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11月14日，国家统计局官网发布2019年1~10月全国房地产开发投资和销售情况，1~10月，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。10月房地产开发景气指数为101.14，环比提高0.06点。
尽管各项数据及市场反应均显示今年楼市金九银十成色不足，但相较前几个月仍小幅回暖。在销售端，房企近期通过打折促销、精装变毛坯等方式下调售价，拉动销量提升，“以价换量”效果得到明显体现；而在供应端与投资端，房地产开发投资增速尽管有所回落，仍处于高位，新开工面积与竣工面积单月涨幅大增。10月经济数据显现出房地产市场在经济下行压力下的韧性。
房企积极推盘销售热度回暖
商品房销售面积增速今年首次由负转正，其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降11.5%，商业营业用房销售额下降13.4%。
分地区看，西部地区销售面积与销售额增长速度领先全国，西部地区商品房销售面积36786万平方米，增长3.8%；销售额26611亿元，增长10.1%。中西部地区中部地区商品房销售面积37960万平方米，增长0.6%，增速加快0.1个百分点；销售额27118亿元，增长6.8%。而东北地区商品房销售面积6090万平方米，下降5.0%。东部地区商品房销售面积52415万平方米，同比下降2.1%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近3个月的数据看，销售价格下跌，销售数据反弹，说明降价促销是有效的。与此同时，9月以来，各地预售证发放节奏加快，供给端的活跃也刺激需求端的数据上升。“在持续8个月同比增幅为负的情况下，该指标首次变正，体现了销售端其实韧劲依然存在。”严跃进称。
根据国家统计局发布的商品住宅销售价格变动情况统计数据，10月商品住宅销售价格涨幅稳中有落，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。
“西部的重庆、成都、西安、昆明等热点城市对于区域的带动力不可小觑，从58安居客线上的数据来看，西部众多城市的二手房挂牌热度和用户热度也在全国排名前列，这一态势预计在今年不会发生改变，”58安居客房产研究院分院院长张波分析称。
光大证券对于后续需求并不乐观，研报指出，随着房价大幅上涨预期扭转，在“紧信用”前提下，购房需求边际趋弱，2020年的销售大概率回归下行通道。
投资增速回落竣工增速回升
二季度以来，从房地产信托收紧到境外发债监管，再到银行专项检查，房企融资渠道持续收紧，房地产开发投资亦受到影响。数据显示，2019年1~10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，仍保持高速增长，但增速持续回落，较1~9月回落0.2个百分点。
各地区投资增速均回落或持平，1~10月，东部地区房地产开发投资57615亿元，同比增长8.4%，增速回落0.2个百分点；中部地区投资22822亿元，增长10.0%，增速持平；西部地区投资24588亿元，增长15.7%，增速回落0.5个百分点；东北地区投资4579亿元，增长9.5%，增速回落0.4个百分点。
张波表示，全国房地产开发投资增速延续了自今年5月以来持续增速回落的趋势，但东部和东北部地区的回落尤为明显。东部地区由于投资额绝对值高，其增速放缓对全国平均水平产生明显下拉作用，东北地区的降温的速度高于上半年和2018年平均水平，直接显示出房企在这一区域的谨慎度不断提升。
严监管态势下，近期楼市土地流拍与底价成交频现，“地王”项目难觅踪影。从数据来看，1~10月土地购置面积及成交价款同比继续下滑，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%；土地成交价款9921亿元，下降15.2%。但土地购置面积及成交价款降幅有所收窄，比1~9月分别收窄3.9个百分点、3.0个百分点。单月来看，根据光大证券测算数据，9月、10月土地购置面积成交小幅回升，同比分别上涨10.4%、12.8%。
光大证券研报指出，由于百城成交溢价率持续下行，当前一二线城市溢价率总体企稳，显示价格已降至开发商的认可区间；新开工持续较高增长，房企土地储备存压；金融资源向头部房企加速倾斜，中型房企仍有较强的规模扩张和排名提升诉求等原因，近期土地成交出现低位小幅回升。但由于市场各主体对于“房住不炒”有清晰认识，行业整体拿地策略较为谨慎。
从供应先行指标来看，新开工继续增长，竣工拐点到来。数据显示，1~10月房屋新开工面积185634万平方米，同比增长10.0%，增速提高1.4个百分点；10月单月新开工面积同比增长23.2%，增速大幅提高16.6个百分点，创2018年9月以来新高。房屋竣工面积54211万平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.1个百分点；10月全国房屋竣工面积同比增加19.2%，连续3个月转正且增幅持续扩大。
太平洋证券研报指出，由于今年房企融资环境收紧，资金面的压力迫使房企加速回款，而从开工到预售的成本占总房款比例较低，抓紧开工推盘成为房企净回笼现金流的渠道之一。
此外，有研究机构表示，新开工面积、增速持续大于销售，将带动中期开工未售库存相应回升。严跃进指出，竣工数据反弹，意味着库存也开始反弹，未来可销售的楼盘和可交付的楼盘会增加。
市场韧性仍在走向“稳”字当头
多方表示未来房地产市场将延续平稳态势，“市场降温大背景下，整体稳定依然是2019年最后两个月大趋势。”张波表示，预计商品房成交量价亦不会出现明显波动，但市场信心指数或延续下跌，从58安居客线上平台的调研数据来看，购房者的信心指数10月环比下降4.2%，经纪人信心指数10月环比下降0.6%。
东吴证券预计，2020年政策将趋于平稳，政策严厉程度与市场热度反向。房企表现将趋于分化，资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。