松山湖高新区图源：网络今天冬至，大家吃饺子还是汤圆？一眨眼，2023年也要过去了。回顾今年东莞楼市，有过高潮，也有过低谷，整体先扬后抑。上半年成交火热，二手房成交连续几月站上3000套，城区的豪宅新房更是迎来了热潮，开盘即罄。
于开发商、二手业主而言，上半年无疑是出货的最佳时机，年初卖掉房的起码要比年底卖掉的，减少损失几十、甚至上百万。
于购房客而言，上半年在市场的一声声回暖中，失去了判断，上车上早了。
而下半年的楼市180°大转弯，传统楼市旺季的“金九银十”黯然失色，年底也不见购房客抄底了。
那么，明年的东莞楼市，会是什么样的行情？房价还涨不涨？
针对明年形势，一哥大胆给出了7大东莞楼市预判，希望能对大家明年的操作提供一点参考。
你认为明年楼市行情会比今年好吗？单选
会
不会
差不多
预判1镇街继续探低，1字头楼盘队伍更大
未来，楼市行情分化是一定的，这意味着价值较低的镇街房价失去了预期。
一般而言，会选择非核心镇街的，也只有刚需，但从近几年来看，受经济大环境、收入不稳定等因素影响，刚需的购买力也在变弱。
也就是说，失去房价预期的镇街，不仅失去了投资客，连主力刚需群体都在消失，存在去化危机。
从今年非核心镇街的表现来看，不断降价是争取去化的唯一出路。
不过，降价去化效果较佳只存在于首批降价的项目，当后续其它项目跟上内卷，市场又会进入观望状态。
这种内卷，最终会进入恶性循环。
目前，东莞1字头房价的镇街已经从2021年的7个，增加至目前的超20个；全市100多个在售新盘，1字头的新盘就有56个，遍布六大片区。
预计，明年还会有更多镇街新盘加入到1字头，镇街的房价继续下探。
预判2核心区二手小跌，并有望止跌
核心区，由于购买力较强，且存在预期，市场不会仍由它无底线下跌，到一个门槛便会有购买力支撑住。
当然，二手房房价，在新房价格的倒逼下，会进一步下降。
从市场项目来看，明年城区豪宅大平层将迎来“诸神之战”，会像今年一样迎来豪宅热潮，新房备案价也有可能突破新高。
不过，由于明年城区新盘项目再度增加，为了抢客，个别项目大概率是要降价优惠卖的，但不会大降。
值得一提的是，鉴于明年大政策出台的概率较大，或将迎来更为猛烈的调整。
加之土拍、未来核心区行情预期导向等，都或多或少给购房客信心，核心区的优质小区有望止跌。
预判3二手房挂牌量将更多，业主卖房更内卷
去年，贝壳上东莞二手房挂牌量还在5万套，今年就已经冲到7万套了。
当然，最近几个月一直保持在7万套左右，挂牌量上升幅度减缓。
不过，明年二手房市场大概率会越卖越多。
一方面，市场若持续冷下去，市场房源性价比越来越高，将会有更多“卖一买一”的群体加入到这个市场。
明年也会有更多的投资客抗不住，抓紧卖出，且市场每成交一套，同样会驱动更多的房东挂牌。
另一方面，市场若稍微回暖，业主看到行情，也会选择抓住时机扎堆挂牌。
还有一个变化是，业主卖房会更加内卷。
今年已经有业主砸盘了，很多小区房价都回到了6、7年前。
明年估计将会有更多的业主加入到砸盘大军中，价格会有二次踩踏，卖房会更难。
预判4土拍市场全面回暖
今年楼市较大的一个利好，便是放开了土拍限价。
于东莞而言，土拍新规之后的CBD地块首拍，近140轮竞价，拍出了2.9万/平的东莞历史最高楼面价，诞生新地王。
这不仅极大提振东莞明年的楼市信心，区域未来房价预期有着落，让房企、购房客看到了希望。
同时，也给了明年的土拍市场做了榜样，明年核心地段的地价不出意外都要涨了。
譬如东城万达地块、万江龙湾地块，都是核心地段的压箱底优质地块。
且为了进一步提升楼市热度及信心，估计明年推出的地块大部分都是核心地段的宝藏地块，土拍市场大概率一片火热。
预判5房贷利率进入“3时代”
从楼市进入寒潮以来，房贷利率便是刺激楼市的常备武器。
2021年下半年，东莞房贷利率还在5.65%-6.15%，二套也在5.85%-6.25%的区间。
而自去年开始，LPR便不断下调，一年下调了3次，首套直接降至4.1%；今年来再次下调，首套降至4.0%。
值得一提的是，房贷利率已经半年持续不动了，而目前的利率对多数人而言，其实带来的利息压力依旧较高。
预计，明年房贷利率将会进入“3时代”。
一方面，今年救市不利，小打小闹很难激起购房客的买房意愿，需要大猛药，从购房客的实际利益出发。
例如，若利率降至3.8%，那么比起21年6%的高峰期，同样200万贷款，月供便下降了2672元。
另一方面，12月18号，政策的信号弹已经提前预示了。
中财办在详解中央经济工作会议精神时，提到了“降准降息、减税降费”等政策效应将在明年持续释放，而明年还将出台新措施，增量政策和存量政策形成叠加。
整体上，就趋势而言，楼市没起来，救市动作就不会停止，作为常规武器的利率就还会下调。