但农村经常会出现宅基地房的售卖情况合法吗？
此类房屋只能转让使用权不可买卖同时转让须满足以下四点：
一、须经本村村民委员会同意和乡级政府批准；
二、转让人与受让人同为本村村民；
三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；
四、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。
2、买小产权房有风险！
01没办法办理房产证
一、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；
二、开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；
三、即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。
02难以规避“一房多卖”风险
因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
03脱离监管质量难以保证
04购房时无法进行银行贷款
不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
05套现困难，难以转让
小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。
06小产权房难分割
因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。
07有可能被无偿征用或者征收
小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。
08随时面临业主“违约风险”
在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。
3、已经买了小产权房合同有效吗？
根据现行法律，2种情况有效，3种情况无效
有效
一、本集体组织成员之间买卖小产权房；二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。
无效
一、本集体与其他集体组织成员之间买卖小产权房；二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；三、小产权房未办理抵押登记。
4、买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房？
买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。
有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。
主办单位：广西南宁市江南区人民政府承办单位：南宁市江南区经济贸易和信息化局