最近，22年的上海市16区域的详细GDP成绩出来了。
你猜猜，不出意外的话，哪几个区是倒数的？
你最先想到的是不是，崇明、金山啥的？
这个不意外，毕竟，金山连地铁都没有，而崇明则更像是上海的蔬菜基地。
让人意外的是，你能想到号称“市中心7区”的老牌区域——普陀，居然是倒数第三。
你敢信吗？为啥这个区，老是被网暴？
这个消息一出，网上到处都是黑普陀的。
可苦了，这靠近市区的洼地了。
实际上，普陀也是有苦说不出，发展不起来，既有历史包袱也有错误操作。
今天，就来讲一讲，普陀的功过是非以及未来的机会。
割裂的普陀
普陀的历史，造就了如今的「又破又大」。
普陀这两个字的发音，在上海话里面发音和破大的发音是一样的。
所以，老普陀经常会用上海话自嘲：“普陀普陀（pudupudu），又破又大（又pu又du）。
又破又大，确实符合多数人印象。
破的原因，是普陀好像一直在建设，但又好像一直没建起来，
大的原因，则是普陀区是靠一直兼并不同的区域，才有现在的「散装普陀」。
从东往西，长寿路开始，一直兼并到桃浦，横跨内环、中环、外环。
这样的发展历史，也使得普陀区内部：认同感缺乏、撕裂感严重。
造就了如今普陀区「大杂烩」式的人群分布局面。
在老上海人眼里，长寿路才是正宗的普陀。
在小白领眼里，天量住宅的中远两湾城附近，才是正宗的普陀。
在建材五金小老板眼里，长征板块热闹的五金市场才是普陀。
在桃浦人眼里，他们一直觉得自己还是嘉定人。
再一个，历史上横穿普陀区的几条铁轨，也进一步加重了地域的板块分裂。
1992年的普陀行政区划图，铁道割裂，
苏州河拦住了，普陀和长宁、静安的连接，
两条铁轨直接把普陀区，分割成了5块。
颇有「河内」「河外」，「铁内」「铁外」之感。
这样的历史包袱，使得普陀内部凝聚力缺乏，很难集中财力人力搞建设。
「又破又大」的格局，一直难以打破。
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错失机会
尽管有散装的历史包袱，一定程度上是阻碍了普陀各个板块的联动发展。
但老天也不是没有给普陀机会。
只是普陀，生生错过了两次大好机会。
第一次，是05年副中心的发展。
那时候，上海刚刚划定4大副中心：徐家汇、江湾-五角场、真如，花木。
后来结果你也知道了，长江实业的李老头，捂地的十年，也是真如错过的黄金十年。
这黄金十年，附近的七宝、古北、大虹桥、漕河泾都蹭蹭起来了。
七宝，抢走了学区家长，
虹桥，抢了上海西站的生意，
古北，抢走了改善群体，
漕河泾，抢走了科技产业。
错过了，就是错过了。
第二次，是长风板块大力发展的机会。
真如没有搞起来，普陀也很着急，所以转向搞了长风商务区。
长风这里最大的败笔就是：商业体发展搞得稀烂。
长风的商业中心有两个：长风大悦城和国浩。
为啥说稀烂呢？
长风大悦城，是16年才开始接手经营的。
之前的名字叫做：长风景畔。
因为经营不善，才卖给了现在的大悦城。
再往前，他的名字叫做：北岸长风国际娱乐中心，2010年倒闭。
也就是说，在16年长风大悦城接手之前，这个商业体，已经换过了2个东家，都是亏损状态。
而国浩，05年的时候就拍地了，到了19年，居然要拆了重建，从商业直接变成了一个办公楼。
商业体拉胯，也直接影响了长风附近住宅的发展。
可以说，就是这两个拉胯发展的商业体，影响了国浩长风汇都、中海紫御、雅戈尔的价格预期。
错过了，这两个机会。
普陀就是失去了黄金发展的15年。
普陀错误操作
普陀错过了黄金发展，也并不全是开发商的锅。
普陀的三大错误操作，也关系重大。
第一个，错误操作是：拆迁太慢。
真如一直建设不起来，和龟速的拆迁关系很大。
真如镇铜川水产市场、城中村红旗村，拆迁10年才搞定。
第二个，错误操作是：太喜欢卖地。
长寿路、武宁、万里、长征等区域到处都是住宅，但是配套的规划却很少。
也许是太穷了，家里最大的宝贝，苏州河沿岸，也基本卖的差不多了。
苏州河和黄浦江的「一江一河」向来是，上海的发展重心。
很多区域基本都被划入中央活动区，唯独普陀苏州河流域是个例外。
最有名的苏河十八弯，居然无法入选中央活动区，你说为啥？
地都卖了，二代三代住宅已经建的差不多了，还能咋建设呢？
第三个，错误操作，也是被吐槽最多：一直在修路。
普陀区的路好像永远修不完。
我看到一个网友吐槽：
武宁路曹安路，我读小学时候在修，
读大学时候在修，结婚时候在修，
娃要读大班了还在修！！！
所以网友给普陀起了另外两个外号：上海叙利亚，东方伊拉克。
到处都是粉尘飞扬的叙利亚工业风，
早晚都能听到机械重卡的叮叮咚咚。
聊起普陀的修路，他说，观观，你知道吗？
普陀这地方：干啥啥不行，修路第一名。
金融城的一条路，你昨天看到刚刚修好了，
早上路过的时候，又把水泥打破重新整。
简直了。
确实如此，整个普陀区，好像一直都在挖呀挖呀挖。
知道的是说在修路，不知道是以为普陀区地下有矿，是不是在挖金子
一条武宁路，修了20年，你敢信？
你去小红书上看看，到处都是吐槽普陀区修路的。
网友说，这也许是一种很新的建筑手法：普陀修路，修旧如旧。
难怪说，普陀区穷，卖地建房子赚的钱，都给修路的赚走了。
这三大错误操作，几乎贯穿了普陀发展的15年，令人惋惜。
机会
普陀的发展缓慢，尽管有历史包袱，但更大的原因还是三大错误操作。
这是，普陀如今依然是老破大的代名词的根本原因。
好在，近几年的普陀已经在努力追赶了。
真如和普陀大拆大建最难的时候已经过去了。
换了开发商之后，真如核心区也已经建成开业，也要慢慢进入收获期了。
长风板块的发展，虽然因为商业配套的发展之后，对于板块内房价有一些影响。
但是在这一轮的市场中，表现的异常抗跌。
近几次，一线带看来看，长风板块性价比很高。
毕竟，在内中环的板块中，房龄基本在16—20年的板块，已经很少见了。
像长风这样还在持续有规划落地的地方更是少见了。
后面的360总部、京东总部，如果能够落成，板块内又将多了一批高薪人群。
现在规划发展的桃浦智创城，也吸取了真如早期发展的教训，拍地的时候就在严格选择开发商。
楼盘打造上面，也开始走改善，而非刚需路线了，如果产业真的发展不错，会是普陀未来的发展引擎。