关键词：商业房地产；运营管理模式；创新；应用
中图分类号：F293.31文献标识码：A
引言
我国虽然房地产发展的比较早，但是商业地产起步较晚，缺乏专业的人才和有效的运营管理模式，使得我国很多商业地产不具备长期的经济效益和核心竞争力。随着全球化的进程越来越快，国外成熟的商业地产管理模式对国内产生了很大的冲击，不少企业成功冲出了管理的围墙，获得了很大的成功，而运营管理模式的创新与应用也是目前我国商业地产面临的一个主要问题。
商业房地产运营的主要特点
运营的组织方式有所不同
运营系统的设计方式有所不同
在传统的制造业中，产品和运营系统往往是分开设计的，因为，在制造业中一种商品可以用不同的生产系统来制造，但是在商业地产的运营管理中运营管理服务和提供系统必须要同时设计，因为提供系统是服务本身的一个重要组成部分，运营管理与生产消费是不可分割的，同时发生的。因此，商业地产的产品与运营的设计必须同时进行，不同的运营方式会形成不同的产品特点和服务特色。
客户在运营管理中起到的作用有所不同
传统的制造业生产流程是封闭的，产品出厂后才会与客户发生联系，而在商业地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，他们对商业地产的运营有着不可忽略的影响。如果客户对于运营管理有着消极作用就会干扰正常的管理工作，如果客户对于运营管理有着积极的作用就能够有效提高工作的服务效率，调整客户在运营管理中的角色也是商业房地产运营管理的重要任务。
员工在运营管理中扮演的角色不同
与制造业相比，员工在商业地产的运营管理中更加重要，因为商业地产的运营管理主要是人的管理，没有愉快的员工就没有愉快的顾客，也就没有一个高效的运行管理结果，因此，员工的表现对于运行效率、结果的影响极大，是决定商业房地产运营管理水平的重要因素。
商业房地产运营管理模式的创新
因地制宜，把握当地的人文历史环境
建立商业地产新型资金筹措模式
虽然我国的金融市场已经有所发展，但是商业融资的地产还是主要通过间接融资的方式进行，基金等金融机构在商业地产融资中没有发挥应有的作用。很多中小城市的城市开发对银行的依赖程度达到了90%以上，而全国城市建设对银行依赖的平均水平也高达70%，融资渠道的问题不解决，商业地产就很难获得突破性的发展。我们可以借鉴发达国家的成功经验，发展信托、基金成为商业房地产融资的主流渠道。让具有开发意向的房地产开发商与信托公司或者投资银行进行合作，直接在市场上募集资金，并聘请专门的人员对商业地产的资金募集工作进行具体的管理。
推动地产资本与商业资本的有效融合
在世界范围内，商业地产有两种主流开发模式，一种是欧美模式，将商业与地产进行分开发展，一个搞投资开发另一个搞后续经营，另一种就是以日本为主的亚洲模式，将二者有效融合，这样二者的资本可以互相渗透，形成更大的资本链，遇到风险可以相互扶持，有利于促进二者更好地发展。我们要采取哪种运营模式还有待探索，在近几年的运作中，有很多大型房地产公司成功地将零售行业引入房地产，这是一条非常有发展潜力的道路。
商业房地产运营管理模式的运用
1.统一运营管理模式
与零售相结合的运营管理模式
总之，我国目前商业地产的经营管理模式多种多样，既有整体经营的大商场模式，也有零散销售各自为政的小商铺模式，我们要摸清中国的国情以及当前的市场趋势，引进国外先进的运营管理经验，利用金融市场、零售市场等多方力量，做到因地制宜，促进我国商业地产的健康发展。
参考文献
[1]王涵.商业房地产运营管理模式的创新及运用分析[J].山东大学.2007（09）
[2]韩亚东.我国商业地产经营模式应用研究[J].中国海洋大学.2008（06）
关键词：商业模式转换盈利性现金流
一、商业模式的基本内涵
对于商业模式的基本内涵，有一种观点得到了普遍认可，即商业模式表达的是企业从价值定义到价值创造与传递再到价值获取的经营逻辑。首先，价值定义是指企业的定位是什么，即企业承诺它可以给顾客带来什么价值。其次，价值创造与传递反映的是企业如何实现承诺，即企业怎样将自身的资源转化为顾客的价值，并将创造的价值可以传递给目标顾客。最后，企业作为以盈利为目的的组织，只有能够从创造的总经济价值中获得收益才可以支持企业持续经营。
二、商业模式转换的财务评价
三、案例研究
（一）公司简介：传统主业唱衰，商业模式转换
（二）因计量模式转换导致的财务业绩“大翻身”
（三）商业模式转换的动因及操作可能性分析
深国商是利用转换商业模式将投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值计量模式以实现当前净利润扭亏为盈，亦或是通过商业模式转换为公司注入新的血液，从实质上拯救企业，对于深国商商业模式转换成功是否存在问题的回答，则需观察其今后的财务业绩。
（四）商业模式转换后盈利性及现金流透视
另一方面，在“现金为王”的时代，现金流已越来越成为企业生存的决定性因素。深国商商业地产租赁成为其主要的经营活动，企业转型的初期，现金流就显得尤为重要，但从深国商现金流量表中可以看出，企业商业模式转换后经营活动净现金流量都是负数，2015年第一季度报告也显示经营活动净现金流为-255.93万元，仍呈现净流出状态。可以看出深国商商业模式转换后经营性的活动目前并没有带来持续的正的净现金流，现有商业模式创造现金流的能力目前较弱。
四、结论
参考文献：
在互联网与各行各业融合的过程中，房地产业已经逐渐从落后者演变为先驱者。随着O2O时代的到来，房地产和互联网开始形成紧密结合的趋势，并且已经出现成型的商业模式。但是依然有很多地产商对与互联网结合持观望态度，对此《中国地产总裁》杂志记者采访了互联网地产先行者、北大黄埔同学会常务理事、北京见微企业管理有限公司董事长薛国智，他提出，在互联网和电子商务日渐融合的背景下，互联网思维与地产的结合主要由两个板块构成，一个是地产的现状，另一个是房地产业怎么互联网化。通地对这两个板块的探索和创新实践，他希望能从中找出房地产和互联网紧密结合的创新模式。
商业模式创新探索
目前的房地产市场风波不断，部分城市出现了市场下行趋势，许多房企都表示感受到了地产市场“寒冬”的来临。对于当前的地产形势，薛国智总结为以下三点，第一，宏观经济下行导致地产市场随之下行；第二，今年上半年的房产投资量和交易量大概是2013年全年的1/3，2013年颁布的“国五条”、“国六条”，各界为了躲避房产交易差额20%不缴税，导致供需双方纷纷入市，形成了一个非常不正常的交易量暴涨，今天和去年同期相比，房地产市场自然是下滑的；第三，银行收紧房贷导致市场下行。今年一季度，金融业由于受到互联网的冲击，大量的资金、存款从银行撤走，银行又感觉到地产市场风险增大，因此，只有非常小的规模支持开发贷和消费贷，造成市场资金供给不足。为此，薛国智强调，虽然现在的确出现了地产市场的下行趋势，但在新型城镇化推进的过程中，各地房地产仍然有巨大的发展空间。
薛国智还表示，大部分地产企业已经意识到，地产市场未来想要发展就必须要创新转型。“尤其对于我们这些中小地产开发商来说，如果不创新转型，就会把过去积累的收益还给市场。我个人认为未来房地产项目必须要做到差异化，只有做到了差异化才会在当地的市场中处于不败之地，才能在众多的房地产企业中脱颖而出。”在他看来，所谓的差异化就是指产品的差异化、开发模式的差异化和商业模式的差异化“，转型会成为我们地产企业新的发展机遇。”
地产电商离不开线下服务
所以我们确定了如今地产电商这一主题。地产电商就是以经过创新的市场格局和房地产业为核心，以大数据和云计算为连接，以移动互联网无处不在为大背景，以电子商务为平台，以能实现构建智能社区的方式，以智能化、差异化的用户体验为标准的商业地产，是一种保值升值的商业模式。”
智能社区应更注重用户体验
配合互联网技术的发展和物联网技术的腾飞，物联网小区――智能社区应运而生，也使很多大大小小的地产企业看到了项目发展的曙光，纷纷把物联网技术融入到社区建设当中去，为用户提供更优质、高效、稳定的系统化服务，力争成为智能社区这个新兴产业的代表。薛国智对此深有感触，他对《中国地产总裁》杂志记者表示“：过去开发商开发了房子，卖给很多业主，然后把物业外包给别人，很多开发商都觉得做物业很麻烦，但以后物业会成为我们没有开发的一块金矿，也是很多互联网企业争先恐后要进入地产市场的一个入口，例如深圳的花样年一直是互联网公司，但现在已经签了5000多万平米的物业，这些物业都是免费的，可它通过长期对业主生活起居各种数据的收集形成后台管理平台，进而通过自己移动互联网的客户端来赚钱。目前已经盈利，所以运用大数据就能把我们过去忽略的一些资源盘活。”在薛国智眼中，智能社区与互联网社区的诞生，就是将社区融入了互联联网技术，实现系统功能和整体服务质的飞跃。
商业地产与互联网结合刻不容缓
王健林和马云的赌局言犹在耳，各大商业地产巨头却已开始纷纷宣布涉水“O2O”，积极拥抱互联网。这波互联网浪潮确实正在改变所有行业的组织形式，产业地产也不可避免地受到了冲击。作为面向企业用户的综合运营商和服务商，商业地产在大数据时代似乎大有可为“，云平台”“、云计算”“、云服务”以及“智慧园区”这些概念层出不穷。但薛国智认为，目前大部分园区的云端理论仅止于概念，互联网服务仍处于“入门”阶段，大部分商业地产企业都偏重硬件建设而缺乏互联网思维，甚至有把产业规划建成的园区翻新成电子园区的案例。
对此薛国智表示，目前的商业地产和以前已经大不相同了，不是建一个商业中心，一些商铺就能把消费者聚到一起。类似万达的商业综合体已经在全国遍地开花了，而且在多地出现了招商难、运营难的问题。“所以商业地产这方面想要做到增值保值和聚拢人气，就是要通过互联网来解决。现在就连万达的城市综合体都积极地和互联网结合。因此，这是一条新路，代表了行业发展方向。”
本文即将针对未来房地产市场的主导者问题进行分析，研究谁将成为未来房地产市场的真正主导者。
一、Reits之与商业物业发展商
虽然reits对商业地产开发商的融资支持不是直接的，不会立竿见影，但是只要reits机制正式运行，开发商就等于找到了便利的融资渠道。因为有私募产业基金的投资，地产开发商可以不必过多的考虑资金问题，转而把精力转向产品设计和项目管理上。甚至更进一步，如果私募产业基金对房地产的介入较深，完全可以从土地购买进行介入，这样一来，开发商将获得更大解放，完全不必考虑资金和投资，只需把产品生产环节的规划、设计、质量、安金和进度把握好，就可以成为专业化的房地产公司。因为资金问题不在成为制约房地产企业发展的瓶颈，所以进入门坎将大幅度降低，大量的市场参与者的进入，一方面导致了竞争的加剧，另一方面也会促使开发商进行专业升级，提升自身的专业水平和品牌效益，依靠品牌和专业在高度竞争的市场上获得生存空间。
综上所述，relts时代的商业地产开发商将不再依赖资金，成为专业化的开发公司。开发商将更加注重专业能力的提升和品牌效应的积累。由于专业水平的提升，和开发商对品牌效应的追求，也将极大的提升房地产的质量和社会效益。开发商将成为以房地产开发管理为主业，以收取开发管理费为盈利模式的专业机构。对于有一定资金积累的开发商，还可以参与部分投资，持有开发项目的部分股权，但投资已经不是主营业务。
二、Reits之与私募产业基金
在reits运作成熟的市场，产业基金是商业房地产的重要投资力量。究其原因。是由商业地产的特性所决定。作为商业地产，其价值与自身的建造成本和运营成本没有必然联系，而是体现在因为繁荣的商业环境和成熟的商业模式所能为物业带来的较高租金收益。运作成功的商业物业，可以实现数倍于自身建造成本的经济价值。正因为商业地产的这个特性，就为投资人提供了巨大的利润空间。专业的投资机构根据自身对商业物业的理解，以正常的价格购入土地委托专业开发商开发，或购入开发商已经开发完成的不成熟物业，经过专业的规划、策划、和包装将普通的建筑孵化成繁荣、成熟的商业街区。因为购入价是土地成本(或房地产的建造成本加必要利润)，而成熟物业的价值则是未来现金流的折现。其间的价值差异有大有小，但正常来说都会有较大幅度的增值。这个丰厚的资产增值，就为私募产业基金提供了足够的利润空间。而relts的存在，又为产业基金的平稳退出创造了条件，有利于提高产业基金的资产周转率，产业基金可以只赚取价值增长最快的孵化期利润，而将稳定现金流出让于relts。
三、Reits之与REITS基金管理公司
两者的关系就如鸡和蛋，要创建reits就必须组建基金管理公司，而组建基金管理公司的前提是reits的出现。两者的高度依存关系不难理解，这里不做详解。由于在reits存在之前，市场上不可能存在felts基金管理公司，所以国内读者对基金管理公司的职责定位不太了解。在此。我们暂
四、REITs之于商业物业管理人
商业物业管理人的职责表现在：①策划租户的组合及物色潜在租户；②制订及落实租约策略；③执行租约条件；④确保所管理的物业遵守政府规例；⑤履行租约管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金检讨、终止租约及续订租约与租户磋商；⑥进行租约评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、进行会计、追收欠租及收回物业；⑦执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通讯系统及紧急事故管理；⑧制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；⑨提出翻修及监察有关活动。
从上述职责看，这里的物业管理人除了承担房地产传统意义上、的物业管理职责外，还承担着租赁和商业规划的职责。在REITs之前，由于商业物业主要分散在众多投资者手中，很难形成统广的商业规划和租赁管理，所以商业物业的管理只有传统意义的物管业务是统一进行的，而招租主要是靠业主自己或委托钳边的中介公司进行操作，商业规划则根本无从谈起。受制于业务的分散，中介公司虽然承接了大量的招租业务，但也很难进行有系统得管理。当REITs时代来临且REITs市场成熟后，商业物业将主要由产业基金(不成熟阶段)和REITs持有，由于物业产权的集中，就存在对商业规划的内在需求，商业物业管理才能真正成为一个专业经营的领域。
那么物业管理人在RElTs时代将以何种身份存在呢在上面的分析中我们已近看到：房地产开发商将摆脱资本依附，成为专业化的以房地产开发服务为主营业务，以收取开发管理费为盈利模式的公司；房地产投融资将由产业基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由两类公司整合在一起的金融控股公司进行专业化的投融资运作。从这个专业化分工的趋势看，商业物业管理人的最佳定位应当是成为专业化的商业物业运营公司，把商业规划、租赁管理和物业服务作为主营业务，通过向委托人收取管理费获得经济利益。
当然，从资源整合的角度，私募产业基金将投资的不成熟物业进行培育后出售也需要对商业物业有专业的认识。为此私募基金的管理公司也会招募商业物业管理方面的专家；为降低外部交易成本，不排除房地产投资机构自身设立内部机构专司商业物业管理职责。但就房地产发展趋势而言，必将是专业分工日益细化，商业物业管理人必将主要以独立公司的身份存在于房地产市场。
五、REITs时代是房地产金融的时代。房地产公司应及早筹建金融事业部
不仅商业地产的市场格局出现上述变化，住宅市场也将进行专业分工，所不同之处在于在住宅商品房销售市场上，商业物业管理人的角色将由房地产营销专业公司取代。
总之，PElTs时代的到来将意味着房地产金融时代的到来，未来的房地产市场一方面将分工日益精细，另一方面将出现由金融主导的格局。目前的房地产公司应找准自己的定位，或作专业化开发商或作专业化租售公司(商业物业管理人或住宅物业销售人)，当然，如果自身条件具备，最好是从事房地产金融，成为专业化的房地产投融资机构。对于目前一些资金雄厚，管理先进，市场号召力强的公司，甚至可以进行资产重组，对目前的业务进行拆分，将开发、租售和投融资分别成立事业部，统揽房地产行业的各个专业业务，但与以往所不同之处在于要强调各个模块的专业性建设。在reits来临前，这些事业部就要进行独立运作，各自就自身的专业领域到市场上与竞争对手进行格杀，’并培育品牌和知名度，为未来的实战做好各项准备。
【关键词】房地产；互联网；3D打印
一.背景
随和互联网的发展，越来越多的行业被互联网思维解构，而与此同时，众多传统企业也开始重视自身与互联网的结合，加速转型，不被时代抛弃。在2015年3月5日，总理在政府工作报告中提出"互联网+"的行动，也表达了国家推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展的目的。但在这样的大背景下，房地产行业却显得独树一帜，多年来，互联网对房地产行业的影响一直停留在房地产销售环节，而无法进入到房地产行业的核心部分，即房地产建设环节。
在2014年8月，一则新闻让大众为之震惊：10幢3D打印建筑在上海张江高新青浦园区内交付使用。这表面上是房屋建造技术的革新，但背后却暗藏着房地产行业格局的变化---房屋的"私人订制"成为可能。3D打印这种通过机械解放人工的模式或将从本质上改变现有房地产公司行业的结构，成为互联网进入房地产建设环节的突破口。
二.互联网对房地产行业的有限影响
1.改变了房地产开发项目的定位
2.改变了房地产开发的融资方式
房地产作为资金密集型产业，低成本的融资对于企业而言是至关重要的。
近年来，房地产开发企业的融资方式主要是房地产信托、房地产私募基金等。随着互联网金融的快速发展，房地产企业也完全有可能利用新的金融形态进行融资。目前，房地产众筹模式这一新兴的利用互联网金融进行房地产投资的模式已应运而生。在十几年前，众筹已经以商业模式身份出现在市场中，近些年更是以低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意等优点深受融资者的青睐，这种模式还将互联网与房地产金融、房地产投资结合了起来。使得房地产融资变得简单快捷。
这种模式已经在我国和美国得到了尝试。美国的房地产众筹，筹的是房地产项目股权，其本质是投资。而国内房地产众筹立足于买房人的房屋需求，其本质是集合具有刚性需求的人共同购买来降低房价。虽然众筹在我国刚刚兴起，但也说明了，在信息技术快速发展的今天，人们不断地在寻找新的投融资方式。
3.改变了房地产营销模式
互联网以新的销售手段促使企业经营管理变革，进一步引发产业内部的格局性演变，最终导致整个产业升级和行业优化。
4.对房地产影响的局限性
同其他行业相似，房地产的建筑阶段可以简单概括为：设计、施工和运营管理。有上述可得，虽然房地产企业和消费者在设计环节有所接触，但由于人工作业不能使建筑均个性化，所以远远不足以改变房地产企业对建筑设计的大胆革新，房地产公司在设计和施工部分中，与消费者的互动甚少，也就是说，消费者与房地产行业的接触绝大部分集中在房地产销售环节，并非在核心环节。这其实也是互联网无法根本改变房地产行业的直接原因：在现行模式下，在房地产的建设环节，不存在与消费者的沟通，互动和信息反馈的需求，建设公司只需与设计单位、施工单位做好沟通工作，因此，单凭互联网这种挖掘信息价值，消除不同主体间信息不对称的思维就无法解构房地产行业。
三.3D打印对房地产行业的解构
虽然3D打印房屋建设仍处在起步阶段，存在很多诸如安全、生产能力等方面的质疑。但从国外的成功案例中我们可以得出，3D打印建筑具有成本低、进度快的特点，这些特点也将成为其核心竞争力。3D打印建筑机器用的"油墨原料"主要是建筑垃圾、工业垃圾和矿山尾矿，其他材料主要是水泥和钢筋，以及特殊助剂。据不完全统计，采用3D打印建筑可节约建筑材料30%到60%，节约人工50%到80%，整体建筑成本至少节省50%以上。工期缩短50%到70%。
在这种房屋建造模式下，施工单位的参与越来越弱化，可以这样来说，在3D打印模式下，房地产行业将现在的设计、施工、管理三元模式转为设计，管理二元结合，设计方案将成为房地产企业的竞争焦点。当施工这个变量越来越可控，越来越同质化、机械化，那么设计这个变量所占的比重将越来越重。
四.结论
在不断推进3D打印技术的今天，施工这一环节越来越机械化。设计将成为房地产行业的竞争焦点，而设计的数据化和信息化则为互联网的进入提供了空间。未来的房地产公司将是设计单位和消费者两边的信息汇集平台，大胆点说，这种模式下的房地产公司将变为线上确定方案，线下用3D打印操作的O2O平台。
[1]崔光灿王亚茹.《互联网对房地产企业运营模式创新的影响》[M].上海房地.2014
[2]《互联网思维对商业地产开发运营模式影响》[J].《住房与房地产》.2014