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2023.05.21山西
01
问题的提出
Law
近日某小区多位商品房购房人向笔者咨询，其购买的商品房产权面积远超合同约定面积，办理不动产权证时，开发商要求购房人按超过面积补交购房款，购房人仅同意补交超过合同约定面积3%部分，超过3%部分房价款不再补交，由开发商自行承担。购房人问笔者他们的要求是否能得到法律支持。
02
案件的事实
购房人的《商品房买卖合同》第八条：面积确认及面积差异处理
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：
1、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行发布的同期定期存款基准利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。
2、该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。
咨询人向笔者反映，当时售楼人员口头向他们承诺如果房屋面积超过约定面积3%以上部分，不需要他们支付超出面积部分价款。但在签订合同时，他们没有注意到合同约定按第2种方式处理，他们要求按第1种第（2）条处理，问是否能得到法律支持。
03
笔者认为
《中华人民共和国民法典》第509条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据该条款买房人与开发商就面积差异处理已经达成协议，在买房人没有证据证明开发商存在欺诈或口头承诺的情况下，该协议条款有效。买房人应当按合同约定补足超出合同约定面积购房款。
04
问题的再次提出及
新旧“解释”的不同
咨询人还认为2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据该司法解释，购房人认为开发商与买房人之间的关于双方同意按第2种方式处理面积差异的约定违反法律规定应当无效。
笔者也向咨询人解释，自从我国《民法典》2020.5.28公布后（2021.1.1正式施行），最高人民法院的很多司法解释也做了相应的修正，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用<中华人民共和国工会法>若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》，其中第二十项修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已删除了第十四条，即2020年12月29日发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）将之前该司法解释的第十四条已删除，咨询人所主张该条已不具有法律效力。
05
笔者提醒
我们国家在民法典立法时是从尽量减少国家法律对于民事私法领域的干预，更突出民事主体的自愿原则和意识自治理念为出发点来制定民法典。因此民事主体在购买商品房时要仔细阅读合同条款，了解合同条款的具体含义，不要轻信开发商的口头承诺，以免落入开发商的陷阱，在合同履行时处于不利地位，同时在签订合同后也应当按照合同约定全面履行自己的义务。
杨志平
资深律师
律师执业证号：14202201320982591，毕业于江西财经大学经济法专业，硕士研究生，系湖北理工学院老师并湖北楚帆律师事务所兼职律师。其法学理论功底深厚，擅长办理保险、合同、知识产权、人身损害赔偿案件，是一位有着丰富的法学理论知识和办案经验的律师。