导语：如何才能写好一篇金融泡沫产生的原因，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
一、前言
二、现代金融经济中的经济泡沫产生的原因
1.社会原因
2.金融约束机制原因
所谓金融约束就是政府通过实施一系列金融约束政策，促进金融业更快的发展，从而推动经济快速增长，其隐含的前提是政府可以有效地管理金融业，或者说政府可以解决市场失灵问题。但是在实际发展中，金融经济体制并不健全，金融约束机制也不够完善，某些金融制度也没有很好的落实，这也是经济泡沫产生的重要原因。
三、现代金融经济中的经济泡沫的具体表现
1.股票经济泡沫问题
股票经济泡沫问题是现代金融经济泡沫问题的重要表现之一，其成因主要是内在的投资价值与股票市场价值之间的差额导致的。一般来说，供求关系的改变影响着市场价格的波动，但是对于股票经济而言，与实体经济的波动是不同的，在股票经济发展中，存在着人文的不合理操作因素。很多股票投资者为了得到暴利，通过幕后操作，使股票市场发生波动。这也是导致股票经济泡沫加剧的原因。
2.房地产经济泡沫
四、现代金融经济中的经济泡沫问题的有效解决办法
1.加强国家对金融经济发展的干预力度
虽然国家为社会经济发展提供了一个宽松、自由的空间，但是现代金融经济是我国经济的核心部分，具有一定的特殊性，不仅是国家经济发展的关键，更关系着社会的稳定问题。因此，国家要有针对性的对此加强干预，不能够放任不管，要使金融经济健康、有序、稳定向前发展，不断消减经济泡沫产生的各种因素，给现代金融经济的发展提供一个健康、良好的发展环境。
3.加强对不合理房价的控制力度
房地产业的迅速发展，虽然在一定程度上推动了我国经济的发展，但是如果房价持续上涨，房价过高，不但不利于社会稳定，更会使其向其他领域扩张，带来更严重的影响。因此，国家要采取相应政策或措施严格控制不合理的房价，并且要强化实施力度，稳定房价，促进房地产业的平稳发展，避免房地产经济泡沫问题的发生。
五、结论
综上所述，现代金融经济的发展对我国经济发展具有重要意义。因此，要认真分析经济泡沫问题产生的原因，制定科学、合理的措施解决经济泡沫问题，促进现代金融经济的稳定发展。
参考文献：
[1]刘玉平.现代金融经济中的经济泡沫分析[J].上海大学学报（社会科学版），2012，04：41-45.
关键词：房地产泡沫；国际比较；防治措施
对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益的预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。
所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
本文从房地产泡沫产生的原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较，并提出了房地产泡沫的防治措施，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。
二、房地产泡沫的国际比较
（一）美国的房地产泡沫
20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构集中在主营房地产存贷款业务的储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场的重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。
从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”的存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济的美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家的正确判断。
（二）日本的房地产泡沫
日本地价偏高的问题一直存在，随着日本经济在二战后的复苏，日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%的次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比的考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期的25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国的地价总额已经折合美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。
日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行的开放国内金融市场使日元利率自由化的举措；二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。
1990年，日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家的经济造成了极大的破坏。投机于房地产的企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有的地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱的局面最终造成了日本经济长达十年的低迷。
（三）东南亚的房地产泡沫
有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫的形成过程中扮演了重要的角色。东亚金融危机中具有代表性的泰国、马来西亚以及香港地区的银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要的作用。
东南亚各国在十几年的经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15―20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接的后果是银行的呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系的稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济的深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放的国家应引以高度重视的问题，不可掉以轻心。
三、国际房地产泡沫形成的共同原因
通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。
（一）政府宏观调控失误
政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的条件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫的形成提供了温床。不论是何种情况的调控不当，都容易引起泡沫现象。
例如以“政、官、财”一体化为特点的日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设的资金也转而流入金融投资领域。政府的诱导、投资者的冲动与金融机构本身存在的内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量的推动下，房地产投机达到白热化的程度。
（二）银行贷款的过度支持
（三）宽松的金融环境
（四）过剩的国际资本流动
资本在国际间的流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内的合理配置提供渠道；另一方面，错误的经济信号将误导大量的国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫的原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。
随着经济的高速增长和人民币的升值，相应的中国的资产价格相对于国外资产价格也有很强的上涨预期，所以流入中国的投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年的外汇储备余额达到6099.32亿美元，其中后三个月外汇储备猛增954亿美元，几乎占到全年增加额的一半。然而，这三个月的贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加的外汇储备大部分流向了中国的房地产市场。而反过来，不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入，过度的投机造成更大的人民币升值压力。这是一个正循环的强化过程。
四、房地产泡沫的防治
房地产作为国民经济的支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展的最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫的经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应的防治措施。
（一）加强宏观经济调控，防止政府调控失误
房地产业作为国民经济的主导产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景的改变，对房地产的影响往往是巨大而深远的。单一的应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策的稳定性、加强对金融机构的控制，建立完善的风险控制系统等一系列综合措施。
（二）加强对银行的监督管理，防止银行贷款的过度支持
推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资金流动性、风险管理与控制能力等。这个过程中我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。与此同时，必须大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。
（三）规范房地产融资行为，防止低利率形成的宽松金融环境
严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。
（四）警惕过剩的国际资本流动
在金融自由化的背景下，高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施，以防止国际短期投资的投机性涌入。
加强对外资的监控，主要应采取以下的措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模；控制外债的投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模；在引进外资的同时，还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资的能力。
1、范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社,2004.
2、汪利娜.房地产泡沫与预防措施[J].经济经纬,2003(1).
3、徐滇庆等.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.
资产价格泡沫是指资产价格(特别是股票和不动产的价格)逐步向上偏离由产品和劳务的生产、就业、收入水平等实体经济决定的内在价值相应的价格，并往往导致市场价格的迅速回调，使经济增长陷于停顿的经济现象。资产价格泡沫具有以下性质。
第一，“泡沫”一般产生于带有投机性的投资行为。这种投资并不以盈利为主要目的，而是着眼于获取资产价格上的价差，具有明显的短期行为特征。同时，由于资金周转周期短，表面上安全性大，银行也乐于贷款，从而进一步增加货币供应量。这些都会导致通货膨胀的出现。
第二，“泡沫”所伴的投资增长往往是虚假繁荣的表现。在“泡沫”产生的初期，资产价格呈现明显的上升趋势，这使投资泡沫资产具有良好的盈利前景，特别是对获取差价的投机更是如此。这种诱人的前景必然吸引大量的资金投入该泡沫资产。如，20世纪90年代初海南省出现房地产泡沫时，海南省房地产业完成投资额的年增长率分别是162.55％，178.15％和89.72％。
第三，“泡沫”的扩大必然导致金融系统风险的加大，有出现金融危机的可能。由于泡沫资产的价格包含对实体经济内在价值的偏离，因此很脆弱。当泡沫资产大量由银行贷款形成时，这种风险就必然成为金融风险，并导致该行业增长停滞甚至倒退。如，海南省房地产泡沫破灭后，该行业完成投资额的年增长率在1994年至1997年分别是-1.42％、-32.05％、-56.34％和-52.94％，并在银行中形成大量不良资产。
第四，“泡沫”的产生和成长受制于人们对未来的预期。当市场由于某种原因形成对一种资产价格上涨的强烈预期时，投资者就会在这种预期的推动下将资金注入，该资产的价格就可能迅速上升，这使先前的预期得到证实。于是就会形成价格进一步上涨的预期，推动资金的不断注入和价格的不断上升，泡沫便由此不断膨胀起来。
二、资产价格与汇率变动、人民币升值之间的关系
三、防治资产泡沫的宏观调控措施
(一)对金融体系严格实施审慎监管。金融系统是一国经济的基础和核心，如果金融系统出现问题，其产生的后果无法想象。如，美国1929年开始的经济大衰退，就是先从金融体系开始的。那场危机所带来的破坏至今仍是任何一次危机无法比拟的。相比而言，2000年纳斯达克崩盘，对美国经济的影响就小很多，两者的区别就在于：1929年，美国银行体系处于高度风险之中，银证混业成为1929年后股市危机转化为金融系统风险的重要制度性因素。因此，危机一旦爆发，银行体系就很快崩溃。之后，为防止类似情况再度发生，美国通过立法等手段，将银行体系保护起来，使其没有直接受到纳斯达克崩盘的波及。金融体系的健康能保证在面临资产价格大幅度下跌时，仍能持续运行，不至于发生大规模的金融危机乃至经济危机。加强银行的监管，提高银行资本充足率，不仅可使银行参与泡沫资产交易的动机减少，而且可使银行在受到金融危机冲击后的不良后果最小化。
(二)增强中央银行的独立性。中央银行独立性越强，对经济形势的判断就能较少地受到干扰。更能准确、及时的制定和执行货币政策，并能保证政策的连贯性和一致性，在公众中形成较强的可信度，进而使政策实施成本下降。与美联储相比，我国中央银行的独立性及对宏观经济的调控还有待提高。从理论上讲，泡沫破裂对一国经济的损害是金融结构和金融稳定性的函数，也就是说，一个拥有良好银行监管的经济体，资产价格泡沫破裂所造成的冲击就有限。但对那些存在金融脆弱性的国家，泡沫破灭所导致经济衰退的成本将非常巨大。
(三)提高研发和技术创新能力。从世界各国的经验看，一国经济长期持续发展的最终决定因素还是经济结构的不断升级，这就要求一国具有较强的科技研发能力和自主创新能力，唯有这样才能从根本上抵御各种经济危机的冲击。
国外理论与舆论界普遍认为，美国出现房地产泡沫的原因是由于国际贸易不平衡，中国和东亚经济体积累了大量外汇，导致大量资金流向房地产和股票市场。事实完全不是这样。
全球金融经济危机至今余波未消，仍在继续发展。它产生的原因是什么？给我们的经验教训是什么？以后我们怎样来避免同样情形的发生？
众所周知，国际金融经济危机是由美国的房地产泡沫破灭所引发。关于美国出现房地产泡沫的原因，国外理论与舆论界普遍认为，是由于国际贸易不平衡，中国和东亚经济体积累了大量外汇，购买美国国债，压低利率，导致大量资金流向房地产和股票市场，引起了房地产的泡沫和股市的泡沫。这一观点把这场国际经济金融危机产生的根源，归结为外部贸易不平衡的东亚国家和经济体。
那么，为什么东亚经济体积累了那么多外汇而造成这样的国际不平衡？理论界提出三种假说：第一，东亚经济体奉行出口导向战略。出口多了，贸易盈余当然就多。第二，亚洲金融[2.950.00%]危机爆发后，东亚经济体为了自我保险而增加出口，以积累外汇。1998年亚洲金融经济危机以后，东亚经济体，像韩国、泰国、马来西亚等吸取了一个经验教训，就是如果外汇储备不足的话，很可能给投机家一个机会来狙击一国的货币，造成金融经济危机，所以为了自我保险，就开始增加外汇储备。除了这两种说法，一个更流行的说法是中国压低人民币真实汇率的政策。说中国政府人为地压低人民币汇率，造成中国出口大量增加，外汇大量积累。
上面这三种假说所阐述的机制，似乎都可能增加东亚经济体大量的出口和外汇积累，然而危机发生前所出现的国际贸易不均衡是否真的由这三个假说所阐述的原因引起？对此需要结合经验数据进行考察。
首先，关于东亚经济的出口导向战略。东亚经济体在近几年贸易顺差确实激增，但是，东亚经济体从上世纪60年代以来一直奉行出口导向战略，在2000年以前贸易基本平衡，就算有盈余，数量也很小。因此，出口导向战略不会是2000年以后国际贸易不平衡剧增的主要原因。
其次，关于自我保险假说。如这个假说所述，东亚经济体在上世纪90年代末的金融危机之后，经常账户的顺差剧增。然而，我们看到，日本和德国等拥有储备货币地位、无需以积累外汇来自我保险的国家，其经常账户的顺差在同一时期也一样猛增。而且，中国从2005年以后的经常账户盈余和外汇积累也远远超过自我保险的需要。
上述三个假说都认为东亚经济体是造成国际贸易不均衡的主因。然而，美国对中国的贸易赤字虽然增加颇多，但东亚在美国的贸易逆差中所占的比重却明显下降，这同样有数据为佐证：东亚在美国的贸易逆差中所占的比重，从上世纪90年代占61.8%降为2000-2009年间的44.9%。以上事实说明，上述三个普遍被接受的说法不可能是造成国际贸易不平衡和这次国际金融经济危机的根本原因。
实际上，中美贸易不均衡反映的是通过地区产业链的整合，轻加工制造业从其他东亚经济体转移到中国，随着这种转移，原来美国与东亚贸易的逆差也移转到中国，这也同样可以得到事实的印证。
美国政策变化是危机的主因
美国从上世纪80年代开始的放松金融管制政策，允许金融机构高杠杆运作；2001年互联网泡沫破灭后，美联储采取了低利率政策刺激经济。这些政策造成流动性过剩和大量投机行为，直接导致泡沫的产生。
我们需要一个和所有事实都能一致的新假说。新假说认为，国际贸易不均衡是美元作为国际储备货币以及美国如下两个政策变化所致。第一，上世纪80年代开始的放松金融管制政策，允许金融机构高杠杆运作；第二，2001年互联网泡沫破灭，美联储采取了低利率政策刺激经济。以上政策造成货币和信贷资金急剧增加和过度的投机行为，导致美国房地产和股市的泡沫。从上世纪80年代开始，美国包括欧洲开始推行放松金融管制政策，放松金融管制一个最直接的结果就是允许金融机构高杠杆运行，所以可信贷资金增加，流动性增加。同时，2001年美国互联网泡沫经济破灭，照理说泡沫经济破灭后要进入一段萧条时期，但当时格林斯潘为了避免美国经济深度衰退，实行非常宽松的货币政策，18个月内连续23次降息，导致利率从2001年泡沫经济破灭之前的6.5%降到1%，接近零利率。这就造成流动性过剩，造成大量投机行为。这些投机的钱在美国国内主要流到房地产市场和股票市场，造成房地产和股市的泡沫。
关键词：生产资本；金融资本；金融危机
中图分类号：F830
文献标识码：A
一、引言
2007年底开始的金融海啸，给全球经济发展带来了灾难性的影响，使之陷入新一轮的衰退，全球股市无一幸免于暴跌的命运。此次金融海啸爆发的直接原因是美国次贷危机，而对于其产生的真正原因，则仁者见仁，智者见智。如有公司治理说、国际货币体系失衡说、金融创新过度说、市场自由主义失灵说、信用危机说等，其实这些均只能从表面上解释此次金融危机的发生。然而，自从第一次工业革命爆发后，人类社会进入工业社会以来，人类经济发展史中从来不乏此类或大或小的金融危机，远期有17世纪30年代的“郁金香热”，18世纪早期的“南海泡沫”和“密西西比泡沫”；近期则有1997年的亚洲金融危机、2000年的互联网泡沫以及眼下的次贷危机等。几乎每隔10年左右，就有一次危机爆发。这些都不是上述学说所能解释的。
那么究竟是谁一次次地导演了这一场场的金融悲剧，而又究竟是否能够避免悲剧的再次上演呢我们认为，金融资本与生产资本的周期性脱离是金融悲剧产生的真正“幕后黑手”；而金融资本的贪婪和人的本性又使得这种悲剧一而再、再而三的上演。
二、金融资本与生产资本的关系演变
(一)资本的概念
所谓“资本”是指行为者的某些动机和标准，正是这些动机和标准引导着具有某种特定技能的人(或者雇佣他人)去执行财富创造过程中的一种特定的职能。其中生产资本代表着生产产品或提供服务者(包括运输、贸易和其他提供实现条件的活动)的动机和行为，是财富的真正创造者。金融资本则体现为以货币或者其他账面形式持有财富的那些当事人的标准和行为，是重新配置或分配财富的行为者。二者本是经济实体的不同方面，但由于社会专业化分工，使得二者职能的分离成为必然，而且二者运行机制也不一致，就埋下了金融危机爆发的种子。
一般来说，金融资本具有流动性高、逐利性强、风险规避手段多等特点；生产资本则由于资产专用性高且难于变现等原因，流动性差、套利成本高和风险规避途径少等特点。在风险面前，由于金融资本在本质上是无根基的，故容易逃离风险；而生产资本由于扎根于所能胜任的领域，甚至扎根于一定的地域，总是不得不面对每一场风暴的洗礼。二者虽然存在上述诸多区别，但在经济运行过程中，大多数时候是相辅相成、相互支持的，而这种互动关系并非总是能保持下去，在有些时候二者会产生离心化运动，这也是金融泡沫产生之时。
(二)金融资本与生产资本间的互动关系
在人类社会发展进程中，以技术革命或创新主要形式的生产资本发挥着举足轻重的作用。技术变迁并非是连续的和随机的，而是一种跨越式的发展路径。每一次技术革命的发生，不仅提供新的技术产品、技术原理和技术规范等“硬性工具”，还将会使组织原则及制度、实践模式乃至社会文化和人的意识形态等“软性工具”发生重大改变，技术革命的这种双重性质被人们称之为“技术－经济范式”(Per－ez，1985；Freeman和Perez，1988)。因此，技术革命的发生必然伴随着新产品、新行业和新基础设施的爆炸性发展，以及新技术－经济范式的产生和扩散，同时使得资本的相对价格结构发生重大变化，从而对商界人士、投资者和消费者等在个人决策及社会互动方面产生重大影响作用。
每一次技术革命一般要先后经历爆发、狂热、协同和成熟四个阶段。在不同的阶段，金融资本与生产资本二者间的关系也不一样(见图1)。
1导入期早期――爆发阶段：技术革命的开始到来，应用新兴技术的企业获得超额利润，金融资本逐渐抛弃利润微薄的旧生产资本，不断涌向新的生产资本，并开发出适当的新金融工具支持它。然而不久，金融资本便会发现新兴技术部门毕竟只占经济体的一小部分，很难维持高收益的习惯性预期。于是，金融资本就会变得极富“创造性”，从房地产到艺术绘画，从敌意收购到衍生工具等，开始漫无边际的金融创新。
2导入期中晚期――狂热阶段：一方面，金融资本为新范式基础设施的巨大发展提供良好的支持；另一方面，金融资本进一步脱离服务于生产资本的中介角色这一运行轨道，新生产资本沦为金融资本操纵和投机的对象，二者几乎完全对立。此时，在这个资本收益、房地产泡沫和国际游资盛行的世界中，为逃避价格竞争的并购狂潮四起，新部门的过度融资现象比比皆是，真实价值的概念被抛弃，账面财富与真实财富之间，真实利润或红利与资本收益之间的比例越来越失调，资产泡沫迅速膨胀，金融资本与生产资本的断裂程度达到极点。然而，这种幻觉不可能永远持续下去，泡沫总是要破灭的。
3展开期早期――协同阶段：泡沫破裂后，疯狂的金融资本被迫回到现实，与生产资本重新耦合，生产资本被明确视为财富的创造者。金融资本从服务于生产资本的过程中获取自己的利润份额，二者共同扩张，从而促进财富的真实增长。
4展开期晚期――成熟阶段：此时，新产品和技术体系的生命周期明显缩短，新投资机会逐渐变少，为提高生产率所作的投资越来越没有成效，新的盈利机会难以把握，追求规模经济的兼并潮兴起。利润从境况不佳的经济中和依然活跃的企业和部门流出，由于获得丰厚回报的投资机会日益减少而成为“闲置资金”。金融资本承受的压力迫使其寻找新的利润源，如贷给遥远地区和投向新技术开发，前者会导致债务危机，后者则孕育着下一次浪潮的到来。
三、次贷危机产生的根源
到了20世纪90年代中后期至本世纪初的狂热期，网络行业的暴利吸引了大量前期累积的闲置金融资本的涌入，从而致使一方面网络行业过度投资现象开始出现并日趋严重，1995～2000年仅网络经济就为美国每年增加了超过5000亿美元的产值，每
年提供了超过230万个就业机会，并以每年60％的年增长率飞速发展。另一方面，网络行业投资机会的减少意味着高收益机会的减少，不满足于此的金融资本发展出各种复杂的金融衍生工具以钱生钱，开始脱离生产资本的运行轨道，踏上了独自起飞的“非理性繁荣快车”。金融资本在爆发期所积累的信心空前膨胀，开始操纵并主宰生产资本的命运，兼并浪潮接踵而来，行业垄断逐步显现，它的直接利益支配着整个体系的运作。此时，虚拟经济与实体经济相分离，金融与生产相分离，经济力量和调节框架之间的裂痕也逐渐扩大，而任何管制的尝试被认为是阻碍了财富增长的道路。这种新的钱生钱的能力吸引了越来越多的人加入其中，网络泡沫不断被吹大，其主要表现为以网络股为先锋的股市空前繁荣。在互联网泡沫高峰期，美国股市市盈率约40左右，远远高于正常水平。以高科技股为主要代表的NAS－DAQ连创历史新高，高科技股约占美国股市市值比例的40％以上。于是，在导入期尾声出现了一个针对互联网技术和通讯网络基础设施疯狂投资的阶段，它刺激着股市走向繁荣，并最终形成泡沫。
资产价格泡沫总有一天会以各种形式破裂。NASDAQ指数在2000年3月冲至创纪录的5048点后，标志着达到互联网泡沫的最高峰。次月3日，NASDAQ暴跌349.15点，比3月份的最高点下跌了16％；到年底，NASDAQ相比最高点下跌51.1％，创下其开市71年来最大的年跌幅。另外，道琼斯30种工业股票的平均值也出现了10年来的第一次下跌，年下跌6.2％。随后，雅虎等公司收入急剧下滑，大量互联网公司倒闭，全球IT泡沫开始破灭。
另外，网络狂热期间培育起来的衍生品创新浪潮并没有在泡沫破裂后得到有效管制，而是继续大行其道，逐利性投机资本迅猛增长，市场投机气氛愈来愈浓。2006年，全球流动性最大的对冲基金规模超过1.5万亿美元，基金只数发展到近1万只，基金管理资产达1.2兆亿美元。而道德伦理的软化和金融活动的不透明，会极大地助长狂热期金融资本的自信心和嚣张气焰。许多金融创新工具利用法律漏洞来逃避监管，如寻求不被纳入存款的资金，以降低准备金率，或者通过操作表外金融中介业务从而收取佣金的诸多新方式(Strange，1998)。尽管2001年安然公司的倒塌和2002年世通公司的破产，让美国政府加强了对金融市场的管制，但并无多大改观。在华尔街创造的房屋次贷产品链条中，从RMBS(住房抵押贷款支持债券)、ABS(资产支持债券)、CDO(担保债务权证)到CDS(信用违约互换)等，信用不断放大，风险层层转移、层层掩盖、逐渐累积，金融资本(衍生品)离生产资本(房产)越来越远，直至金融危机的最后爆发。
虽然这次金融海啸的发源地远在美国，但对于一直在努力寻求融入全球化市场、当前外贸依存度高达60％的中国来说，它通过出口贸易、资本流动以及心理预期等三个主要渠道传染进来，令国内市场感觉到了明显的震感，从而加大了国内A股市场下跌的速度和深度、对外出口明显减速等。
四、结论与启示
【关键词】房地产信用风险形成机制信贷政策选择
一、国内外有关房地产信用风险的研究综述
房地产信用风险是金融风险的重要类别之一。大量文献研究表明,金融危机的发生与房地产信用风险的发生有密切关系。如上世纪初日本泡沫经济的破灭、东南亚金融危机、以及2008年爆发的美国次级抵押贷款危机。从这个意义上说,探讨房地产信用风险产生机制的过程是非常重要的。
1、国外学者对房地产信用风险的研究
对于日本房地产信用风险的研究,野口悠纪雄的观点是有代表性的。野口悠纪雄(1993)认为金融机构对不动产的巨额融资等政策因素导致了房地产泡沫的产生,当急剧的资产泡沫膨胀影响到国内经济健康发展时,当局不得不采取紧缩性的货币政策――上调贴现率,房地产市场因此受到沉重打击,地价下跌时,转卖无法进行,利息难以支付,以土地转卖为目的的融资无法按期归还,这压缩了金融机构的收益,产生了严重的不良债权。资产价格的下跌导致了极为深刻的信用问题。
对于上世纪90年代后期东南亚金融危机的发生,众多学者也是从房地产信用风险的视角来分析的。很多文献分析了银行部门对房地产经济周期波动的作用。例如,Bernanke(1983),BernankeandGertler(1995),KiyotakiandMoore(1997),AllenandGale(1997)等人证实,房地产部门过度地向银行借贷被解释为亚洲金融危机爆发的原因。Krugman(1998)指出,问题始于金融中介机构,这些金融机构的负债有政府的隐性担保,不受管制,有很严重的道德风险。过度的风险借贷导致了资产泡沫。在泰国等国家发生金融危机的原因问题上,SachsandWoo(2000)指出,尽管宏观经济问题是危机的基础,但是,太多的钱涌向泰国商业中心的投机性房地产项目上是问题的直接原因。
2、国内学者对房地产信用风险的研究
国内学者对房地产风险的研究主要使用的是房地产金融风险这个词,但从文献中可以看出,国内金融风险主要表现在信用风险上。信用风险的研究多见于房地产信用风险发生的可能性估计。
近十多年来,在我国是否存在房地产金融风险的问题上,张晓晶(2006)认为,“房地产金融风险主要有房地产信贷风险暴露,政府担保风险和长存短贷的期限错配风险”。
全国工商联不动产商会房地产金融课题组(2006)从房地产业中资金循环的三个环节及影响房地产金融风险的宏观经济因素和制度因素,发现“存在于我国房地产业中的宏观金融风险主要集中在开发环节,但仍处于合理范围内”。
2008年美国爆发房地产次级抵押贷款危机,美国房地产市场的资产缩水严重,国内也出现了房价下跌,空置率居高不下,房地产信用风险凸显。吴晶妹,王涛(2009)对金融危机背景下我国房地产业的信贷风险进行了研究,他们认为,“金融危机条件下中国银行业基本保持良好,房地产行业进入调整期但其信贷风险依然可控”。
二、房地产信用风险形成机制的一般表述
对于信用风险的形成机制,学术界对有两个方向的解释。
伯南克等人提出的金融加速器理论对信用风险形成机制有很好的阐述。伯南克认为,当资产市值下降时,企业价值也下降,由于信息不对称,企业融资的成本上升,银行会对这些企业谨慎发放贷款,造成企业现金流短缺,企业破产频发,信用风险上升。
美国经济学家海曼明斯基(HymanMinsky)、查尔斯金德尔伯格(CharlesKindleberger)等人提出的金融体系不稳定性理论对金融风险形成机制进行了很好的解释。斯蒂格利茨运用信息经济学的理论对该机制的形成进行了进一步阐述。该理论认为,由于企业与银行间存在信息不对称,企业拥有的信息多于银行,这使得企业易发生逆向选择和道德风险。逆向选择使得银行贷款对象的风险整体比较高,而道德风险使得企业在获得贷款后,一旦发生了投资失误,有强烈的违约激励,从而使银行处于风险之中。
这两种金融风险形成机制的解释不矛盾,两种机制同时存在。即它们存在于银行给企业贷款的之前和之后。逆向选择导致的整体风险在贷款前和贷款时就已经存在,而道德风险和第一种解释的风险存在于贷款发放之后。
因此,融合以上两种观点,可以把房地产信用风险形成机制表述为两种情况。
1、房地产市场具有周期性波动的特点,房地产泡沫的形成和破灭极易发生
当房地产市场由复苏走向持续繁荣时,市场各主体,包括房地产开发企业、银行、投资者对未来持乐观态度,从而房地产开发企业和投资者有通过信贷资金扩大投资的激励,银行也有供给资金的激励。这样房地产市场持续繁荣,房地产泡沫产生。房地产处于下降周期时,房地产泡沫破灭。
2、信息不对称问题的存在使得房地产贷款暴露在风险之中
首先,房地产开发企业与银行之间的信息不对称,银行以平均利率发放贷款,这使得逆向选择效应的存在,高信用评级的房地产开发企业的贷款需求者退出信贷市场,从而整个房地产开发贷款处于高风险之中。其次,以高负债率进行经营的房地产开发企业一旦出现经营风险,资金链紧缩,债务危机隐现,房地产开发企业需要向银行贷款以解决现金流匮乏问题,但由于泡沫的破灭,房地产开发企业市值下降,银行相对于房地产企业而言处于信息不对称状态,房地产开发企业融资的成本上升,银行不会给房地产企业贷款,致使房地产开发企业资金链紧缩。这样,房地产开发企业有很强烈的道德风险的激励,即违约,从而把风险转嫁给银行,造成了银行的巨额不良债权。
以上的解释分析了房地产信用风险发生的微观机制,包容了各理论的合理成分。现实经济中的房地产信用风险的原因都能够从上面找到解释。
房地产信用风险形成机制可以用不完全信息博弈的方法来分析。如图1所示,由于银行与房地产开发企业之间是信息不对称的,银行对房地产开发企业的经营状况不了解,当房地产泡沫破灭后,房地产价格下降导致房地产开发企业市值低于贷款值,在分散决策体制下,经济主体会从自身利益最大化的角度出发进行经济决策。因此,金融机构会从本身损失最小化的角度出发,选择信贷紧缩。此时,房地产开发企业会因为资金链的断裂而产生强烈的违约激励,从而选择违约更符合自己的利益。因此,不完全信息下的动态博弈均衡是(信贷紧缩,违约)。这就是房地产开发企业与金融机构之间的“囚徒困境”。
三、我国房地产信用风险的实证研究
在集中决策的体制下,房地产泡沫破灭后银行的决策行为可能与前面的分析有所不同。银行可能选择信贷支持,从而泡沫破灭未必导致房地产信贷风险发生。原因在于,在集中决策的经济体系中,当房地产泡沫破灭时,金融机构可能会对房地产行业实施宽松的信贷政策,这样,房地产开发企业获得资金支持,即使房地产开发企业市值低于贷款值,由于沉没成本效应和预期的原因,房地产开发企业不会选择违约,于是信贷风险可能不会发生。金融管理机构实施宽松的信贷政策的原因可能是担心房地产行业作为支柱产业,一旦发生了泡沫的破灭,可能会对国民经济造成巨大的危害,因此,会实施宽松的信贷政策。
在集中决策的经济体制中,银行会在政府机构的指示下选择信贷支持,或在国家宽松的货币政策下被动地选择信贷支持。这样的结果是房地产开发企业不会违约,从而也不会产生信用风险(如图2所示)。
这种分析与我国当前房地产行业的形势是一致的。当房地产价格下跌时,由于有信贷的支持,房地产开发商并未出现资金链断裂而破产倒闭的情况,房地产开发商对未来保持乐观情绪,房地产价格不会下跌过多。因而开发商不会破产倒闭,房地产信用风险也不会发生。
通过上述逻辑上的推理和现实的经验观察,可以提出以下假说,即在集中决策的经济体制中,房地产信用风险的发生对房地产信贷政策是敏感的,而对房地产价格的波动不敏感。
下面通过对我国房地产信用风险的实证研究,来检验上述假说的正确性。
1、模型的选择
巴塞尔银行业监管委员会建议使用的现代信用风险模型主要有CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk模型、CreditPortfolioView模型(即CPV模型)等。
现代信用风险管理模型均具有不同的比较优势和不同的适用性。CreditMetrics适用于对公司和大的私人客户的信用风险度量;KMV模型是对有股票公开交易的公司对银行贷款违约的可能性进行预测;CreditRisk适用于对零售客户的信用风险度量;CPV适用于对宏观经济因素变化敏感的投资级债务如房地产贷款的信用风险的度量。
CPV模型是1998年由McKinsey公司提出的,它以宏观经济变量为基础分析贷款人信用违约概率。这些宏观经济变量为GDP增长率、经济周期、产业发展状况等多因素的影响。而贷款人的信用违约概率受到这些变量的影响。CPV模型试图找出信用违约风险与这些宏观经济变量之间的关系的模型。
综合以上几种模型优劣和适用性的分析,本文采用CreditPortfolioView(即CPV模型)模型对我国房地产金融风险进行实证研究。
CPV模型结构如下:
该模型是一个LOGIT形式的模型,Pi,t是i行业的债务人在时期t的违约概率。Pi,j∈(0,1),Yi,t是由以下多因素模型给出的宏观经济指数:
Yi,t=ai,0+ai,1Xi,t+…+iai,mXi,m,t+Vi,t(2)
ai=(ai,0…,ai,m)是i行业贷款债务人的估计系数,Xi,t=(Xi,1,t,,Xi,2,t…,Xi,n,t)是t时期i行业内的各种宏观经济变量,Vi,t是独立于Xi,t的误差项,服从正态分布。
2、指标的选择
3、实证分析
采用采用CPV模型回归的结果
通过对以上各指标的分析来看,除了房地产价格指数对房地产不良贷款率的作用不明显外,另外两个指标的变化对房地产不良贷款率的影响是比较明显的。另外,各指标的符号也是符合经济学意义的。
4、结论
(2)房地产信用风险的高低与房地产价格指数呈反向变化。但是,房地产价格的波动对房地产信用风险的影响并不显著。
(3)房地产信用风险的高低与宏观经济周期呈反向关系。当宏观经济复苏乃至高涨时,房地产信用风险下降;反之,当宏观经济衰退时,房地产信用风险上升。
通过以上实证分析,可以看出房地产信用风险对信贷政策的变化是敏感的,可以解释历史上房地产信用风险产生的原因,即信贷政策的调整过于猛烈导致了房地产开发企业或购房者资金的紧缩,从而其资金链断裂,这样,房地产开发商或购房者有很强的违约激励,于是信用风险产生。
另外,房地产价格对房地产信用风险的影响不显著。这在我国当前的房地产市场中显然能找到合理的解释。房地产泡沫破灭后,金融机构主动或被动地释放信贷资金,使得房地产企业资金链得以保全,即使其市值低于未归还的贷款值,房地产企业由于沉没成本效应和预期的影响,不会选择违约。
四、政策建议
由以上实证研究可以发现,我国房地产信用风险产生的可能性来自于房地产信贷政策的剧烈变动。当房地产业出现下滑的局面时,不宜采用幅度过大的信贷紧缩政策,尤其对于房地产开发企业。
当然,平稳的信贷政策防范房地产信用风险只是一种短期分析,从长远的角度分析,要防范房地产信用风险,根本上还需要靠创新土地和房地产的供给模式、设计合理的税收政策抑制投机、设计合理的制度以促进房地产开发企业产业组织的演化,从而通过多元化的融资渠道获取开发资金。
房地产泡沫的破灭是房地产市场理性回归的过程。但由于我国城市化进程还有很长的路要走,需求压力很大,房地产价格下跌的幅度预计不会很大。因此,房地产价格下降对房地产信用风险的影响不大。即使短期内房地产价格下降剧烈,只要房地产开发商的资金链条不断裂,房地产价格会很快回归至其均衡点。
基于上面的分析,为了防范短期内房地产市场的波动造成信用风险,实施平稳的信贷政策才是最重要的。
(注:基金项目:云南大学川优秀青年教育基金资助项目,项目编号:08KT239;云南省理论经济学重点学科资助项目。)
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【论文关键词】通货膨胀金融研究
我国经济的重要支柱是金融行业，由通货膨胀引起的金融问题对金融行业产生巨大的压力。充分认清通货膨胀产生的原因，为解决通货膨胀带来的问题提供了帮助。下面就浅要分析了通货膨胀产生的原因。
1.通货膨胀产生的原因
1.1货币供给因素
中国通货膨胀产生的重要原因是国家货币供给太多，过多的货币并没有均匀的分散到各个行业，而是流入某些特殊行业，使这些行业的物价水平提高，带动收入水平提高，又带动了投资水平的提高，使这些行业所需物的价格升高。近几年来，银行对外贷款和国家外汇储备增长迅速，增加了金融市场上货币的流通量。货币流通量过大时，开始转入房地产行业，使房地产市价升高。股市发展壮大时，货币又流入股市，加大了股市泡沫。如此造成了通货膨胀的发生。
1.2资源紧缺拉升需求
众所周知，我国人口基数大，资源人均占有量少，在资源发生供小于求的情况时，造成产品的价格上涨。这一点在自然资源产品上表现的尤为突出。产品价格上涨可以反映出产品的原材料成本上涨，初级产品和中级产品价格上涨导致了成品最终价格的上涨。企业对于产品原材料成本上涨采取的策略是提高产品的销售价格，消费者就间接的成为原材料成本上涨的买单者。由此可见通货膨胀可由资源紧缺或产品成本改变引起。
1.3受国际环境影响
改革开放以来，我国对外积极发展经济，对于外部国际市场的依赖远远高于发达国家和发展中国家，多项对外金融指标过高。我国和欧盟贸易额并列世界第一，表面我国在经济上高度的对外依赖性。这种依赖性导致我国受贸易国经济影响越来越大，越来越敏感，贸易国一旦发生通货膨胀也会牵连到我国经济金融秩序。汇改后，人民币对外升值速度加快，人民币升值会导致通货紧缩现象，但国际上的热钱对人民币升值预期较大，大量涌入中国，还有贸易顺差都对国内金融市场带来了较大的波动性。在此环境下美元进行主动性贬值，国际上美元标记物价格大大提高，比如原油、金属和粮食等。
2.通胀时采取的策略
2.1加强宏观调控
2.2防止资产泡沫
目前我国供过于求问题十分突出，流动性泛滥严重。国际收支上国家间顺差现场持续增加、货币创造量变大，导致流动性还会升高。资料表明，流动性过大导致过量的资金流入短期内高回报的金融市场，引起产品价格升高，加大了经济泡沫，严重时还会导致金融危机的发生。比如这几年发生的热钱流入房地产行业，带动了房价的升高，热钱流入股市，加大了股市的资产泡沫。金融危机的爆发使全球金融风险加大，国际游资在寻找新的投资途径时会首先考虑中国金融市场，中国人民币的升值又加大了对国际游资的吸引力。对此要加大资本管理力度，防止国际游资大量涌入，加大反洗钱工作力度，严格防范银行信贷存在的安全隐患，防止资产泡沫不断的扩大。
2.3减少市场货币量
采用货币紧缩的财政政策来减少市场上货币的流通量，使供过于求的市场压力降低，进而减低通货膨胀压力。对于市场上过多的货币量，央行要上调存款准备金率、存贷款基准率，目的是缩紧银根。存款准备金率的上调可以让银行的可贷资金减少，使人们的投资行为减少。单一调高存款准备金率、存贷款基准率，对CPI指数影响不大，加息政策对股市影响不大。在加息的同时公开市场操作，加强对外汇的监管，保证汇率水平在一定的范围内波动。为了防止国际游资大量的涌入中国经济市场，对经济市场造成恶劣的影响，还要做的加大短期投资的管理和外债的管理，鼓励境外集团使用国内资金，扶持国内机构对境外的金融投资。
2.4信息制度公开化
阻止通胀预期最好的办法是公开现在控制通胀的实际效果。央行进行宏观调控时注意人们的就业情况，要根据已有的资金储蓄流向情况预测通胀趋势。政府在处理通胀问题时要公开操作的透明度、政策的透明度，让公众产生反通胀政策产生良好效果的信心。
2.5完善住房系统
住房需要是每个公民的基本需求，房价问题是很重要的民生问题，房地产价格的上升导致了水泥、钢筋、建材等相应原材料产品价格的上升，引起消费指数上升。通过对房地产的宏观调控，建造保障公民基本需求的安居工程，改造县镇乡村危房工程，使公民的住房资金、土地政策按照法律条文落实到位。
【关键词】宏观经济;泡沫;预期
引言
近几年来中国股市也出现了股价飚升、继而暴跌的现象。在中国特殊的转轨经济时期,股市泡沫的形成机理更为复杂。而这一机理产生和发挥作用均是以一定宏观经济情况为背景的。从这个角度而言,股市泡沫与宏观经济存在着直接或者间接的关系。在股市大起大落的同时,宏观经济情况也处在波动之中。
本文的结构包括以下几个部分:第一部分是简单的文献回顾,第二部分介绍指标体系和数据的选取,第三部分是实证研究结果,第四部分是结论以及对结果的进一步讨论。
一、文献回顾
经济学和金融理论对宏观经济波动与股市波动之间的关系已经进行了大量的论证。例如,Fisher(1933)从美国大萧条的教训出发,提出宏观经济波动始于金融市场的观点,他认为大萧条是金融市场运行失常的结果,而负债过度和通货紧缩是金融市场产生大动荡的根本原因。Minsky(1975,1986)对金融市场和实体经济中存在的正反馈机制进行了分析,并提出了金融不稳定假说,以此对宏观经济波动进行解释。金德尔伯格(2000)则从宏观经济过热出发,探讨金融泡沫的产生。在实证领域,Friedman(1988)的研究发现,美国货币供应量和货币流通速度均可以用来解释股价的变动。
二、指标与数据的选取
本文的目的是检验宏观经济总体情况和股市泡沫之间的关系,因此需要选取衡量宏观经济总体情况的指标和反映股市泡沫的指标。
宏观经济总体情况是通过多个经济变量在不同的经济过程中体现出来的。为了更加准确和全面地刻画宏观经济的变化有必要建立一个综合指标体系。在这里我们借鉴了刘恒、陈述云(2003)对中国经济周期进行研究的方法和结论,通过一个综合指标体系,计算经济波动综合指数。这个综合指数由6个具体的指标组成:即工业增加值、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、商品零售价格指数、货物周转量、进出口总额。综合指数的计算步骤可以简要概括为:第一,计算各个指标增长率(),增长率按照各自的每月累计数比上年数计算而得;第二,计算各个指标的波动系数();第三,确定各个指标权重,权重的计算方法为将6个指标的波动系数加总,即;然后分别计算每个指标的波动系数占波动系数总数的比
例,即并将这个比例作为该指标的权重;第四,计算综合指数,即先计算各个指标的增长率乘以其权重CI,然后加总得到综合指数。我们用这个综合指数CI来反映
总体宏观经济发展状况,指数的轨迹代表了宏观经济的波动情况。计算指标的数据来自1998年1月到2002年4月国家统计局公布的月度“主要经济统计指标”(转引至刘恒、陈述云,2003)。
B(平均市盈率)=股票总市值/股票总收益
=(收市价×总股本)/(每股盈利×总股本)
我们将通过对CI和B这两个指标的分析,检验宏观经济总体情况与股市泡沫之间的关系。
三、实证分析及其结论
(二)ADF检验
表2的检验结果表明,宏观经济综合指标CI与泡沫指标B的ADF值的绝对值全部都小于1%、5%和10%临界值,因此我们接受原假设,即它们都服从I(1)过程。这样我们就可以进一步对它们进行因果关系分析。
(三)格兰杰因果检验
我们选取了不同的滞后项个数,得到了方程(2)和(3)不同的回归结果,如表3所示。
检验结果显示,只有在选取12为滞后项数时,我们有近似95%的把握说宏观经济是泡沫的原因。在表中显示的其他情况下,宏观经济指标和泡沫指标均不存在因果关系。
四、结论
虽然我国当前的股市泡沫还没有对实体经济产生显著的效应,但是金融市场的发展历史已经证明过度的股市泡沫对实体经济的发展、对资本市场的规范化以及对投资者权益的保护等都有较大的负面效应,防范股市泡沫有着十分重要的意义。
参考文献
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关键词：房地产泡沫；供需不平衡；金融监管；经济效应
改革开放至今，我国国民经济总量已经实现了翻两番的预期目标，房地产市场逐渐扩大，由于其关联度高，带动性强，已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。目前对我国房地产行业的发展现状分析，我国学者存在一定的分歧。有的学者坚持泡沫论，如谢百三教授认为目前我国部分城市房地产已经出现了泡沫经济，其原因在于出现了投资、圈地热潮等导致的商品房空置率一直处于很高的状态；有的学者坚持非泡沫论，如姜春海认为在1991―2004年中国平均每年经济泡沫率达40.6%，也就是说全国的房地产泡沫已经十分严重了；萧灼基教授认为，房地产市场的特殊性决定销售期跨度较长，空置现象只是暂时的，不存在过剩之说，建筑部研究报告也否定了泡沫的存在；有的学者坚持泡沫必然论，希勒认为，凡是有魅力的城市都会存在房地产泡沫现象。房地产泡沫是以房地产为载体，由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，使得市场价格脱离了实际使用者支撑情况的泡沫经济。
对于房地产泡沫的判定选择哪种指标，各个学者都有他们自己的看法。刘洪玉等从房地产收入、房地产价格增长率等几个指标对泡沫进行测度；束金伟选取了供给类、需求类、投机价值等指标对我国的房地产泡沫进行综合的测度，得出自2004年我国房地产业出现了“泡沫化”且“泡沫化”呈现放大的趋势。除此之外，周京奎、倪鹏飞、郑子濮等人也都运用不同的指标对房地产泡沫进行测度。
基于中国的房地产现状，结合以上观点，我认为目前中国已经出现了房地产泡沫现象，下面就从房地产泡沫的形成原因、带来的经济影响以及应该采取的措施三方面来分析我国的房地产泡沫。
一、我国房地产泡沫形成的原因
（一）房地产的价格上涨主要是由于供求不相等导致的
（二）金融的支持过度成为房地产泡沫的直接诱因
（三）房地产市场买卖双方信息不对称以及租买选择机制的缺失使得泡沫进一步扩大
一方面，我国房地产市场发展相对滞后，在信息披露、行业规范方面相对不足；另一方面，一般民众很难凭借个人经验对房产的性能、配套设施的市场价值等作出相对准确的判断。在信息不对称的情况下，消费者易受到社会舆论和其他消费者的影响，使得泡沫进一步扩大。城镇人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租赁系统可以使居民的住房需求趋于理性化，降低投资成分。然而由于受到中国传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强；租赁市场不完善，住房租赁市场供给个体主要为个人，使得中国的租买市场无法实现对住房市场的替代。
二、我国房地产泡沫带来的经济影响
（一）房地产泡沫的正面经济效应
（二）房地产泡沫的负面经济效应
1.抑制产业结构优化
房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了回报率的信号，使得社会上的各种投资都被吸引到房地产市场上，使得实体企业很难在银行得到贷款支持，资金不足影响了该实体企业的发展。另一方面很多实体企业将盈余资金投资于房地产，利用房地产实现保值增资。综上所述，房地产泡沫降低了资源配置的效率，导致实体经济与国民经济的发展不协调。
2.阻碍经济发展模式
拉动我国经济的三驾马车是投资、出口、消费，尽管我国采取了很多措施来拉动内需，但由于房地产泡沫问题，使得房子已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，致使内需不足。房地产泡沫还会使经济增长动力缺失，投资一直是拉动我国国民经济增长最重要的力量，特别是在经济环境不好的时候，过度投资在房地产行业会使得经济增长的动力缺失。
三、促进我国房地产行业健康发展的对策
房地产泡沫对我国的经济造成了较大的负面的影响，使我国经济面临房地产泡沫破灭的潜在风险；同时财富转移效应造成贫富分化加剧、社会矛盾激化，并造成社会价值观、道德观扭曲，鉴于此我们必须采取合理的政策来解决房地产泡沫问题。通过对中国房地产现状的深入分析，更好地了解房地产泡沫形成机理，采取相应的政策，促进我国房地产行业健康发展起到了重要的启发作用。
（一）加强房地产开发贷款管理
（二）加强金融监管，合理发挥金融对房地产行业的支持作用
在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。
（三）建立和完善房地产信息系统，强化卖方信息披露责任；加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力
4.政府要加强体制机制建设，合理平抑房价。完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免“唯GDP论”，将控制房地产上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。
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关键词:房地产;房地产泡沫;房地产市场;
一、房地产泡沫
(一)房地产泡沫的主要特征
借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、行房地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。
由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次,房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
(二)房地产泡沫的形成原因
2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。
3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。
4.政府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的政府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。
(三)房地产泡沫的危害
当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财政危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。
日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。
二、经济泡沫与房地产业的关系
(一)知其利害,用其之长
房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
(二)剖析现状,均衡发展
目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前政府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。
三、结束语
早在2003年,政府在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。
参考文献:
[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社,2008.