关于审理房屋交易案件应注意的问题的探讨
房屋买卖是现代社会典型不动产交易行为，也是不动产物权变动行为。随着房价的持续走高，产生了不少针对房屋买卖合同是否有效案件。笔者就审判实践中遇到的比较典型几类案件作以分析。
一、关于连环买卖房屋的处理
房屋连环买卖已经成为涉房类诉讼的典型，笔者认为，在不动产登记与占有分属不同主体时，如何在法律上的所有权人和事实占有人之间确定保护基准及物权变动效力问题是解决连环买卖诉讼的关键所在。
如案例：甲将自有房屋卖给乙，双方签订书面买卖合同，甲将房屋交由乙占有，并将房屋产权证、土地使用证交给乙，但双方未办理过户手续。乙居住三年后，又将该房屋转卖给丙，乙将房屋交付丙占有使用，同时乙将登记所有权为甲的房屋产权证、土地使用证交付给丙。在丙居住期间，因涉及棚户区改造房屋大幅度增值。丙要求甲、乙协助办理过户，未果，丙将乙诉到法院，要求乙办理过户手续。庭审中，甲、乙同时反诉，甲认为房屋没有办理过户手续，产权人仍然是自己，要求丙返房屋；乙反诉称自己未取得所有权，与丙签订的合同系无权处分，且甲未予追认，请求判令返还房屋。
二、关于连环买卖中涉及抵押问题的处理
《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。房屋买卖合同效力属于一经签订就生效的情形。属于当事人之间一种债权债务关系。买卖完成后的产权登记不是合同生效的要件，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的基础。所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的必须证据之一，而无效合同是不能作为产权登记的。《物权法》二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或约定不明的，依照有关法律规定。这是关于占有的一般规定。占有物返还抗辩能否成立，关键在于产生占有的基础关系能否使占有人对抗权利人的返还请求。《物权法》第一百零六条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产所有权（一）受让人受让该不动产时是善意的。连环买卖中，房屋事实占有人是能对抗善意取得人问题也是审判实践中常出现的类型。如下案例：
2002年，甲欲搬到重庆，将自有三间房屋以6万元的价格卖给了乙，双方未办理过户手续。甲将产权证、土地使用证交给乙，并将房屋交付乙使用。2005年，乙以65000元价格将房屋卖给丙，并将房屋交付丙使用，同时将登记所有权为甲的房屋产权证、土地使用证将给丙。2009年，丁诉讼至法院，要求丙将房屋腾出，理由是甲欠丁的钱，已经用该房屋抵债。并且该房屋已经过户到丁名下。经法院查明，2007年，甲向房产管理部门申请称自己产权证丢失，补办了产权证。因甲欠丁债务9万元，现将该房抵债（时价），并且办理了产权过户手续。丙当庭反诉，要求确认甲丁之间的房屋买卖无效。
本案中，如果没有丁参与的情况下，丙有权要求乙办理过户或者直接向甲主张过户的权利。但现在由于甲丁之间办理了过户手续，丁作为善意购买人成为房屋所有权人，享有的是绝对的物上请求权。而甲乙、乙丙之间存在的是债权债务关系，丙只能基于买卖合同向乙主张违约责任，即债权请求权。另外，如果市场房屋价格高涨的情况下，笔者认为，应当最终由甲赔偿丙购买同类房屋的涨浮差价。
三、关于房屋买卖案件中共有问题的处理
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。本条规定不动产登记和公示公信原则。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。
审判实践共有人之一将自己份额房屋处分后，产权是否发生变动问题案例亦存在。如：陆甲兄妹四人共同共有父亲留下的8间连脊房屋。房屋产权证为其父亲的名。1998年四人共同到公证处进行公证，将8间房屋做了分割，其中陆甲获得东数第三、四间，但四人没有办理产权分户变更登记。1999年，陆甲将公证书上载明属于自己的两间房屋以20000元价格卖给刘某，并将房屋交由刘某占有，双方未办理过户手续。2009年，陆乙丙丁三兄妹将刘某、陆甲告上法庭，认为陆甲处分共同财产未征得他们三人同意，如果处分房产，他们三人应有优先购买权，要求法院确认陆甲与刘某房屋买卖合同无效。此时，该地段房屋已经因拆迁房屋升值到10万元/间左右。
本案焦点问题是公证书能不能作为共有房屋产权分割的依据。本案中，陆家四兄妹虽通过公证形式对原共有房产进行内部分割，没有进行产权变更登记。根据《物权法》规定的不动产登记和公示公信原则，该房屋产权对外仍处于共有状态。陆甲在出售房屋时应征得其他共有人同意或售后追认。现在其他共有人提出异议，应认定不予追认。房屋买卖合同应自始无效。故公证书不能作为共有房屋产权分割的依据。
审判实践中另一类共有房屋产权争议的多见于离婚案件中。双方对房产都同意归孩子所有，但没有过户，直接抚养孩子的一方往往对房屋直接进行监管时，将原属于夫妻共同所有的房屋出售。如以下案例：
赵某和王某在1996年登记结婚。1999年两人共同购买两室一厅的三楼，产权证人登记赵某名下。2006年，双方协议离婚，约定孩子由赵某直接抚养，两室一厅楼房归孩子所有，由赵某管理房屋。2009年3月，赵某以28万元的价格将房屋卖给来县城陪读的张某，并办理了过户。王某得知后，起诉张某和赵某，要求确认他们之间的房屋买卖合同无效，理由是这个房屋是赵、王二人共有，处理时未取得王某同意。
笔者认为，根据物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，如果王某能证明买房人张某明知该房是赵、王共同财产，或者赵以不合理的价格获得该房产，或者此时赵某未办理产权过户手续，只要三种情况下有一种存在，王某的请求都会获得法院支持，判决该买卖合同无效。纵观本案，赵是来陪孩子读书，不是事先知道这个房产是赵、王共同共有，且以时价购买，并办理了产权过户手续，所以该买卖合同有效。赵某明知该房是与王共同共有，而隐瞒真相，王可以另行起诉要求赵承担缔约过失责任，赔偿自己的损失。此类体现的问题：受让人取得不动产所有权的依据是物权法中的善意取得制度。
上述是审判实践中涉及到的房屋买卖纠纷案件中的典型案例。
我国物权法功能之一是定纷止争，和主体对物的支配和利用功能。上述案例，均体现了不动产物权变动中的利益冲突问题。如何稳定交易秩序，保护第三人利益是审判实践中比较常见的问题。笔者认为，在只有真实权利人与登记权利人的两种权利主体冲突时，必须根据意思自治原则，确认作为物权变动原因的债权合同效力，同时支持权利人办理过户登记请求权。在涉及第三人利益情况下，须遵循物权公示原则，采取能保护第三人利益的标准。第三人只要依赖不动产登记，通过法律行为取得不动产物权，就应确认物权变动的效力。