上半年的楼市销售“以价换量”层出不穷，价格也成了购房者最为关心的问题之一。
●现状
楼市促销风潮迭起，“经济型”、“实惠型”产品比“奢华型”、“尊贵型”产品跑量更容易。
●后市
“以价换量”只是房企阶段性策略，但不排除部分企业持续。
●提醒
市场促销潮中，“找便宜”需谨慎，也是消费者检验产品，等待大浪淘沙的好时机。
根据中国指数研究院的数据监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业已达到53家。
从这份上半年品牌房企排行榜单上，行业分化的马太效应愈发明显，其中万科以半年度1000亿元的销售成绩，再度问鼎行业龙头宝座，而绿地、恒大、保利、碧桂园等房企大佬聚在各显神通的方舟上，均表现出了较强的掌舵能力。
然而，若是将日历翻回到年初，我们就能看到另一个问题：尽管少数房企交出了漂亮的年中考卷，相对于今年各大房企定下的巨额销售任务，这份成绩依然不够理想。
“实惠”比“尊贵”更好卖
继“金三银四”回暖动力不足，“红五月”遇冷后，长沙楼市6月的优惠力度更为强劲：低首付、零首付、一口价、买房送车、买房送房……
业内人士分析，从上半年楼市折扣力度来看，大品牌的优惠力度和范围，明显大于中小型企业，而定调“奢华型”、“尊贵型”的产品，远不如“经济型”、“实惠型”的产品好卖。
就在上个月，恒大、龙湖等龙头房企正在进行一场真正的“以价换量”。与此同时，在市场预期没有明显改变的情况下，各大房企的营销方式也从单一的品牌和产品推广，逐渐走向复合型营销。
“全民营销”可以说是其中一个缩影。
作为碧桂园的杀手锏，它快速地被各大房企复制，这股全民参与的风潮，不仅出现在上半年的长沙楼市，不少房产网站已经用“自由经理人”的职业模式，把全民营销的统战线路发展到更广阔的地域中。
在这样的大背景下，“比品牌、比产品、比价格”成了海量供应下，购房者最乐意为之的事情。
年中冲量潮愈演愈热
进入6月，年中的优惠范围和力度越来越频密。
梅溪湖北岸的振业城打出了5980元/平方米的“5字头”招牌；梅溪湖红线圈内的中国铁建·梅溪青秀6000余元的产品供应也不少；融科东南海、华润·橡树湾等大盘也把价格姿态放低到了“5字头”；龙湖更是组合出击，不到两百万元的别墅，买一套还送一套高层。
“单盘或者单一品牌的成交量的上升，更多的是房企为了冲刺年中任务，‘以价换量’的结果。”碧桂园·威尼斯城营销负责人喻新祥表示，长沙楼市每年都会有两次大范围、大力度的市场促销，其一是年中的五、六月，其一在年末的十一、十二月。
喻新祥同时提出，期间进行“以价换量”的企业有两种，一种是大型上市公司，为了完成集团对子公司的年度考核任务，往往会选择年中和年末“以价换量”冲刺业绩；而另一种则是在资金流中挣扎的中小型房企，在大企业引领了促销风潮后，他们为了在市场谋生，不得不跟风大幅让利。
释疑
“以价换量”有望延续优惠吗？
尽管市场跑量成风，但“以价换量”却不是购房者和投资者的万金油。
事实上，位于河东核心区位的项目也有同样的顾虑。河东一项目营销负责人表示，由于开发成本较高，跟风低走企业肯定不愿意看到，为了避免迎合这波促销潮，原定于年末推出的货源可能会适当延期。
“个人觉得，‘以价换量’只能是房企的阶段性策略。”喻新祥认为，房价是因开发成本而设定的，经过多年发展和规范，房产开发净利润已经不多，即便房企大动作“以价换量”也是在保全成本的基础上，消减利润。但不排除，部分为了生存的中小型企业，会在促销潮中断臂求生，大幅降价。
2014年最佳买点在哪里？
在全国房地产市场和竞争格局进入调整，新格局风雨欲来的前夜，市场的声音往往很难达成一致。
喻新祥认为，“金九银十”将会是一波好的入手时期，这时将有大量新盘推出市场，一方面购房者选择较多；另一方面，房企丰富的产品和营销方式，也使得产品和优惠能结合到最佳状态。
泰禹国际项目总经理周菲则认为，随着人口红利阶段性的消化完毕，刚需供求格局改变，预计下半年房企将持续进行促销，加大‘以价换量’力度。
“在全国经济增速放缓，房地产金融收紧，开发贷款和房贷受到影响时，促销风潮很可能会持续全年。”周菲表示，在现有政策不放松，银根持紧的情况下，房企依然会秉承“现金为王”的原则。对于购房者而言，在持续的“以价换量”中，今年的最大“捡漏”机会可能出现在年底促销潮。
潇湘奥林匹克花园营销总监唐旭东曾说，不管市场顺境逆境，总有卖得好的企业和卖得不好的企业，行业上行期间，价量齐升只能说顺水搭舟，下行期间，也未尝不是检验产品、大浪淘沙的好时期。
贴士
“找便宜”也有风险
对于整个楼市来说，尽管案例极少发生，却折射出中小型开发商现金流和融资渠道愈发艰难的问题。
当观望之风从四面八方渐渐吹散时，购房者面对低价一定要慎重。
“在开发商品牌和产品基础较弱的前提下，中小型企业为了谋生存而采取的‘以价换量’，伴有一定的风险。”喻新祥认为，一旦遇到资金瓶颈，项目很可能出现前期承诺不能兑现、工期延后、甚至烂尾的可能。
所以，“找便宜”也有风险，入手需谨慎。
手记
房企用生命跑量
房地产营销好比战场。
老百姓在哀嚎房价高企的同时，或者并不理解，这股硝烟背后是烧到油滚水开的新房库存和市场新增开发量。对于企业，尤其是中小型企业而言，快速跑量关乎的已经不再是赚多少钱，而是性命攸关的殊死斗。
决定存活与否的因素有很多，既有实力，也有时运。但如广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵文卓所言，在房地产大浪淘沙的发展进程中，过去“守得云开见月明”的经验，在2014年可能会造成更严重的后果。
而那些拼命跑量的房企，不仅仅是在市场震荡中艰难地普降甘霖予需求者，也是在这场营销战争中，憋着一口争胜的气，用生命在跑量。