险盘点
1.又合法又省税费的方式
如果你是首次购买家庭住房，那么最好选择房产证期限大于5年、90㎡以下的普通住宅，免征个税、增值税，契税按1%最低标准交，此时缴纳的税费成本是相对较低的。
风险指数：☆☆☆☆
2.房产继承最省钱，但首先你得有的继承才行
房产继承是不需要交税(包括契税、增值税和个税等)的。但需要同时满足“被继承人死亡后”和“你是法定继承人”条件时才行。只需缴纳“办理继承公证”费。举例：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元(公证费)。
风险指数：★☆☆☆☆
可以说没有风险吧，毕竟法定继承人也不会为了一套房子就那啥啥吧。不得不说，在北上广深，能选择这种方式获得房产的人，也挺让人羡慕的，但多数人没这个机会。
3.赠予过户，普通人也有机会
如果有人无偿向你赠予房产，你需要缴纳契税（总房价的3%），所谓的增值税和个税就免了。有个疑问，如果和房主不是亲戚的话，可以受赠吗？可以，只需去公证处公证即可，所需缴纳的公证费与继承公证费收取方式相同。当然，如果你和房主是家庭成员关系的话，就无需公证啦。
也就是说，所有税费＝公证费+3%契税(家庭成员之间赠予过户只需交3%契税)。但是非直系亲属之间房产赠予过户后，再出售时要交20%的个税。
风险指数：★★★☆☆
如果真的因为和房主交好获得房产，是无风险的，即使房子有问题，但白得的房子啊，你还要啥自行车？偷着乐吧。但如果是通过“假赠予”逃税，的确省钱，但作为买家的你拿到房子后如果发现质量问题，在法律上是不受保护的，只能吃闷亏。
4.传说中最常用的避税方式
“做低合同价”，这可以说是二手房交易中最常用的避税方式。举个例子吧，一套实际转让成交价格为300万元的房屋，经双方私下协议，将递交给房管局的实际合同价改为200万成交。这样差价100万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。
如果你遇到了没有诚信的人，私下协议被撕毁，却不受法律保护，那么作为房主，你可能损面临巨额损失。
5.双方协议：先租后买凑够5年再说。
根据国家政策，二手房交易由于性质及年限不同都有不同的优惠政策。其中增值税以2年为界限，个人所得税以5年为界限。因此很多人倾向于“先租后买”的方式达成交易，过户前先租住，每月约定租金，待2年或5年的期限一到，双方将租金抵消到房款中。
风险指数：★★★★☆
6.假离婚可以省下高额个税
二手房交易中，如果转让的是夫妻双方的第二套住房，需要缴纳高额个人所得税，如果能够免去个税，的确能省下一笔不小的费用。所以，很多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。
风险指数：★★☆☆☆
因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此，离婚后，一旦出现一方拒绝复婚的话，另一方很难维护自己的合法权益。
总之，上述“避税”方法都是在钻法律的空子，省钱的同时，也面临一些风险。建议您合理“避税”时，最好先咨询房产方面的专家律师，既省钱又合法才是大家真正需要的。
二手房交易注意事项
1、约定定金提高违约成本
当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2、防止毁约卖房
卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3、保证金协议不可少
为避免交楼前房主拖欠费用，最好签一份交房保证金协议，在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
4、最好选择有房产证的房屋进行交易
交易时，需查验房屋手续是否齐全，防止买到被抵押或者已经二次转卖的房子。
5、确定所买房屋产权是否明晰
如果所买房子有多个共有人，你只和其中一个签订买卖合同，一般是无效的。
6、确定交易房屋是否在租
包括我国在内的大部分国家均认可“买卖不破租赁”，如果你只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，很有可能不能及时入住，造成一定的损失。
7、注意土地的使用性质和使用年限
土地的使用性质分为划拨和出让两种，两种性质下房主享受的权利是不一样的。此外，还应注意房屋的土地使用年限，如果少了十几年的使用期，也是蛮亏的。
8、了解未来市政规划
购买时应提前了解房产附近未来的市政规划，比如是否面临拆迁，是否附近要建高层住宅楼，这些对于居住采光和未来市价都有一定影响。
9、一定妥善保管收据
小科普：比起新房，为啥大家更喜欢买二手房？
二手房都是现房，房屋质量一目了然；买完即住，房子几乎没有污染源；周边配套设施健全，衣食住行很方便；二手房的价格通常比同一地段的新房要便宜；新政出台后，二手房的税费降低了很多，用于投资的回报率比新房高。
可能这些优势，对于部分人来说，完全没啥诱惑力，就是喜欢买新房。但话说回来，如果你是在北京，应该也买不到地段好的新房了吧。
小结
对于手头并不宽裕的年轻家庭来说，如果你要买的是首套房，还是有必要多多了解购房政策，有很多优惠可循。比如，购买满五年、面积90㎡以下的普通住宅，不仅可以免征个税、增值税，契税还可按1%最低标准交，缴税费成本相对是最低的。