感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
看到这个标题，你会想到奇槎哪个二手盘？
都不是，我觉得奇槎版块最神秘的盘，当属中粮珑湾云城。
具体为啥它是奇槎最神秘的盘，我们下文再说。
01
日前，朋友圈热传一套该盘大四房单位。业主发票价320万，如今295万甩卖，折算单价2.1万不到。
堪称整个奇槎，单价最低的房子，没有之一（不信你可以去搜）
就这挂牌价血亏25万，还不包括当初的契税、物业维修基金7万多，还有供楼的利息少说超10万/年（按贷款7成算）
目前贝壳上有这套房源，挂牌价还是298万。
我朋友坦言这两天这套房子里，堪比3月阳春的售楼部，人头攒动。
据说小区保安给中介开门都开烦了，只要报房号就放行。
这充分诠释了，只要价格看起来够笋，就会有大把人感兴趣。
但即便是短期内这么大的带看量，业主看似如此诚意满满的价格，这套房依然没被人盘下。
究竟是什么情况呢？
我们去追踪一下。顺便也给你买房敲响警钟，对比看看你有没有踩坑。
02
这套房子在去年年中收楼，如今还未满两年，房产证还要年后才能拿到。
不用想都知道，这套房的楼层肯定不好。
是个位于2楼的毛坯房，两梯4户的西边位。
当初这个户型的中高层，价格应该去到两万七八，如今这套二手挂牌单价2.07万/㎡，相比有近25%的价格拉差。
按理说，的确是非常笋啦。但重点是，这个2楼的户型，很缺乏竞争力。
我朋友屁颠屁颠陪客户去看了，反馈这套单位北向阳台对着底商的楼顶，而且距离所谓的露台有1.5米高度差。
要从阳台侧面做个楼梯才能下去，这个阳台望出去，能对望保利和悦滨江，还能见到底商顶部的烟管，这景观有点那啥。
再看南向阳台，被前面小户型遮挡住了。因为这个楼层结构做的是“品”字型，如果做“Y”字型，那采光视野都更好。
而且南向望出去，是可以仰视到不远处的奇龙大桥的，这个楼层噪音倒没什么大问题，但观感就……
而且还有个问题，这套房源建筑面积超过144㎡，如果买家名下有在供的房子，要买的话首付6成。结清了，少部分银行能做4成，比如交行、光大。
03
这套房子大致情况如此，房子产权清晰。价格方面，业主确实非常有诚意，还可以自己结清房贷，说不准还有价格空间可谈。
这样的房子你会不会买？
你从中受到什么启发呢？我来引导一下。
先从前文说这个盘为啥是奇槎最神秘的盘说起。
这盘地块是2017年，由世茂高价摘得。次年，中粮以入股的形式接盘，操盘其中一块地。
隔壁就逾期还未交付的世茂望德，这两个盘有个奇葩特点，就是可售部分只有40%左右。其中，近60%包含人才房+自持面积。
想想当下世茂的近况，简直阴公。
它阶段性卖得如何，有多少房能卖，啥时候卖完的，坊间很多同行都不知道。
据说彼时该盘在卖时，还有折扣换茶水费的操作，确实很骚。中粮上面对这些操作，也无所谓，也不重视。
我甚至一度怀疑，中粮接盘世茂的项目，是不是被迫的“债转股”。世茂欠中粮钱，直接债主转股东了。
当初项目收官时，这个单位清盘价2.3~2.4万/㎡，按照楼层来推测，2楼卖2.2万/㎡，似乎也合理。
但该盘一直没开过144㎡的样板间，购房者也不太清楚楼层平面结构。也许看图纸，就盘下了这么另类的二楼户型。
如今来看，的确是有把辛酸泪了。
04
如今奇槎版块的二手盘也比较多，此前我们写过版块的二手盘点，具体可以移步：深扒禅城奇槎的房价，有人黯然离场，有人笑...
而目前版块还有两个盘在售，其中，另类盘--贵为“前地王”之身的五矿崇文金城，叠墅非常屌。
但卖复式单位一直卖得非常差，综合产品力不受大众市场待见，价格贵，卖2.9-3.3万/㎡，性价比低。
就五矿崇文金城这种盘，以后流通在二手市场上的复式单位，大概率也是很难转手的。
因为卖一手时，无论市场好坏都卖得差，二手可想而知。对于想投资该盘的老铁，回头是岸吧。自住喜欢复式，你乐意。
另一个在售盘是奇槎综合卖得最贵的龙光天境，不过它也临近尾声，还有大约50套货。
目前，该盘二手望江四房是板块出货量最高的，不少170㎡大平层的业主现在出售心态不急，想等隔壁的鹏瑞三龙湾一号出来给版块抬个价。
05
写在最后
市面上一定有不少老铁买房时，完全顾不了那么多。
不看地段、不管品质、不理楼层平面、不顾楼层视野、不闻周边环境……只要价格够便宜，就经不住诱惑下定。
这样买房是要吃大亏的，在买错房不如不买房的年代，还是小心谨慎！
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。