2022年12月12日，厦门市人民政府办公厅印发《关于集体土地上住宅房屋征收推行房票补偿的意见（试行）》（厦府办规﹝2022﹞13号，下称“《房票补偿意见》”），明确对厦门市集美区、海沧区、同安区、翔安区集体土地上具有合法产权住宅房屋的征收推行房票补偿。
本文将具体介绍厦门市现行房票制度的基本内容和操作事项，分析房地产开发企业在购房者使用房票购房时应注意的法律风险，并就上述法律风险事项提出具体的防范建议。
一、厦门市房票制度简介
1.房票补偿的定义及适用范围
房票补偿是指在征收集体土地上住宅房屋时，将房屋征收货币补偿金额计入房票面值并发放给被征收人，被征收人持房票购买房屋以实现补偿安置的方式，是货币补偿的一种补充方式。
房票补偿仅适用于集美区、海沧区、同安区、翔安区集体土地上具有合法产权住宅房屋的征收补偿。
2.房票的基本规则
房票由区政府制定部门核发，实行实名制，带有唯一标识码，并载明持有人、面值、有效期等信息。房票核发、使用、转让、结算均在票面进行签注，纳入房票系统实行闭环管理。
房票面值由货币化补偿金额、无房户应安置面积货币化金额、房票政策性奖励组成，未包含房票购房奖励。
房票使用期限自核发之日起计算不超过24个月，逾期未使用兑换成现金。房票不得质押融资、违规套现。在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下，允许被征收人将房票转让给第三人使用，且可以分割金额转让给多人，已转让的房票不得再次转让。
房票可用于购买辖区范围内的新建商品房和存量商品房，房源信息纳入房票系统统一管理。本辖区房源不足的，经市政府同意可在岛外跨区域统筹存量房源。
3.使用房票购买新建商品房的流程
通过网签系统拟定购房合同，生成合同编号，房票持有人签订购房合同
房票转移（支付）
可选择通过线上方式或者线下方式进行：
线上：房票持有人在房票小程序上发起支付流程，输入转让金额、收款账户、购房合同编号。房地产开发企业确认接收房票，相应房票金额转移到房地产开发企业名下
线下：持票人和房地产开发企业委托人到指定银行办理房票支付，需提供纸质房票及其他规定的材料。银行窗口工作人员在房票系统发起房票购房交易。系统核验通过将房票支付的相应金额转移到房地产开发企业名下
房票兑付
房票持有人（房地产开发企业）在房票小程序上发起房票兑付申请，提交系统兑付或在银行指定窗口申请兑付
房票备付金专户主管部门工作人员确认房票兑付和奖励申请，系统发送支付指令到建行进行支付
合同备案
房地产开发企业确认收到兑付金额后申请《商品房买卖合同》的备案
4.使用房票购买
新建商品房的解除合同流程
备案完成前解除合同的
房地产开发企业与购房人达成一致意向需退房退票的，由房地产开发企业发起，撤销合同网签及退回相应房票。如房票已兑付的，开发商需按财政部门要求退款到房票备用金专户；专户主管部门确认收到退款后，在系统里将房票从开发商退回原持票人。
备案完成后解除合同的
房地产开发企业按按财政部门要求办理退款手续（直接向购房人退款，无须再退票）后，原持票人与房地产开发企业持银行出具的房票款项全额按原渠道办理退库手续的证明后，共同向不动产登记机构申请合同备案注销。
二、法律风险揭示和防范
在房票使用过程中，房地产开发企业应注意防范以下法律风险：
1.购房人未及时发起
房票转移（支付）流程的风险
购房合同约定以房票方式支付（部分）购房款时，如购房人不办理或拖延办理房票转移（支付）的手续，房地产开发企业将无法及时取得房票、办理房票兑付，不能及时收讫购房款。
2.房票兑付发生迟延的风险
根据《房票补偿意见》和《厦门数字化房票应用系统操作流程》的规定，房票结算资金按照现行经费渠道保障，由各区财政指定部门在建行开立房票备付金专户。在房票奖励和兑付申请生成后，区房票备付金专户主管部门工作人员需在房票系统中确认房票兑付和奖励申请，确认后房票系统发送支付申请指令到建行进行支付。如果出现区房票备付金专户余额不足的情形，财政部门应及时拨款到区房票备付金专户。在房票持有人使用房票支付的相应金额转移到房地产开发企业名下后，房地产开发企业可以通过线上或线下方式发起房票兑付申请。在区房票备付金专户主管部门工作人员确认房票兑付和奖励申请后，房票系统发送支付指令给建行完成支付。
房地产开发企业可以事先在购房合同约定，如因政府迟延兑付导致房地产开发企业未能按期足额收到购房款的，由购房人承担逾期付款违约责任。但如因该条款发生争议，司法机关可能以房地产开发企业将政府迟延兑付房票的风险转移给购房人承担属于“不合理地加重对方责任”的格式条款为由，从而认定该条款无效。
3.因购房人原因导致
解除合同时的损失索赔风险
根据《厦门市集体土地上住宅房屋征收推行房票补偿操作指引》和《厦门数字化房票应用系统操作流程》的规定，房地产开发企业兑付房票后发生商品房买卖合同解除情形时，如商品房买卖合同尚未备案的，房地产开发企业需将房票兑付的相应款项退还到房票备用金专户；专户主管部门人员确认收到退款后将房票从房地产开发企业退回原持票人。如商品房买卖合同已经备案的，房地产开发企业需将房票兑付的相应款项退还给原持票人，办理退款手续后方可注销备案。
根据以上规定，如商品房买卖合同尚未备案的，商品房买卖合同解除时，房地产开发企业需全额退还房票兑付款项，无法直接从房票款中扣除购房人应承担的违约金或损害赔偿金，而只能另行向购房人索赔。如商品房买卖合同已经备案的，房地产开发企业可以与购房人事先约定直接从应退还的房票款中扣除购房人应承担的违约金或损害赔偿金。但由于后续向不动产登记机构申请合同备案注销要求原持票人与房地产开发企业持银行出具的房票款项全额按原渠道办理退库手续，直接在房票款中扣除违约金或损害赔偿金有赖于购房人的积极配合；若购房人不予配合，房地产开发企业要求直接在房票款中扣除购房人应承担的违约金或损害赔偿金的诉求也恐难以实现。
4.房票延迟使用的损失索赔风险
根据《房票补偿意见》和《厦门市自然资源和规划局厦门市财政局关于调整集美、海沧、同安、翔安四区征收集体土地上住宅房屋财政结算标准有关事项的通知》（厦资源规划﹝2022﹞464号）的规定，在不同期限内使用房票，房票持有人可获得的房票政策性奖励和购房奖励权益不同，具体如下：
房票政策性奖励
房票购房奖励
核发后12个月内使用
24个月内使用但未超过面值的85%的，房票持有人享有使用比例的政策性奖励；
24个月内使用超过85%的，房票持有人享有全部政策性奖励
可获得实际使用金额5%的房票购房奖励
核发后24个月使用
可获得实际使用金额2%的房票购房奖励
超过24个月未使用
不享有政策性奖励
不享有购房奖励
5.涉嫌协助房票持有人违规套现风险
根据《房票补偿意见》，房票不得质押融资、违规套现。房票持有人用房票向房地产开发企业购买商品房，房票兑付且办理合同备案后，双方解除商品房买卖合同的，房地产开发企业应向房票持有人退还全部房款，此时房票持有人可能也已经获得了房票购房款奖励。
房票持有人无正当理由要求解除商品房买卖合同的，可能涉嫌违规套现，房地产开发企业协助房票持有人违规套现的，亦可能涉嫌违规。因此，房地产开发企业应注意审查购房人要求解除商品房买卖合同有无正当理由，并严格遵照规定程序办理解约手续。
三、商品房买卖合同房票条款建议
基于上述法律风险分析，我们建议房地产开发企业可在商品房买卖合同中增设以下与房票使用有关的合同条款：
1.房票付款的安排及逾期责任
购房人使用房票支付全部或部分购房款的，房地产开发企业应在商品房买卖合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中增加以房票支付购房款的相应条款。参考条款如下：
“买受人将使用房票支付购房款/首期购房款【】元，房票实际兑付金额与约定金额不一致的，以实际兑付金额为准，其余购房款项以转账方式/申请按揭贷款方式付清。
买受人应在商品房买卖合同签订后3日内办理完成全部房票付款手续（以出卖人取得可兑付的房票作为买受人办妥房票付款手续的依据），这些手续包括但不限于：买受人应在商品房买卖合同签订当日通过厦门市数字化房票应用系统或房票小程序线上发起并完成房票购房交易操作，将房票转移给出卖人，并在出卖人确认接收房票后当日内完成线上房票支付；买受人线下使用房票的，应在商品房买卖合同签订后3日内与出卖人一同到指定银行办理房票支付手续。
买受人未在商品房买卖合同签订后3日内办妥房票付款手续（以出卖人取得可兑付的房票作为买受人办妥房票付款手续的依据）的，视为买受人逾期支付购房款，买受人应按商品房买卖合同第【】条的约定承担逾期付款违约责任。
因不可归责于出卖人的原因，导致出卖人在申请房票兑付后的10日内仍未能获得房票兑付的，视为买受人逾期支付购房款，买受人应按商品房买卖合同第【】条的约定承担逾期付款违约责任。”
2.合同解除时房票款处理
在商品房买卖合同补充协议的违约或合同解除条款中，增设与合同解除后房票款处理有关的条款。参考条款如下：
“不论何种原因导致商品房买卖合同解除的，出卖人在向买受人退还房票款（指买受人以房票方式支付购房款时，出卖人通过兑付房票取得的款项）时，有权从应退还的房票款中扣除买受人在本商品房买卖合同项下应承担的费用、违约金、赔偿金等任何款项。
如因买受人违约导致商品房买卖合同在备案前即解除的，在出卖人将房票退回之前，有权要求买受人先行承担商品房买卖合同项下应承担费用、违约金、赔偿金等任何款项，买受人应另行予以支付，或者在除房票款之外的购房款中予以扣除。
因商品房买卖合同解除而导致买受人未能在房票使用期限（奖励期限）内使用房票，买受人由此遭受任何损失的，概由买受人自行承担。”
注：以上1-2参考条款仅为简要示范，建议房地产开发企业结合现有商品房买卖合同版本予以完善、细化。