故事开始于有人提起26年前日本地产泡沫破裂前夕，把东京圈的房子全卖了能买下整个美国。然后有人计算了中国版：将北上深的房子全卖了能买下半个美国。于是很多人把这当成个段子，甚至还有人觉得这证明中国房价还有上涨空间。
其实这些比较顶多当个参考，没有太大的意义。因为全球化从二战后就已经开始了，每个经济体都有自己的生态位，它们之间的关系大部分是分工，少部分是竞争。当在某个领域竞争不利，就会自然改变生态位。譬如中国此刻面临的改革转型。
其实并没有谁真的在走谁的老路，并不是说在日本楼市泡沫破裂的点位，中国也一定会破裂。没那事，有可能早有可能晚。何时触发那个机关，那个大家觉得自己高买了资产，竞相抛售的滚雪球现象，更多的取决于市场中消费者的心智状态。当然历史数据会对集体心智状态造成一定影响，但并非绝对的。
凯恩斯就认为，市场价格表现就是共同知识造成的。当年荷兰一颗郁金香花球能换二十间荷兰大瓦房。在这个阶段，郁金香培育成本的共同知识占比已经很小，而对需求乐观估计已经统治了所有人的意识。要判断此时此刻中国楼价到底走到哪一层楼？能不能摔死人？是很难的。我们只能通过观察共同知识中不同因素的占比来推测。一般来说，共同知识中房屋建设成本和房屋总价与GDP比值这些常识因素，越来越少直至几近消失，就说明已经非常临近破裂的时刻。市场总是这样，一开始每个人都算小帐，觉得房子太贵根本不值这个钱，逐渐到开始认同价格高有高的理由，再到后来已经顾不上许多能抢上就不错了，最后一定数量的人忽然醒悟——这个房屋投资横看竖看都不合适，如果不及时卖掉就有可能赔掉裤衩……于是触发滚雪球机制。
从这个角度，我们可以回顾一下26年前日本人走过的心路历程。
很多网文都把1985年的“广场协议”锚定为日本经济的拐点，其实这是很粗陋的想法。因为1985年后日本房价是加速升高的，拐点是1991年才到来的。这中间隔着整个“五年规划”呢。如果不是现在的人以“上帝视角”来看待这个问题的话，身在其中的日本人怎么可能想到日本经济会从此“奔流到海不复回”？生活在1985年-1991年之间的日本人只有一个想法，就是日本经济只会更好，“不买房再等30年……”（谁知道是买了房后悔30年）。反过来想，我们其实也没办法知道此时此刻--2016年的中国楼市会是历史上的哪个阶段。
咱们不以阴谋论最喜欢的广场协议开头，咱们就以日本战后的几个主要红利开始。
第一个红利：婴儿潮。日本在二战中元气大伤，被美军数以万吨的炸弹和两颗原子弹几乎打成的月球表面。因此人口像经过二战的大多数国家一样，有一个集体生育回补缺口的阶段，这就是婴儿潮。婴儿潮苦了一代日本人，而这一代日本人却为日本的振兴奠定了基础。人力成本低廉，人们为了生存必须要服从，必须要努力工作（同期中国婴儿潮的那批人却不事生产，跑去砸文物）。
第二个红利：美军进驻。在大多数中国人眼里，外国驻军绝对是丧权辱国的大耻辱。这是没错，但谁让日本是坏事做尽的侵略者呢，所以美军进驻就相当于假释阶段，得被人看管着生活。这对日本来说绝对是因祸得福。因为此期间接连发生了朝鲜战争和越南战争，地区动荡，但是都跟日本没关系。同时由于美军进驻也没有谁会去惦记着打日本。这样等于是被隔离在战后的局部冲突之外。对于资本来说这就像一个天然避风港，外资就会大量涌入。
第三个红利：科技。这一条应当说也是因祸得福。日本是一个岛国，由于土地和资源匮乏，自古以来就贫穷多战乱。所以日本想要发展就两条路，打出去和卖出去。打出去这条路就是侵略亚洲，建“大东亚共荣圈”。这样做的结果就是战败，成为全世界唯一挨过核弹的国家。所以战后的日本就剩一条路了---卖出去。此时的日本商品面临着带头大哥美国产品的打压。其中机会就在于，美国和中国一样地大物博，选择很多。而日本只有在商品上打败美国这一条路可走。因此日本很早就定下了科技兴国的路线。也许正是别无选择的环境，迫使日本人非常努力的提高教育和科研，共出了21位诺奖得主。在科技的强力支撑下，日本的汽车、电子产品侵袭全球。
日本第一个诺奖得主-汤川秀树
第四个红利：中国崛起。你没看错，中国绝对是日本经济腾飞的助力。80-90年代是是这样，往后可能还会来一轮。日本虽然在二战时以中国为后盾与美国争霸的算盘落空，但是在日本商品与美国的“新太平洋战争”中，在中国为后盾的支撑下完爆美国，把美国汽车业都打到姥姥家去了。因为80年代适逢中国改革开放百废待兴，一切都匮乏，家电更是没有能力生产。日本的高附加值家电输出到中国，扩充了企业力量，更有资本支撑科研，从而得以与美国一决高下。广场协议，其实是美国认输的表现。
最后一个红利：广场协议。广场协议也是红利？是不是很毁三观？事实上，战后美元以黄金储备背书的美元输出到全世界，支撑欧洲和日韩复兴以拒苏联。这个“布雷顿森林体系”坑苦了美国。以法国为首的欧洲和日本都利用这个机制抽空美元。美元要作为国际货币保持强势的信用，但强势美元是美国制造业的噩梦，美元都输出到国际买东西了（主要是日货），买美国货的就越来越少。很多企业要破产，美国国际收支严重不平衡。（美国就像一个败家子，只买东西不卖东西，钱往外送赤字扩大）而这个发起“布雷顿森林体系”的美国财长助理哈里.怀特后因被找到是苏联间谍的证据而遭调查。此时的日本真是春风得意，以弹丸之地的岛国达到了美国经济总量的一半，成为世界第二经济体。广场协议是美国财长布鲁梅萨跑去跟德国和日本商量，求他们带头在市场抛出一部分美元，令美元贬值，好提振美国的出口，缩小逆差。结果市场马上发生了过激反应，人们拼命抛售美元，美元跌幅最高达到41%。（这是谁做空了美元？）而日元因广场协议涨了大约20%。这下好了，日元强势了，美元换成日元，等美元跌了再换回来就会赚钱……在这五年里，连美国人都会认为自己被日本人耍了……
中国人对二战中日本的印象是“贪心不足蛇吞象”，一个弹丸岛国就想吞下诺大的中国。而事实上这种吃多了消化不良的悲剧在80年代的日本再次重演。
前面说的这五项红利，此时起了反作用。首先日元升值，加上日本持续的经济高增长和美国之间形成鲜明对比，再结合日本无军备带来的稳定市场环境和中国新崛起的旺盛需求，以及对日本婴儿潮住房刚性住房需求的误判，彻底坐实了日本将取代美国的集体幻想。在贬值预期下的美元涌入日本进行投资（就像今天的中国人，因预期人民币贬值而狂换美元）……但是日本国土小、资源匮乏，那点资产一买就高了。
此时一个逆转已经悄然发生了。就是以日本的地缘天赋，绝对是应当牢牢占据高技术产品贸易出口的龙头位置。但是飞涨的房价，显然比花重金搞科研，精益求精的生产要省力的多。加上日元升值打击了日本出口制造业，搞外贸赚钱不如炒楼来得痛快！
连原本那些扎扎实实做生产的三菱、松下、索尼等巨头因出口事业的财报难看，不得不重金在东京拿地，大兴土木，来换取好看的报表。日本稀缺土地带来的高增值形成了巨大的海绵，吸走了本来用于制造业的资金。生产企业资金吃紧。1986年日本就发生了短暂的衰退。而日本政府错误判断了形势，认为是日元升值引起的流动性的紧缩，于是来了个大放水，降低了贷款门槛。结果巨量流动性非但没有惠及制造业，反而加上杠杆冲进楼市。一些日本名人，根本不需要任何抵押物，仅凭“名气”这个虚拟资产就可以贷到款。
这个时候日本人的共同知识里已经将日本战后的基本国策忘得一干二净，也不记得城市化已经76%了，没什么人还生活在町里，没有什么人能给城市的楼房接盘了。东京成了全世界最大的城市，而东京的房子全卖了就能买下整个美国！要知道日本全国GDP是美国的一半，而首都的房价却能买下整个美国。东京的所有楼产总价值是东京GDP的200%。此时披着经济腾飞虚假外衣的投机扩张在支撑着日本。日本资产价格虚高，开始令资本溢出到海外。有钱的日本人飞到全世界买买买。扫荡各种奢侈品商店，买下洛克菲勒中心，买下假的梵高《向日葵》……
这个虚假繁荣在1989年-1990年间到达顶点。日本政府发现坏菜了！因为楼市持续上涨，银行的贷款全部是用高价房作为抵押的……一旦楼价波动，会大面积出现坏账，不光楼市遭殃，而且连同支柱型的大企业都因在楼市过多的配置资产而将遭殃。于是日本政府决定该给市场降温了，将利率从2.5%上调到6%。
……其实日本政府错就错在不应当一下子叫醒所有人，你早干嘛去了？上调利率将所有在“大和崛起”美梦中的日本人同时叫醒了……万一自己以房屋存在的财富跌掉一半甚至更惨怎么办？婴儿潮人群“一生悬命”积攒的财富，将会一朝成土。这样的话早点卖是能减少点损失的。如此形成了一个诡异的囚徒博弈，如果第二天你不卖，别人卖了怎么办？加了杠杆买房的就会终生背负债务，或者直接破产到公园流浪……
首先发难的是日本股市，1990年日本股市断崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斩。所以第一个倒霉的是金融系统，那些持有日元资产的银行、投行，因股价下跌导致资产直接缩水。为了保住自己，他们必须抛出另外一些资产来获得流动性，这就是所谓的系统性风险。
于是真正的流动性危机到来了，延迟支付屡屡发生。公司因业务萎缩不得不进行裁员，那些昨天还月薪100万日元的高级白领，一下子就还不起房贷了。反倒是那些在这个节骨眼退休，卖掉资产周游世界的老人，到今天都是日本比较富有的人群。有些在日本经济的顶点兑换人民币来到中国，赶上中国经济大发展。过了一些年再兑换成日元回到日本，发现到中国十年等于没花钱……
而楼市大崩盘于1991年才真正开始，这是因为不动产市场相对金融市场反应更迟钝。要卖掉高价值资产是需要进行很激烈的心理斗争的。日本的老百姓还抱有一丝幻想，再等等，说不定只是暂时的波动，毕竟还有那五大红利支撑呢……结果这个暂时，一下就暂时了26年……至今仍然看不到尽头。
流落街头的日本人
到小编截稿之日，日本东京仍是全世界第一大城市，2015年城市GDP是七千多亿美元，是中国上海的两倍。而东京最贵的楼盘，每平米价格约合人民币不到4万。而此时的上海，很多楼盘每平米已达到7万，且还在上涨……
小编并不认为当下的中国与当年的日本有多少相似。中国有着个与美国接近的国土面积和资源，比日本大得多的内需，低得多的研发能力。最重要的是小编算了一笔账。上海有2300万人口，人均住房面积35平方米，如果此时的均价是3.5万，那么上海房地产总值约为28万亿人民币。2015年上海GDP接近2.5万亿，地产总值是GDP的1120%……
转自：岭峰资本
房地产归根到底其实是一个信用现象。从信用的变化看，日本房地产崩盘的过程非常典型。长期的信用增长催生了房地产泡沫，当信用扩张再也无法跟上指数增长的速度后，缺口越来越大，房地产就崩盘了。
从1955年有记录以来，日本的M2增长就是一条完美的指数增长曲线，连续高速增长了35年。但是，从1990年10月开始，拐点出现了，信用增长再也跟不上指数增长的速度。
在信用拐点出现后的一年左右，1991年日本房地产市场见顶，随即崩盘，直到今天也没有恢复。从1955年到1991年，日本房地产市场增长了36年，但最终还是没有实现“永远涨”的目标，目前已经跌了25年。
如果把日本房地产指数和M2的变化叠加到一张图上，就非常清楚了。M2作为信用总量的近似指标，出现了拐点，进而引发了房地产市场的崩盘。即使后面M2仍然是增长的，但速度明显下降，低于之前的指数增长速度。对于房地产泡沫来说，低于指数增长的信用增长就意味着末日的到来。
为什么日本的房地产市场是在信用拐点之后的一年左右才崩盘？我认为就是M2的增长与指数增长曲线的缺口越来越大，越来越难以持续。当缺口大到一定程度，超过10%以上时，高处不胜寒，需要指数增长的信用支撑的房地产市场就崩盘了。
自1999年以来，中国的M2增长也是一条完美的指数增长曲线。中国M2增长的拐点已经在2014年6月出现了。但是，中国M2的增长在强力干预下并没有落后指数增长曲线太多，直到2016年4月才达到了10%的缺口。后面几个月怎么走，非常关键。
1、上个世纪90年代日本楼市泡沫最疯狂的时候东京房价到底有多贵？
很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是，90年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？
1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。
使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。
距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。
要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。
回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢？
2、人口净流入房价就不会跌？
现在人们看多一线房价看空三四线房价的一个最主要理由就是一线城市人口净流入而三四线城市人口在净流出，潜台词就是说只要人口在净流入，那么房价就只会涨不会跌。
事实真的这样吗？日本总务省发表的《人口移动报告》表明，２０１４年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为１０９４０８人，比上年增长１２８８４人，连续１９年增加。
可即使这样，依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%，至今依旧打5折的命运。
可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。
3、一线城市涨的多跌的少？
六大一线城市住宅地价指数90年到15年下跌75%，同期除六大一线城市外地价指数下跌47%，一线城市跌幅远高于二三四线城市。
这个道理其实不难理解，因为下跌之前一线城市的累计涨幅远高于非一线城市，因此跌起来的时候也就更多。这和股市道理是一样的，估值越高，泡沫越大，熊市时跌起来就越狠。
4、目前一线城市房价在国际上处于什么位置？
悉尼，房屋均价65万澳元每套，大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。
纽约，曼哈顿（类似北京二环以内）公寓均价96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约人均GDP约10万美元。
伦敦，公寓均价35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。
香港，房屋均价约为10万人民币/平方米，人均GDP约为4万美元。
北上深现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP1.6~2.2万美元。
目前国内北上深这三个一线城市的房价，从绝对值上看，在主要大都市中，已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平，与伦敦，纽约，悉尼，新加坡等国际顶级大都市房价已经基本看齐，仅次于香港。
而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。
一线城市的房价收入比就如同A股的创业板的市盈率一样，估值水平绝对可以傲视全球了。（1W以上美元GDP的大都市房价收入比的正常值应该在3~6左右，一般超过10就可以认定是泡沫）
可以说，香港，这个全世界房地产发展最畸形的奇葩，算得上是世界上仅存的可以被房价多头拿来证明“一线城市房价不高，未来依旧有上涨空间”的遮羞布了。
除此之外，几乎所有证据都指向一线城市的房价已经贵的离谱，一线城市的房价收入比已经远超合理水平，一线城市的房价已经透支了未来至少十到二十年的收入增速了。
这样一个离谱的估值水平（房价收入比相当于国际大都市平均水平的5倍），就如同曾经100多倍pe的创业板（市盈率相当于世界股市平均水平的5~10倍以上）是否真的可以不受地球引力约束，到底还能支撑多久？
5、一线城市未来是否真的只有利好没有利空吗？
第一、绝对和相对的高估值。
一线城市的房价绝对值在主要都市中已经仅次于香港，房价收入比（超过25）、租售比（不到2%）等估值水平已经全球最高，到了高处不胜寒的地步。第二、货币政策转向。
本轮一线城市房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境。目前正是近年来货币最宽松的时刻。未来一旦供给侧改革告一段落或者经济企稳复苏，那么货币政策货币政策就会逐渐收紧，楼市继续上涨的预期可能就会改变。第三、一线城市人口流入趋缓
近年来，一线城市人口政策呈逐渐收紧的态势，一线城市的人口流入会逐渐趋缓。第四、高房价成为贫富差距恶化，社会结构不稳定的主要原因。
房价尤其是一线城市房价的持续上涨，已经成为中国社会贫富差距持续恶化的最主要原因，有房者和无房者成为两个世界的人，贫富差距的持续恶化积累到一定程度必定引发社会危机。本届政府左倾态度明显，因此未来一旦经济企稳，几乎必然会拿一线房价开刀。6、一线城市房价暴涨是因为房价绝对数量不足吗？到底有没有解决高房价问题的方法？
一线城市的房价持续快速绝非源于房子绝对数量不够供不应求，否则的话，一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。
可事实是，近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1~1.5倍，而房价涨幅超过5倍，租售比从5%一路下降降到不到2%，也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2~3倍。
可见，一线房价持续暴涨的根本原因在于房屋分配不均而非绝对数量不足。一线城市早就已经进入了存量二手房时代，现行限购政策表面看起来是在抑制投资需求，缓解了需求压力，但由于限购指标的存在，多套房所有者如果将房子卖掉就再也买不回来了，因此除非不得已这些人是绝对不会卖房的。
现行限购政策在抑制需求的同时也在抑制二手房供给，这是限购政策难以解决一线城市房价问题的根本原因。
未来解决一线高房价的方法就是在限购基础上对多套房开征累进房产税，遗产税以及房屋空置税以及从严征收转让所得税。这些政策会让囤房成本大增，炒房者无利可图，巨量的二手存量房源就会被逼入市场，在加大二手房的供给的同时又抑制了投资投机房产的需求，高房价问题自然解决。