最高法院:办理商品房网签备案登记手续，能否视为获得法院司法查封的效力
裁判要旨
案情简介
一、杨某某诉赣州某开发公司、胡某某间借贷纠纷两案，赣州中院在诉讼过程中，首次查封了赣州某开发公司的房产。
二、由于房产网签备案在案外人赣州某房地产公司名下。赣州某房地产公司向赣州中院提出执行异议，其主张案涉房产是赣州某房地产公司购买，执行法院应当解除案涉房产的查封。
三、赣州中院驳回其异议请求后，赣州某房地产公司提起诉讼，要求解除对案涉房产的首次查封，经审理，法院认为赣州某房地产公司对案涉房产的拍卖价款不享有优先受偿权。在江高院续封时，该公司继续提出执行异议，主要理由是案涉房产已经预售登记至其名下，网签登记备案行为具备公示效力，应视为对案涉房产的变相查封。
四、2021年2月2日，江高院作出(2020)赣执异3号执行裁定，驳回赣州某房地产公司的异议请求。赣州某房地产公司不服，向最高人法院申诉。
五、2021年12月20日，最高人法院作出(2021)最高法执复90号，驳回赣州某房地产公司的复议请求，维持江高院的异议裁定。
裁判要点及思路
本案的争议焦点：网签登记备案行为是否应视为对案涉房产的变相查封？最高法院的裁判要点如下：
1.网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示，而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。
实务要点总结
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2.司法查封是一种临时性的执行措施，指由司法机关，即法院或其他依法具有司法权力的机构对被执行人的财产进行清点，并加贴人民法院的封条，以确保该财产在特定期间内不被转移、变卖或处理。司法查封的主要目的在于确保民事诉讼中当事人的权益得到保障，防止被执行人在诉讼过程中转移财产，导致判决难以执行。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
法院判决
以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
人民法院案例库：2023-17-5-202-010
赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案【最高人法院(2021)最高法执复90号】