4、根据图纸进行计算，然后实际测量自家室内净面积是否与图纸实际一致，而关于结构所占面积、公摊面积只能通过图纸计算。1、公用建筑面积分摊原则如下：（1）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。（2）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。（3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的
5、使用功能。2、分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。3、不应入的公用建筑空间：（1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（2）售房单位自营、自用的房屋。（3）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包
11、文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。b.建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。c.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。d.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同要求开发商签收关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”e.提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。f
18、墙体与地面是否空鼓（3）1只塞尺-用于测裂缝的宽度（4）1只5米卷尺-用于测量房子的净高（5）1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通（6）1只计算器-用于计算数据（7）1只水笔-用于签字（8）购房合同（三）分户验收主要主要内容、明细及注意事项1、业主进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（1）房屋本身的质量（2）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。2、验收的主要项目应该重点考虑水和电的问题，然后是检查墙面和地面是否存在空鼓等。序号检查项目具体核查内容不合格项描述备注确定房屋是1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案1否达到交付表是目前
20、收合格证。有的还有实测面积登记表。只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。【提示】：开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。业主在收房的时候不能只简单地看有没有竣工验收备案表，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。2配电箱/开关/插座/电线/照明1、打开屋里的配电箱，检查空开操作是否正常，有条件可查看空开漏电保护状态并测试，开关应附使用空间标识。2、开关，插座面板方正，清洁，牢固。3、检查插座，是否正常通电（可米用试电笔），检查线路是否接错，正常情况是仅右侧孔（火线）带电。
22、布线图，方便日后维修。9、检查厨卫的电源插座是否为盖防水插座。3内墙面/顶面/地面（板）1、墙壁/窗户渗水检查：最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往检查一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。2、墙表面应光滑，平整；无明显裂缝，无空鼓（可用皮锤或手敲打），无渗水痕迹。3、地面应平整；无明显裂缝，无空鼓。4、墙面的垂直度检查。5、顶面的平整度检查：可以自带拉尺在客厅及各房四角测下天顶到地面的距离，如果四角相差太大可以考虑要求开发商修复平整度。6、墙体及顶面是否有水渍。7、标高差：卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和
23、渗漏8、地板：地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？地板间隙是否太大？地脚线接口是否妥当，有无松动？厨卫墙面、地面1、检查地面平整度：是否存在局部积水2、验防水：堵住排污/水口进行地面盛水试验，以水覆盖地面为准（约咼2cm），约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。若开发商不冋意做闭水试验，可在收楼意见书中注明厨卫地面未做闭水试验。3、查看厨卫顶部及厨卫外侧的墙体是否有水渍。序号检查项目具体核查内容不合格项描述备注材料一致性检查检查厨卫设备/瓷砖/门窗/开关插座等的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符。门
24、窗1、门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。2、五金配件：齐全，位置正确，牢固，如锁扣应操作正常。3、密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。4、玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀。5、目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平仃。6、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。7、窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。8、入户门的检查：门和锁开关应灵活。检查入户门门铃、观察猫眼；门插是否插入得太少，门间隙是否太大（特别是门锁的一边）？门四边是否紧贴门框，门与框的密
25、封是否严密？门开关时有无特别声音？大门、房门的插销、门销是否太长太紧？下水管道1、带个手电筒，检查各个下水口里面是否有水泥等杂物。2、对阳台/厨卫地漏，坐便器，洗脸盆，水池、淋浴盆等各下水管道进行灌水试验，听到咕噜咕噜的声音，灌的水正常排出，就表明通畅。水冰龙头1、检查各个水龙头操作是否正常。2、大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。水表/电表/燃气表1、检查给水进户阀门开启是否灵活。2、检查水表、电表、燃气表运转是否止常并记录三表的底数（验房后通常附在验房记录表中）。通风管道设厨房、卫生间的通风管道主要通风性能检查，方法：序号检查项目具体核查内
26、容不合格项描述备注施点燃废旧纸张置于烟道口，看火苗及烟是否往里吸，往里吸入说明通风性能良好（也可用点燃的打火机进行测试）。燃气表/燃气管线1、重点检查燃气管道固定是否牢固、走线是否合理、燃气表固定是否牢固等几个方面。2、试燃气热水器开关是否妥当？外阳台1、地坪表面整洁，无污染。2、地面坡度正确，以水覆盖地面检查是否存在局部积水。预留孔位1、检查空调、燃气热水器、油烟机预留孔位是否合理，应特别注意预留孔应里高外低，否则下雨天会向室内渗水。层咼如果合同有这一条款，应进行层咼核查。方法：把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），应该测量户内的多处地方。一般来说
27、，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。对讲/安防系统检查可视对讲，安防系统能否正常使用其它1、验收房屋发现冋题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。可自留一份复印件，若无复印件可用相机拍摄下来存底。2、公共维修基金：此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价的1.5-3%。任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、房屋验收完毕后，还需预缴物管费，到物管处领取产品手册、序号检查项目具体核查内容不合格项描
29、或楼书的约定(3)住宅结构验收：3.1顶板：目测检查顶板是否平整，方正，与墙面是否成90度角，检查是否有明显裂缝或裂纹，是否有其他缺陷，顶层住户应注意检查顶面是否有漏雨水的印迹。3.2墙体：墙体分为承重墙和非承重墙，应区别对待和检查，应向开发商或物业交房人员详细询问清3.2.1承重墙体：检查垂直度和方正度，在建筑施工过程中，容易发生跑模或模板支撑偏移、倾斜现象，导致墙体不垂直和方正，虽然对结构和承重影响不大，但是会影响今后的装修，会影响以后些设备和家用设施的安装和使用，会影响居室的美观3.2.1.轻体墙体或室内分隔的二次墙体：检查墙体厚度，垂直和方正度。一般情况下，这些墙体容易发生倾斜和偏移
30、现象，另外有些住宅的二次墙体是和邻居公用的墙体，要检查隔音效果。3.2.3墙体表面的检查：墙体表面主要检查是否有裂缝和裂纹，承重墙体不管是什么样的裂缝和裂纹都要重视，可能会牵涉到建筑质量，另外要注意是否有钢筋露出墙体，钢筋是结构的重要构件，如果露出会导致锈蚀，影响住宅墙体的使用寿命。轻体墙的裂纹和裂缝一般是由材料缺陷或安装缺陷造成的，会直接影响以后的室内装修，324墙体表面抹灰层和腻子层的检查：应检查是否有空鼓、起泡、不平、脱落、粉化，阴阳角是否方正，这些缺陷都会影响今后的装修和居室的美观。3.2.5外墙内保温墙体的检查：由于现
31、代节能技术的要求，很多住宅都采用的是外墙内保温的技术，由于材料缺陷和技术限制，内保温层容易发生裂纹、脱落。要向开发商或物业人员问清保温层的结构、厚度、材料，以便于今后墙面安装各种设施和饰物时的安全。3.2.6外墙外保温墙体：应向开发商或物业人员问清保温层的厚度，以便于今后挂空调室外机的安全。3.2.7预留孔洞：空调、厨房抽油烟机、燃气热水器、卫生间排气等都有预留孔洞，应详细检查位置是否地面：检查地面的平整度，尤其是边角部位，地面不平整会影响今后木地板的铺装，尤其是复合地板，而且会人为加厚水泥砂浆用量，另外重点检查地面是否有裂缝
33、防水的高度和使用的何种材料。现在很多小区的厨房都没有防水层。(4)门窗洞口的检查：4.1门洞口：检查门洞口尺寸是否符合原设计要求，检查门洞口是否歪斜或不在同一直线或同一水平线或垂直线上，门洞口的质量直接影响门的制作和安装，另外应检查门洞口的位置是否会影响今后大件家具的搬移。4.2窗洞口：检查窗洞口是否方正，外飘窗洞口是否歪斜，检查外飘窗墙体和主体结构墙体的接缝处是否方正，是否有裂缝或裂纹，是否有雨水渗漏的痕迹。下窗台面是否平整，表面抹灰层是否坚实。(5)门窗的检查:5.1门的检查：现在住宅交房时，一般只安装了入户门，应检查门的品牌是否与合同约定一致，检查门的开启方向是否
34、合理，开关是否灵活，门和口之间是否缝隙一致合理，门表面是否有划伤或变形，门框和门洞口的墙体接缝处是否严密整齐。5.2窗的检查：先核对窗的品牌和安装规格，活动扇和固定扇是否与合同约定一致，是否是中空玻璃，检查安装的垂直度和水平度，检查活动扇的开启方向和开启方式是否合理，检查窗的制作工艺是否细致，材料接口是否严密整齐一致，检查窗和墙体之间是否有安装的缝隙，检查窗扇的密封性和密封胶条是否完整，五金件是否齐全。纱窗是否有破损，推拉窗应检查推拉是否滑顺，是否有互相摩擦和阻碍的情况(6)上下水设施的检查：6.1上水的检查：应检查厨卫和洗衣房以及热水器上水管
35、的预留位置是否合理，上水管甩头与墙体的间距是否一致，冷热水管的间距和排列是否合理。要求冷热水管的间距不小于100毫米，平行排列时热水管在上，冷水管在下，中水管应有单独标示，是否预留装修取水用的水嘴，开水嘴检查水流是否通畅，检查所有上水管是否用卡子固定牢固6.2下水的检查：卫生间应检查下水口预留数量是否足够。一般卫生间至少应有两个地漏，一个坐便器下水口，一个面盆下水口，高档住宅还应增加妇洗器或浴缸的下水口，一般情况下交房时会封闭下水口，留出地漏口不封闭，建议应通水试验流水是否通畅厨房一般会留一
36、个下水口，供洗菜池使用，要注意检查位置是否合理，现在很多住宅厨房都没有地漏。如果有，应通水试验。打开水龙头查是否漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度洗衣房地漏是很重要的，要检查是否排水通畅，是否和预想的洗衣机安装位置一致。下水管不允许接在室外空调冷凝水的下水管上要检查主下水管检查口是否有预留和位置是否合理。在验收下水时先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水，因为在工程施工时，有一些工人在清洁
37、时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。(7)电路及设施的检查：7.1强电
38、的检查7.1.1检查配电箱，看普通电源插座电路和空调插座电路、照明电路是否按分路分别接在不同的空气开关上，检查是否有预留的今后加装空气开关的位置，检查漏电保护器是否灵敏有效，检查配电箱内线路和开关排列是否整齐，箱内是否有建筑垃圾和渣土。7.1.2检查电源插座：检查墙面普通插座的位置是否距地面300毫米以上，并且在一个水平面上，检查插座接线是否为左零右火上接地，检查插座数量和位置是否符合合同约定，检查电源插座和弱电插座间距是否合理。检查客厅空调插座是否为16安培，(因为要安装大功率空调)检查空调插座距地面是否为1800毫米以上，检查厨房抽油烟机插座位置是否合理，检查是否
39、预留了微波炉、电饭煲、电烤箱等厨房设施的插座，检查每个卫生间是否预留了两个以上的防溅型电源插座，检查位置是否距地面1800毫米以上并且不会影响今后其他设施的安装，检查是否预留了单独的浴霸的电源和开关位置，检查洗衣房和热水器的位置是否预留了电源插座。7.1.3检查照明开关：检查所有开关是否在一个水平面上，一般开关距地面高度应为1300毫米至1400毫米，检查开关控制照明是否有效，检查开关位置是否会影响今后的使用，是否合理。7.1.4抽查几个开关和插座。打开检查，看线管入盒是否安装了锁口，线盒内是否有建筑渣土和其他妨碍线路安全的杂物，电源线是否按规范分色安装。用万用表测量各个强
41、常转动，注意记录水表上的原始数据。9.2电表：电表一般安装在户外，开发商应该预存，打开室内的灯检查电表的转速是否正常。9.3煤气表：检查外观和安装位置，检查是否表底数为0。9.4热水器：检查安装位置是否合理，燃气热水器是否安装了强排管路，给排水是否已接好。9.5厨房的排风口：检查是否安装了防倒烟和防止返味的单向门管道接口。(10)公共部位检查走廊和电梯间的消防设施是否齐全，防火门的安装和开启是否正常，公共部位的墙地砖或石材是否有安装缺陷，管道间和设备间是否锁好。电梯运行是否正常，电梯的数量和容量是否和原合同或楼书约定相符。(11)
43、，以判断住宅的隔音效果是否良好。(四)细部验收及验收重点特别注意内容：1、裂缝检查新房先看有无裂缝新房出现裂缝事件在一些商品房中曾经出现过多次，在检查房屋有无裂缝时，业主首先要仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，存在结构性质量问题。看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题，有漏水的隐患。承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险，对这类房屋，购买者一定不能
45、关所控制的灯、插座什么的是否有效（收房时最好带个试电笔）；检查各个水管的龙头（包括楼道里的管道井中的水龙头）是否配件齐全、有效；检查开发商给的各个钥匙是否好使；检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致；5、带个手电筒，检查卫生间的各个下水口里面是否有水泥等杂物。大家不要以为下水道都被包着呢，不会有问题的，实际情况并非如此。施工的时候有的工人会在你家的下水道里方便，所以有时就不会重新给你包好，这样施工的时候就很容易掉进水泥去，如果你不把水泥想办法弄出来，日后等你装上座便堵了的话可就麻烦了。我家的下水道（装座便的那个）就发现了有水泥块，尽管要求开发商给掏了出来，还是有点
47、收。附9以后为A类表格及检验批附表1:住宅工程质量分户验收表工程名称房（户）号建设单位验收日期施工单位监理单位序号验收项目主要验收内容验收记录1楼地面、墙面和顶棚地面裂缝、空鼓、材料环保性能，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，装饰图案、缝格、色泽、表面洁净2门窗窗台高度、渗水、门窗启闭、玻璃安装3栏杆栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施4防水工程屋面渗水、厨卫间渗水、阳台地面渗水、外墙渗水5室内主要空间尺寸开间净尺寸、室内净高6给排水工程管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置7电气工程接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置8建筑节能保温层厚度、固定措施9其它烟道、通风道、邮政信
50、+H2L2说明:1、H1-H5代表房间净高尺寸，L1-L5代表房间开间和进深尺寸，L值宜取500mm;2、偏差为实测值与推算值之差的绝对值，不得超过15mm;极差为实测值中最大值与最小值之差,不得超过25mm;抽测不合格点数据在表内用笔圈出；3、使用钢卷尺或测距仪按上图规定进行检查，数据进行原位标注；附表5:住宅工程质量分户验收记录表（楼地面、墙面、顶棚、门窗、防水）工程名称房（户）号1验收项目验收规定检杳记录验收结论楼地面裂缝、空鼓无空鼓、无裂缝材料环保性能符合有关规定要求装饰图案、缝格表面洁净、图案清晰、色泽一致、接缝平整、深浅一致、周边顺直墙面爆灰、空鼓、裂缝无