2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:
筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。
该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。
筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。
经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。
房地产企业税收筹划面临的风险
税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:
法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。
政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。
财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。
行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。
房地产企业税收筹划风险产生的原因
税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:
因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。
注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。
因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。
房地产企业税收筹划风险的防范措施
税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。
(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作
房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。
(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动
(三)增强风险意识,提升自身素质
防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。
(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系
(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性
从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。
参考文献:
1.盖地.企业税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社,2005
2.梁云凤.房地产企业税收筹划[M].中国市场出版社,2006
3.韩灵丽.公司的税务风险及其防范[J].税务研究,2008.7
【关键词】税收筹划；纳税最小化；理论
税收筹划是指纳税人在税法的规定和许可的范围之内，通过对公司财务中涉及到税务方面的活动合理的筹划和安排，充分利用政府部门和税法中提供的优惠政策和可以选择的条款，来减轻公司税收负担的行为，也被称为纳税筹划。
1企业税收筹划理论的起源
目前在发达国家中税务筹划已经十分普遍，已经成为企业的经营和发展的重要组成部分。据记载，税务筹划的诞生追溯到19世纪的意大利，但是现代税务咨询成立于1959年的欧洲税务联合会，这是由从事税务方面的专业人员和团体组成，其联合会成员遍及欧洲各地国家。欧洲税务联合会提出在联合会中的税务专家是以事务咨询为中心开展税务方面的服务，因此在税务方面真正形成了税务筹划的出现，从而不断地发展起来的。而在我们国家，税务筹划方面的发展较晚，其发展速度比较缓慢。随着经济的发展税收才在不断地担负起组织财政收入和调节人们收入分配的职能，也是税务筹划的概念在企业中运行，为企业的良好发展起到了重要的作用。
2企业税收筹划理论的发展现状
在20世纪90年代以前，我国关于税务筹划方面的理论研究很少。这主要是由以下二方面的原因造成的：一方面，在以往的计划经济体制下，企业为国家或集体所有，企业的经营自受到极大限制；同时，企业每年为国家所贡献的利税作为国有企业考核的一项重要指标，因此，企业没有税务筹划的压力和动力。另一方面，由于社会上对税务筹划存在错误认识，特别是税法详细地规定了纳税人的纳税义务，却很少、甚至没有规定纳税人的权利，这使很多人把税务筹划与偷税、漏税等同起来，使纳税人从事税务筹划承担了过高的涉税风险，因此阻碍了税务筹划理论的研究及其实际应用的发展。随着经济的不断发展税收筹划受到了重视，企业税务筹划的理论与实务研究悄然兴起并得到社会的认同，对其研究的成果日渐增多。
3企业税收筹划理论的不足
从以上对税收筹划方面的研究现状的回顾我们可以知道，尽管国内在20世纪90年代以后对企业税务筹划方面的理论研究已经比较全面，在房地产开发企业的税务筹划研究方面也有所涉及。但我们也发现，现有的研究存在着以下几个方面的不足：首先，更多的是从宏观经济学的角度对税务筹划进行探讨，而不是从微观经济学的角度来展开；首次，在税务筹划的制度基础方面，仅局限于对税收政策的介绍，没有从更深层次的、从法系的角度进行分析，这可能使税务筹划的理论与方法得不到很好的理解；最后，现在的研究大多没有从企业战略或财务战略的层次来讨论企业的税务筹划，而仅仅从企业经营的层次来讨论税务筹划，这可能使企业税务筹划的效果存在一定的涉税风险。
【参考文献】
[1]丘艾莉.企业税务筹划理论与实务研究[D].广西大学，2004.
[关键词]税收筹划土地增值税代收费用
目前,房地产企业十分火热,各地的楼盘如雨后春笋般纷纷开盘,抢先占领有利的地理位置以期赢得极佳的销售业绩。由于地理位置的原因房价高低不一,收入金额的巨大性,缴纳税种的多样性,使得房地产企业成为纳税大户,同时也是税务机关稽查的重点。
房地产企业如何在不违反国家法律法规的前提下来合理合法地节税就成为这个行业开发商追求利润最大化要解决的重点问题。节税就要对所缴纳的税来筹划,可以从集资、建房、销售等各个阶段的不同方面来进行。本文就房地产企业在售房时的代收费用从收费的不同方式上来进行土地增值税交税金额的案例分析,寻找最佳的代收费收取方式。
甲房地产开发公司出售一栋写字楼,获得销售收入3300万元。开发该楼盘的支出:房地产开发成本为900万元,支付土地出让金200万元,其他允许税前扣除的项目合计300万元。并按当地市政府的要求,在售房时代收200万元的代收费用。
方案A:假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取
按土地增值税的规定,对于代收费用作为收入一并收取的,在计算扣除项目金额时可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。
扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820万元
增值额:3500-1820=1680万元
增值率:1680÷1820=92.3%
应纳税额:1680×40%-1820×5%=581万元
方案B:假如公司未将代收费用计入房价,单独向购房方收取
按土地增值税的规定,单独向购买方收取的,在计算扣除项目时不能扣除
扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300=1620万元
增值额:3300-1620=1680万元
增值率:1680÷1620=103.7%
应纳税额:1680×50%-1620×15%=597万元
通过案例得出,代收费用无论是否并入房价,增值额都是一致的,但是前者将代收费用并入房价却会减少土地增值税的交税金额16万元。
结论一:当代收费用的两种代收方式下的增值率在同一个范围内时
此时,由于增值额一致,增值率在同一个范围导致税率和速算扣除率一致,从土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数得知,代收费用并入房价时的扣除项目金额越大,税金就越少。可以得出以下结论:如果纳税人转让房地产所获得的增值率未超过50%,无论代收费用如何处理,均不会改变应纳的土地增值税数额;增值率位于50%～100%之间,将代收费用并入房价总额,可少纳税款5%X;增值率位于100%～200%之间,可少纳税款15%X;增值率超过200%,可少纳税款25%X.。
结论二:当代收费用的两种代收方式下的增值率不在同一个范围内时
此时,代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×a%-Y×b%
未将代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×c%-(Y+Z)×d%
两者的差额为:(增值额-扣除项目金额)×10%+5%Z,这就是纳税人经过筹划后的节税金额。
可见对于房地产企业在售房时代收费用作为房价一并计入与否会直接影响到土地增值税纳税金额的高低,同时当然也就会影响到房地产方税后利润的大小。纳税人在合理合法的前提下寻求节税的最佳途径就需要企业在更高的税收筹划领域的进行不断地摸索,这也是各个企业追求的最高目标。
[1]孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划.商业会计,2008年09期.
关键词：房地产业税务正确运用
21世纪房地产业在我国土地产业和商场产业占据较为大的面积和巨大金额的投资，在这一基础上存在一定的风险，涉及到众多税点。主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
一、房地产企业税务规划及分析
我们将进一步的对税务进行解刨及探析：
（一）合法性税法是处理征纳关系的共同准绳
税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
（二）筹划性经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性
税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。
（三）目的性房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标
直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。
（四）多维性
房地产业在我国国有产业中占有一定的领域，它的税务率也占了一大部分。在企业中税务这一方面占据好大一部分要素。增值税和效率税有着共同的特征及体系。现在好居民在购买房屋的同时房地产企业已经在销售楼的同时包含了税点进去。
二、房地产企业主要税种的税务筹划
（一）营业税筹划
营业税是我们税务体系里最为主要的税务，在销售的同时无形的已经形成了一种税务。根据我国人口占据世界第一的要素上面，房地产业也普遍在国内外形成了一种史上以来的大体制的行业。尤其在房地产业售前服务，属于不动产，税率皆为5%。有些企业将售楼税点降低在最低限度。
（二）增值税筹划
增值税对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为我国最主要的税种之一，增值税的收入占我国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。2011年10月31日，财政部公布财政部令，增值税、营业税起征点有较大幅度上调。
（三）房产税筹划
房产税的征税的是房产，在合法的条件下引领税务在房产业多元化利用。如何从房产的土地转入正确的使用效率，来权证中小型企业中存在的一些税务因素。上文已经明确的阐述了房地产业给人们带来了便利，在房地占地有一定的空间。室内的装备设施，都是进行核算及分析。
（四）企业所得税筹划
中小型企业在社会中占有一定的空间，公司内部都有每部分物资流动正确运营的程序化体系。就在酒店房地产业这一部分，阐述企业所得税怎么筹划的进程。来完善产地产业在企业当中的主营因素之一。企业所得税在我国产业里占有博大的税务，有些较为广大的资产在一定程度上进行税务查收。
三、房地产企业税务筹划中应注意的问题
（一）考虑经济环境配套性
（二）按照企业税务规章，企业也有一定的利益效益
根据房产税务筹划条列，大多数企业都在竭尽全力做好减税务的措施，通过另外一种方式来采取减税的措施，尽量避免最小的税务加收。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一种优良的税务必须是多种税收的选择，不能就这样的当做是最小的税务就是好优秀的了。
（三）税法和会计制度的分离
四、房地产企业税务筹划的发展方向
房地产企业设备了会计，有会计规章制度和培训的最基本的知识，尤其是要掌握好一定的专业知识和精通税务知识，这样在企业中也突出了会计税务的这一要点。税务会计的本职工作：一是要根据会计税收规章法条、可免除一些不需要的项目、利润和税务进行比较和计量，计算和缴纳应交税金，编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。二是根据企业的利润进行预算和筹备，对税务利润进行运营和合理计划，发挥房地产会计的实力和特点效果及作用，尽量保持在房地产税收为最低。税务筹划作为一种综合的管理模式，所采取的方案很多。从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看，包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此，房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动，需要周密的规划、广博的知识，深则精致的方案。