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2023.12.25上海
房产纠纷中，原告可能会诉请被告配合办理“网签”或“预告登记”，这样的诉讼请求一般无法得到法院的支持，无法得到支持的原因一般是法律上的履行障碍。
一、网签
住建部《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》规定，房屋交易合同网上签约备案(简称房屋网签备案)，是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作。网上录入房屋交易合同，合同录入完成后及时将签字盖章页上传至房屋网签备案系统，系统自动标注房源交易状态。房屋交易合同网上签约完成后，房地产主管部门在网上赋予合同备案编码。经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。
根据上述规定，所谓网签即房屋交易合同在房屋管理部门的官方系统进行网上签约备案。网签的作用主要体现为从行政管理的角度在一定程度上防止一房多卖，保护买受人合法权益，并作为银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。
二、预告登记
《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这是关于预告登记的规定。
三、履行障碍
《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”
房屋买卖合同纠纷，原告的诉讼请求要想得到法院的支持，首先就是原告享有该诉讼请求的“权利”，且被告没有反对原告行使或暂时行使该项权利的有效抗辩。其次，法院在考虑私权利的同时，还要考虑履行障碍，这种履行障碍即《民法典》规定的法律上或事实上的履行障碍，当然，这里面“法律上的履行障碍”就包括司法权不得逾越行政权。
回到本文所探讨的问题：
1、“网签”的诉讼请求一般无法得到支持的原因
2、“预告登记”的诉讼请求一般无法得到支持的原因
司法实践中，很少有诉请办理预告登记的，因为卖方（比如开发商）在能够配合办理预告登记的情况下一般都会配合，即便卖方不配合，在有合同约定且符合条件（如已网签）的情况下，买方单方去房屋管理部门办理预告登记，房屋管理部门也会给办理预告登记。如果没有法律上或事实上的履行障碍，仅仅因为卖方主观上的不配合以及房屋管理部门的没有任何法律依据的“不作为”导致无法办理预告登记，买方可否诉请办理预告登记呢？我认为是可以的，关于这一点，我们可以参考“九民纪要”第60条的规定：“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。”预告登记和抵押登记差不多，站在房屋管理部门的角度，只是一个行政上的登记，但是这个登记对于权利人而言意味着私权利的形成。
附：王某强与上海东樱房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
预售合同签订后，原告共向被告支付房款22,259,132元，尚有50万元未付。原告表示因其发现被告工程处于停工状态，为保护自身权利而行使不安抗辩，故而未支付尾款。
另查明：涉案房屋目前设有房屋建设工程抵押，抵押权人：中国XX有限公司和中国XX股份有限公司上海市分公司。
以上事实，由《预售合同》、逸品雅苑专用收据、上海市不动产登记簿等证据及本案庭审笔录在案佐证。
裁判观点【案号：上海市浦东新区人民法院（2023）沪0115民初58055号】本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
一、商品房预售合同办理网签的目的是为了方便房地产管理部门对商品房预售合同进行管理和规范，加强交易透明度，并不产生登记请求权的物权效力，也不是合同约定之义务，强行要求被告办理网签手续依据不足，对原告要求被告配合网签并办理网签备案的诉请本院难予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百二十六条、第五百八十条之规定，判决如下：