一千个人眼中，上海楼市有一千个模样，那在一房一万眼中，上海楼市是什么样子呢？
我们以环线为界，用次新房的价格，描摹出了上海楼市的轮廓！
（次新房定义：10年内竣工的住宅；住宅性质：公寓；价格口径：市场价；环线概念：内环（内环内）；中环（内中环间）；外环（中外环间））
内环15万
中环12万
外环8万
这就是上海楼市最新的房价体系！整体呈现倒金字塔型，在外环外有明显的收窄！
内环内15万稳居第一，外环内站上8万，不知道大家看到这样的结果，心里是否会有些焦虑？
今天，我们就围绕15-12-8的房价体系，总结过去十几年来上海楼市不同环线房价走势，能给2023年上海买房哪些启发？
1、
过去10年，买在内中环是最大的赢家！
早在7年前（2016年），一房一万就曾专门讨论过上海的房价体系，从2009年的1-2-3格局到2016年的3-6-9，当时我们提出了下一阶段的房价格局4-8-12
大家可以发现，当时的上海楼市内中外环的房价之间，保持着相当的规律性，整个市场在同步向上，这可以说是上海房价上涨的“摩尔定律”
但恰恰是在2016年之后，这个“摩尔定律”失效了！
2017年中环房价大举迈上9万，而同期的内环房价距离12万却还有着一定的差距！
而在这个过程中，内环与外环的房价却“相对静止”（房价比值稳定），这也使得在过去10年置业内中环次新房的朋友，成为上海楼市最大赢家！
2、
刚需偏爱的外环涨幅直追内环
细心的朋友应该注意到了这句话「内环与外环的房价却“相对静止”」，我们来看具体的房价数据：
这多少能减缓大家对于上海房价上涨的焦虑，尤其是刚需群体，也带来了可观的收益预期！
这也是城市发展的必然结果！
多年前“遥远”的外环，在城市脉络扩展中，收获到了红利。要知道，上海的发展还在加速，五大新城、南北转型规划就是很好的例子！未来郊环、甚至郊环外同样会像近10年的外环一样，享受城市发展红利！
而且，相对而言更友好的总价也使得外环住宅的换手率长期高于内环、中环，流动性更好，置换难度更低！
当然，大家需要正视的是：随着楼市发展，内环内的均好性会越来越高，而中外环的发展不均性则会更加明显，更不用说外环外了！
但无论如何，刚需置业上海的“收益”预期明朗！
3、
传统地段论之后，产品主义当道
一房一万在直播间反复讲到上海的置业模型：上海买房4部曲：时机、地段、产品、价格
我们分别来说
首先是时机；在上海买房有两个最佳时机，一个是在10年前，另一个就是当下！
这句话虽然不是鲁迅说的，但是能准确用来形容上海楼市20多年来的波澜壮阔，尤其是我们今天讨论的主角「次新房」，有着非常高的“白马属性”，领涨抗跌，时机的作用尤其不明显！（打新同理）
其次是地段；环线买房作为应用最广的地段论，在过去发挥了无可替代的作用，但是在当下的上海楼市，以区域中心、城市副中心、产业中心等等为基础的地段对于买房的实操影响更为明显
然后是产品和价格；目前市面上的住宅产品大致分为4类：次新房商品房、早期商品房、老公房和动迁房，价格梯队也非常明确，优质产品的房价涨幅更高，我们以次新房为例：
次新商品房（2008年至今建成；性质为商品房）
早期商品房（1994-2007年建成；性质为商品房）
老公房（性质为售后公房）
动迁和安置房（性质为非商品房）
从近10年的房价数据来看，优质次新房的涨幅不仅跑赢同环线次新房，更是越级跑赢了能级更高的内环次新房，优质产品的溢价可见一斑！
总结
从上海最新的15-12-8房价梯队中，我们可以看到上海楼市蓬勃的向上势头，而纵观近10年房价走势，除了强者恒强的内环，中环、外环都各有表现！