肖升律师团队通过Alpha数据库，对2022年2月28日之前公开的司法裁判文书以“房屋买卖合同纠纷”及“违约”为关键词进行检索发现：房屋买卖合同纠纷案件数量在过去近十年内飞速增加，虽自2020年起受到疫情影响数量有所下降，但其总体规模数量仍然相当可观，其中，因违约引起的房屋买卖合同纠纷占据房屋买卖合同纠纷总体数量的一半。
一、继续履行
房屋买卖合同双方当事人其中一方违约拒不履行合同的，作为守约方，首先可向其主张继续履行，即继续按照合同约定内容履行相应义务，表现为以下情形：
（一）买方违约
买方未支付或未完全支付房屋买卖合同价款的，卖方有权要求买方继续支付并承担其他违约责任，如支付违约金、赔偿逾期利息等，但买方出现法律上或事实上不能继续支付合同价款、不可抗力等情形的除外。
（二）卖方违约
卖方违约拒绝继续履行合同，即拒绝按照合同约定售卖房屋并进行房屋产权登记的，买方不同意加价购买，也不同意解除《买卖合同》的，可以诉至法院要求卖方继续履行合同。若涉案房屋出现事实买卖不能等情形，如房屋已变更登记至第三人名下的，买方不得请求卖方继续履行，但不影响卖方违约责任的承担。
二、修理、重作、更换
买方在验收涉案房屋时，发现涉案房屋有瑕疵的，可根据房屋瑕疵的性质以及损失大小，合理选择请求卖方进行房屋修理、房屋重作、房屋更换。
但若涉案房屋的瑕疵属于细微且无关紧要，而房屋修理、房屋重作、房屋更换的费用过高的，买方则不能请求修理、重作、更换。另外，上述三种请求并非买方主张瑕疵履行补救权利的前置请求，即若买方由于种种客观原因，无法等待房屋修理、重作、更换，而必须尽快寻找到适合房屋的，此时要求买方必须先请求修理、重作或者更换就是不合理的，买方也可直接请求退房解除合同或其他解决路径。
三、退房或减少购房价款
在房屋修理、重作、更换不可能、不合理或没效果情况下，或者卖方拒绝履行上述行为的，买方有权要求卖方退房，即请求卖方退还已获得的房屋价款或其他价款。
同时，买方也可以在接受瑕疵房屋后，向卖方主张减少相应购房价款或退还部分购房价款，该权利设置目的在于通过调整购房价款使合同重新恢复到均衡的等价关系上。
四、赔偿损失、违约金与定金的适用
（一）赔偿损失与违约金
1、赔偿损失。房屋买卖合同双方当事人任意一方违约，即使违约方已经继续履行合同或者采取了有效补救措施，但仍对守约方造成了其他损失的，守约方依旧可以请求违约方赔偿损失。在房屋买卖中，买卖双方的实际损失往往是以签订合同时房屋的价格与合同解除时房屋评估价之间的差值作为衡量标准。
2、违约金。违约金的标的物通常是金钱，但是当事人也可以约定违约金标的物为金钱以外的其他财产。双方可以在房屋买卖合同中约定，违约方应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。如，若因卖方原因导致合同无法继续履行的，应向买方支付房屋总价款20%作为违约金。
3、赔偿损失与违约金的适用。我国法律明确规定，赔偿损失和违约金责任不能同时主张，当事人可以择一进行主张。需要注意的是，若当事人选择违约金，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
（二）定金与违约金、赔偿损失
1、定金。定金是买方向卖方支付的债权担保，定金数额由房屋买卖双方当事人约定，但是不得超过主合同标的额的20%，超过部分应当予以返还或者按照约定抵作价款，但未超过的部分仍然产生定金效力。如果买方实际向卖方交付的定金数额多于或者少于合同约定数额的，以实际交付的定金数额为准。
房屋买卖合同违约的，可以请求适用定金罚则，即买方违约致使合同不能继续履行的，无权向卖方请求返还定金；卖方违约的致使合同不能继续履行的，应当向买方双倍返还定金。
2、定金与违约金的适用。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
3、定金与赔偿损失的适用。约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，守约方既可以请求定金，也可以就超过定金数额的部分请求法定的赔偿损失，此时，定金和损失赔偿的数额总和不会高于因违约造成的损失。这既有助于对守约方利益的充分保护，又避免了守约方获得超过其损失的利益。
综上所述，房屋买卖合同双方要共同维护社会主义市场交易秩序、遵守诚实信用原则及契约精神，任何违反合同约定的行为都有可能需要承担相应法律后果。
编辑|李怡然
指导、校稿|肖升
肖升律师，系湖南芙蓉（深圳）律师事务所高级合伙人、主任，九三学社湖南省直法律综合支社社员，前海法院自贸区案件多元化纠纷解决分中心（前海公证处）调解员，第十一届深圳市南山区律师工作委员会委员，现担任著名雕塑艺术家、全国政协委员许鸿飞先生首席法律顾问。
曾任湖南天地人律师事务所知识产权部主任及民商事部副主任、长沙市知识产权保护协会副会长、湖南省军人军属法律援助中心特聘律师、全国工商联美容化妆品行业协会品牌维权专员。
主要执业领域为：知识产权诉讼、政企法律顾问、刑事辩护。